РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Красный Яр 28 октября 2024 г.

Красноярский районный суд Астраханской области в составе:

председательствующего судьи Илларионовой А.М.,

при секретаре судебного заседания Бекешевой С.И.,

с участием представителя истца ФИО7 – ФИО8, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ., 

представителя ответчика - администрации муниципального образования «Красноярский муниципальный район Астраханской области» ФИО9, действующей на основании доверенности от 30.10.2022 г., 

представителя третьего лица - ООО «Газпром добыча Астрахань» ФИО10, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО7 

<

> к администрации муниципального образования «Красноярский муниципальный район Астраханской области» о признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «Красноярский муниципальный район Астраханской области» о признании права собственности на жилой дом. В обоснование своих требований указал, что он является собственником земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 1250 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером №

В соответствии с техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ., выданным ООО «Центр межевания, градостроительства и кадастра», жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> имеет следующие характеристики: общая площадь – 107,1 кв.м., жилая площадь – 70,2 кв.м., 1 этаж. 

Рыночная стоимость жилого дома в соответствии с Отчетом об определении рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ., выданным ООО «Центр межевания, градостроительства и кадастра» составляет 1702000 рублей. 

Руководствуясь статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации он подавал в администрацию муниципального образования «Красноярский район» уведомление о планируемом строительстве жилого дома. В ответ на данное обращение, им было получено уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве жилого дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам.

В ДД.ММ.ГГГГ им было завершено строительство указанного жилого дома, о чем было подано уведомление в администрацию муниципального образования «Красноярский район». В ответ на данное обращение было получено уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о завершении строительства жилого дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам, в связи с нахождением участка в зонах санитарной охраны источника водоснабжения и в границах зоны с особыми условиями использования территории. 

В связи с чем, он, действуя благоразумно, получив необходимые документы для строительства жилого дома и завершив строительство в установленные сроки, не может реализовать свое конституционное право на жилище. 

Кроме того, он предпринимал меры по регистрации прав на объект по упрощенной регистрации недвижимости, дачной амнистии. Однако Росреестр приостановил регистрацию, ссылаясь на тот факт, что земельный участок, где возведен объект индивидуального жилищного строительства, расположен в зоне горного отвода для промышленной разработки Астраханского газоконденсатного месторождения (Левобережная часть) и требуется согласие пользователя недр (ООО «Газпром добыча Астрахань»). В дальнейшем Росреестр по всем обращениям выдавал приостановление либо отказ в совершении регистрационных действий. 

Таким образом, у него отсутствует возможность признать право собственности на завершенный строительством жилой дом в административном порядке. 

В соответствии с Техническим заключением о состоянии основных строительных конструкций №, выполненным ООО «Архивэл», основные строительные конструкции индивидуального жилого дома по адресу: 

<

адрес> в соответствии с ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» на момент обследования находятся в нормативном техническом состоянии, и, как следствие, не создают угрозу жизни и здоровью граждан. 

В соответствии с Актом по обеспечению пожарной безопасности от ДД.ММ.ГГГГ исх. №, выполненным ООО «Диал», размещение жилого дома лит. А по адресу: 

<

адрес>, не противоречит требованиям Технического регламента о требованиях пожарной безопасности.

Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ., выданному филиалом ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области» в Володарском и Красноярском районах, условия проживания в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, соответствуют существующим санитарно-эпидемиологическим требованиям к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. 

В соответствии со схемой расположения объекта недвижимости на земельном участке и ситуационным планом объекта ИЖС в составе технического паспорта, жилой дом располагается в границах земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности. 

В связи с чем, просит признать за ним право собственности в целом на жилой дом №, расположенный по адресу: п

<

адрес>, общей площадью 107,1 кв.м., жилая площадь – 70,2 кв.м., 1 этаж. 

Истец ФИО7, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, уполномочил на представление его интересов представителя по доверенности ФИО8

Представитель истца ФИО8 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить по доводам, изложенным в иске. 

