Дело № 3а-152/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 марта 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цехомской Е.В.,

при секретаре судебного заседания Якименко К.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Прибой» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости,

установил:

АО «Прибой» обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равную рыночной:

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 819,6 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............ по состоянию на 01 января 2021 года в размере 8 045 481 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 1541,2 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............ по состоянию на 01 января 2021 года в размере 14 069 561 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что рыночная стоимость указанных объектов определена на основании отчетов об оценке № ОКР-23-105, № ОКР-23-106 от 30 октября 2023 года, выполненных АО «Рутения».

Административный истец полагает, что результаты кадастровой оценки нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налоговых платежей.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

Представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО1 в своем письменном отзыве на административное исковое заявление указал, что заключение судебной экспертизы не может быть принято в качестве допустимого доказательства по административному делу.

От представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО2 поступили письменные возражения на административное исковое заявление, согласно которым расчет кадастровой стоимости спорных объектом определен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости.

Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО3 в своем отзыве указала, что Управление не выражает какой- либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, также просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Принимая во внимание положения, закрепленные в части 1статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –Федеральный закон № 269-ФЗ), из которой следует, что к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года по 1 января 2023 года (на момент возникновения спорных правоотношений).

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных законами. При этом в соответствии с ч.6 ст. 24, ч.1 ст. 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года.

Из материалов дела следует, что административный истецАО «Прибой» является собственником:

- нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью 819,6 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............;

- нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью 1541,2 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, .............

Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов недвижимости от 06 декабря 2023 года, имеющимися в материалах дела.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 378.2 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении жилых помещений, гаражей, машино-мест, объектов незавершенного строительства, а также жилых строений, садовых домов, хозяйственных строений или сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Аналогичные положения закреплены в пункте 3 статьи 1.1 Закона Краснодарского края от 26 ноября 2003 г. № 620-КЗ «О налоге на имущество организаций», согласно которому налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении, в том числе, гаражей.

Согласно Письму ФНС России от 24.01.2023 № БС-4-21/651@, применение налоговыми органами к объектам недвижимого имущества вида «гараж» и «машино-место» особенностей определения налоговой базы, предусмотренных статьей 378.2 Налогового кодекса, осуществляется исходя из сведений об этих объектах, имеющихся в ЕГРН и (или) соответствующих первичных документах - основаниях для внесения сведений в ЕГРН.

Кроме того, копией требования №22163 о представлении пояснений, представленной административным истцом, подтверждено, что налоговая база объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ........, ........ с 01 января 2022 года определяется как кадастровая стоимость.

Таким образом, административный истец наделен правом обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ). 

Принимая во внимание постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также даты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости таких объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Пунктом 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Частью 2 указанной статьи установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно ч.5 ст. 13 Федерального закона № 237-ФЗ в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке (ч.1 ст. 14 названного закона).

В силу п. 1.2. Методических указании о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка спорного объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ........, ........ проведена в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ. Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, являющихся предметом спора, утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09 сентября 2021 года № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края». В том числе, на основании указанного приказа утверждены результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2021 года в размере 15 651 085,76 рублей и 20 338 611,06 рублей соответственно.

При этом согласно сведениям филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю, предоставленным письмом от 07 декабря 2023 г. № 22-26511-КЗ/23, в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ........, ........ в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости в размере 19 124 904,76 рублей и 24 935 097,29 рублей соответственно, определенной по состоянию на 01 января 2023 года и утвержденной приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19 сентября 2023 года № 2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края». Датой начала применения кадастровой стоимости является 01 января 2024 года.

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ........, ........, определенная по состоянию на 01 января 2021 года, является архивной.

В силу п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

В соответствии с требованиями части 2 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положения пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью, сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. 

Кроме того, в силу абзаца 2 пункта 25 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 в случае пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной предусмотрено указание в резолютивной части судебного акта периода действия определенной судом кадастровой стоимости.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств, наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2021 года для объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ........, ........ верной датой определения кадастровой стоимости.

Согласно данным представленного административным истцом отчетов об оценке № ОКР-23-105, № ОКР-23-106 от 30 октября 2023 года, выполненных АО «Рутения», рыночная стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ........, ........ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 8 045 481 рублей и 14 069 561 рублей соответственно.

Согласно статье 77 Кодекса административного судопроизводства РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Учитывая, что представленный отчет об оценке получен во вне судебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, а между результатами определения кадастровой стоимости земельного участка и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелось существенное расхождение в размере стоимости объекта, определением суда от 25 декабря 2023 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «ЦЭК» ФИО4 Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчетов об оценке № ОКР-23-105, № ОКР-23-106 от 30 октября 2023 года федеральным стандартам оценки и требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами, ........, ........ по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.

