Дело №2а-1003/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 октября 2017 года с. Кармаскалы 

Кармаскалинский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Хасанова Р.У.,

при секретаре Гизатуллиной Э.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Республике Башкортостан о признании незаконными действий по государственной регистрации договора аренды, обязании устранить допущенные нарушения, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным иском.

В обоснование своих требований истец указал, что он является участником общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 18 300 270 кв.м., расположенного по адресу: РБ, Кармаскалинский район, Бузовьязовский с/с.

15 марта 2017 г. общим собранием собственников земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 18 300 270 кв.м., расположенного по адресу: РБ, Кармаскалинский район, Бузовьязовский с/с (земельный участок) было принято решение о передаче указанного участка в аренду трем арендаторам: ООО «Алатау», ООО ПХ «Артемида», ООО «Башкортостан Агро» сроком на 3 (три) года. Каждому из арендаторов в пользование была передана часть указанного участка: ООО «Алатау» передан участок площадью 725,62 га., ООО ПХ «Артемида» - 367,92 га., ООО «Башкортостан Агро» - 403,69 га. Решение о местоположении соответствующих частей земельного участка собранием принято не было (копия протокола общего собрании к настоящему прилагается). 10 мая 2017г. Управлением Росреестра по РБ (Административный ответчик) в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между собственниками земельного участка и ООО «Алатау» (распечатка с официального сайта Росреестра РФ к настоящему прилагается). При этом обременение в виде аренды наложено на весь земельный участок площадью 18 300 270 кв.м., а не часть участка площадью 725,62 га., переданную собственниками в пользование ООО «Алатау» (арендатор).

Решением общего собрания от 15.03.2017 г. земельный участок с кадастровым номером № был передан в аренду по частям нескольким арендаторам. Таким образом, учитывая п.3 ст.44 закона о государственной регистрации государственная регистрация договора с каждым из арендаторов была возможна только после или одновременна с государственным кадастровым учетом соответствующей части земельного участка, переданного каждому пользователю в аренду. В то же время, какие-либо кадастровые работы по результатам которого были бы образованы части земельного участка, переданные в аренду трем пользователям, в отношении земельного участка с кадастровым номером № не осуществлялись, в Едином государственном реестре недвижимости сведения об образовании частей земельного участка отсутствуют.

При таких обстоятельствах, действия Административного ответчика по регистрации обременения всей площади земельного участка на основании договора аренды противоречат императивным предписаниям закона о государственной регистрации и грубо нарушает его волю, как собственника участка, принявшего решение о передаче в аренду только части земельного участка, создают препятствия в осуществлении регистрационных действий в отношении земельного участка. Жалоба на регистрационные действия Административного ответчика в вышестоящий в порядке подчиненности орган по тому же предмету, который указан в настоящем административном исковом заявлении, Административным истцом не подавалась. Обязательная подача указанной жалобы в вышестоящий орган действующим законодательством РФ не предусмотрена. Просит суд признать незаконными действия Административного ответчика по государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между пайщиками и арендатором. Обязать Административного ответчика исключить из ЕГРН запись регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между пайщиками и арендатором. Обязать Административного ответчика исключить из ЕГРН запись регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером № арендной в пользу арендатора.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО2 просила удовлетворить исковые требования, привела вышеуказанные доводы.

Представитель административного ответчика – Управления Росреестра по Республике Башкортостан ФИО3 по доверенности просит в удовлетворении административного иска отказать, поддержала доводы, указанные в отзыве на исковое заявление.

Представитель заинтересованного лица ООО « Алатау» ФИО4 по доверенности просил суд отказать в удовлетворении административного иска ФИО1, поддержал доводы, указанные в возражении на административное исковое заявление. 

Представители заинтересованных лиц: ООО ПХ « Артемида» и ООО «Башкортостан Агро», а также уполномоченный «Арендодателя о времени и месте судебного заседания надлежаще извещены, о причинах неявки суд не известили. 

Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Право заинтересованного лица обратиться в суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 22 КАС РФ.

В соответствии со ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Согласно п.1 ст.14 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002г. №101-ФЗ (закон об обороте земель с/х назначения) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников общей долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников общей долевой собственности. Принятое общим собранием решение оформляется протоколом (п.10 ст.14.1. закона об обороте земель с/х назначения).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пп.2, 9 п.2 ст.14 законом «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ от 13.07.2015г. (закон о государственной регистрации)).

Правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, закон о государственной регистрации, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации, нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ст.2 закона о государственной регистрации).

В соответствии с п.56 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставление государственной услуги по государственной регистрации осуществляется в соответствии с частью первой - третьей Гражданского кодекса РФ, закона об обороте земель с/х назначения (Приказ Минэкономразвития РФ от 09.12.2014г. №789).