Ранее в судебных заседаниях пояснял, что истцу принадлежит земельный участок по адресу: 

<

адрес>, который имеет вид разрешенного использования – «для личного подсобного хозяйства». В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Ахтубинский сельсовет» дом находится в зоне жилой застройки, подразумевающей под собой право застройки жилых домов. Изначально, данный участок предоставлялся именно для этих нужд, и истцом было согласовано строительство жилого дома. В процессе строительства информации от администрации района и сельсовета о том, что запрещено строить дом или о том, что он не сможет его ввести в эксплуатацию, истец не получал. О том, что дом располагается в границах зон с особыми условиями территории, он узнал позже. Эти границы были установлены в процессе строительства. О чем ФИО7 не знал и не мог знать. Он обращался в экспертную организацию, которая подтвердила соответствие строительства дома строительным нормам, пожарным и санитарным нормам и правилам. Из заключения строительной экспертизы следует, что дом построен в соответствии с правилами пожарных, санитарных и строительных норм и что расположение дома в зоне с особыми условиями использованиями территории допускает его эксплуатацию. За весь период стройки, вопросов со стороны администрации, сельсовета и иных организаций к ФИО7 не возникало. 

Представитель ответчика - администрации муниципального образования «Красноярский муниципальный район Астраханской области» ФИО9 в судебном заседании исковые требования признала в полном объеме, не возражала против их удовлетворения. Дополнительно пояснила, что истец обратился в администрацию в ДД.ММ.ГГГГ за разрешением на строительство в черте населенного пункта на имеющемся земельном участке объекта капитального строительства - жилого дома. В связи с имеющимся пакетом документов, представленным истцом, техническим заключением, на данный земельный участок было выдано разрешение. До ДД.ММ.ГГГГ была процедура, согласно которой обращались за разрешением на строительство объекта, в случае, если, например, имелась зона горного отвода или зона полезных ископаемых. 

В последующем были внесены изменения в законодательство, и были получены разъяснения, что поскольку застройка в населенных пунктах не относится к деятельности связанных с использованием недр, то для застройки земельных участков, находящихся в границах населенного пункта не требуется разрешение федерального органа управления государственным фондом недр, а также согласие пользователей недр на такую застройку. Таким образом, в связи с изменениями в законодательстве, при строительстве за границами населенного пункта требуется подробное согласование, в том числе, с недропользователями, но в границах населенного пункта такого разрешения не требуется. Когда ФИО7 возвел данный объект и обратился в администрацию, выяснилось, что на данный земельный участок накладывается ряд ограничений зон с особыми условиями. В связи с тем, что в административном порядке этот вопрос решен быть не мог, ему было рекомендовано обратиться в суд и установить соответствие возведенного объекта нормам и правилам. Кроме того, согласно имеющейся практике, границы горного отвода не тождественны пространственным контурам расположения полезных ископаемых и площади их залегания, следовательно, закон Российской Федерации «О недрах» не позволяет констатировать, что застройка контролируется пользователем недр в границах горного отвода, применительно к части ст. 22 Федерального закона «О недрах». В связи с чем, согласие недропользователей не требуется ввиду того, что застройка находится в черте населенного пункта. Единственная причина не выдачи разрешения ввода в эксплуатацию - наличие иных ограничений, которые были зарегистрированы после того, как ему было дано разрешение на строительство. 

Представитель третьего лица - ООО «Газпром добыча Астрахань» ФИО10, исковые требования не признала, возражала против их удовлетворения, по доводам, изложенным в возражениях на иск. 

Представитель третьего лица – администрации муниципального образования «Сельское поселение Ахтубинский сельсовет Красноярского муниципального района Астраханской области», извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Представители третьих лиц - Управления Росреестра по Астраханской области, Нижне-Волжского управления Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, Департамента по недропользованию по Южному федеральному округу ЮГНЕДРА, ООО «Газпром энерго», Управления капитального строительства, коммунального, дорожного хозяйства и экологии администрации муниципального образования «Красноярский муниципальный район Астраханской области», извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили. 

Представитель третьего лица - Службы государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил. Ранее представил отзыв на исковое заявление, в котором просил отказать в удовлетворении исковых требований, по доводам, изложенным в отзыве. 

В связи с чем, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации конституционное право гражданина иметь в собственности имущество и свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При этом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ). 

В соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий (подпункт 1 пункта 2 статьи 56 Земельного кодекса РФ).

К зонам с особыми условиями использования территорий относятся охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 4 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно пункту 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что объект индивидуального жилищного строительства - это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах РФ в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. 

В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, обязано представить суду доказательства, подтверждающие возможность сохранить эту постройку, в том числе соответствие ее требованиям безопасности. Указанное лицо должно за свой счет получить необходимые заключения.

В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из подпунктов 5, 8 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что к полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов. К полномочиям указанных органов относится проведение осмотра зданий, сооружений на предмет их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов, предъявляемыми к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности указанных объектов, требованиями проектной документации, выдача рекомендаций о мерах по устранению выявленных нарушений в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что строительство объекта капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей (часть 2).

Согласно подпункту 1.1 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральнымзакономот 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Согласно части 1 статье 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральнымзакономот 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения:

1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);

2) наименование и место нахождения застройщика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

3) кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;

4) сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);

5) сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);

6) сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка;

7) сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;

8) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;

9) способ направления застройщику уведомлений, предусмотренныхпунктом 2 части 7ипунктом 3 части 8настоящей статьи.

В соответствии с частью 7 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве, за исключением случая, предусмотренногочастью 8настоящей статьи:

1) проводит проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве, а также допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации;

2) направляет застройщику способом, определенным им в уведомлении о планируемом строительстве, уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке либо о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.Формыуведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке утверждаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.

Судом установлено, что ФИО7 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 250 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО11 (продавец) и ФИО7 (покупатель). 

Запись о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ №. На момент государственной регистрации в отношении данного земельного участка отсутствовали зарегистрированные ограничения (обременения). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 обратился в администрацию муниципального образования «Красноярский район» Астраханской области с уведомлением о планируемом строительстве объекта недвижимого жилищного строительства. 

ДД.ММ.ГГГГ истцу администрацией муниципального образования «Красноярский район» Астраханской области было выдано уведомление № 59 о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: п

<

адрес>

В ДД.ММ.ГГГГ истец на данном земельном участке завершил строительство жилого дома и ДД.ММ.ГГГГ обратился в администрацию муниципального образования «Красноярский район» Астраханской области с уведомлением об окончании строительства указанного жилого дома, на что ДД.ММ.ГГГГ администрацией района в адрес ФИО7 было направлено уведомление № о несоответствии построенного индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительной деятельности, в связи с нахождением земельного участка в зонах санитарной охраны источника водоснабжения и в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также в разнице указанной площади дома, которая в Техническом плане указана 114,3 кв.м., что не соответствует наименованию п.3.3.4 – площадь застройки - 90 кв.м.

Как следует из Технического заключения о состоянии основных строительных конструкций индивидуального жилого дома по адресу: 

<

адрес> основные строительные конструкции индивидуального жилого дома по адресу: 

<

адрес> в соответствии с ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» на момент обследования находятся в нормативном техническом состоянии и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. 

Из Технического паспорта индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составленного ООО «Центр межевания, градостроительства и кадастра» ДД.ММ.ГГГГ следует, что назначение дома: жилое, фактическое использование – по назначению, год постройки -ДД.ММ.ГГГГ общая площадь жилого дома – 107,1 кв.м., жилая площадь жилого дома 70,2 кв.м., число этажей надземной части – 1. 

Экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ г., выданным Филиалом ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области в Володарском и Красноярском районах» условия проживания в жилом доме по адресу: 

<

...> б соответствуют требования раздела 8 СанПин 2.1.3684-21 «Санитарно – эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных и общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических мероприятий). 

Согласно Отчету об оценке по определению рыночной стоимости жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> составленного ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области в Володарском и Красноярском районах» ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта оценки составляет 1896100 рублей. 

Из акта по обеспечению пожарной безопасности жилого дома литер А., расположенного по адресу: 

<

адрес>, выданного ООО «Диал» следует, что размещение жилого дома лит. А, расположенного по адресу: 

<

адрес> (жилой дом 3 СО 3 степени огнестойкости, общей площадью -107,1 кв.м., жилой площадью – 70,2 кв.м.) не противоречит требованиям Технического регламента о требованиях пожарной безопасности (ФЗ № 123 от 22.07.2008 г.). 

