Дело № 2-1217/2017

Резолютивная часть решения объявлена судом в судебном заседании 04 августа 2017 года

Мотивированное 

решение

 суда составлено 07 августа 2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 августа 2017 года г. Михайловск

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе: 

председательствующего судьи Чернова Г.В.,

при секретаре Мысливской Е.Д.,

с участием:

представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика по п.6 ст.53 ГПК РФ ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Шпаковский районный суд с иском (впоследствии уточненным) к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 450774 кв.м. на основании договора аренды земельного участка - земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации № и арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:11:051001:44, площадью 261617 кв.м., на основании договора аренды земельного участка - земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации № 

В октябре 2014 года к нему обратились родственники П.М.И., одного из арендодателей указанных участков, сообщили о намерении П.М.И. продать принадлежащие ей доли (1/8 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером № и 1/8 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером №). При личной встрече П.М.И. пояснила истцу, что нуждается в денежных средствах на приобретение лекарств, лечение и желает продать свои доли за 50000 рублей. В случае приобретения участков П.М.И. пообещала в ближайшее время зарегистрировать переход права собственности. ДД.ММ.ГГГГ истец передал П.М.И. денежные средства в размере 50000 рублей в счет приобретаемых земельных паев общей площадью 9,4 га. Денежные средства были переданы при свидетелях. Одновременно с передачей денежных средств был составлен договор купли-продажи земельного участка, в котором указаны реквизиты свидетельств о государственной регистрации права, подтверждающие права П.М.И. на земельные доли. По состоянию здоровья П.М.И. не могла обеспечить свою явку в регистрационный орган для подачи на регистрацию заключенного договора купли-продажи земельных долей, ждали ее выздоровления. Но через непродолжительное время П.М.И. умерла. В права наследования на имущество умершей вступила ФИО5, что подтверждается выписками из ЕГРН. В сентябре 2016 года истец получил от ФИО6 претензию, в которой она просила перечислить ей арендную плату за пользование земельными участками за период с 2015 по 2016 годы, которые были приобретены истцом у П.М.И. еще в 2014 году. В целях внесудебного разрешения спорной ситуации, ДД.ММ.ГГГГ истец в адрес ФИО3 - наследницы умершей П.М.И., направил предложение явиться в МКУ МФЦ для подачи документов на регистрацию права собственности истца на приобретенные в 2014 году паи П.М.И. Ответчик в МФЦ не явилась, в телефонном режиме с истцом не связалась. Полагает, что был лишен возможности во внесудебном порядке урегулировать возникший спор, в связи с чем обратился в суд. Считает, что в соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Полагает, что между покупателем ФИО1 и продавцом П.М.И. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи земельных долей, он заключен в письменной форме, в договоре продажи недвижимости указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (в договоре указаны данные свидетельств о государственной регистрации прав № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающие права продавца на конкретные доли с указанием их расположения), предусмотрена цена этого имущества. Фактически земельные доли были переданы покупателю при подписании договора купли-продажи, находятся в его пользовании и владении. В обоснование своих доводов истец ссылался на статьи 218, 1112 ГК РФ, а также разъяснения, содержащиеся в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. 

Истец пояснил, что по причине отсутствия познаний в области права, он был вынужден заключить договор на оказание юридических услуг с ИП ФИО7 В соответствии с п. 3.1 договора на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ оплата по договору определяется сторонами в размере 5000 рублей за составление иска, а также по 5000 рублей за каждое судебное заседание. Документально подтверждается, что в соответствии с условиями договора истцом оплачено 10000 рублей, указанные расходы в случае удовлетворения иска подлежат взысканию с ответчика. 

Истец ФИО1, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, с участием представителя по доверенности ФИО2

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме, по основаниям изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просила отказать в полном объеме, в письменных возражениях указала, что она является собственницей земельных участков с общей долевой собственностью 1/8, под кадастровым номером №, площадью 450774 кв.м., на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, государственный регистратор №, и кадастровым номером №, площадью 1617 кв.м., на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, государственный регистратор №. Указанные земли ответчик получила по завещанию от своей бабушки П.М.И. после ее смерти. Ответчик указала, что между П.М.И. (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды вышеуказанных земельных участков.Во исполнение договора арендатор после смерти арендодателя должен продолжать исполнять свои обязательства по договору аренды перед наследником данного имущества. 

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком была написана претензия в сторону арендатора, с просьбой о выплате аренды за 2015, 2016 годы, а также заключения с ней нового договора с указанием прав и обязанностей двух сторон, однако до настоящего времени ответ не получен. 

