Дело № 2 – 2441/2019 г. 

64RS0047-01-2019-001882-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 сентября 2019 года город Саратов 

Октябрьский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Артемовой Н.А.,

при секретаре Рыбниковой Е.А.,

при участии 

представителя истцов по доверенностям ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4,

представителя ответчика комитета по управлению имуществом г. Саратова по доверенности ФИО5,

представителя третьего лица ООО «УК «Феникс плюс» по доверенности ФИО6 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7, ФИО8, ФИО9 к ФИО3, комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании права собственности отсутствующим, 

установил:

ФИО7, ФИО8, ФИО9 обратились в суд с иском к ФИО3, комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения. В обоснование заявленных исковых требований истцы указали, что они являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>. Техническое подвальное помещение, расположенное в данном многоквартирном доме, находится в собственности у ФИО3 на основании договора купли-продажи нежилого фонда. Указанное право собственности на подвальное помещение нарушает права собственников жилья на имущество, являющееся общей долевой собственностью всех собственников многоквартирного дома. 

При рассмотрении дела истцы уточнили основания заявленных исковых требований, просили признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО3 на нежилое помещение общей площадью 128 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, подвальный этаж. 

В судебном заседании представитель истцов по доверенностям ФИО2 исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям и просила удовлетворить в полном объеме.

Истцы ФИО7, ФИО8, ФИО9 в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дне и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 просил в удовлетворении заявленных исковых требований отказать, по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск. Просил применить срок исковой давности. 

Представитель ответчика комитета по управлению имуществом г. Саратова по доверенности ФИО5 возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, просила применить срок исковой давности.

Представитель третьего лица ООО «УК «Феникс плюс» по доверенности ФИО6 просил удовлетворить заявленные исковые требования. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, администрация МО «Город Саратов» в судебное заседание своего представителя не направило, о дне и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом. 

Суд, с учетом мнения сторон, в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истцов, ответчика, третьего лица, извещенных надлежащим образом о дне и времени рассмотрения дела. 

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками квартир в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>. В частности: ФИО7 является собственником 

<

адрес>, ФИО8 является собственником 

<

адрес>, ФИО9 собственником 

<

адрес> (т. 1 л.д. 63-64).

ФИО3 является собственником нежилого помещения (64:48:050311:1543), площадью 128 кв.м, расположенного в подвальном этаже жилого дома по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 60). Право собственности ФИО3 на указанное подвальное нежилое помещение возникло на основании договора купли-продажи объекта нежилого фонда посредством публичного предложения, заключенного 

<

дата> между комитетом по управлению имуществом г. Саратова и ФИО3 

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 марта 2019 года № 577-О, с момента приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящемся к государственному или муниципальному жилищному фонду, происходит преобразование отношений собственности - этот дом (здание в целом) утрачивает статус объекта, находящегося исключительно в государственной или муниципальной собственности, а в отношении общего имущества такого многоквартирного дома, в том числе общих нежилых помещений, несущих конструкций дома, сетей и систем инженерно-технического обеспечения, возникает общая долевая собственность, участниками которой становятся соответствующее публично-правовое образование и гражданин, приватизировавший жилое помещение (пункт 4 статьи 244 и пункт 1 статьи 290 ГК Российской Федерации, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Правовой режим общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, равно как и обязанность ее участников нести расходы на содержание такого имущества были законодательно установлены и до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

В частности, Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в первоначальной редакции предусматривал, что собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома (часть вторая статьи 3); обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений осуществляются с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда за счет средств их собственников (статья 21); собственники жилых помещений в частично приватизированных домах участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме (часть вторая статьи 24).

Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" также устанавливал общую долевую собственность на общее имущество кондоминиума, при этом к такому общему имуществу были отнесены предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования (части первая и вторая статьи 8 в редакции Федерального закона от 21 апреля 1997 года N 68-ФЗ).

Кроме того, нормы о принадлежности собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, доли в праве собственности на общее имущество дома были закреплены в первоначальной и сохраняются в действующей редакции Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 289, пункт 1 статьи 290).

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Как следует из правовых документов, представленных МУП «Городское БТИ», приватизация первой квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес> была произведена в 1993 году. 

Подвальное помещение площадью 128 кв. м по адресу: 

<

адрес> было включено в реестр муниципального нежилого фонда г. Саратова постановлением мэра г. Саратова № от 

<

дата> 

При рассмотрении дела по ходатайству стороны истца была назначена и проведена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Приоритет-Оценка». В соответствии с выводами заключения эксперта № от 

<

дата>, следующие внутридомовые инженерные системы, предназначенные для обслуживания более одного жилого, нежилого помещения многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, находятся в нежилом помещении, общей площадью 128 кв.м., Литер А, расположенном в подвале жилого дома по адресу: 

<

адрес>: в помещении № площадью 44 кв.м.: трубопровод канализационный чугунный с ревизкой для прочистки, стояки холодного и горячего водоснабжения мет., трубопровод мет. - «змеевик», канализационный трубопровод ПВХ, горизонтальные и вертикальные трубопроводы отопления пвх, канализационный выпуск, стояки и лежак отопления, установлены сбросники; в помещении № площадью 10,9 кв.м.: трубопровод отопления, трубопроводы холодного и горячего водоснабжения, «змеевик» из помещения № в смежные помещения; в помещении № площадью 32.1 кв.м.: трубопровод канализационный чугунный, трубопроводы холодного и горячего водоснабжения мет., трубопровод мет. - «змеевик», стояки и лежак отопления, установлены сбросники; в помещении № площадью 11,3 кв.м.: трубопровод чугунный ливневой канализации; в помещении № площадью 2,6 кв.м.: стояки и лежак отопления, установлен сбросник; в помещении № площадью 9,8 кв.м.: трубопровод канализационный чугунный, трубопроводы холодного и горячего водоснабжения, трубопровод мет. - «змеевик», участок канализационного трубопровода ПВХ; в помещении № площадью 16,3 кв.м.: стояки и лежак отопления, трубопровод чугунный ливневой канализации.

