Дело № 2-481/2017 

Мотивированное 

решение

 изготовлено 18 декабря 2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ковдор 13 декабря 2017 года 

Ковдорский районный суд Мурманской области 

в составе председательствующего судьи Охлопкова А.В.,

при секретаре Васютовой Е.В., 

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась с иском в суд к ФИО3 и ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований указала, что 

<

дд.мм.гг> между ней, ФИО4 и ФИО5 была достигнута устная договоренность о продаже ответчикам принадлежащей ей 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, состоящей из трех комнат, общей площадью * кв.м. В связи с чем, между ними был заключен устный предварительный договор купли-продажи 1/3 доли квартиры стоимостью * рублей, при кадастровой стоимости всей квартиры * рублей. 

В дальнейшем ФИО5 передал принадлежащую ему 1/3 доли в праве собственности на данную квартиру своей матери ФИО3 

Ответчики, соглашаясь на покупку, просили отсрочку платежа в связи с отсутствием денег, ссылаясь на тяжелое материальное положение. Сроки оплаты постоянно переносились. До 

<

дд.мм.гг> все договоренности носили устный характер.

<

дд.мм.гг> она предложила ответчикам заключить предварительный договор купли-продажи доли с учетом денежных расчетов до 

<

дд.мм.гг>. После длительной переписки ответчики направили ей проект предварительного договора, который поступил в ее адрес 

<

дд.мм.гг>. Однако поскольку данный документ не отвечал установленной форме и требованиям законодательства, он ею не рассматривался и не был принят.

<

дд.мм.гг> она направила в адрес ответчиков свой предварительный договор купли-продажи, который был получен ими 

<

дд.мм.гг>, однако от его подписания ответчики уклонились, ссылаясь на отсутствие денег.

Указывает, что все условия предварительного договора от 

<

дд.мм.гг> ею выполнены, полностью освобождена спорная квартира, полностью оплачена 1/3 часть жилищных и коммунальный услуг за период с 

<

дд.мм.гг> по 

<

дд.мм.гг>.

С момента отправки предварительного договора, она неоднократно обращалась к ответчикам с предложением заключить основной договор купли-продажи своей доли квартиры, но ответчики уклоняются как от заключения договора так и от оплаты этой доли. 

Полагает, что ответчики фактически незаконно присвоили ее имущество, не оплачивают его и используют в личных целях. В связи с чем, считает, что ответчики должны дать письменный отказ от приобретения спорного помещения и направить его истцу.

<

дд.мм.гг> в адрес ответчиков было направлено предложение о заключении основного договора купли-продажи, которое ответчики проигнорировали и не получили. В действиях ответчиков она усматривает недобросовестное поведение. 

По указанным основаниям просит:

признать действия и поведение участников сделки купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру в лице ответчиков недобросовестными и неразумными, применить последствия такого поведения, а именно ограничить права недобросовестного участника – ответчиков и принять меры по обеспечению защиты от недобросовестного поведения другой стороны;

понудить ответчиков заключить основной договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>;

при невозможности или отказе в понуждении ответчиков к заключению договор купли-продажи, обязать ответчиков дать письменный отказ от приобретения доли в спорной квартире.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена.

Представитель истца ФИО1 заявленные истцом требования о признании действий ответчиков недобросовестными и неразумными и понуждении ответчиков заключить основной договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> поддержал, настаивал на их удовлетворении. 

Ответчик ФИО4 в суд не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, в представленном отзыве на исковое заявление указала, что действительно с истцом было достигнуто устное соглашение о купле-продаже доли в спорной квартире. В настоящее время они заинтересованы в приобретении доли, принадлежащей истцу, однако не согласны на заключение договора, поскольку между сторонами не достигнуто соглашение в о стоимости квартиры и распределении обязанностей по оплате коммунальных услуг и расходов на заключение договора. Ходатайствовала о рассмотрении дела без её участия. 

