УИД №

Дело № 2-648/2024 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 апреля 2024 года Кировский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Аристовой Н.Л.,

при секретаре судебного заседания Вахониной Т.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1, по доверенности, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, по ордеру,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Товарищества собственников жилья «Надежда» к ФИО4, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, 

установил:

Товарищество собственников жилья «Надежда» обратилось в суд с иском к ФИО4, ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры от 08 сентября 2023 года, заключенного между ФИО4 и ФИО2 недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекратив право собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по 

<

адрес>.

В обосновании иска указано, что 08 сентября 2023 года между ФИО4 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ФИО4 (продавец) обязуется передать в собственность ФИО2 (покупателю), а покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество: квартира, расположенная по 

<

адрес>. Государственная регистрация права собственности покупателя произведена 20 сентября 2023 года. В соответствии с п. 3.1 договора денежные средства в размере ....... рублей покупатель оплачивает продавцу наличными деньгами, полностью, при подписании настоящего договора. ТСЖ «Надежда» считает, что указанный договор подлежит признанию недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Согласно решению Кировского районного суда г. Перми от 06 ноября 2019 года по делу №, свидетельству о праве на наследство по закону № у ФИО4 имеется задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 209047,81 руб. Согласно решению Кировского районного суда г. Перми от 26 октября 2022 года по делу № у ФИО4 имеется задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 262048,36 руб. По указанным решениям на основании исполнительных документов возбуждены исполнительные производства №-ИП, №-ИП. Указанная задолженность должником не оплачена. С учетом исполнительных документов, а именно начисления пени по день фактической оплаты задолженность ФИО4 по исполнительным производствам составляет более 600000 руб. После вступления в наследство ФИО4 зарегистрировала 07 сентября 2023 года право собственности на квартиру с кадастровым № и 08 сентября 2023 года по оспариваемому договору купли-продажи квартиры продала указанную квартиру ФИО2 в правлении ТСЖ «.......» ФИО4 прямо сказала, что задолженность по исполнительным производствам оплачивать не намерена, денежные средства за квартиру не получала, а указанная сделка проведена для того, чтобы судебные приставы не поставили запрет на регистрационные действия по квартире. Данные обстоятельства, по мнению истца, говорят о явных совместных недобросовестных действиях ответчиков, направленных на вывод имущества ФИО4 от возможности наложения на него ареста и удовлетворения впоследствии требований взыскателя ТСЖ «Надежда». На недобросовестность действий ответчиков по уклонению от исполнения обязательств, и получения ТСЖ «.......» с Александрой И.Г. задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, говорит и тот факт, что на сегодняшний день квартира, расположенная по 

<

адрес> выставлена на продажу за стоимость 1 950 000 рублей. По указанному в объявлении номеру телефона отвечает риелтор ответчик ФИО2 

Определением суда в протокольной форме от 24 января 2024 года в порядке ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОСП по Кировскому району г. Перми ГУФССП России по Пермскому краю. 

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований. Дополнительно пояснил, что в соответствии со свидетельствами о праве на наследство по закону ФИО4 является наследником А. и А.1. Наследственным имуществом является квартира, расположенная по 