Как следует из доводов искового заявления, ФИО7 неоднократно обращался в Росреестр для регистрации прав на спорный жилой дом, однако, Управление Росреестра по Астраханской области приостановило государственную регистрацию, сославшись на то, что земельный участок, на котором возведен объект индивидуального жилищного строительства, расположен в зоне горного отвода для промышленной разработки Астраханского газоконденсатного месторождения (Левобережная часть) и требуется согласие пользователя недр (ООО «Газпром добыча Астрахань»). 

Согласно материалам дела, спорный жилой дом начал возводиться истцом в период действия Правил землепользования и застройки МО «Ахтубинский сельсовет» (далее – Правила), утвержденных Решением Совета МО «Красноярский район» Красноярского района Астраханской области «О внесении изменений в решение Совета МО «Красноярский район» № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении Правил землепользования и застройки МО «Ахтубинский сельсовет» Красноярского района Астраханской области. 

Согласно действующим Правилам, земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах территориальной зоны Ж-1-Зона застройки индивидуальными и малоэтажными жилыми домами. Зона выделена для обеспечения правовых условий и разрешительных процедур формирования жилых районов, микрорайонов и кварталов преимущественно из отдельно стоящих индивидуальных и блокированных жилых зданий с приусадебным участком с минимальным набором услуг для населения местного значения. 

Согласно части 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. 

Одной из основных характеристик земельного участка является описание местоположения объекта недвижимости, которое позволяет определить часть земной поверхности в качестве индивидуально определенной вещи. 

Согласно п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 одним из ограничений в использовании земельного участка является его расположение в границах зоны с особыми условиями использования территории (статья 105 ЗК РФ). По общему правилу, сведения о зоне с особыми условиями использования территорий должны содержаться в ЕГРН (пункт 24 статьи 106 ЗК РФ).

Как следует из Выписки из ЕГРН о зонах с особыми условиями использования территории и других территорий, установлено, что земельный участок полностью расположен в границах следующих зон: № Горный отвод для промышленной разработки Астраханского газоконденсатного месторождения (левобережная часть). 2. № Зона санитарной охраны источника водоснабжения и водопроводов питьевого назначения для Южного филиала ООО «Газпром энерго» 

<

адрес> № Территория объекта культурного наследия федерального значения 

<

адрес>

В едином государственном реестре недвижимости имеются сведения об ограничениях права на объект недвижимости.

Согласно пункту 1152 Правил безопасности нефтяной и газовой промышленности», утвержденных Приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору № от ДД.ММ.ГГГГ территории горных отводов под нефтяные, газовые и газоконденсатные месторождения с высоким содержанием сернистого водорода застраивать производственными и другими объектами, не связанными с добычей нефти, газа и газоконденсата, запрещается.

Вместе с тем, с ДД.ММ.ГГГГ. действуют Правила безопасности нефтяной и газовой промышленности», утвержденные Приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору № от ДД.ММ.ГГГГ

В границы горного отвода должны включаться участки недр с запасами, числящимися на государственном балансе запасов полезных ископаемых на учете пользователя недр, отработка которых предусмотрена проектной документацией, и горные выработки, объекты и сооружения, связанные с пользованием недрами, предусмотренные проектной документацией (Приказ Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору № 508 от 09.12.2020 г. «Об утверждении Требований к содержанию проекта горного отвода, форме горноотводного акта, графических приложений к горноотводному акту и ведению реестра документов, удостоверяющих уточненные границы горного отвода»). 

Из ответа ООО «Газпром добыча Астрахань» на обращение ФИО7 № от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что Общество не может выдать согласие на осуществление застройки территории горного отвода, характеризующегося высоким содержанием сероводорода (до 26 %). Однако материалы дела не содержат письменных доказательств, достоверно указывающих на то, что земельный участок с кадастровым номером № расположен в местности с высоким содержанием сероводорода – 26 %. 