Ответчик ФИО3 в суд не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась по известному месту жительства и регистрации. Возражений по существу иска не представила. Ходатайствовала о рассмотрении дела без её участия.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истца и ответчиков.

Заслушав представителя истца, исследовав письменные возражения ответчика ФИО4, материалы дела, наследственное дело А., суд приходит к следующим выводам: 

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса. 

По смыслу пункта 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли в праве общей долевой собственности, известивший остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, вправе продать свою долю любому лицу в случае, если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в течение месяца.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу положений статьи 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).

Статьей 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно статье 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о её акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

По общим правилам, в соответствии со статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из материалов дела, истец ФИО2 является наследником по закону умершей 

<

дд.мм.гг> А., о чем ей выдано свидетельство о праве на наследство, состоящее из 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (л.д. 15, л.д. 13 наследственного дела). 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости собственниками указанной квартиры также являются ФИО3 и ФИО4 по 1/3 доли в праве общей долевой собственности каждая (л.д. 45-46).

В судебном заседании установлено и подтверждено представителем истца ФИО1 между сторонами в устном порядке было достигнуто соглашение о приобретении ответчиками у истца 1/3 доли спорной квартиры, принадлежащей последней на праве собственности. 

<

дд.мм.гг> посредством электронной почты ответчиком ФИО4 в адрес истца был направлен предварительный договор купли-продажи 1/3 доли квартиры (л.д. 16-19), по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем в срок до 

<

дд.мм.гг> договора купли-продажи 1/3 доли квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> стоимостью * рублей.

В свою очередь, истец, 

<

дд.мм.гг> направила в адрес ответчиков свой вариант предварительного договора купли-продажи, подписав его (л.д. 20-24), предметом которого также является заключение основного договора купли-продажи 1/3 доли жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> стоимостью * рублей в срок до 

<

дд.мм.гг>.

В соответствии с пунктом 2 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Между тем, как следует из материалов дела, ни один из направленных друг другу предварительных договоров обеими сторонами подписан не был.

<

дд.мм.гг> истцом составлен основной договор купли-продажи доли спорной квартиры, подписан ее представителем и направлен ответчикам (л.д. 25-29). Однако ответчиками он получен не был (л.д. 32), и соответственно не был ими подписан. 

Таким образом, сделка между сторонами не состоялась.

В силу пункта 1 статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. По своему содержанию оферта является проектом договора (п. 1 ст. 445 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 433 ГК РФ с момента принятия оферты договор заключен.

Однако в силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Сделки купли-продажи недвижимости заключаются в простой письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Таким образом, поскольку согласно статье 429 ГК РФ предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основной договор, то есть в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, чего в данном случае ответчиками сделано не было, суд не может признать заключенным между сторонами предварительный договор купли-продажи доли спорной квартиры.

Следовательно, в отсутствие предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, собственник не может быть обязан к заключению договора купли-продажи в отношении такого объекта недвижимости.

Статья 250 ГК РФ ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим имуществом.

Вместе с тем, распространение на правила, связанные с осуществлением преимущественного права покупки, общих положений закона, налагающих на продавца обязательство продать свое имущество лицу, принявшему предложение, ведет к необоснованному расширению ограничения прав собственника, введенного специальной нормой.

При таких обстоятельствах, имущественные права и законные интересы истца нельзя признать нарушенными и подлежащими защите способом, определенным истцом.

Поскольку ответчик не может быть понужден к заключению договора купли-продажи против его воли, что соответствует закрепленному в ст. 1 ГК РФ принципу свободы в приобретении и осуществлении гражданских прав, какие-либо обстоятельства, обязывающие ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества отсутствуют, суд оснований для удовлетворения исковых требований не находит.

Руководствуясь статьями 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества – отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Ковдорский районный суд Мурманской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу при условии, что были исчерпаны иные, установленные ГПК РФ способы обжалования судебного решения до дня его вступления в законную силу.

Председательствующий А.В. Охлопков