<

адрес>. В октябре 2023 года квартира по 

<

адрес>, была выставлена на продажу по цене ....... руб., из чего следует, что по оспариваемой сделке квартира была приобретена якобы за стоимость выше рыночной. ТСЖ «.......» считает, что указанный договор подлежит признанию недействительным в соответствии со ст. ст. 10, 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации. 18 сентября 2023 года на заседание правления ТСЖ «Надежда» подошли ФИО4 и ФИО2, по вопросу задолженности ФИО4 по жилищно-коммунальным услугам. ФИО2 представилась риэлтором ФИО4 21 сентября 2023 года ФИО4 как собственник квартиры № обратилась с заявлением о перерасчете, при этом предоставила копии документов, подтверждающие право собственности на квартиру № (свидетельства о праве собственности и выписку на квартиру №). На момент заключения оспариваемой сделки ФИО4 было известно об имевшихся притязаниях со стороны ТСЖ «Надежда». Фактически ответчики в договоре купли-продажи указали стоимость квартиры не соответствующую ее рыночной стоимости. Ответчик ФИО2, являясь риэлтором, то тесть профессиональным участником рынка недвижимости, экономическую целесообразность заключенного договора обосновать не может, так как не представлено доказательства о фактической финансовой возможности ответчика ФИО2 приобрести квартиру за 2 600000 руб. Согласно представленных службой судебных приставов исполнительных производств денежные средства на расчетных счетах должника ФИО4 отсутствуют. Совокупность действий по продаже квартиры профессиональному участнику рынка недвижимости ответчику ФИО2 по завышенной стоимости, при наличии 08.09.2023 двух запретов на регистрационные действия свидетельствует о том, что указанный договор купли-продажи совершен без намерения создать соответствующие юридические последствия, а с целью избежать возможного обращения взыскания на принадлежащее ФИО4 имущество, что является злоупотреблением правом. Ответчик ФИО2 не могла не знать действительную цель отчуждения имущества продавцом и не представила доказательства реального исполнения сделки. До декабря 2023 года ФИО4 и ее несовершеннолетний сын проживали в квартире №, и в настоящий момент с регистрационного учета не сняты.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась о месте и времени рассмотрения дела извещена.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился, представил письменные возражения, в которых указывает, что факт регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сам по себе указывает на законность и обоснованность перехода права собственности на указанный объект недвижимости, отсутствия каких-либо ограничений, запретов, препятствующих совершению данного акта внесения в государственный реестр. Ни в исполнительном производстве по делу, ни в самом государственном органе, осуществляющем регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, на момент совершения сделки никаких ограничений на совершение сделки купли-продажи оспариваемого объекта недвижимости не имелось. Соответственно, сделка является законной, обоснованной и никаких данных о ее мнимости не имеется. Надуманным является довод истца, указывающий, что продавец ФИО4 лично высказывалась о том, что денег за квартиру не получала, а сделка совершена лишь с намерением избежать требований по исполнительному производству. Данный аргумент опровергается как самой ФИО4, так и отметкой о вручении денежных средств в самом договоре купли-продажи, квитанциями об оплате коммунальных услуг новым собственником ФИО2, что свидетельствует о несении бремени затрат на содержание имущества (ст. 210 ГК РФ). Какие-либо основания для признания сделки недействительной, и применении последствий недействительности сделки в заявленном иске не содержится. В удовлетворении исковых требований считает необходимым отказать.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании участия не принимала, надлежащим образом извещена, возражений по заявленным требованиям не направила. 

Представитель третьего лица ОСП по Кировскому району г. Перми ГУФССП России по Пермскому краю в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен, заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, представил копии исполнительных производств в отношении должника ФИО4 

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор является выражением согласованной воли договаривающихся лиц.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, недействительная по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая) либо независимо от такого признания (ничтожная).

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно части 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Из приведенной правовой нормы следует, что отсутствие намерения исполнять сделку лишь у одной из ее сторон само по себе не свидетельствует о мнимом характере такой сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. 

Правилами ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. 

В соответствии с п. 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Бремя распределения обязанности доказывания недобросовестного поведения возлагается на истца.

В ходе судебного разбирательства установлено, что квартира, расположенная по 

<

адрес>, принадлежала на праве собственности ФИО4 на основании свидетельств о праве на наследство по закону, выданных и удостоверениях 07.09.2023 нотариусом Пермского городского нотариального округа П.

08 сентября 2023 года между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого, продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора двухкомнатную квартиру, назначение жилое, общей 

<

адрес> (л.д. 19, 19 на обороте). 

По условиям договора купли-продажи квартиры стороны договорились, и определи договорную стоимость квартиры в размере ....... руб., которая уплачивается покупателем продавцу путем передачи наличных денежных средств в день подписания договора. 

Договор купли-продажи подписан продавцом ФИО4 и покупателем ФИО2 

В данном договоре имеется расписка ФИО4 о получении денежных средств в сумме 2600 000 руб. 

Переход права и право собственности ФИО2 на жилое помещение зарегистрирован в установленном законом порядке 20.09.2023 (л.д. 41-42). 

На момент перехода права собственности на спорную квартиру сведений об арестах, ограничениях, обременениях не имеется. 

Ограничение права в виде запрещения регистрации зарегистрировано 11.12.2023 на основании определения Кировского районного суда г. Перми от 08.12.2023 по гражданскому делу № (л.д. 41 на обороте). 

В обоснование заявленных требований ТСЖ «.......» ссылается на положения статьей 10, 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая на то обстоятельство, что у ФИО4 перед ТСЖ «.......» имеется задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, на момент совершения сделки купли-продажи ФИО4 с целью избежать возможного обращения взыскания на принадлежащее ей имущество, зная о наличии в отношении нее задолженности по исполнительным производствам более 600000 руб., не имея намерения продать квартиру, заключила мнимую сделку. 

