Дело № 2-1858\2020

25RS0002-01-2020-001963-42

Мотивированное 

решение

изготовлено 28 июля 2020

Решение 

Именем Российской Федерации

23 июля 2020 года город Владивосток

Фрунзенский районный суд города Владивостока в составе: председательствующего судьи Рубель Ю.С.,

при секретаре Назариковой Е.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации Михайловского муниципального района Приморского края к Управлению Росреестра Приморского края о возложении обязанности осуществить регистрацию договора аренды земельного участка, с участием заинтересованных лиц – ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, 

установил:

Администрация Михайловского муниципального района Приморского края обратилась в суд с исковым заявлением к Управлению Росреестра Приморского края о возложении обязанности осуществить регистрацию договора аренды земельного участка, с участием заинтересованных лиц – ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, указав, что дата ФИО1 была приобретена в собственность квартира по адресу: 

<

адрес>, - общая площадь 43,9 кв.м., из них жилая 34.1 кв.м. Указанная квартира расположена в жилом доме (на два хозяина). Согласно свидетельств о государственной регистрации права (регистрация права №), права собственности на земельный участок, под второй частью жилого дома зарегистрированы за ФИО2, ФИО3, ФИО4 (по 1/3 доли в праве).

Как следует из выписок ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости, две половины одного и того же жилого дома фактически имеют разный правовой статус: часть жилого дома (

<

адрес>) и квартира (

<

адрес>).

В связи необходимостью приведения в соответствие документов, в отношении объекта капитального строительства по адресу: 

<

адрес>, собственники (Симонтовские/Крысак) обратились в администрацию Михайловского муниципального района с заявлениями о признании жилого дома - жилым домом блокированной застройки.

20.08.2018 г. постановлением администрации Михайловского муниципального района жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, признан жилым домом блокированной застройки без проведения реконструкции.

В результате проведенных изменений параметров объекта капитального строительства собственниками жилого дома по 

<

адрес>, возникла необходимость оформления внесенных изменений, т.е. оформления проведенной реконструкции.

16.05.2019 года ФИО1 обратилась с заявлением в администрацию Михайловского муниципального района о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, разрешённое использование - «Для ведения личного подсобного хозяйства», площадью 1289 кв.м. местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка (

<

адрес>) без торгов, в порядке ст.39.6 ЗК РФ.

Постановлением администрации Михайловского муниципального района от дата №-па гражданке ФИО1 было предоставлено право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:09:010501:374. Срок аренды - 49 лет (договор от дата №).

дата, ФИО1, во исполнение п.3 постановления администрации Михайловского муниципального района от дата №-па «О предоставлении права аренды ФИО1 на земельный участок», в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю», было подано заявление о государственной регистрации договора аренды земельного участка от дата № г.

дата Управлением Росреестра по Приморскому краю в адрес ФИО1 было направлено уведомление об отказе государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:09:010501:374, в связи с несоответствием требованиям п. 13 ст.39.20 ЗК РФ, а также ссылкой на норму п.6 Постановления Правительства Российской Федерации от дата № - наличие признаков многоквартирного дома.

Как следует из выписки ЕГРП от дата № на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 25:09:010501:29, права вторых собственников (ФИО2, ФИО3, ФИО4), с которыми возможно было приобретение земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц, уже зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, право на земельный участок собственников части жилого дома ФИО2, ФИО5, ФИО4, уже реализовано, что делает невозможным совместное оформление документов собственников на единый объект - дом блокированной застройки, равно как заключение договора аренды земельного участка, с кадастровым номером 25:09:010501:374 (расположенного под частью жилого дома - квартирой №, по 

<

адрес>), с множественностью лиц на стороне арендатора, так как последнее противоречит самой сути договора аренды земельного участка под объектом (каждой из частей жилого дома, имеющей отдельный вход, соответствует конкретный земельный участок, один из которых уже оформлен в собственность).

Следовательно, обладая правом собственности на часть жилого дома - квартиру, ФИО1, не имеет возможности реализовать своё право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Кроме того, законом не установлен запрет на регистрацию договора аренды земельного участка под квартирой.

На основании вышеуказанного, полагают, что отказ Управления Росреестра по Приморскому краю в государственной регистрации договора аренды земельного участка № от дата нарушает права истца, как арендодателя (в части недополучения арендной платы), а также принцип, закрепленный в п.5 ч.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации - единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты, следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В виду того, что земельный участок находится под жилым домом; предоставление его в аренду иному лицу не представляется возможным.

Просит суд возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка от дата №.

В судебном заседании представитель Администрации Михайловского муниципального района по доверенности ФИО6 поддержала исковые требования по доводам, изложенным в иске.

В судебное заседание представитель Управления Росреестра по Приморскому краю не явился, в деле имеется ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, представили письменные возражения на иск, с исковыми требования не согласились, просили в иске отказать.

Третьи лица ФИО1, ФИО2 в судебном заседании поддержали доводы, заявленные в исковом заявлении просили их удовлетворить.

