УИД 61OS0000-01-2024-001699-32 № 3а-52/2025 (3а-622/2024)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 февраля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего Шикуля Е.В. 

при секретаре Саркисян Н.С. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 27 ноября 2024 года № ОРС-61/2024/001107 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также бюджетное учреждение, ГБУ РО) от 27 ноября 2024 года № ОРС-61/2024/001107 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 августа 2024 года в размере 16 447 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является арендатором земельного участка, обратился к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, предоставил отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 29 августа 2024 года. Решением ГБУ РО отказано в удовлетворении заявления. Административный истец считает, что решение ГБУ РО является необоснованным, препятствует реализации его права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года в размере 42 464 459,78 рублей, которая применяется с 17 мая 2024 года.

Административный истец ФИО3 просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО4 уточнила административные исковые требования и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 августа 2024 года с учетом результатов судебной экспертизы в размере 23 161 000 рублей.

Административный ответчик ГБУ РО, заинтересованное лицо минимущество Ростовской области представили возражения на заключение судебной экспертизы, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Заинтересованное лицо ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.

От заинтересованного лица – администрации г. Ростова-на-Дону ходатайств, заявлений не поступило.

Исследовав и оценив представленные доказательства, возражения административного ответчика на заключение эксперта, письменные пояснения эксперта, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением минимущества Ростовской области от 11.11.2022 № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года.

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29.12.2022 № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатом рассмотрения бюджетным учреждением его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как плательщика арендных платежей, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – площадью – 3 701 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – ремонт автомобилей, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на основании договора аренды земельного участка №894, находящегося в государственной собственности Ростовской области от 27 июня 2024 года.

Сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка внесены в ЕГРН 6 июня 2024 года на основании акта ГБУ РО об определении кадастровой стоимости от 4 июня 2024 года № АОКС-61/2024/000241 в размере 42 464 459,78 рублей и подлежит применению с 17 мая 2024 года.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец 1 ноября 2024 года обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости по состоянию на 29 августа 2024 года. Согласно отчету оценщика ООО «1-НЭК» ФИО1. № 21453-/08-24 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на 29 августа 2024 года составила 16 447 000 рублей. 

27 ноября 2024 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-61/2024/001107 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Согласно указанному решению бюджетным учреждением в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка № 21453-/08-24 отмечены нарушения ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп. 3 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. б п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Настоящий административный иск подан 14 декабря 2024 года, что свидетельствует о соблюдении процессуального срока, установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ.

В целях проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, определением суда от 26 декабря 2024 года по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО2.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 155/2025 от 30 января 2025 года. 

Согласно выводам эксперта отчет об определении рыночной стоимости спорного земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральных стандартов оценки. При составлении отчета допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в том числе имеются нарушения, перечисленные в оспариваемом решении ГБУ РО. 

Эксперт указал, что в отчете об оценке оценщик неверно определил сегмент рынка, к которому относится объект оценки (нарушение п.11б ФСО №7 «Оценка недвижимости»), приведены предложения о продаже из разных сегментов рынка недвижимости; предложения №1, №5, №11, № 17 - участки, расположенные за пределами территории г. Ростова-на-Дону; объекты №19, №20 - предложения аренды земельных участков (нарушение п.11в ФСО №7 «Оценка недвижимости»).

Также эксперт выявил в отчете ошибки при расчете рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода, свидетельствующие о нарушении оценщиком требований пп. 4 п. 9 ФСО «Подходы и методы оценки (ФСО V)» (Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200).

Экспертным заключением определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 23 161 000 рублей по состоянию на 29 августа 2024 года.

Экспертом определены качественные и количественные характеристики земельного участка: расположен в Железнодорожном районе города Ростова-на-Дону, вид разрешенного использования- ремонт автомобилей, в границах участка расположены три нежилых здания (мастерские для ремонта автомобилей), отсутствует свободный доступ с участку (доступ к земельному участку осуществляется через территории соседних участков- последовательное пересечение нескольких участков при различных варианта въезда), расположен в глубине квартала, фасад на асфальтированную улицу отсутствует, имеются коммуникации- электроснабжение, водоснабжение центральное.

Определяя рыночную стоимость объекта оценки сравнительным подходом методом сравнения продаж, эксперт в качестве наиболее эффективного использования земельного участка принял его текущее разрешенное использование, в качестве сопоставимых объектов использовал земельные участки, относящиеся к сегменту земельных участков под коммерческое строительство, определил ценообразующие факторы с учетом специфики сегментов рынка (местоположение в пределах города, фасадность, наличие/отсутствие свободного подъезда, вид разрешенного использования, инженерные коммуникации и другие), отобрал 3 объекта-аналога, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемым земельным участком, учет значения ценообразующих факторов производился экспертом путем внесения различных видов корректировок.

Возражения административного ответчика, заинтересованного лица на экспертное заключение были тщательно проверены судом и признаны необоснованными.

Проверив доводы административного ответчика, заинтересованного лица о двойном учете одной характеристики земельного участка, суд установил, что экспертом применены корректировки на расположение относительно «красной линии» (наличие фасада на асфальтированную улицу с интенсивным потоком движения) и на наличие/отсутствие свободного подъезда к земельному участку. Возможность применения двух корректировок подтверждается информацией в издании «Справочник оценщика недвижимости-2024. Земельные участки. Часть 1» (под редакцией ФИО5 Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2024 г.) и их применение к объектам-аналогам обусловлено индивидуальными характеристиками объекта исследования и объектов-аналогов. Также судом установлено, что при расчете кадастровой стоимости объекта исследования ГБУ РО в качестве самостоятельных ценообразующих факторов, характеризующих объект недвижимости, применены, в частности, «въезд/выезд» и «фасад/глубина», что подтверждается разъяснениями ГБУ РО от 11 сентября 2024 года № РЗ-61/2024/000230.

Следовательно, в соответствии с методологией оценки вышеуказанные корректировки обоснованно применены экспертом в отношении разных характеристик земельного участка и являются двумя разными факторами сравнения, влияющими на рыночную стоимость объекта исследования.

Не нашли подтверждения и доводы административного ответчика, заинтересованного лица о необоснованном применении к объекту-аналогу № 2 корректировки на расположение относительно «красной линии» при отсутствии в объявлении о продаже информации о наличии фасада. Судом установлено, что в объявлении о продаже объекта-налога № 2 указан кадастровый номер, что позволяет получить информацию об объекте на Публичной кадастровой карте. Полученная информация свидетельствует о наличии у объекта-аналога № 2 фасада на асфальтированную дорогу с интенсивным потоком движения и свободного проезда непосредственно на территорию участка.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении эксперта, суду не представлено.

Оценивая экспертное заключение по правилам части 1 статьи 84, статьи 168 КАС РФ суд не усматривает оснований сомневаться в выводах эксперта о несоответствии отчета оценщика требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Заключение эксперта в части определения рыночной стоимости объекта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов. 

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством по делу.

При таком положении суд не находит оснований для признания незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 27 ноября 2024 года № ОРС-61/2024/001107.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что указанное требование подлежит удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы.

В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – 1 ноября 2024 года.

При распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 год), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемого решения бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.

ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» представило в суд калькуляцию расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 72 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО3 о признании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 27 ноября 2024 года № ОРС-61/2024/001107 незаконным - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 3 701 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – ремонт автомобилей, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 29 августа 2024 года в размере 23 161 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 1 ноября 2024 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО "Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 72 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 20 февраля 2025 года.

Судья Е.В. Шикуля