Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 ноября 2018 года 

<

адрес>

Кировский районный суд 

<

адрес> в составе председательствующего судьи Дурневой С.Н., при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Акционерному обществу «ДОМ.РФ» о признании обязательств по кредитному договору прекращенными, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась с иском к Акционерному обществу «ДОМ.РФ» о признании обязательств по кредитному договору прекращенными, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО1 и ЗАО «Новое Ипотечное Корпоративное Агентство» был заключен договор займа № 

<

данные изъяты>, в соответствии с условиями которого заемщикам был предоставлен заем в размере 1 300 000 рублей, сроком по ДД.ММ.ГГГГ, под 14,18% годовых, для целевого использования квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>; состоящую из двух комнат, общей площадью 50,6 кв.м.

Решением Кировского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ договор займа № 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «Новое Ипотечное Корпоративное Агентство» и ФИО3, ФИО1 расторгнут, с ФИО3, ФИО1 в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» взыскана задолженность по договору займа в размере 1 469 936 рублей 82 копейки, обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, путём продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 1 680 000 рублей.

В результате проведенных торгов квартира не была продана, в связи с чем, взыскатель оставил предмет залога у себя, в подтверждение чего получил свидетельство о государственной регистрации права. Квартира была передана взыскателю в июне 2017 года, однако до настоящего времени с истца взыскивается задолженность по исполнительному производству, возбужденному на основании исполнительного листа, выданного по решению Кировского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.

Просила признать задолженность по договору займа № 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ЗАО «Новое Ипотечное Корпоративное Агентство» и ФИО3, ФИО1 погашенной, обязательства по договору займа 

<

***>/13 от ДД.ММ.ГГГГ прекращенными.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще. 

Представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, просила удовлетворить. 

Представитель ответчика Акционерному обществу «ДОМ.РФ» в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии с положениями ст. 30 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 395-1 "О банках и банковской деятельности" (в редакции, действовавшей на момент заключения кредитного договора) отношения между Банком России, кредитными организациями и их клиентами осуществляются на основе договоров, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам и вкладам (депозитам), стоимость банковских услуг и сроки их выполнения, в том числе сроки обработки платежных документов, имущественная ответственность сторон за нарушения договора, включая ответственность за нарушение обязательств по срокам осуществления платежей, а также порядок его расторжения и другие существенные условия договора.

Статьями 420, 421 Гражданского кодекса РФ гарантирована свобода выбора граждан при заключении договоров. В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО1 и ЗАО «Новое Ипотечное Корпоративное Агентство» был заключен договор займа 

<

***>/13-ф, в соответствии с условиями которого заемщикам первоначальным кредитором был предоставлен заем в размере 1 300 000 рублей, сроком по ДД.ММ.ГГГГ, под 14,18% годовых, для целевого использования: приобретения в общую совместную собственность заемщиков предмета ипотеки, а именно: квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, состоящую из двух комнат, общей площадью 50,6 кв.м., кадастровый номер объекта: 

<

данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавец) и ФИО3, ФИО1 (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым покупатель приобрели в общую совместную собственность обозначенную квартиру стоимостью 1 630 000 руб. Часть денежных средств в размере 330 000 рублей покупатели уплатили за счет собственных средств, оставшуюся часть в размере 1 300 000 – за счет средств предоставленного ипотечного займа.

Обеспечением исполнения обязательства заемщиков по возврату суммы займа и процентов по нему являлась ипотека указанного недвижимого имущества в силу закона, зарегистрированная в установленном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Кировского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № постановлено:

«Исковые требования Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» удовлетворить частично.

Расторгнуть договор займа 

<

***>/13 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «Новое Ипотечное Корпоративное Агентство» и ФИО3, ФИО1.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО3, ФИО1 в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» задолженность по договору займа 

<

***>/13 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 469 936 рублей 82 копейки, из которых: 1 268 341 рубль 47 копеек - основной долг, 196 595 рублей 35 копеек - проценты, 5 000 рублей - пени, а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ взыскать проценты по договору займа в размере 13,48% годовых, до даты вступления решения суда в законную силу.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, путём продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 1 680 000 рублей.

Взыскать с ФИО3, ФИО1 в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины 15 549 рублей 68 копеек, в равных долях по 7 774 рубля 84 копейки с каждого.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения».

Решение вступило в законную силу. Истцу выданы исполнительные листы ФС №, ФС №.

Решением Кировского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № постановлено:

«Признать ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, утратившими право пользования жилым помещением – квартирой № в 

<

адрес>.

Выселить ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, из жилого помещения – 

<

адрес>, без предоставления другого жилого помещения.

Взыскать с ФИО3 в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины 6 000 рублей».

Решение вступило в законную силу.

Судом установлено, что на основании исполнительных листов №, ФС № в отношении должника ФИО1, судебным приставом – исполнителем ОСП по КАО 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство №-ИП, предметом исполнения является обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Как следует из материалов исполнительного производства №-ИП первые торги, назначенные решением комиссии по проведению торгов ТУ Росимущество в 

<

адрес> на ДД.ММ.ГГГГ признаны несостоявшимися (л.д.95).