Согласно заключению судебной экспертизы № 3а-1037/2023 от 12 февраля 2024 года отчеты об оценке № ОКР-23-105, № ОКР-23-106 от 30 октября 2023 года не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Так, в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка, оценщик для корректировки даты предложений объектов аналогов использует показатели инфляции, при этом отсутствует анализ рынка, к которому относятся объекты оценки (рынок земельных участков) на соответствие приведенных показателей и использованных для расчета. Оценщиком использована некорректная информация.

При определении рыночной стоимости объекта оценки оценщик указывает, что местоположение объекта оценки определено как «Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки» согласно принятого источника информации, но в тоже время при определении стоимости земельного участка, на котором по данным оценщика расположен объект оценки местоположение определено как «Центры деловой активности», приведенные данные противоречат друг другу, комментарии и анализ оценщика отсутствуют, для расчетов использована некорректная и необоснованная информация

В отчете об оценке № ОКР-23-105 подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного, на стр. 63 в таблице 15 допущена математическая ошибка при определении среднегодовой арендной платы.

При анализе источника информации по объекту аналогу №1 (стр. 98 отчета об оценке№ ОКР-23-106) и информации представленной в отчете об оценке в рамках сравнительного подхода при определении стоимости объекта оценки выявлено что: в источнике информации отсутствуют данные о земельном участке объекта аналога, при этом в расчете оценщик учитывает площадь земельного участка объекта аналога равную 311 кв. м не обосновывая откуда принята данная информация. По данным параметрам оценщик не проводит корректного анализа, в отчете использована недостоверная информация, что приводит к некорректному итоговому результату.

Таким образом, данные и иные, изложенные в тексте заключения эксперта, действия оценщика приводят к искажению итогового результата определения рыночной стоимости для целей оценки.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, судебный эксперт определил, что, по состоянию на 01 января 2021 года рыночная стоимость:

- нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью 819,6 кв.м, расположенного по адресу: ............ составляет 12 824 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью 1541,2 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............ составляет 16 313 000 рублей.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив ее по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 200 от 14 апреля 2022 года «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с Федеральными стандартами оценки I–VI).

Экспертом при производстве судебной экспертизы в отношении объекта недвижимости обоснован отказ от использования сравнительного и затратного подходов, в связи с чем, эксперт при оценке объекта недвижимого имущества обоснованно применил только один возможный доходный подход, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объекта экспертизы.

Доходный подход представляет совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В наибольшей степени данный подход применим при оценке коммерческих объектов. Для прочих объектов, ввиду значительной погрешности перевода всех выгод от эксплуатации объекта в денежное выражение, результаты по данному подходу могут быть недостоверными.

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. В связи с чем, экспертом обоснованно применен метод прямой капитализации, поскольку существующая недвижимость способна приносить стабильный доход, не предусматриваются капитальные вложения, текущее использование соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования.

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка, в том числе сегментов рынка спорного объекта, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. 

В результате проведенного исследования рынка предлагаемых к аренде торговой недвижимости и отбора информации было установлено, что рынок аренды достаточно развит, были выбраны объекты – аналоги, наиболее сравнимые с объектом экспертизы. В расчетах экспертом верно использована лишь часть доступных данных, непосредственно влияющих на рыночную стоимость, наиболее сопоставимы с объектами оценки по местоположению, типу объекта, назначению, техническому использованию и прочим характеристикам. 

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объектов недвижимости от ряда актуальных факторов.

Так экспертом приняты скидка на торг, на местоположение, на масштаб, на состояние, на этаж расположения, размер которых был подробно разъяснен в тексте заключения. Кроме того, эксперт определил размер расчетных параметров: операционных расходов, ставки капитализации, доли стоимости, приходящейся на улучшения в составе единого объекта недвижимости.

Экспертом при производстве судебной экспертизы, при расчете стоимости объекта недвижимого имущества правильно произведена его оценка по состоянию на 01 января 2021 года.

Кроме того, в заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования. 

Судом не установлены необоснованность указанного заключения судебной экспертизы либо противоречия в выводах эксперта.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. 

Представителем административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарской края по доверенности ФИО1 представлены письменные возражения на заключение судебной экспертизы, согласно которому выводы эксперта по поставленным вопросам не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными, поскольку заключение не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона № 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки и не могут быть признаны допустимым доказательством по делу. Так, в обоснование своих замечаний им указано, что эксперт в нарушение п. 2 ФСО V/2022 не использовал затратный подход, являющегося единственным, прямым подходом, учитывающим цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки – стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка.