Приблизительно в середине 2015 года ей позвонила родная сестра ее умершей бабушки - ФИО8 и сообщила, что земельные участки № и № проданы ФИО1 за тридцать тысяч рублей. Летом 2016 года она попросила ФИО8 дать сотовый телефон ФИО1 для выяснения обстоятельств. После получения номера телефона она незамедлительно набрала ФИО1, с которым договорилась о встрече на его рабочем месте, где в последующем переговорила с ним о продаже земельных участков. ФИО1 пояснил ей, что за пятьдесят тысяч рублей купил эти земли, деньги за которые отдал ФИО8 На следующий день ФИО1 дал ксерокопию составленного договора купли-продажи между ним и П.М.И. Сразу после этого ответчик позвонила ФИО8, которая пояснила ей, что денежные средства в размере пятьдесят тысяч рублей за земельные участки передали ей (ФИО8), а также в договоре купли-продажи за П.М.И. расписалась она. Ответчик указала, что в момент вступления в наследство никаких прав со стороны ФИО1 на земельные участки № и № заявлены не были. Составленный договор купли-продажи, право на владение земельных участков не устанавливает, так как данные договоры обязательно подлежат регистрации в регистрационной палате. ДД.ММ.ГГГГ ответчик подала заявление в полицию о факте мошенничества со стороны ФИО8, в связи с тем, что в договоре купли-продажи явно не подчерк П.М.И. До настоящего времени по данному делу идет разбирательство. Просила суд отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1, признать сделку ничтожной.

В судебном заседании представитель ответчика - ФИО4 поддержал позицию своего доверителя, просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю в лице Межмуниципального отдела по Шпаковскому району и Грачевскому району управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, будучи надлежащим образом извещенным о дате, месте и времени судебного слушания, в судебное заседание не явился, обратился к суду с заявлением, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие и вынести решение в соответствии с действующим законодательством, а также предоставил сведения, согласно которым в ЕГРП зарегистрировано право общей долевой собственности за П.М.И. на земельные участки с кадастровыми номерами №, №.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения участвующих в рассмотрении дела лиц, суд полагает возможным начать и окончить рассмотрение дела в отсутствие неявившихся истца ФИО1, представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, по имеющимся в деле материалам. 

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО8 показала, что является родной сестрой П.М.И. С 2010 года они проживали вместе. В 2015 году состояние здоровья сестры ухудшилось, ФИО8 ухаживала за ней, для лечения и приобретения лекарств П.М.И. требовались денежные средства. Им не хватало двух пенсий на покупку лекарств. П.М.И. решила продать свой пай. ФИО8 позвонила ФИО1 и предложила тому купить у П.М.И. земельные участки. Этот пай им дали в 1992 году. Деньги привезли домой. Приехал ФИО1 и ФИО9. ФИО1 уехал на некоторое время, но после вернулся. П.М.И. сказала, чтобы ФИО9 отдал деньги ей (ФИО8), и она взяла и отдала сестре. П.М.И. ей сказала, чтобы она (ФИО8) убрала деньги в шкаф. Договор составляла она (ФИО8) в двух экземплярах. Договор ФИО8 поднесла к П.М.И., взяла руку сестры в свою, так как ФИО5 была слаба, и сестра сама расписалась в договорах. Всего ФИО5 расписывалась в двух экземплярах договора. Она за П.М.И. не расписывалась. Также пояснила, что с ФИО3 знакома, так как это внучка ее умершей сестры. Она сообщала Миранович, что пай продан. После смерти ФИО5, она вспомнила, что не оформили пай, который продали ФИО1, так как даудову необходимо было отдать документы, но когда муж ФИО3 увидел за какую сумму продан пай, устроил скандал. Деньги ей передал ФИО10, так как она ФИО5 готовила к процедуре и тот не мог зайти в комнату, где находилась ФИО5. Это происходило в ноябре месяце. Подпись в договоре стоит ФИО5. Договора немного отличаются, в одном были указаны номера свидетельств, а в другом нет. ФИО5 болела с 2010 года, у нее упал гемоглобин. В 2013 году ФИО5 забрали в больницу г.Михайловска, так как гемоглобин упал еще сильнее. Они покупали лекарства, которое стоило 3000 рублей и его хватало на неделю. С 2014 года ФИО5 постоянно лежала и не поднималась. За ФИО5 ухаживала только она. Она никогда не говорила ФИО3, что в договоре расписывалась она, так как это неправда. Расписывалась сестра.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО10 пояснил, что с ФИО1 приехал к ФИО8 ФИО1 вызвали и он уехал. ФИО1 ему передал деньги, он отдал ФИО8 50000 рублей за пай, так как ФИО5 подготовили к процедуру, то я в комнату не заходил. Ему известно, что ФИО5 болела. Через некоторое время вернулся ФИО1 и они заключили договор купли-продажи. Договор составляла ФИО8. Он расписывался, что в его присутствии деньги были переданы. ФИО5 сама расписывалась в договоре. В договоре также расписывались он, ФИО1, ФИО8, ФИО5. Составляли два договора. Договоры были одинаковые.