Решением Кировского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № установлено, что в установленный законом срок имущество в принудительном порядке реализовано не было, в связи с чем в соответствии со статьей 87 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» указанная квартира передана взыскателю АО «АИЖК» в счет погашения долга.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Отдела судебных приставов по Кировскому административному округу 

<

адрес> УФССП России по 

<

адрес> вынесено постановление о передаче нереализованного имущества должника взыскателю, в соответствии с которым постановлено передать спорную квартиру АО «АИЖК». Также был составлен акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга. 

АО «АИЖК» зарегистрировало право собственности на указанную квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ изменилось фирменное наименование Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на АО «ДОМ.РФ».

В настоящее время собственником 

<

адрес> является АО «ДОМ.РФ», что подтверждается выпиской из ЕГРП. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

Обращаясь с заявленными требованиями, истец указывает, что спорная квартира была передана взыскателю в июне 2017 года, однако до настоящего времени с истца взыскивается задолженность по исполнительному производству, возбужденному на основании исполнительного листа, выданного по решению Кировского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, что противоречит положениям ст. 61 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости).

В силу правового регулирования, установленного ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Пунктом 1 ст. 408 ГК РФ закреплено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Этой же нормой установлено, что ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Таким образом, в законе закреплена норма о том, что ипотекой обеспечивается исполнение обязательства заемщика в полном объеме.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» Федеральный закон об ипотеке дополнен ст. 59.1, согласно которой в соответствии с п. 1.1 ст. 9 Федерального закона об ипотеке и в порядке, установленном указанным пунктом, стороны договора об ипотеке вправе установить положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки, как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, содержащихся в пунктах 2 и 3 ст. 55 Федерального закона об ипотеке.

В соответствии с п. 5 ст. 61 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.

Пунктом 5 ст. 61 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 169-ФЗ «О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю – физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком – физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика – физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. При этом в случае признания страховщика банкротом обязательства заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются с даты реализации предмета ипотеки и (или) оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой.

Согласно п.п. 2, 3 ст. 2 Федерального закона 169-ФЗ положения пункта 5 статьи 61 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к обеспеченным ипотекой обязательствам, которые возникли до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Обеспеченные ипотекой обязательства, по которым на день вступления в силу настоящего Федерального закона не были заключены договоры страхования ответственности заемщика и после дня вступления в силу настоящего Федерального закона для исполнения которых залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, прекращаются в порядке, установленном пунктом 5 статьи 61 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом).

Учитывая, что на день вступления в силу настоящего Федерального закона между сторонами договор страхования ответственности заемщика заключен не был, то к данным правоотношениям применимы положения пункта 5 статьи 61 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции от ДД.ММ.ГГГГ без учета изменений, внесенных Федеральным законом № от ДД.ММ.ГГГГ.

Так, согласно положениям ч. 5 ст. 61 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю - физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком - физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств, либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. 

При этом, суд учитывает, что и в отсутствие специального указания п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ нормы, действующего законодательства в том числе и ГК РФ регулирующие залог, позволяют при определенных условиях признавать прекращенными обязательства, обеспеченные ипотекой, в случае принятия кредитором-залогодержателем предмета ипотеки.

Согласно ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Из содержания ст. 408 ГК РФ следует, что надлежащее исполнение прекращает обязательство. 

В силу п. 2 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке» в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требование обеспеченные ипотекой этого имущества.

К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.

В соответствии с п. 4 ст. 58 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. 

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом.

Из толкования вышеприведенных норм следует, что действующие нормы, регулирующие залог, позволяют при определенных условиях признавать прекращенными обязательства, обеспеченные ипотекой, в том числе в случае принятия кредитором-залогодержателем предмета ипотеки.

Из материалов гражданского дела следует, что размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.

Стоимость заложенной квартиры, определенная соглашением сторон по кредитному договору на момент его заключения составляла 1 630 000 рублей, сумма займа же по кредитному договору составляет 1 300 000 рублей, что ниже стоимости квартиры.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд полагает, что принятие кредитором на баланс нереализованного с торгов заложенного имущества, влечет за собой прекращение обязательств истца перед банком в полном объеме в связи с его исполнением.

При таких обстоятельствах, суд считает задолженность ФИО3, ФИО1 перед АО «ДОМ. РФ» по кредитному договору 

<

***>/13-ф от ДД.ММ.ГГГГ погашена, а обязательства по кредитному договору прекращены.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать задолженность по кредитному договору ДЗ-27/13-ф от ДД.ММ.ГГГГ погашенной, заключенному между ФИО1, ФИО3 с одной стороны и ЗАО «Новое Ипотечное Корпоративное Агенство», а обязательства ФИО1 по кредитному договору прекращенными.

Решение может быть обжаловано в 

<

данные изъяты> областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья подпись С.Н. Дурнева

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.