Согласно статье 25 Федерального закона № 2395-1 от 21.02.1992 г. «О недрах» условия застройки регулируются на земельных участках, расположенных за границами населенных пунктов.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах населенного пункта 

<

адрес>, относящегося к муниципалитету администрации муниципального образования «Ахтубинский сельсовет» Красноярского района Астраханской области. Сведения о границах населенного пункта внесены в ЕГРН. 

По ходатайству представителя истца ФИО8 по делу была назначена и проведена судебная комплексная землеустроительная, строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению экспертов «Астраханской лаборатории судебной экспертизы» № жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, требованиям нормативно-технической документации, действующей на территории Российской Федерации: в области строительно-технических требований и правил, охватывающих требования надежности и механической безопасности – соответствует; в области санитарно-эпидемиологических требований – соответствует; в области противопожарных требований к конструктивным и объемно-планировочным решениям – соответствует.

Жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. 

Земельный участок с кадастровым номером №, расположен полностью в границах с особыми условиями использования территории:

1. Горный отвод для промышленной разработки Астраханского газоконденсатного месторождения (левобережная часть), реестровый номер в реестре границ ЕГРН: №.

2. Зоны санитарной охраны источника водоснабжения и водопроводов питьевого назначения для Южного филиала ООО «Газпром энерго» 

<

> реестровый номер в реестре границ ЕГРН: №

Участок с кадастровым номером № расположен полностью:

1. В границах территории объекта культурного наследия федерального значения 

<

>

2. Часть земельного участка с кадастровым номером №, площадью 562,58 кв.м., расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории «Зона санитарной охраны источника водоснабжения и водопроводов питьевого значения для Южного филиала ООО «Газпром энерго» (

<

>), 2 пояс, реестровый номер в реестре границ ЕГРН №

Данные зоны накладывают следующие ограничения на использование земельного участка по назначению в соответствии с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства».

1. Зоны санитарной охраны источника водоснабжения и водопроводов питьевого назначения для Южного филиала ООО «Газпром энерго» (в

<

>), 2 и 3 пояса:

- не допускается применение удобрений и химикатов;

- запрещен выпас скота, а также всякое другое использование водоема и земельных участков, лесных угодий в пределах прибрежной полосы шириной не менее 500 м, которое может привести к ухудшению качества или уменьшению количества воды источника водоснабжения;

- должно осуществляться выполнение мероприятий по санитарному благоустройству территории населенных пунктов и других объектов (оборудование канализацией, устройство водонепроницаемых выгребов, организация отвода поверхностного стока и др.).

2. В границах территории объекта культурного наследия «Городище «Ахтубинское», 14-15 вв.» установлено ограничение строительства, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия, в том числе касающееся размеров, пропорций и параметров объектов капитального строительства и их частей, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений.

3. Ввиду того, что исследуемый участок расположен в границах населенного пункта пос. Комсомольский, то ограничения в его использовании, предусмотренные зоной с особыми условиями использования «Горный отвод для промышленной разработки Астраханского газоконденсатного месторождения (левобережная часть), согласно ст. 25 Федерального закона от 21.02.1992 г. № 2395-1 «О недрах» и Правилам землепользования и застройки МО «Ахтубинский сельсовет» не установлены. 

В результате проведенного исследования установлено, что эксплуатация объекта капитального строительства в границах зон санитарной охраны источника водоснабжения и водопроводов питьевого назначения для Южного филиала ООО «Газпром энерго» (в/з на р. Ахтуба – ВОС-1), 3 пояс, 2 пояс, «Горного отвода для промышленной разработки Астраханского газоконденсатного месторождения (левобережная часть)», территории объекта культурного наследия «Городище «Ахтубинское», 14-15 вв.», допускается с соблюдением норм санитарной охраны источников водоснабжения и норм обеспечения сохранности объекта культурного наследия при его обнаружении. 

Кроме того, в судебном заседании были допрошены эксперты ФИО1 и ФИО2., проводившие указанную экспертизу

Из пояснений эксперта ФИО3., данных ею в судебном заседании, следует, что в рамках экспертного исследования был произведен осмотр земельного участка, принадлежащего истцу, присутствовал представитель администрации «Ахтубинский сельсовет», которых уведомляли заранее. Вопросами организации экспертизы занималась руководитель ФИО4 которая уведомляла участников исследования. 

При проведении экспертизы возникла необходимость в запросе документов, в частности, письма ООО «Газпром добыча Астрахань» от ДД.ММ.ГГГГ, адресованное ФИО7

ДД.ММ.ГГГГ ею было направлено ходатайство об истребовании дополнительных документов, необходимых для производства экспертизы и получении разрешения на самостоятельное получение сведений из ЕГРН о зонах с особыми условиями использования территории, ДД.ММ.ГГГГ получено письмо-разрешение от судьи, ДД.ММ.ГГГГ на официальный электронный адрес Астраханской лаборатории судебной экспертизы получены дополнительные документы в отсканированных копиях. 

В ходе осмотра геодезическую съемку осуществлял работник ФИО5, ему было поручено участие в экспертизе, так как он - геодезист, обладающий специальными познаниями на выполнение геодезических работ. В проведении экспертизы он не участвовал, выполнял только техническую работу по поручению руководителя.

Относительно факта установления ограничения горного отвода пояснила, что информация об ограничениях, связанных с установлением горного отвода на спорном земельном участке, отсутствует в Правилах землепользования и застройки. В карте зонирования на населенном пункте отсутствует такое ограничение, как горный отвод. Это текст, есть пространственные данные, описанные в карте градостроительного зонирования, куда базовые зоны и населенный пункт - не входят. Ограничения горного отвода действуют за границами населенного пункта, что предусмотрено ФЗ «О недрах». 

Горный отвод - это зона с особыми условиями, но это не территория и не зона, это участок недр, пользование которым, согласно Закону «О недрах» не распространяется на земельные участки, расположенные в границах населенного пункта и данные ссылки Закона распространяются на территорию всего муниципального образования. Границы населенного пункта в карте градостроительного зонирования отсутствуют. В границах горного отвода находится населенный пункт, по закону «О недрах», ограничения по добыче полезных ископаемых, не распространяются на территорию, находящуюся в границах населенного пункта. 

Статья 22 Закона «О недрах» разработана на весь градостроительный регламент, который включает не только населенный пункт, но и все муниципальные образования. 

Из пояснений эксперта ФИО12, данных им в судебном заседании, следует, что он проводил строительно-техническую экспертизу и отвечал на два вопроса: соответствует ли техническим характеристикам домовладение и не мешает ли оно третьим лицам?

ДД.ММ.ГГГГ он выехал на место, произвел замеры жилого дома, внутренних помещений. Каких-либо нарушений при исследовании жилого дома выявлено не было, за исключением не соответствующей квадратуры дома: по документам заявлялось 90 кв.м, по замерам вышло на 30 кв.м, превышение незначительное, так как действует дачная амнистия. Нормативов никаких не превышает. Все отступы, установленные по строительному регламенту, соблюдены. Жилой дом соответствует всем строительным нормам, правилам, СНИПам, СанПинам. 

Из пояснений свидетеля ФИО6., данных ею в судебном заседании, следует, что она является руководителем экспертного учреждения «Астраханская лаборатория судебной экспертизы» и занимается организационными вопросами при производстве экспертиз. Если на ее имя поступает служебная записка от эксперта об истребовании дополнительных документов, она, как руководитель, запрашивает их в суде и ждет их предоставления. Эксперт самостоятельно определяет необходимость запроса тех, или иных документов, необходимых для проведения исследования. Самостоятельно эксперт не вправе запросить недостающие документы в суде, поскольку по сложившейся внутренней работе, эти вопросы решает руководитель. Стороны имеют право участвовать в осмотре, но в резолютивной части определения суда не было указано о том, что эксперты обязаны провести осмотр в присутствии всех сторон, следовательно, не возлагалась обязанность уведомлять все стороны. В определении суда сторонам было разъяснено их право присутствовать при осмотре, следовательно, это носит заявительный характер. Участие либо неучастие третьих лиц при визуальном осмотре земельного участка никак не повлияло бы на заключение эксперта, поскольку геодезист только отмеряет точки, а эксперт изучает недра. 

