Дело № 2-2241/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 июля 2017 года г. Пермь

Мотовилихинский районный суд города Перми в составе:

председательствующего судьи Пепеляевой И.С.,

при секретаре Дудиной А.В.,

с участием истца ФИО2,

представителя истцов ФИО3,

ответчика ФИО4,

представителя ответчика ФИО5,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО6 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, возврате помещения,

установил:

ФИО2, ФИО6 обратились в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, указывая, что между ФИО1 и ФИО4 заключен договор купли-продажи от 18.05.2016. ФИО1 был отцом истцов, умер ДД.ММ.ГГГГ. В январе 2017 года при подаче заявления к нотариусу об открытии наследственного дела, истцы узнали о продаже комнаты по 

<

адрес>, принадлежащей умершему. По договору купли-продажи ФИО1 передал в собственность ФИО4 комнату, расположенную по адресу: 

<

адрес>, комната расположена в двух комнатной квартире, общей площадью 19 кв.м. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю, в июне 2016 года. В соответствии с п.3,4,5,6 договора, ответчик обязан уплатить за приобретенную комнату 400 000 рублей. Ответчику неоднократно истцами направлялись претензии о разрешении спора в добровольном порядке, которые ответчиком были проигнорированы. Кроме того, ранее в 2011 году, отец истцов составил на них завещание.

Просили расторгнуть договор купли-продажи комнаты, заключенный 18.05.2016; возвратить комнату, расположенную по адресу: 

<

адрес> наследство умершего ФИО1.

В ходе рассмотрения гражданского дела истцы уточнили требования, в заявлении указали, что 18.05.2016 между ФИО1 (наследодателем) и ответчиком был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого наследодатель обязался передать, а ответчик принять и оплатить комнату. Спорная комната оценена сторонами в размере 400 000 рублей, которые наследодатель должен был получать от ответчика 10 числа каждого месяца равными платежами в размере 3 166 рублей 67 копеек. Передача комнаты происходила согласно п.9 договора. Договор считается исполненным с момента исполнения сторонами всех обязательств (в том числе и по оплате) по настоящему договору. В силу п. 4 ст. 486 ГК РФ, если покупатель в нарушении договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты либо отказаться от исполнения договора. В соответствии с п.65 Постановлением Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Таким образом, расторжение договора не влечет необходимости возврата полученного по договору купли-продажи, так как исполнения договора в части оплаты спорной комнаты и ее передачи ответчику не было. Факт непередачи спорной комнаты истцами ответчику подтверждается тем, что ответчик не заявлял истцам претензий относительно уклонения истцов от передачи комнаты, а также тем фактом, что ответчик в спорной комнате на момент подачи иска не был зарегистрирован и не проживал в комнате. Данное обстоятельство (факт не вселения) подтверждается показаниями свидетелей со стороны истцов. 

Просят расторгнуть договор купли-продажи комнаты, заключенный 18.05.2016; возвратить комнату, расположенную по адресу: 

<

адрес> наследство умершего ФИО1.

В судебном заседании истица ФИО2 настаивала на требованиях. Поддержала пояснения, изложенные в исковом заявлении, с учетом утонения к нему, указала, что не знали о продаже комнаты их отцом. 