Также полагал, что месторасположение использованных объектов-аналогов не сопоставимо с расположением объектами оценки по инвестиционной привлекательности и транспортной доступности, корректировка по вышеуказанному ценообразующему фактору отсутствует, при этом корректировка экспертом не введена. Более того, в приложенных скриншотах объявлений отсутствуют данные о состоянии и уровне внутренней отделки объектов-аналогов. Применение в расчетах понижающей корректировки в размере 0,72 на различие в состоянии внутренней отделки объекта экспертизы и объектов-аналогов ведет к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ эксперт не обосновал применение к расчетам понижающей корректировки на «очищение» стоимости от площади земельного участка, поскольку им использовались в качестве объектов-аналогов не здания целиком, а нежилые помещения, которые не имеют непосредственной связи с земельным участком, а являются недвижимостью лишь в силу того, что конструктивно представляет собой часть здания или сооружения, которые имеют прочную связь с землей. Следовательно, применение понижающей корректировки в размере 0,81 в итоговом расчете объекта экспертизы методом прямой капитализации также приводит к значительному снижению рыночной стоимости исследуемого объекта.

Кроме того, отсутствие корректировки на различие в материале стен между объектом экспертизы с кадастровым номером ........ и выбранными объектами-аналогами № 1 и № 2 также не обосновано.

В своих письменных пояснениях эксперт ФИО4, проводивший судебную оценочную экспертизу, полностью опроверг доводы административного ответчика, пояснил, что затратный подход в данном конкретном случае не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемого объекта, так как этот подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно: инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю инфраструктуру, безусловно, влияющие на стоимость объекта. Во избежание искажений итогового результата рыночной стоимости объекта экспертизы, затратный подход не применялся.

Эксперт также указал, что в рамках определения стоимости доходным подходом им был проведен анализ имеющихся предложений об аренде нежилых объектов в месте расположения объектов экспертизы и схожих районах населенного пункта на дату определения стоимости и приняты к расчетам наиболее схожие объекты (стр. 141-143 Заключения) с учетом ретроспективной даты и соответственно ограниченности информации. Объекты экспертизы и подобранные объекты-аналоги имеют сопоставимое местоположение: вблизи магистральных улиц города, сопоставимых коммерческих и социальных объектов, при этом, местоположение объекта аналога №3 для объекта экспертизы с кадастровым номером ........ отличается от объекта экспертизы, в связи с чем, была введена обоснованная корректировка (стр. 158-159 Заключения).

В ходе анализа источников информации по объектам аналогам и общедоступных источников сети Интернет (https://yandex.ru/maps), выявлено что объекты представляют собой более современные здания, находящиеся в хорошем состоянии в отличии от объектов экспертизы (1987 и 1988 год постройки), состояние которых определено как удовлетворительное, поэтому введенная корректировка на состояние является обоснованной. и экспертом не определялась корректировка на состояние отделки, а вводилась корректировка на общий уровень состояния объектов.

Кроме того, экспертом не было выявлено различий объектов-аналогов по конструктивным элементам, влияющим на стоимость аренды объектов-аналогов, в связи с чем, необходимость введения корректировки на различие материал стен.

Относительно примененной корректировки на долю стоимости, приходящуюся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости, эксперт пояснил, что независимо от того является объект отдельным зданием или встроенным помещением он представляет собой единый объект недвижимости (объект капитального строительства и земельный участок). В этой связи, возражение административного ответчика является некорректным и необоснованным.

Кроме того, эксперт отметил, что в силу ст. 14 Ф3-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право самостоятельно определять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

Вместе с тем, лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. 

Предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, само по себе несогласие административного ответчика с определенной экспертом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Таким образом, административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости, в связи с чем, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества является 27 ноября 2023 года (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 27 ноября 2023 года.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ) «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости, повлекших за собой изменение его кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 или частью 2 статьи 17 настоящего Федерального закона.

В рассматриваемом деле установлено, что сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ........, ........ носят статус «архивные».

Таким образом, следует установить кадастровую стоимость равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ........, ........, установив период применения кадастровой стоимости с 01 января 2022 года до 01 января 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск АО «Прибой» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости – удовлетворить частично.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью 819,6 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский ............, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 12 824 000 (двенадцать миллионов восемьсот двадцать четыре тысячи) рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью 1541,2 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский ............, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 16 313 000 (шестнадцать миллионов триста тринадцать тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ........, ........ считать 27 ноября 2023 года.

Установить период применения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........ в размере 12 824 000 (двенадцать миллионов восемьсот двадцать четыре тысячи) рублей с 01 января 2022 года и до 01 января 2024 года.

Установить период применения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........ в размере 16 313 000 (шестнадцать миллионов триста тринадцать тысяч) рублей с 01 января 2022 года и до 01 января 2024 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ........, .........

В остальной части административного искового заявления – отказать.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 02 апреля 2024 года.

Председательствующий: