ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Дело № 3а-16/2020

УИД 75OS0000-01-2019-000613-47

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 февраля 2020 года г. Чита

Забайкальский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цыдендамбаевой О.Ч.,

при помощнике судьи Орловой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

17 декабря 2019 года ФИО1 посредством представителя по доверенности ФИО2 обратился в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объекта капитального строительства – здание производственного назначения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 20 марта 2018 года в размере, равном его рыночной стоимости, - 

<

данные изъяты> рублей.

В обоснование требований административный истец указал, что земельный участок предоставлен административному истцу на основании договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена № 771/18 от 17 декабря 2018 года. Кадастровая стоимость земельного участка, установленная на указанную дату в размере 

<

данные изъяты> рублей, существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке № от 2 ноября 2019 года. Данное обстоятельство нарушает имущественные права ФИО1, поскольку влечет увеличение размера арендных платежей.

В судебное заседание административный истец ФИО1, его представитель ФИО2, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, ранее ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия.

Административные ответчики Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте слушания дела, для участия в судебном заседании своих представителей не направили; ранее представитель Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края ФИО3 ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Забайкальскому краю направило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Заинтересованное лицо администрация городского округа «Город Чита», извещенная о времени и месте слушания дела, направила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. В ранее направленных письменных возражениях представитель ФИО4 выразила несогласие с заявленными требованиями, ссылаясь на то, что пересмотр кадастровой стоимости повлечет нарушение баланса финансовых интересов органа местного самоуправления, уменьшение налоговых поступлений в бюджет городского округа «Город Чита», указав при этом, что в представленном отчете об оценке отсутствуют кадастровые номера объектов-аналогов, что не позволяет проверить указанную оценщиком информацию.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению на основании нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялась на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса).

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, арендатор земельного участка вправе обратиться с заявлением в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в том случае, если размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости и по условиям договора аренды подлежит изменению в случае изменения кадастровой стоимости.

По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на основании договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, № 771/18 (мн) от 17 декабря 2018 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объекта капитального строительства – здание производственного назначения, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д. 14-19).

В соответствии с пунктом 4.3 указанного договора аренды расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Объект недвижимости поставлен на учет 30 июля 2013 года; 20 марта 2018 года внесены изменения о виде разрешенного использования земельного участка.

На основании приказа Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10 декабря 2014 года № 6/нпа «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края» кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена по состоянию на 20 марта 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей (л.д. 175).

Сведения о данном размере кадастровой стоимости 16 сентября 2019 года внесены в Единый государственный реестр недвижимости, что удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29 января 2020 года; на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей (л.д. 175). 

При этом из письменных пояснений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю от 6 февраля 2020 года следует, что сведения о кадастровой стоимости в размере 

<

данные изъяты> рублей внесены в реестр 16 сентября 2019 года путем исправления технической ошибки.

В подтверждение того, что кадастровая стоимость данного земельного участка превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет об оценке земельного участка № от 2 ноября 2019 года, составленный оценщиком АНО «Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебных экспертиз» ФИО5, являющейся членом Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации – Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (регистрационный № от 28 декабря 2016 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик – ОАО «АльфаСтрахование», период действия договора с 3 ноября 2018 по 2 ноября 2019 года (страховой полис №). Также к проведению оценки и подготовке отчета привлекалась оценщик ФИО6, являющаяся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (регистрационный № от 18 апреля 2014 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик – СПАО «РЕСО-Гарантия», период действия договора – с 2 апреля 2019 года по 1 апреля 2020 года (страховой полис №). Ответственность АНО «Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебных экспертиз» застрахована в СОАО «ВСК» (страховой полис №, период действия договора – с 7 июня 2019 года по 6 июня 2020 года).

Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением «Оценка недвижимости», указанным в квалификационном аттестате № от 24апреля 2018 года.

В отчете приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемого объекта недвижимости, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Отказываясь от применения затратного подхода, оценщик указал на то, что специфика земельных участков исключает определение стоимости замещения или воспроизводства, так как они являются природными ресурсами и не могут быть воспроизведены человеком. Рассмотрение затратной позиции стоимости земли приводит к занижению стоимости более продуктивных и завышению менее продуктивных земель. Кроме того, существует методологическое противоречие в определении объекта оценки: оценщик оценивает сам земельный участок, а не производимые на нем улучшения.

Основанием для отказа от применения доходного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка указано на отсутствие достоверной информации о рыночных ставках арендной платы, а также данных о расходах, связанных со строительством объекта, способного приносить доход на оцениваемом участке, что свидетельствует о затруднительности и нецелесообразности применения данного метода.

Отказываясь от применения доходного подхода, оценщик указал на отсутствие достаточной информации о рыночных ставках арендной платы, а также данных о расходах, связанных со строительством объекта, способного приносить доход на оцениваемом земельном участке. 

В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представляющего собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

При реализации указанного подхода к оценке выбраны четыре объекта-аналога, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки.

На основании примененной методики рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объекта капитального строительства – здание производственного назначения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с учетом допущений и ограничений определена по состоянию на 20 марта 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Доводы представителя администрация городского округа «Город Чита» ФИО4 об отсутствии в представленном отчете об оценке кадастровых номеров объектов-аналогов, что, по ее мнению, не позволяет проверить указанную оценщиком информацию, подлежат отклонению, поскольку в соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. В отчете приведены обычно используемые элементы сравнения согласно подпункту «е» указанного пункта 22 ФСО № 7.

Вместе с тем данных о том, что рыночная стоимость земельного участка является иной, нежели отражено в отчете об оценке, суду не представлено. О назначении и проведении судебной оценочной экспертизы участвующие в деле лица не просили.

При таком положении, оценив отчет об оценке рыночной стоимости по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, подлежит установлению на 20 марта 2018 года в размере, равном его рыночной стоимости, – 

<

данные изъяты> рублей.

Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.

В силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

При этом следует отметить, что в соответствии с пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик этого объекта налогообложения учитывается при определении налоговой базы со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о величине кадастровой стоимости, а также в случае уменьшения кадастровой стоимости в связи с исправлением ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, пересмотром кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в случае недостоверности сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Данных о том, что ФИО1 обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в материалах дела не имеется.

На основании изложенного, рыночная стоимость земельного участка подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 20 марта 2018 года. Данная кадастровая стоимость подлежит использованию на период с 16 сентября 2019 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объекта капитального строительства – здание производственного назначения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости: 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 20 марта 2018 года на период с 16 сентября 2019 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости считать поданным 17 декабря 2019 года.

Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Забайкальский краевой суд.

Судья О.Ч. Цыдендамбаева

Решение изготовлено 10 февраля 2020 года.