Дело № 2-820/19 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 августа 2019 года г. Усть-Джегута

Усть-Джегутинский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе: председательствующего - судьи Айбазовой И.Ю.,

при секретаре судебного заседания - Черных К.С.,

с участием:

истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, снятии ипотеки в силу закона, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, снятии ипотеки в силу закона, признании права собственности.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала исковые требования, изложенные в исковом заявлении, и пояснила, что она 24 июля 2014 года действуя на основании доверенности (номер обезличен) от (дата обезличена), удостоверенной нотариусом Усть-Джегутинского нотариального округа Карачаево-Черкесской Республики ФИО4 от имени своего отца ФИО5 заключила с ФИО3 (дата обезличена) года рождения, действующей за себя и как законный представитель за своих несовершеннолетних детей: ФИО6, ФИО7 - (дата обезличена) года рождения, договор купли-продажи жилого дома площадью 22,6 кв.м. с земельным участком, площадью 742 кв.м., расположенных по адресу: КЧР, (адрес обезличен ). Согласно пункту 3 данного договора купли-продажи отчуждаемый объект оценивался сторонами и продавался за 650 000 рублей и оплата должна была быть произведена за счет собственных средств в размере 220 000 рублей, а оставшаяся часть, в размере 430000 рублей, должна была быть выплачена за счет средств целевого займа с процентами, предоставляемого ФИО3, на основании договора (номер обезличен) от (дата обезличена)., сроком по (дата обезличена) года с уплатой процентов за пользование займом из расчета 14,4% годовых, заключенного с Обществом с ограниченной ответственностью «Актив-Кредит», для целей приобретения в собственность вышеуказанного жилого помещения, в течение 3 (трех) рабочих дней после предоставления заемщиком займодавцу свидетельства о праве собственности на приобретаемое жилое помещение и настоящего Договора зарегистрированного в установленном законодательством Российской Федерации порядке. В соответствии с п. 3.2. договора, указанная в пункте 1 настоящего договора, недвижимость считается находящейся в залоге у займодавца в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателей на недвижимость, в обеспечении обязательств, принятых по вышеуказанному договору займа. При этом покупатели становятся залогодателями, займодавец - залогодержателем. В силу п. 3.3. Стороны определили, что недвижимость с момента передачи ее покупателям и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца согласно п. 5 ст.488 и ст.489 ГК РФ. На момент подписания настоящего договора, недвижимость как предмет ипотеки в силу закона оценивается сторонами в 650 000 рублей. Сумма в размере 430 000 рублей 00 копеек должны были быть перечислены на счет продавца в течение 3 (трех) рабочих дней после поступления заемных средств на счет покупателя, а 220 000 рублей должны были быть перечислены в срок до 01.09.2014 года. Однако до настоящего времени указанные средства так и не перечислены. Посредником при заключении данного договора купли-продажи со стороны Покупателя был ФИО8. Дополнительный акт приема передачи не составлялся. С момента заключения договора она больше не видела ответчика, и со слов представителя, ФИО3 не получила целевого займа с процентами, предоставляемыми, Обществом с ограниченной ответственностью «Актив- Кредит». После чего она обратилась письменно с уведомлением к ФИО3 по адресу регистрации, с требованием оплатить денежную сумму за проданный объект, либо заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры от 24 июля 2014 года, но ответ так и не получила. Просит суд удовлетворить исковые требования и расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, (жилой дом площадью 22,6 кв.м. земельный участок площадью 742 кв.м.) расположенных по адресу: КЧР, (адрес обезличен ), заключенный ФИО1 (дата обезличена) действующей на основании доверенности (номер обезличен) от (дата обезличена), удостоверенной нотариусом Усть-Джегутинского нотариального округа Карачаево-Черкесской Республики ФИО4 от имени своего отца ФИО5 с ФИО3 (дата обезличена) гр., ФИО6, (дата обезличена) гр., ФИО7, и привести стороны в первоначальное положение. Прекратить право общей долевой собственности (по 1/3 каждой) ФИО3, ФИО6, ФИО7, на жилой дом с земельным участком, (жилой дом площадью 22,6 кв.м. земельный участок площадью 742 кв.м.) расположенные по адресу: КЧР, (адрес обезличен ). Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи (номер обезличен) (на жилой дом), (номер обезличен) (на земельный участок) от (дата обезличена) о регистрации права общей долевой собственности (по 1/3 каждой) за ФИО3, ФИО6, ФИО7, на жилой дом с земельным участком, (жилой дом площадью 22,6 кв.м. земельный участок площадью 742 кв.м.) расположенные по адресу: КЧР, (адрес обезличен ). Прекратить записи об ипотеке на жилой дом с земельным участком, (жилой дом площадью 22,6 кв.м. земельный участок площадью 742 кв.м.) расположенных по адресу: КЧР, (адрес обезличен ), внесенных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (номер обезличен) (на жилой дом), (номер обезличен) (на земельный участок) от (дата обезличена). Признать право собственности за ФИО2 на жилой дом с земельным участком, (жилой дом площадью 22,6 кв.м. земельный участок площадью 742 кв.м.) расположенных по адресу: КЧР, (адрес обезличен ).