Выслушав доводы сторон, исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу, что исковые требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 2 ГПК РФ определяет, что целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

Согласно статье 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 ГК Российской Федерации.

Таким образом, гражданское и гражданское процессуальное законодательство, конкретизирующие положения статьи 46 Конституции РФ, исходят, по общему правилу из того, что любому лицу судебная защита гарантируется при наличии оснований предполагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат, и при этом указанные права и свободы нарушены или существует реальная угроза их нарушения.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Также в соответствии с частью 1 статьи 57 этого же Кодекса доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Согласно пункту 1 статьи 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование.

Судом установлено, что дата в Управление обратилась ФИО1 за государственной регистрацией ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: край Приморский, район Михайловский, 

<

адрес>.В

В качестве основания для проведения государственной регистрации был представлен договор аренды от дата №.

В рамках проведения правовой экспертизы, установленной ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственным регистратором было установлено следующее.

Согласно сведений ЕГРН ФИО1 является собственникам объекта недвижимости - квартиры, расположенного по адресу: район Михайловский, 

<

адрес>. Право зарегистрировано в ЕГРП дата году, наименование объекта - квартира.

Выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со ст.39.6 ЗК РФ, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п.2 указанной статьи.

Так, без проведения торгов осуществляется выкуп земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружения либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст.39.20 ЗК РФ.

Статья 39.20 устанавливает особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на котором расположены здание, сооружение.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1 ст.39.20 ЗК РФ).

В случае, если помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п.2 ст.39.20 ЗК РФ)

Согласно ч.2,3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально - определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Понятие многоквартирного жилого дома закреплено в п.6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства России от 28.01.200бг. № 47.

Так, в названном пункте Положения сказано, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с жилищным законодательством.

Понятие индивидуального жилого дома содержится в ч.3 ст.48 и ч.2 ст.49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которым под индивидуальным домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Действующим законодательством не предусмотрен раздел многоквартирных домов.

При всем различии многоквартирных домов от домов блокированной застройки с точки зрения этажности, планировки, благоустроенности и т.п. их объединяют два признака, имеющие правовое значение: совокупность квартир (не менее двух) и наличие в доме общего имущества, предназначенного для обслуживания этих квартир (ст. 36 ЖК РФ).

С учетом названных критериев многоквартирными остаются и небольшие одноэтажные дома, возведенные и предоставленные в соответствии с проектной документацией для проживания нескольких семей. Несмотря на известную автономность квартир в домах такого вида, они не могут оставаться без элементов общего имущества, таких как фундамент, стены, несущие конструкции, чердак, крыша (ст. 36 ЖК РФ).

Между тем многоквартирные дома в отличии от индивидуальных, не являются объектом права собственности, возможность их раздела на отдельные ограничена законом (ст. 37 ЖК РФ).

Действующее законодательство не содержит правил, позволяющих при наличии в доме нескольких квартир, признать такой дом индивидуальным жилым домом.

Таким образом, часть жилого дома, в том числе в целях государственного кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, может представлять собой помещение либо совокупность помещений, составляющих, в том числе блок в жилом доме блокированной застройки, каждый из которых может рассматриваться как жилой дом.

Кроме того, нормами действующего законодательства не определен такой вид объекта как часть жилого дома.

В зависимости от того, каким образом квалифицировать образованные в результате реального раздела жилого дома объекты, жилой дом должен быть отнесен либо к жилому дому блокированной застройки, либо к многоквартирному дому.

Учитывая изложенное: если здание отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам индивидуального жилого дома, полагаем, что в ГКН в отношении такого блока должны содержатся сведения с указанием вида объекта недвижимости - здание, назначением здания – жилой дом, наименованием - жилой дом, представляющим собой часть здания (жилого дома блокированной застройки). Для осуществления раздела здания, необходимо провести его реконструкцию.

В случае если в отношении здания в силу его архитектурно-конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможным.

Учитывая изложенное, для того, чтобы «разделить в натуре» указанное здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».

При этом в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации регистрирующий орган не вправе самостоятельно: изменять назначение поставленных на государственный кадастровый учет зданий; вносить изменения в сведения ГКН о здании в части его назначения. Также изменения возможны на основании поступивших в орган кадастрового учета документов, в том числе копии документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания, решения суда.

Кроме того, Управление Росреестра не является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям, поскольку не является субъектом материальных правоотношений, сложившихся по поводу спорных объектов, не имеет правопритязаний в отношении указанных объектов, не нарушало прав и законных интересов истца и не имеет материально-правовой заинтересованности по данному делу.

Требования к Управлению как государственному органу могут быть заявлены только в порядке гл. 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования истца не подлежат удовлетворению за отсутствием оснований. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования Администрации Михайловского муниципального района Приморского края к Управлению Росреестра Приморского края о возложении обязанности осуществить регистрацию договора аренды земельного участка, с участием заинтересованных лиц – ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский райсуд в течение месяца с даты изготовления решения в мотивированном виде.

Судья п\п Ю.С. Рубель