№2-3008/2025

УИД 56RS0030-01-2025-004540-26

Решение

именем Российской Федерации

г. Оренбург 24 декабря 2025 года

Промышленный районный суд г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Волковой Е.С.,

при секретаре Парфеновой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации г.Оренбурга о признании права собственности на самовольную постройку,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав, что по частному договору купли-продажи жилого дома ФИО1 приобрел жилой дом в 

<

данные изъяты>, что подтверждается распиской от 25.08.1990г., справкой ГП «Техническая инвентаризация» от 10.09.1997 г.

Указанный жилой дом лит.АА1А2 площадь полезная 64,0 кв.м и жилая 52,6кв.м (согласно справки ГПТИ от 10.09.1997г.

В настоящее время после реконструкции площадь жилого дома составляет 83 кв м (согласно технического плана от 09.10.2025г).

В ЕГРН содержатся сведения со статусом «погашено» о здании, назначение: жилое, площадь 64 кв.м по адресу: 

<

данные изъяты>, кадастровый номер 

<

данные изъяты>.

Право собственности/аренды на земельный участок истец не оформил. Земельный участок по адресу: 

<

данные изъяты> с кадастровым номером 

<

данные изъяты> снят с кадастрового учета 03.07.2023 г.

Отсутствие разрешительных документов на строительство/реконструкцию жилого дома является признаком признания данного объекта капитального строительства самовольной постройкой в соответствии со ст.222 ГК РФ.

В ответ на запрос в Департамент градостроительства и земельных отношений о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию данной квартиры получен ответ от 01.11.2021 №8321/21

- созданное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В этом случае суд должен установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанный жилой дом соответствует требованиям норм и правил пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим требованиям, строительным нормам и правилам.

Просит суд признать за ФИО1 право собственности на жилой дом площадью 83 кв м по адресу: 

<

данные изъяты>.

Истец в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался своевременно надлежащим образом, в адресованном суду заявлении просил рассмотреть дело без его участия, поддержав исковые требования.

Представитель ответчика – Администрации г.Оренбурга в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте его проведения извещался своевременно надлежащим образом. По данным письменного отзыва указал, что возможно признать право собственности на самовольную постройку при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (санитарным, строительным, пожарным); если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета иска, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, представитель УФРС России по Оренбургской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно надлежащим образом, возражений не представили, не ходатайствовали об отложении судебного заседания. В адресованном суду письменном отзыве представитель УФРС России по Оренбургской области указал, что площадь здания отличается от указанной в ЕГРН. В случае удовлетворения требований необходимо будет обратиться к кадастровому инженеру для оформления технического плана для постановки на кадастровый учет. Просил принять решение в соответствии с действующим законодательством, рассмотреть дело в его отсутствие.

Учитывая требования ст. 167 ГПК РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, при этом учитывает поступившие ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 30 ГПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту, включая судебную, указанных прав и свобод, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8, части 1 и 2 статьи 19, части 1 и 2 статьи 35, часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46).

Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 31 мая 2005 г. №6-П и от 22 апреля 2011 г. №5-П).

В силу ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ч.1 ст.235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ч. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданского процесса предполагается.

В силу требований ч. 1, ч. 2, ч. 3 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с нормами п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ч.1 ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Согласно ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим ее, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов строительства – это изменение параметров объекта строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Как следует из разъяснений Верховного Суда РФ, изложенных в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно договору купли-продажи ФИО1 купил у ФИО9 жилой дом по адресу: 

<

данные изъяты>.

Из ответа Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 24.09.2024 г. следует, что комиссией принято решение о возможности признания права собственности на самовольно возведенный жилой дом, площадью 83 кв.м., расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, в соответствии с действующим законодательством, с учетом согласования размещения данного объекта на земельном участке со смежными землепользователями. Разъяснено право обращения в суд с исковым заявлением.

Согласно градостроительному заключению о функциональном назначении земельного участка по обращению ФИО1 от 05.08.2024 г. № 01-24-1/1178/24 земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> (снят с кадастрового учета 03.07.2023 г.) площадью 433 кв.м., расположен на территории Промышленного района г. Оренбурга, по адресу: 

<

данные изъяты>. согласно техническому плану от 03.07.2024 г. на земельному участке расположен самовольно возведенный жилой дом площадью 83 кв.м., год постройки 1958, разрешение на строительство (реконструкцию) не выдавалось.

Из технического плана здания от 09.10.2025 г. следует, что жилой дом по адресу: 

<

данные изъяты>, имеет площадь 83,0+-0,1 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> с местоположением: 

<

данные изъяты>, имеет площадь 433 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для размещения домов индивидуальной жилой застройки, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.11.2025 г.

Административный порядок легализации самовольно возведенного строения законодательством не предусмотрен, возможно признание права собственности на самовольную постройку в порядке, установленном статьей 222 Гражданского кодекса РФ.

Разъяснено, что право собственности на такой объект может быть признано судом в совокупности с другими доказательствами только при наличии правоустанавливающих документов на землю, положительных заключений о соответствии указанной постройки санитарным, строительным, пожарным нормам и правилам.

Согласно акту экспертизы № 59/24/25-А ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» общее техническое состояние несущих и ограждающих конструкций жилого дома по адресу: 

<

данные изъяты>, оценивается как работоспособное. Повреждение несущих конструкций основного строения, свидетельствующих о снижении несущей способности, не выявлено. Нарушений строительных норм и правил, влекущих угрозу жизни и здоровью, не выявлено. Жилой дом пригоден к нормальным условиям эксплуатации. Угроза обрушения, потери устойчивости отсутствует. Угроза жизни и здоровью граждан с учетом категории технического состояния здания отсутствует. Конструктивное и объемно-планировочное решение здания по адресу: 

<

данные изъяты>, по состоянию на дату обследования соответствует требованиям пожарной безопасности. Объемно-планировочное решение здания обеспечивает в случае пожара возможность эвакуации людей независимо от их возраста и физического состояния наружу на прилегающую к зданию территорию. Конструктивное, объемно-планировочное решение, а также размещение здания в границах земельного участка, не создает угрозу жизни и здоровью, в том числе третьих лиц. Жилой дом с учетом реконструкции соответствует санитарным нормам и правилам. Сохранение здания не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета иска, не возражают против удовлетворения исковых требований ФИО1, не претендуют на недвижимое имущество, споров по границам земельного участка не имеется.

С учетом представленных доказательств установлено, что спорный дом соответствует требованиям градостроительных, санитарных, строительных норм и правил, угрозу жизни и здоровью граждан не создает, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает, границы земельного участка со смежными землепользователями согласованы. При таких обстоятельствах суд приходит к убеждению об удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 17 указанного Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты, а потому дополнительно возлагать обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области произвести государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество, не требуется.

На основании изложенного выше, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом площадью 83 кв.м., расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Промышленный районный суд г.Оренбурга в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме по настоящему гражданскому делу составлено 29 декабря 2025 года.

Судья Волкова Е.С.