Ответчик ФИО3, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований: Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР, ООО «Актив-Кредит» надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, и о причине своей неявки в суд не сообщили. 

По правилам ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки, не является препятствием к рассмотрению искового заявления.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть исковое заявление без участия ответчика и представителей третьих лиц.

Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела, считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению в полном объёме.

Согласно части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 22 июля 2014 года ФИО3 вместе с несовершеннолетними детьми приобрела у ФИО5 в свою собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: КЧР, (адрес обезличен ).

Согласно пункту 3 данного договора купли-продажи отчуждаемый объект оценивался сторонами и продавался за 650 000 рублей и оплата должна была быть произведена за счет собственных средств в размере 220 000 рублей, а оставшаяся часть, в размере 430 000 рублей, должна была быть выплачена за счет средств целевого займа с процентами, предоставляемого ФИО3, на основании договора (номер обезличен) от (дата обезличена)., сроком по (дата обезличена) с уплатой процентов за пользование займом из расчета 14,4% годовых, заключенного с Обществом с ограниченной ответственностью «Актив-Кредит», для целей приобретения в собственность вышеуказанного жилого помещения, в течение 3 (трех) рабочих дней после предоставления заемщиком займодавцу свидетельства о праве собственности на приобретаемое жилое помещение и настоящего Договора зарегистрированного в установленном законодательством Российской Федерации порядке, путем перечисления на счет ФИО5 в первом случае - в срок до (дата обезличена); во втором - в течение трех рабочих дней после получения заемных средств.

Право собственности ФИО3 и ее несовершеннолетних детей на указанный дом зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР (запись о регистрации (номер обезличен) и (номер обезличен) от (дата обезличена)) с обременением ипотекой в силу закона.

Стороны подписали договор купли-продажи, по условиям которого ФИО3 приняла на себя обязательство произвести оплату за счет собственных средств в срок до (дата обезличена) и средств целевого займа в сумме 430 000 рублей в течение трех рабочих дней, после поступления заемных средств на счет покупателя.

. 

Договор составлен с обременением: возникает ипотека в пользу продавца. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР с указанием возникновения ипотеки в силу закона. До настоящего времени платеж за жилой дом и земельный участок не произведен, неоднократные обращения к ответчику о надлежащем исполнении обязательств оставлены без ответа. 

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 2 пункта 2 статьи 450 Кодекса).

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 451 ГК Российской Федерации основанием для расторжения договора является также и существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В суде было уставлено, что денежные средства на счет продавца не поступали. Существенным условием договора купли-продажи дома и земельного участка от 24 июля 2014 года был пункт 3 - оплата за жилой дом и земельный участок, должны были производиться за счет собственных средств, и средств целевого займа.

А поскольку покупатели не желали производить оплату иным способом, следовательно изменилась и обстановка настолько, что продавец если бы знал о том, что целевой займ использован, и денежные средства не будут переведены на счет продавца, ни под каким предлогом не заключил бы указанный договор.

Кроме того, суд признает нарушение договора одной из сторон – ФИО3 существенным, поскольку влечет для другой стороны – Ч-вых значительный ущерб, лишающий их права рассчитывать на получение определенной выгоды при заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В суде было установлено, что истцом претензия была направлена ФИО3 посредством почтовой связи, о необходимости произвести оплату по договору купли-продажи в срок до 17 августа 2019 года. Однако в указанные сроки оплата не была произведена, что явилось основанием для обращения в суд. Исковое заявление в суд было подано 14 августа 2019 года. ФИО3 получала извещения о явке в суд на 28 августа 2019 года. Поэтому суд считает, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Таким образом, ФИО3 не выполнены требования договора купли-продажи в связи, с чем договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 22,6 кв.м., и земельного участка, площадью 742 кв.м. от (дата обезличена), расположенных по адресу: КЧР, (адрес обезличен ), заключенный между ФИО5 и ФИО3 подлежит расторжению.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой, о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ прекращение основного обязательства влечет собой прекращение залога, в качестве способа обеспечения исполнения обязательств.

На основании п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. (в ред. от 6 декабря 2011 г.), если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

На основании вышеизложенного, суд считает, поскольку договор купли-продажи считается расторгнутым, следовательно, ипотека должна быть прекращена и регистрационная запись об ипотеке погашена. 

В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Поскольку договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенный 24 июля 2014 года между ФИО5 и ФИО3, ФИО6 и ФИО7 суд считает расторгнутым, жилой дом и земельный участок должны быть возвращены истцу, следовательно, за истцами должно быть признано право собственности на квартиру.

Соответственно, (дата обезличена) после смерти ФИО5 открылось наследство, в состав которого вошли спорный жилой дом и спорный земельный участок.

Из материалов дела следует, что ФИО1, (дата обезличена) года рождения, является дочерью ФИО5, а ФИО2 - супругой ФИО5, следовательно, в силу положений статьи 1142 ГК РФ относятся к кругу наследников первой очереди.

Согласно положениям ст. ст. 1110, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

Учитывая, что наследственного имущества на момент смерти ФИО5 не имелось, то истцы заявление о вступлении в права наследования после смерти отца, супруга нотариусу не подавали.

В соответствии со ст. 1114 ГК РФ, днем открытия наследства является день смерти гражданина.

В соответствии с п.4 ст. 1152 ГК РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Согласно п.73 Постановления Пленума ВС РФ от Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 (ред. от 23.04.2019) «О судебной практике по делам о наследовании», наследники вправе обратиться в суд после смерти наследодателя с иском о признании недействительной совершенной им сделки, в том числе по основаниям, предусмотренным ст. 177,178,179 ГК РФ, если наследодатель эту сделку при жизни не оспаривал, что не влечет изменения сроков исковой давности, а также порядка их исчисления».

Таким образом, после вступления решения в законную силу, спорная недвижимость становится наследственной массой для наследников.

Поскольку к моменту смерти ФИО5, переход права на жилой дом и земельный участок были зарегистрированы, а в настоящее время ФИО5 умер, то спорное имущество подлежит включению в наследственное имущество, открывшееся после смерти ФИО5

Более того, из объяснений истца ФИО1 следует, что она не претендует на наследство в виде жилого дома и земельного участка, оставшиеся после смерти отца. В виду чего суд считает, что требование о признании права собственности на спорное имущество подлежит удовлетворению в отношении истца ФИО9

Указанные обстоятельства дают основания для вывода суда о необходимости удовлетворения требований истцов, как подтвержденных совокупностью доказательств, предусмотренных ст. 55 ГПК РФ.

Суд считает необходимым отметить, что в ходе судебного заседания, проведенных по данному делу, судом были разъяснены положения статьи 57 ГПК РФ, согласно которым в случаях, если представление необходимых доказательств для сторон затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств. Участниками процесса о намерениях представить дополнительные доказательства, а также о намерениях ходатайствовать перед судом об оказании содействия в их истребовании заявлено не было. 

При указанных обстоятельствах, суд требования истца рассмотрел и разрешил по представленным доказательствам, проанализировав и оценив их в совокупности, не нарушив и не ограничив при этом право сторон на представление доказательств. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка, снятии ипотеки в силу закона, признании права собственности - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 22.6 кв.м. и земельного участка, площадью 742 кв.м., расположенные по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ), заключенный (дата обезличена), между ФИО5 и ФИО3, ФИО6 и ФИО7 и привести стороны в первоначальное положение.

Прекратить право собственности ФИО3, ФИО6 и ФИО7 на жилой дом, общей площадью 22,6 кв.м., земельный участок, площадью 742 кв.м., расположенные по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен )

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись за (номер обезличен); (номер обезличен) от (дата обезличена) о регистрации права собственности на жилой дом, общей площадью 22,6 кв.м. и земельный участок, площадь. 742 кв.м., расположенные по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ) за ФИО3, ФИО6 и ФИО7. 

Прекратить ипотеку и погасить запись об ипотеке, внесенную в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата обезличена): (номер обезличен) на жилой дом, общей площадью 22,6 кв.м.; (номер обезличен) на земельный участок, площадью 742 кв.м. расположенных по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ).

Включить жилой дом, общей площадью 22,6 кв.м., земельный участок, площадью 742 кв.м., расположенные по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ) в наследственную массу, оставшиеся после смерти ФИО5, умершего (дата обезличена).

Признать право собственности за ФИО2 на жилой дом, общей площадью 22,6 кв.м., земельный участок, площадью 742 кв.м., расположенные по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ).

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КЧР через Усть-Джегутинский районный суд в течение одного месяца.

Решение отпечатано на компьютере в совещательной комнате в единственном экземпляре.

Председательствующий - судья И.Ю. Айбазова