Исследовав письменные доказательства, выслушав мнение сторон, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

ДД.ММ.ГГГГ между П.М.И. и ФИО1 заключен письменный договор купли-продажи земельного участка, из содержания которого следует, что П.М.И. продает свой земельный пай площадью 9,4 га ФИО1 за 50000 рублей. В договоре купли-продажи указаны реквизиты свидетельств о государственной регистрации права собственности продавца на земельные доли – № и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный договор подписан обеими сторонами – продавцом и покупателем, денежные средства по указанному договору были переданы покупателем в присутствии свидетелей – ФИО10 и С.В.И., что также отражено в самом договоре.

Показания допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО8, ФИО10 являются последовательными, не противоречащими друг другу, подтверждаются иными материалами дела, в связи с чем оснований не доверять указанным показаниям у суда не имеется.

Право собственности продавца П.М.И. на принадлежащие ей доли – 1/8 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером № и 1/8 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером №, площадь которых в совокупности исходя из общей площади участков оставляет 9,4 га, указанных в договоре, подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, находящихся в материалах дела и делах правоустанавливающих документов, представленных управлением Росреестра по Ставропольскому краю по запросу суда. 

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании, в частности, договора купли-продажи. 

В силу ч. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

На основании ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со статьей 1112 ГК Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Судом установлено, что продавцом исполнена обязанность по передаче прав на доли в праве на земельные участки, поскольку они фактически находятся в его пользовании, что не оспаривалось ответчиком и подтверждается направленной в адрес истца претензией от ДД.ММ.ГГГГ. Покупателем, в свою очередь, исполнена обязанность по оплате приобретенного имущества. 

Таким образом, единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. При этом не требуется признания недействительным свидетельства о праве на наследство в виде данного имущества, полученного правопреемником продавца. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

Следовательно, после смерти П.М.И., выразившей свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершей до государственной регистрации перехода права собственности на указанные доли в праве на земельные участки, обязанности по договору купли-продажи спорных долей перешли к ее внучке – ФИО3, получившей свидетельство о праве на наследство по завещанию на все принадлежащее на момент смерти имущество и оформившей право собственности на спорные доли земельных участков.

Поскольку у продавца П.М.И. имелись полномочия на отчуждение спорного недвижимого имущества, заключенный сторонами договор купли – продажи соответствует требованиям закона, согласованы существенные условия, предусмотренные статьями 554, 555 ГК РФ и он исполнен сторонами в полном объеме, а также отсутствуют иные препятствия для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности, переход права собственности на заявленные доли в праве собственности на земельные участки подлежит государственной регистрации с учетом характеристик объектов недвижимости, указанных в выписках из ЕГРН.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи возникновение этих прав подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Довод ответчика о том, что сделка купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ничтожна, в связи с отсутствием государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество и несоблюдением формы договора продажи недвижимости, не имеет правового значения, поскольку ответчиком приведены основания для признания договора купли-продажи недвижимости незаключенным. 

Вместе с тем, судом установлено, что договор заключен в письменной форме, а отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты явилось основанием для обращения истца в суд с соответствующими требованиями.

В соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

К судебным расходам, на основании ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, относится государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела. 

В связи с рассмотрением иска в суде ФИО1 были понесены расходы по договору на оказание юридических услуг с ФИО7 в размере 10000 рублей, которые он просит взыскать с ответчика. 

Документально подтверждается, что интересы ФИО1 в суде представляли работники ИП ФИО7 – ФИО2 и ФИО11

С учетом объема и сложности рассматриваемого дела, времени, затраченного представителями на участие в судебных заседаниях, указанную сумму суд считает соответствующей критериям разумности и справедливости.

В связи с тем, что исковые требования истца удовлетворены в полном объеме, судебные издержки в виде расходов на оплату услуг представителей в размере 10000 рублей подлежат взысканию с ответчика ФИО3 в полном объеме.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, взыскании судебных расходов – удовлетворить. 

Зарегистрировать переход права собственности за ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с П.М.И., на объект недвижимого имущества: 1/8 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 450774 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, расположенный по адресу

<

адрес> МО Сенгилеевского сельского совета, секция VI, контур 49, и на 1/8 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 261617 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> МО Сенгилеевского сельского совета, секция VI, контур 41.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации в регистрирующем органе перехода права общей долевой собственности на 1/8 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 450774 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, на территории СПКк «Сенгилеевский» МО Сенгилеевского сельского совета, секция VI, контур 49, и на 1/8 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 261617 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, на территории СПКк «Сенгилеевский» МО Сенгилеевского сельского совета, секция VI, контур 41, за ФИО1.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы на оплату услуг представителей в размере 10000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Г.В. Чернов