В ходе государственной регистрации прав, государственный регистратор проверяет действительность документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, в том числе проверяет их надлежащее оформление (п.251 Приказа Минэкономразвития РФ от 09.12.2014г. №789).

Государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части (ч.З ст.44 закона о государственной регистрации недвижимости.

Основаниями для государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, являются протокол общего собрания участников, отражающий факт принятия соответствующих решений, договор аренды. При этом, приоритетное значение имеет именно протокол, как документ, отражающий факт принятия собственниками недвижимого имущества соответствующих решений. Соответственно, договор аренды должен полностью соответствовать решениям собственников имущества.

Из материалов дела следует, что согласно протокола от 15.03.2017г., на общем собрании было принято решение передать земельный участок с кадастровым номером № в аренду трем арендаторам по частям: ООО «Алатау» - 725,62 га., ООО ПХ «Артемида» - 367,92 га., ООО «Башкортостан Агро» - 403,69 га. 

Соответственно, для государственной регистрации договоров аренды необходимо было осуществить государственной кадастровый учет каждой части земельного участка. Фактически же, части участка, переданного в аренду, учет не прошли, сведения об учтенных частях участка в ЕГРН отсутствуют. Указанный факт Административным ответчиком не опровергнут.

При таких обстоятельствах, действия административного ответчика по государственной регистрации договора аренды от 15.03.2017г., заключенного между участниками общей долевой собственности на земельный участок в лице представителя ФИО5 и ООО «Алатау», получившего в аренду только часть участка, являются незаконными, противоречащими требованиям действующего законодательства РФ. 

Учитывая, что ООО «Алатау» получило в аренду только часть земельного участка, у Административного ответчика отсутствовали правовые основания для государственной регистрации обременения арендой всего земельного участка. Указанную позицию поддерживает и сам Административный ответчик. 

В отзыве на исковое заявление административный ответчик указывает, что земельный участок или его часть может быть объектом аренды только после формирования границ (межевания) и постановки на кадастровый учет, в противном случае договор аренды является незаключенным (абз.2 стр.4 отзыва).

Доводы Административного ответчика о том, что арендаторами - ООО «Алатау» и ООО ПХ «Артемида» на государственную регистрацию были представлены разные протоколы общего собрания от 15.03.2017г. не имеют правового значения применительно к настоящему спору: в обоих протоколах указано одно и то же обстоятельство - передача земельного участка с кадастровым номером № по частям трем арендаторам. Указанный факт Административным ответчиком не опровергнут.

Документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено законом о государственной регистрации, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (п.99 Приказа Минэкономразвития РФ от 09.12.2014г. №789).

Законность сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) проверяется как в случае государственной регистрации самой сделки, так и в случае государственной регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права. При проверке законности сделки государственный регистратор проверяет в том числе наличие существенных условий сделки (пп.З п.240 Приказа Минэкономразвития РФ от 09.12.2014г. №789).

В соответствии с ч.З ст.607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Земельный участок как объект гражданских прав и, в частности, как предмет договора аренды представляет собой часть земной поверхности, которая обладает характеристиками, позволяющими определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ). На земельный участок как объект аренды (п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ) распространяется общее требование закона к определению предмета договора как его существенного условия (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ): в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ).

В тексте договора аренды от 15.03.2017г. не определена площадь участка, переданного в аренду ООО «Алатау», т.е. из текста договора невозможно определить уникальные характеристики недвижимого имущества, в отношении которого заключен данный договор. 

Указанное обстоятельство, учитывая вышеприведенные нормы права, также препятствовало государственной регистрации данного договора в виду неопределенности предмета договора, несоответствия договора протоколу общего собрания участников общей долевой собственности от 15.03.2017г.

Доводы Ответчика о наличии спора о праве в настоящем деле являются необоснованными. 

Как следует из текста административного иска, Административный истец не оспаривает права арендаторов на земельный участок, не оспаривает решения, принятые общим собранием участников общей долевой собственности на земельный участок, оформленные протоколом от 15.03.2017г. Предметом спора является законность действий ответчика при осуществлении государственной регистрации договора аренды, обременения земельного участка правом аренды.

Перечень защиты гражданских прав, содержащихся в ст.12 Гражданского кодекса РФ является открытым. Право формулирования исковых требований принадлежит Истцу.

При таких обстоятельствах, суд считает исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180, 218 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать незаконными действия Управления Росреестра по Республики Башкортостан от 10.05.2017 года по государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между пайщиками и арендатором.

Обязать Управление Росреестра по Республики Башкортостан исключить из ЕГРН запись регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между пайщиками и арендатором. 

Обязать Управление Росреестра по Республики Башкортостан исключить из ЕГРН запись регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером № арендной в пользу арендатора.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Кармаскалинский межрайонный суд РБ в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме

Судья Хасанов Р.У.