Истец ФИО6 в судебное заседание не явился, представил заявление, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истцов ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала. Считает, что обязательства со стороны ответчика по договору купли-продажи спорной комнаты не исполнены, ответчиком не принято жилое помещение, он в жилое помещение не вселялся, не нес расходов по его содержанию, коммунальные услуги не оплачивал, не осуществил регистрацию в спорном помещении, денежные средства в дату, указанную в договоре, и в достаточном размере ответчик по договору не переводил, о чем свидетельствуют выписки по счету ответчика. То, что денежные средства перечисляла мать ответчика за него, не является доказательством оплаты. Кроме того, надлежащих доказательств того, что ФИО10 является матерью ответчика не представлено. Данные обстоятельства свидетельствуют о непринятии ответчиком товара – комнаты. Считает, что основания для расторжения договора купли-продажи указаны в ст. 450 ГК РФ, с учетом положений ч. 4 ст. 486 ГК РФ. Указала, что расходы по содержанию комнаты, и коммунальных услуг несла мать ответчика, о чем имеются квитанции.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований. Пояснил, что обязательства по договору выполнял, ежемесячно переводил денежные средства ФИО1, когда у него на счете заканчивались денежные средства, за него переводила его мать, при этом, была договоренность, что ФИО1 будет проживать в комнате до момента его добровольного выезда. Намерен исполнять обязательства по договору в части его оплаты наследникам продавца, в настоящее время денежные средства внесены на депозит нотариуса.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании просил отказать в заявленных требованиях в полном объеме. Отметил, что обязательства по договору в части перечисления денежных средств со стороны ответчика исполнялись, в том числе по его поручению на счет продавца комнаты перечисляла денежные средства мать ответчика, что не противоречит положениями ст. 313 ГК РФ. Отдельного акта приема-передачи не требовалось, что следует из условий договора, договор зарегистрирован в Росреестре.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явился, извещены, ранее просили рассматривать дело без их участия во всех судебных заседаниях, отметили, что основанием для внесения записей в реестр недвижимости на основании решения суда возможно только в случае прямого указания на то в соответствующем судебном акте.

Третье лицо – Нотариус ФИО7 в заседание суда не явилась, извещена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. 

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав истца, представителя истца, ответчика и его представителя, показания свидетелей, изучив письменные материалы дела, не находит оснований для удовлетворения иска.

Как следует из обстоятельств дела и установлено судом, 18.05.2016 между ФИО1 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с пунктом 1 которого продавец продал, а покупатель купил в собственность комнату (жилое помещение), назначение: жилое, общая площадь 19,0 кв.м, в двухкомнатной квартире, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес> (л.д.8).

Указанное жилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Пермскому краю (пункт 2 договора).

Комната (жилое помещение) продана покупателю за 400 000 рублей, уплачиваемых в рассрочку на 20 лет, в срок не позднее 18.05.2036, ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца равными платежами не менее 1 666 рублей 67 копеек, до полного погашения всей суммы в размере 400 000 рублей (пункт 3 договора).

В связи с предоставленной рассрочкой платежа по выкупной стоимости покупатель обязан ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца выплачивать продавцу компенсацию за предоставленную рассрочку в сумме 1 500 рублей до момента выплаты всей суммы в размере 400 000 рублей (пункт 4 договора).

Оплата указанных сумм в счет стоимости проданного жилого помещения и компенсации, связанной с рассрочкой, производится покупателем на лицевой счет (банковский вклад) продавца, открытый в любом отделении Сберегательного банка РФ (пункт 5 договора).

Продавец с момента подписания договора передает в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель принимает, претензий к санитарно-техническому состоянию продаваемого имущества не имеет, дополнительно акт приема-передачи жилого помещения не составляется. Договор считается исполненным с момента исполнения сторонами всех обязательств по договору (пункт 9 договора).

В жилом помещении на момент заключения договора зарегистрирован и проживает ФИО1, который сохраняет право пользования жилым помещением, до момента его добровольного выезда из жилого помещения и до момента его добровольного снятия с регистрационного учета, иных лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, нет (пункт 11 договора).

Договор купли-продажи от 18.05.2016 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в 15.06.2016, о чем свидетельствует соответствующий штамп на договоре, а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (л.д.90-96).

ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти (л.д.11).

ФИО2 и ФИО6 являются детьми ФИО1, что следует из представленных свидетельств о рождении (л.д.9,10), и соответственно наследниками ФИО1

06.03.2017 от ФИО2 и ФИО6, как наследников ФИО1, адрес ФИО4 направлена претензия о расторжении договора купли-продажи от 18.05.2016 и возврате комнаты как наследникам первой очереди (л.д.13). в Претензии отмечено, что 25.03.2011 отец ФИО1 составил на истцов завещание, о продаже комнаты им не было ничего известно, обратившись к нотариусу выяснили, что отец продал комнату, которая ранее была им завещана, на невыгодных условиях. Проверив счет отца не увидели, что ответчиком надлежащим образом исполняются существенные условия договора, а именно выплаты по договору. Ответ просили дать в течение десяти календарных дней с момента получения претензии. В случае отказа либо игнорирования претензии вынуждены будут обратиться в суд. 

