Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

Город Саянск 19 февраля 2024 года

Гражданское дело № 2-73/2024

Саянский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Уваровской О.А., при секретаре судебного заседания Галеевой О.А., с участием представителя истца ФИО4 ФИО1, представителя ответчика Муниципального казенного учреждения «администрация городского округа муниципального образования «

<

адрес изъят>» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 ича к ФИО3 о признании договора купли-продажи по расписке, состоявшимся, о признании права собственности 

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в Саянский городской суд с уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ иском к ФИО3, в котором заявил требования: признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес изъят>, микрорайон 

<

адрес изъят>, 

<

адрес изъят> по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенной между ФИО4 ичем и МВС, состоявшимся; признать за ФИО4 ичем, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес изъят>, микрорайон 

<

адрес изъят>, 

<

адрес изъят>.

В обоснование исковых требований истец указал, что согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 получил от истца деньги в сумме 500 000 рублей в качестве оплаты за продажу квартиры по адресу: 

<

адрес изъят>, микрорайон 

<

адрес изъят>, 

<

адрес изъят>. Расписка содержит все условия, позволяющие определить, что фактически между сторонами состоялся договор купли-продажи спорной квартиры, то есть с указанием всех необходимых условий договора, однако зарегистрировать и оформить право надлежащим образом не удалось в связи с тем, что истец впервые столкнулся с покупкой недвижимости, и от незнания сделку оформили, таким образом, решив, что позже обратятся в МФЦ «Мои документы» с целью зарегистрировать расписку, и потом сам договор. Расписка была составлена в связи с тем, что ФИО6 необходимы были срочно денежные средства. После получения денег он покинул спорное жилое помещение, истец пользовался квартирой, прибрался и сделал косметический ремонт, собирался переезжать, но в октябре 2021 года объявился ФИО6, попросился переночевать несколько дней, так как собирался уехать куда-то к родной дочери -ответчице, однако скоротечно заболел, в связи чем не обратились в МФЦ «Мои документы», ФИО7 умер ДД.ММ.ГГГГ

Расчет с ФИО6 произведен в полном объеме, и передача недвижимости истцу как покупателю произведена была в момент подписания договора сторонами, обременении и притязаний на имущество со стороны третьих лиц не имеется и не имелось. То, что ФИО6 являлся собственником спорной квартиры, подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ Единственным наследником умершего ФИО6 является ответчик ФИО3. Ответчик на квартиру не претендует и не возражает, поэтому считает, что за ним (истцом) должно быть признано право собственности.

Следовательно, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Содержание расписки от ДД.ММ.ГГГГ позволяет определить предмет договора купли-продажи, установить факт передачи объекта недвижимости истцу и факт получения денежных средств за спорное жилое помещение, то есть объем прав и обязанностей сторон согласован в расписке.

Данный договор в виде расписки исполнен сторонами путем передачи истцу недвижимого имущества и произведенного истцом расчета, возражений по недвижимому имуществу истец не заявлял ФИО6, как и сам ФИО6, последний собственноручно подписал расписку о получении полного расчета, передав истцу как покупателю документы на недвижимое имущество в доказательство исполнения покупателем обязательств по договору.

Истец считает, что при заключении договора купли-продажи между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, форма договора, установленная законом, соблюдена, следовательно, данный договор является обязательным для сторон, расписка в передаче денег в качестве оплаты за продажу спорной квартиры не оспорена, в связи с чем полагает, что заявленные мной требования о переходе права собственности на объекты недвижимости являются обоснованными.

Определением Саянского суда от ДД.ММ.ГГГГ к участи в деле в качестве ответчика привлечено Муниципальное казенное учреждение «администрация городского округа муниципального образования «

<

адрес изъят>».

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, просил иск рассмотреть в его отсутствие с участием его представителя ФИО1 Представитель в судебном заседании иск поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении. 

Ответчик ФИО3, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, просила иск рассмотреть в ее отсутствие, представила отзыв на исковое заявление. Из отзыва следует, что ответчик считает, что спорное жильё, находящееся по адресу 

<

адрес изъят> мкр. 

<

адрес изъят>, 

<

адрес изъят>, принадлежавшее МВС до его смерти, приобрело статус вымороченного имущества, в связи с непринятием ею наследства. Согласно п. 5.2 «Методических рекомендаций по оформлению наследственных прав» (утв. Решением управления ФНП от ДД.ММ.ГГГГ, протокол 

<

номер изъят>) - принятие наследства — это право наследника. Наследник вправе не принимать наследство. Для приобретения вымороченного имущества принятия наследства не требуется (ст. 1151 и п. 1 ст. 1152 ГК РФ). Отказ от наследования вымороченного имущества не предусмотрен, поэтому имущество со дня открытия наследства переходит в порядке наследования по закон в собственность РФ, то есть администрации городского округа МО «

<

адрес изъят>».