Суд принимает заключение данной экспертизы, а также выводы экспертов, данные в судебном заседании, за основу при принятии решения, находит результаты экспертизы обоснованными, поскольку экспертиза выполнена в рамках данного гражданского дела, в соответствии с требованиями Закона РФ «О государственной судебно-экспертной деятельности», экспертное заключение содержит необходимые исследования, ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, эксперты имеют необходимую квалификацию и образование, предупреждались судом об ответственности по статье 307 УК РФ. Заключение является подробным, достаточно аргументировано, неясностей и разночтений не содержит, выводы экспертов последовательны и непротиворечивы, даны в полном соответствии с поставленными в определении суда вопросами, и подтверждены экспертами в судебном заседании, оснований не доверять выводам экспертов у суда не имеется.

Вопреки утверждениям представителя третьего лица ООО «Газпром добыча Астрахань» выводы экспертов основаны на материалах гражданского дела, не носят предположительный характер. Оснований сомневаться в достоверности выводов экспертов, либо об их заинтересованности у суда не имеется. Изложенные представителем третьего лица ООО «Газпром добыча Астрахань» доводы о несогласии с заключением экспертов, не свидетельствуют о неправильности их выводов.

Рассматривая доводы представителя ООО «Газпром добыча Астрахань» о незаконности экспертного заключения в силу того, что оно проведено не государственной судебно-экспертной организацией, суд приходит к следующему.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 г. № 3041-р дополнен перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 г. № 3214-р, разделом VIII следующего содержания: «VIII. Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством. Судебная строительно-техническая экспертиза».

В части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации дано определение самовольной постройки, которой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получение соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

ФИО7 до начала строительства обратился в администрацию муниципального образования «Красноярский район» и в установленном законом порядке согласовал строительство индивидуального жилого дома. При таких обстоятельствах отнести построенный ФИО7 жилой дом к самовольному строительству в силу закона нельзя.

Перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 г. № 3214-р, не содержит в себе наименование таких экспертиз, как землеустроительная экспертиза либо комплексная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза, таким образом, назначение экспертизы по настоящему гражданскому делу исключительно в государственную судебно-экспертную организацию законом не предусмотрено.

Согласно разъяснениям Федерального агентства по недропользованию (Роснедра) и отдела геологии и лицензирования по Астраханской области Департамента по недропользованию по ЮФО (Югнедра), изложенным в письмах от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № соответственно, получение заключений федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки и разрешений на осуществление застройки площадей залегания полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений, требуется только в отношении земельных участков, которые расположены за границами населенных пунктов.

Участок недр и земельный участок над ним – это самостоятельные объекты права, которые имеют разные правовые режимы, а также разные основания предоставления в пользование.

Само по себе наличие лицензии на пользование недрами не означает одновременно и предоставление прав на земельные участки в границах лицензии. Права на земельные участки необходимо оформлять в соответствии с требованиями земельного и гражданского законодательства. 

В силу части 1 статьи 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Вступившие в законную силу судебные акты являются снованиями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). 

Поскольку на основании исследованных в судебном заседании доказательств судом установлено, что жилой дом, по адресу: 

<

адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № возведен истцом ФИО7 в соответствии со строительными нормами и правилами, имеет стопроцентную готовность и его эксплуатация в существующем настоящем виде не создает угрозу жизни и здоровья граждан, не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц, уведомление о соответствии планируемого строительством жилого дома всем указанным параметрам, было дано до внесения в ЕГРН сведений о границах зоны с особыми условиями, расположение земельного участка с кадастровым номером № в границах населенного пункта 

<

адрес>, суд считает возможным признать за истцом право собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 107,1 кв. м, жилой площадью 70,2 кв. м, 1 этаж.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО7 

<

> к администрации муниципального образования «Красноярский муниципальный район Астраханской области» о признании права собственности на жилой дом - удовлетворить.

Признать за ФИО7 

<

> право собственности в целом на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью - 107,1 кв.м, жилой площадью – 70,2 кв.м, 1 этаж. 

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через районный суд, принявший решение. 

Мотивированное решение изготовлено 11 ноября 2024 г.

Судья А.М. Илларионова