Отсутствует оборудование, предназначенное для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>. в нежилом помещении, общей площадью 128 кв.м., Литер А, расположенном в подвале жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

На основании сопоставления результатов проведенного осмотра с материалами дела, дополнительными материалами, установлено, что нежилое помещение, общей площадью 128 кв.м., Литер А, расположенное в подвале жилого дома по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 

<

дата>, 

<

дата> не было сформировано или учтено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.

На указанные даты исследуемое нежилое помещение, расположенное в подвале жилого 

<

адрес> (второй подъезд), состояло из помещений жилого дома подсобного назначения с коридорами. Ниже на плане подвальных помещений жилого дома по состоянию на 

<

дата>, 

<

дата> красным цветом показаны границы исследуемого нежилого помещения. В материалах дела, дополнительных материалах отсутствуют данные о составе повешений и назначении исследуемого нежилого помещения по состоянию на 1995 г., 1997 г.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО1 подтвердила выводы, сделанные в экспертном заключении. Дополнительно пояснила, что в инвентарном деле БТИ имеется техническая документация только по состоянию на 1978 г., по состоянию на 1978 г. подвальное помещение площадью 128 кв.м по адресу: 

<

адрес> не было сформировано или учтено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. По состоянию на 1978 г. исследуемое подвальное помещение состояло из помещений жилого дома подсобного назначения с коридорами. Иных документов в материалах инвентарного дела БТИ нет. 

Заключение ООО «Приоритет Оценка» отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы и ответы на поставленные судом вопросы, подтверждено в судебном заседании показаниями эксперта ФИО1, предупрежденной об ответственности по ст. 307 УК РФ, в связи с чем может быть положено в основу решения.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Стороне ответчика предлагалось представить суду доказательства того факта, что по состоянию на 1993 г. спорное подвальное помещение было сформировано для самостоятельного использования, в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. Таких доказательств суду представлено не было. 

Согласно ст. 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 Кодекса).

В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Перечень имущества (включая подвалы), принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, содержится в статье 36 (часть 1) Жилищного кодекса РФ.

По смыслу приведенных правовых норм, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Таким образом, право собственности на нежилые помещения принадлежит истцам как собственникам квартир в многоквартирном доме в силу закона независимо от регистрации этого права в ЕГРП, поскольку указанные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Признание права отсутствующим является особым способом защиты гражданских прав, подлежащим применению лишь в случае, если использование иных способов защиты нарушенного права (признание права, истребование имущества из чужого незаконного владения) невозможно.

Одним из оснований защиты права собственности на объект недвижимого имущества, осуществляемой посредством признания права отсутствующим, является факт регистрации права собственности на указанный объект за разными лицами, порождающий конкуренцию регистрационных записей в ЕГРП.

Вместе с тем отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.

Кроме того, не может служить основанием для отказа в иске о признании права отсутствующим и тот факт, что сделки, на основании которых лицо, чье право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРП, не были признаны недействительными, поскольку право собственности лица, обладающего таким правом в силу прямого указания закона, нарушается самим фактом регистрации в ЕГРП права собственности ответчика на указанный объект, а не основанием для такой регистрации.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО7, ФИО8, ФИО9 к ФИО3, направленные на восстановление, принадлежащих им в силу закона права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, путем признания отсутствующим право собственности ФИО3 на нежилое помещение общей площадью 128 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, подвальный этаж, подлежат удовлетворению. 

Заявление ответчиков о применении к спорным отношениям срока исковой давности в данном случае удовлетворению не подлежит в силу ст. 208 ГК РФ, согласно которой исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Правовые основания для удовлетворения исковых требований о признании права собственности отсутствующим к ответчику комитету по управлению имуществом г. Саратова, отсутствуют.

Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу требований ч. 2 ст. 85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

По данному гражданскому делу во исполнение определения суда от 08.07.2019 г. ООО «Приоритет оценка» проведена строительно-техническая экспертиза, расходы по проведению которой были возложены на истцов. 

Согласно сообщению директора ООО «Приоритет оценка» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 12 000 руб. не оплачены (т. 1 л.д. 153). 

В связи с чем, в соответствии со статьей 98 ГПК РФ расходы за проведение судебной экспертизы подлежат взысканию с ответчика ФИО3 в пользу ООО «Приоритет-Оценка» в размере 12 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО7, ФИО8, ФИО9 к ФИО3 удовлетворить. 

Признать отсутствующим право собственности ФИО3 на нежилое помещение общей площадью 128 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, подвальный этаж. 

В удовлетворении исковых требований ФИО7, ФИО8, ФИО9 к комитету по управлению имуществом г. Саратова отказать. 

Взыскать со ФИО3 в пользу ООО «Приоритет-Оценка» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 12 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда через Октябрьский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Мотивированное решение суда изготовлено 19 сентября 2019 года. 

Судья подпись Н.А. Артемова