При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО3

Представитель ответчика Муниципального казенного учреждения «администрация городского округа муниципального образования «

<

адрес изъят>» ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, считая их незаконными и необоснованными, возражала против удовлетворения требований по доводам письменных возражений.

Из письменных возражений следует, что представленная суду расписка не соответствует требованиям закона, относящимся к договору купли-продажи недвижимого имущества ни по форме, ни по содержанию. Как видно из представленного документа, его наименование и буквальное содержание соответствуют друг другу, т.к. данным документом, поименованным распиской, в соответствии с его буквальным содержанием, зафиксирован лишь факт передачи денег ФИО6 ФИО4, с указанием их паспортных данных. Представленный документ не может быть признан договором купли-продажи, поскольку содержание документа не свидетельствует ни о продаже, ни о покупке конкретного недвижимого имущества. В документе отсутствуют характеристики объекта недвижимости, кадастровый номер, данные правоустанавливающего документа. Расписка не содержит сведений о факте передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Кроме того, расписка от ДД.ММ.ГГГГ не позволяет сделать вывод о том, что сторонами было согласовано условие о цене квартиры. В представленном документе указано, что ФИО6 получил деньги в сумме 500 тысяч рублей в качестве оплаты за продажу квартиры, из чего не следует, что цена объекта недвижимости определена в указанной сумме. Более того, как следует из договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, являющегося правоустанавливающим документом, удостоверяющим право собственности ФИО6, он купил эту квартиру за 1000000 рублей.

Данные обстоятельства, а также отсутствие акта приема - передачи недвижимого имущества, позволяют сделать вывод о том, что представленная расписка не может подтверждать факт заключения договора купли-продажи недвижимого имущества между ФИО6 и истцом ФИО4

Предварительный договор купли-продажи квартиры, подтверждавший бы волеизъявление ФИО6 и определяющий существенные условия основного договора купли-продажи (в том числе цену договора в размере 500 тыс. рублей, причем купил ФИО6 квартиру за 1 млн. рублей), между ФИО6 и истцом отсутствует.

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении от 25.12.2018 №9 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (п. 28).

Сам по себе факт того, что ФИО6 передал денежные средства истцу, не означает, что между ними был заключен договор купли-продажи квартиры, влекущий юридические последствия. Вызывает сомнение расписка, якобы выданная умершим ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ истцу, в получении денег в сумме 500 тыс. рублей в качестве оплаты за продажу квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес изъят>, мкр. 

<

адрес изъят>, 

<

адрес изъят>, а также подлинность волеизъявления ФИО6 на продажу квартиры. Расписка исполнена с использованием ПК, а не собственноручно ФИО6 Подпись ФИО5 не удостоверена ни нотариусом, ни свидетелями.

Кроме того, ранее, сразу после покупки ФИО6 квартиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, он оформил у нотариуса завещание ДД.ММ.ГГГГ, в котором четко выразил свое волеизъявление и завещал все свое имущество ФИО3. Указанное завещание не было отменено или изменено наследодателем при жизни. В материалах гражданского дела 

<

номер изъят> имеются сведения о возможных наследниках ФИО6, к которым относятся его сестра БВС (проживает в 

<

адрес изъят>), и внуки от дочери ФИО6

Таким образом, срок принятия наследства, установленный ст. 1154 ГК РФ, с учетом установленных сроков для принятия наследства наследниками последующих очередей истек ДД.ММ.ГГГГ. Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования «

<

адрес изъят>» подготавливает документы для обращения с заявлением о заведении наследственного дела и вступлении в права наследования на выморочное имущество.

Выслушав участников процесса, исследовав предоставленные письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО4 удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободы в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с абзацами 1,2 пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В судебном заседании установлено, что МВС, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на сновании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником жилого помещения, расположенного по адресу 

<

адрес изъят>, мкр. 

<

адрес изъят>, 

<

адрес изъят>, кВ. 50, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, а также информацией из Управления Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес изъят>. 

Практически сразу после покупки ФИО6 квартиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, он оформил у нотариуса завещание ДД.ММ.ГГГГ, в котором четко выразил свое волеизъявление и завещал все свое имущество ФИО3. Указанное завещание по информации нотариуса не было отменено или изменено наследодателем при жизни.

Согласно свидетельству о смерти Ш-СТ 

<

номер изъят>, МВС, родившийся ДД.ММ.ГГГГ в 

<

адрес изъят> умер ДД.ММ.ГГГГ

По сведениям с сайта «Реестр наследственных дел» следует, что сведений об открытии наследственного дела после смерти ФИО5 не имеется.

В обоснование требований о заключении договора купли-продажи квартиры, истцом представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ При этом истец ссылается, что написанием этой расписки воля обеих сторон была направлена на заключение договора купли-продажи спорной квартиры.

Из текста расписки следует, что МВС, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: 

<

адрес изъят>, (данные паспорта), зарегистрированный по адресу: 

<

адрес изъят>, мкр. 