10.04.2017 ФИО4 дан ответ на претензию, из которого следует, что ответчик отказывает в расторжении договора купли-продажи комнаты от 18.05.2016, поскольку отсутствуют предусмотренные законом основания для расторжения договора. В ответе указано, что комната продана на условиях, согласованных сторонами, общая стоимость передаваемых денежных средств составляет не 400 000 рублей, а 760 000 рублей, с учетом пункта 4 договора, свои обязательства по договору о перечислении денежных средств ФИО1 ответчик исполнял добросовестно в период с мая по ноябрь 2016 года. В январе 2017 года узнал от соседей о смерти ФИО1 но осуществлять платежи по договору не мог, так как не имел сведений о наследниках ФИО1 В связи с объявлением в марте 2017 года наследников ФИО1 ответчик положил на депозит нотариуса Пермского городского нотариального округа ФИО9 денежные средства в размере 19 000 рублей 02 копейки в счет оплаты ежемесячных платежей за период с января 2017 года по июнь 2017 года. Также поставил в известность нотариуса ФИО7 о своей готовности исполнять договор перед законными наследниками ФИО1 (л.д.57). Аналогичные пояснения даны ответчиком в заседании суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В пункте 1 статьи 556 ГК РФ указано, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно пункту 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Основания и последствия расторжения договора определены статье 450 и пункте 4 статьи 453 ГК РФ.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ; регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (часть 4 статьи 486 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

Анализ заключенного между сторонами договора купли-продажи от 18.05.2016 свидетельствует о том, что он не предусматривал условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.

Положения статей 549-559 ГК РФ также не содержат нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

Как уже отмечено, заключенный сторонами договор условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает (в том числе при нарушении срока оплаты).

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Как указывают истцы, со стороны покупателя допущено существенное нарушение договора купли-продажи, которое повлекло для продавца такой ущерб, который лишил его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении названного договора, что согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры. В частности, истцы указали на то, что денежные средства в дату, указанную в договоре, и в достаточном размере ответчик по договору не переводил, о чем свидетельствуют выписки по счету ответчика, а также не принял имущество – комнату.

Вместе с тем, сама по себе ссылка истцов на передачу не в полном объеме денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи стороной ответчика стороне истца как на существенное нарушение договора покупателем, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ, нельзя признать достаточным для признания указанных нарушений со стороны покупателя существенными. Доводы истцов о праве продавца на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателями, к которому истец относит неуплату покупателем стоимости недвижимого спорного имущества, основаны на ошибочном толковании норм ГК РФ.

Кроме того, в подтверждение перечисления денежных средств на счет ФИО1 в рамках исполнения договора ответчиком ФИО4 представлены выписки со счета, из которых следует, что в период с июля 2016 года по декабрь 2016 года со счета ФИО4 перечислялись денежные средства, в том числе: 11.07.2016 в размере 3 200 рублей; 19.07.2016 в размере 600 рублей; 23.11.2016 в размере 200 рублей; 24.11.2016 в размере 100 рублей; 03.12.2016 в размере 3 000 рублей (л.д.101).

Также ответчик указал, что денежные средства в счет исполнение договора по его поручению производила его мать ФИО10, в подтверждение представив выписку по счету, из которой следует, что в период с 23.06.2016 по 03.11.2016 ей переводились денежные средства на счет ФИО1, в том числе: 23.06.2016 – 10 рублей; 23.06.2016 – 3 500 рублей; 30.06.2016 – 1 500 рублей; 04.07.2016 – 1 300 рублей; 06.07.2016 – 400 рублей; 07.07.2016 – 400 рублей; 25.07.2016 – 600 рублей; 29.07.2016 – 100 рублей; 04.08.2016 – 150 рублей; 05.08.2016 – 100 рублей; 09.08.2016 – 3 200 рублей; 02.09.2016 – 200 рублей; 08.10.2016 – 2 500 рублей; 24.10.2016 – 300 рублей; 03.11.2016 – 2 300 рублей.