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 в судебных заседаниях пояснил, что денежные средства на квартиру ФИО4 получила при подписании договора купли-продажи 08.09.2023, о чем имеется ее расписка, переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, запретов препятствующих совершению внесения сведений в государственный реестр не имелось. ФИО2, как собственник несет бремя содержания принадлежащего ей имущества. 

Оценив имеющиеся доказательства в совокупности, исходя из того, что ответчик ФИО4, являвшаяся собственником спорного жилого помещения, распорядилась им по своему усмотрению, при этом на момент совершения оспариваемой сделки отчуждаемое имущество обеспечительными мерами обременено не было, запретов и ограничений на его отчуждение не имелось, что не может квалифицироваться как нарушение прав ТСЖ «Надежда» на момент совершения сделки, а также учитывая, что оспариваемый договор купли-продажи отвечает требованиям закона, имущество было передано ФИО2, которая реализовала свои права собственника спорного имущества, фактически владеет и пользуется спорным жилым помещением с момента приобретения права собственности на него, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требованиях, поскольку оснований, предусмотренных частью 1 статьи 170 ГК РФ, для признания оспариваемой сделки мнимой, то есть совершенной без намерения создать соответствующие юридические последствия, не установлено, намерение и волеизъявление сторон оспариваемой сделки, полностью соответствовали условиям договора, а совершенными действиями стороны подтвердили свои намерения заключить в реальности оспариваемый договор и создать соответствующие ему правовые последствия, доводы истца о том, что договор купли-продажи был оформлен лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, равно как и доводы о наличии в действиях ответчиков недобросовестного поведения, свидетельствующего о нарушении положений статьи 10 ГК РФ. 

Обстоятельства вынесенных решений в отношении ФИО4 в пользу ТСЖ «.......», нахождения исполнительных производств в отношении должника ФИО4 о наличии задолженности в размере более 600000 руб. не имеют правового значения для рассматриваемого дела, поскольку на момент заключения ответчиками договора купли-продажи квартиры от 08.09.2023 каких-либо ограничений или обременений на отчуждаемый объект недвижимости не имелось, в связи, с чем ответчик ФИО4, как собственник имущества имела возможность свободно распоряжаться им по своему усмотрению. В силу положений статьи 1 ГК РФ и пункта 5 статьи 10 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, при совершении сделок участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. 

Суд, исследовав и оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 166, 1143 Гражданского кодекса Российской Федерации, также приходит к выводу, что ТСЖ «Надежда» не относится к числу лиц, которые вправе предъявлять требования о признании оспариваемого договора купли-продажи недействительным, поскольку стороной сделки оно не является, достоверных, допустимых и относимых доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для признания договора купли-продажи недействительным, истцом в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. 

Таким образом, изложенные в исковом заявлении доводы, не указывают на право истца (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по договору купли-продажи, суд, учитывая, что истец не представил достаточных доказательств наличия у истца законного интереса в признании оспариваемой сделке недействительной, приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований ТСЖ «Надежда» не имеется.

Поскольку в удовлетворении основного требования отказано, в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки, являющихся производными, также следует отказать. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

Как следует из пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01 июня 2023 года № 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты» суд вправе отменить обеспечительные меры, в том числе если после принятия таких мер появились обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии необходимости их сохранения, если принятые меры стали несоразмерны заявленному требованию, нарушают права лиц, участвующих в деле, истребуемая денежная сумма внесена на лицевой (депозитный) счет суда или управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации, органа, осуществляющего организационное обеспечение деятельности мировых судей (часть 2 статьи 143 ГПК РФ, часть 2 статьи 94 АПК РФ, статья 89 КАС РФ).

Определением суда от 08.12.2023 приняты меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю на совершение регистрационных действий в отношении спорного имущества.

Поскольку решением суда в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу

<

адрес>, от 08 сентября 2023 года, применении последствий недействительности сделки, отказано, то меры по обеспечению иска, подлежат отмене.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Отказать Товариществу собственников жилья «Надежда» в удовлетворении исковых требований к ФИО4, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по 

<

адрес>, от 08 сентября 2023 года, применении последствий недействительности сделки.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Кировского районного суда г. Перми от 08 декабря 2023 года, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю совершать регистрационные действия в отношении недвижимого имущества: квартиры, расположенной по 

<

адрес>

Решение суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми.

Судья Н.Л. Аристова

Мотивированное решение составлено судом 16.05.2024 г.