<

адрес изъят>, 

<

адрес изъят>, кВ. 50 получил деньги в сумме Пятьсот тысяч (500000) рублей в качестве оплаты за продажу квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес изъят>, грод Саянск, мкр. 

<

адрес изъят>, 

<

адрес изъят>, кВ. 50 от ФИО4 ича, ДД.ММ.ГГГГ годп рождения, место рождения: 

<

адрес изъят> (паспортные данные), зарегистрированного по адресу: 

<

адрес изъят>, мкр. 

<

адрес изъят>, 

<

адрес изъят>, кВ. 17

В силу абз. 1 п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно п.1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В силу ч. 2 ст. 550 ГК РФ несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п.1 ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Анализируя и оценивая текст представленной истцом расписки, суд приходит к выводу, что представленная расписка не может быть признана договором купли-продажи, поскольку содержание документа не свидетельствует ни о продаже, ни о покупке конкретного недвижимого имущества. В расписке отсутствуют характеристики объекта недвижимости, кадастровый номер, данные правоустанавливающего документа. Расписка не содержит сведений о цене продаваемого объекта, о факте передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю. В представленном документе указано, что ФИО6 получил деньги в сумме 500 тысяч рублей в качестве оплаты за продажу квартиры, хотя приобрел данный объект недвижимости ДД.ММ.ГГГГ за 1000000 рублей. В связи с чем можно сделать вывод, что данная сумма не является продажной ценой объекта недвижимости. При отсутствии указанных данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Данные обстоятельства, а также отсутствие акта приема - передачи недвижимого имущества, позволяют сделать вывод о том, что представленная расписка не может являться безусловным основанием для подтверждения факта заключения договора купли-продажи недвижимого имущества между ФИО6 и истцом ФИО4, ввиду несоблюдения формы договора купли-продажи недвижимости. 

Из представленной расписки не следует, что волеизъявление ФИО5 было выражено и направлено на достижение именно того результата, который указывает истец. С момента оформления расписки у ФИО5 было достаточно времени, чтобы заключить с ФИО4 договор купли-продажи спорной квартиры в надлежащей форме. Однако, данный договор заключен ФИО5 не был. Более того, ФИО5 на момент написания расписки, оформленное им у нотариуса завещание, по которому он все свое имущество завещал дочери ФИО3, не изменил и не отменил.

ФИО4 в тексте иска утверждает, что сразу после подписания расписки и передачи денег ФИО5, последний передал ему жилое помещение. Однако по сведениям, представленным в поквартирной карточке, ФИО7 с регистрационного учета по месту жительства не снимался, а был снят в связи со смертью. 

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, о том, что в предусмотренной законом форме договор купли-продажи между сторонами не заключался, единый документ в простой письменной форме с перечислением существенных условий договора купли-продажи спорного жилого помещения не составлялся.

Представленная расписка не может подменить документ, свидетельствующий о купле-продаже спорной недвижимости, отвечающей всем существенным условиям договора купли-продажи.

По тем же основаниям нельзя признать расписку предварительным договором купли-продажи квартиры. 

Таким образом, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено достаточных и достоверных доказательств, свидетельствующих о заключении с ФИО7 договора купли-продажи спорной квартиры и возникновению у ФИО4 права собственности на эту квартиру. В связи с чем, оснований для квалификации представленной расписки как заключение договора купли-продажи не имеется. 

Довод истца о том, что он как собственник производит оплату коммунальных услуг, не может быть принят в качестве правового основания для признания договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес изъят>, микрорайон 

<

адрес изъят>, 

<

адрес изъят> по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 ичем, и ФИО5, состоявшимся, поскольку не имеет исключительного правового значения при разрешении настоящего спора. 

Из письменного отзыва на иск ответчика ФИО3 следует, что она не желает принимать и не приняла фактически наследство, оставшееся после смерти отца ФИО5, в том числе и в виде квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес изъят>, микрорайон 

<

адрес изъят>, 

<

адрес изъят>. В связи с непринятием наследства считает, что квартира является вымороченным имуществом и переходит в порядке наследования по закону в собственность администрации городского округа МО «

<

адрес изъят>». Заключение договора купли-продажи спорной квартиры между своим отцом ФИО5 и ФИО4 не подтверждает.

При таких обстоятельствах суд выносит решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 197-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО4 ича к ФИО3, Муниципальному казенному учреждению «администрация городского округа муниципального образования «

<

адрес изъят>» о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес изъят>, микрорайон 

<

адрес изъят>, 

<

адрес изъят> по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенной между ФИО4 ичем и МВС, состоявшимся; о признании за ФИО4 ичем, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес изъят>, микрорайон 

<

адрес изъят>, 

<

адрес изъят>, отказать.

Решение в течение месяца со дня его принятия может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Саянский городской суд.

Судья О.А. Уваровская