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО10 судебном заседании пояснила, что является матерью ответчика, документов о родстве не сохранилось, знает, что сын купил в рассрочку комнату, так как не имеет другую жилья в г. Перми, возможности приобрести другую жилплощадь также не имеет, на каких условиях приобрел не знает, она перечисляла денежные средства за ФИО4 по его просьбам на счет ФИО1

Тот факт, что денежные средства за ФИО4 по его просьбам на счет ФИО1 переводила ФИО10 не противоречит положениям ст. 313 ГК РФ. В договоре не содержится запрета на перечисление денежных средств за ответчика иными лицами. Тот факт, что не представлено надлежащих доказательств родства данных лиц, значимым не является. Доказательств, что денежные средства перечислялись на счет ФИО1 в счет исполнения каких-то иных обязательств (как и в принципе наличия каких-либо иных обязательств), не представлено.

Кроме того, в настоящее время, после получения претензии от истцов, ответчиком ФИО4 на депозит нотариуса Пермского городского нотариального округа ФИО9 внесены денежные средства в размере 19 000 рублей 02 копейки в счет оплаты ежемесячных платежей за период с января 2017 года по июнь 2017 года (л.д.59-60).

Также ФИО4 поясняет, что готов исполнять договор перед законными наследниками ФИО1 на тех же условиях, о чем он поставил в известность нотариуса ФИО7 (л.д.61).

Исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи от 18.05.2016, последующих распорядительных действий ответчика, в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска ФИО2 и ФИО6 о расторжении договора купли-продажи от 18.05.2016.

Истцы как того требует часть 1 статьи 56 ГПК РФ не представили каких-либо доказательств существенного по смыслу статьи 450 ГК РФ нарушении договора другой стороной, ссылаясь лишь на невыплату части денежных средств за спорное жилое помещение ответчиком и на его непринятие со стороны ответчика, как покупателя. Однако сама по себе невыплата покупателем денег продавцу за объект недвижимости без учета конкретных обстоятельств дела применительно к статье 450 ГК РФ существенным нарушением договора купли-продажи не является. Каких-либо претензий относительно выплаты обусловленных договором денежных средств наследодатель к ответчику не предъявлял. Иное не доказано (статья 56 ГПК РФ).

Исходя из буквального значения содержащихся в пункте 9 договора от 18.05.2016 слов и выражений согласно требованиям статьи 431 ГК РФ, суд находит, что факт передачи имущества подтверждается самим договором, прошедшим государственную регистрацию. В пункте 9 договора прямо указано, что продавец с момента подписания договора передает в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель принимает, претензий к санитарно-техническому состоянию продаваемого имущества не имеет, дополнительно акт приема-передачи жилого помещения не составляется

Договор купли-продажи заключен в письменной форме, подписан обеими сторонами, в договоре сторонами достигнуты условия о проведении расчетов, договор купли-продажи совершен с соблюдением всех существенных условий. Исходя из свободы договора цена сделки определяется по усмотрению сторон. Продавец ФИО1 подписал договор, подтверждая достоверность его условий, в том числе об уплате оговоренной в договоре цены. Иное не доказано (статья 56 ГПК РФ).

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО11 в судебном заседании пояснила, что является, матерью умершего ФИО1. ФИО1 проживал к квартире с подселением по адресу 

<

адрес>. Сыну предложили работу сторожем на даче в микрорайоне «Висим», взяли на работу. О продаже комнаты никому не говорил. О продаже комнаты узнала после смерти ФИО1. Коммунальные услуги платила она, также содержала спорную комнату, делала ремонт, меняли плиту, после смерти сын приходила в комнату, никто в комнату вселиться не пытался, потом не сменили замок.

Вместе с тем, отсутствие со стороны ответчика перевода лицевого счета на свое имя, невнесение коммунальных платежей, не влечет вывод о непринятии имущества по договору, при том, что сам факт передачи имущества отражен в договоре, который зарегистрирован в Росреестре в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что стороной истцов не доказаны обстоятельства существенного нарушения ответчиком ФИО4 условий договора купли-продажи недвижимости об оплате переданного товара. Вследствие изложенного основания для удовлетворения исковых требований ФИО2 и ФИО6 о расторжении договора купли-продажи, не имеются.

В соответствии с положениями ст. ст. 98-100 ГПК РФ, судебные расходы по оплате госпошлины остаются на истцах.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО6 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи от 18.05.2016, возврате помещения, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми в апелляционном порядке в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья (подпись) И.С. Пепеляева

Копия верна. Судья