Дело № 2-2702/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 октября 2018 года город Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края под председательством

судьи Лихомана В.П., 

при секретаре Шурдумове А.Х.,

с участием 

представителя истца прокурора г. Пятигорска

старшего помощника прокурора г. Пятигорска Тимофеева Э.Л.,

представителей ответчика ООО «Созидание» ФИО1,

ФИО2,

представителя ответчика администрации г. Пятигорска ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в Пятигорском городском суде Ставропольского края гражданское дело № 2-2702/2018 по исковому заявлению прокурора г. Пятигорска в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования – 

<

адрес> в лице администрации г. Пятигорска к обществу с ограниченной ответственностью «Созидание» и администрации г. Пятигорска о признании неоконченного строительством здания по адресу: 

<

...>, в границах земельного участка с кадастровым номером № самовольной постройкой, возложении обязанности по его сносу и признании недействующим с момента принятия постановления администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О выдаче обществу с ограниченной ответственностью «Созидание» разрешения на строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями на предоставленном земельном участке по 

<

адрес>»,

УСТАНОВИЛ:

Согласно исковому заявлению и доводам представителя истца, прокуратурой г. Пятигорска проведена проверка исполнения требований земельного, градостроительного и природоохранного законодательства.

Обществу с ограниченной ответственностью «Созидание» на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и договора уступки от ДД.ММ.ГГГГ № на праве аренды принадлежит расположенный по 

<

адрес>, в 

<

адрес> земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1523 кв.м., с видом разрешенного использования «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», согласно правилам землепользования и застройки муниципального образования города-курорта Пятигорска, расположенный в зоне «Ж-4» (Зона застройки многоэтажными жилыми домами).

В настоящее время в границах вышеуказанных земельных участков возведён цокольный этаж многоквартирного дома размерами 52,7 метра на 27,7 метра.

Разрешение на строительство в границах земельного участка с кадастровым номером № администрацией г. Пятигорска не выдавалось.

Уведомление о начале строительства в надзорные органы ООО «Созидание» не направлено.

Вышеуказанный объект в силу ст. 130 ГК РФ подпадает под понятие недвижимой вещи.

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, которое дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Поскольку самовольно возводимый объект является многоквартирным жилым домом, проект строительства в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса РФ подлежал государственной экспертизе, а строительство подлежало государственному строительном надзору в соответствии со ст. 54 Градостроительного кодекса РФ.

Как считает истец, ООО «Созидание» в нарушение требований ч. 1 и ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в отсутствие разрешения на строительство, без государственного строительного надзора выполнило вышеуказанное строительство.

Кроме того, используемые под размещение здания земельные участки расположены во второй зоне округа санитарной охраны города-курорта Пятигорска.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Градостроительного кодекса РФ к градостроительным отношениям применяется земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иное законодательство Российской Федерации, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности.

Согласно ст. 23 Закона Российской Федерации от 21 февраля 1992 года № 2395-1 «О недрах» (далее – Закон о недрах» предупреждение самовольной застройки площадей залегания полезных ископаемых и соблюдение установленного порядка использования этих площадей в иных целях является основанным требованием по рациональному использованию и охране недр.

В соответствии со ст. 25 Закона Российской Федерации от 21 февраля 1992 года № 2391-1 «О недрах» проектирование и строительство населенных пунктов, промышленных комплексов и других хозяйственных объектов разрешаются только после получения заключения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки. Застройка площадей залегания полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений допускается на основании разрешения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа.

Как указал истец, при осуществлении строительства здания заключение об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки застройщиком не получено, в связи с чем указанный объект может оказывать негативное воздействие на места формирования минеральных вод, расположенные во второй зоне округа санитарной охраны г. Пятигорска.

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В соответствии с п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки – ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал – юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица – лицо, получившее имущество во владение. Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

С учетом того, что об имевших место нарушениях требований федерального законодательства прокуратуре города стало известно ДД.ММ.ГГГГ, срок исковой давности в соответствии со ст. 200 ГК РФ подлежит исчислению с ДД.ММ.ГГГГ.

Самовольная постройка нарушает архитектурный облик г. Пятигорска.

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 указанной статьи.

Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, как считает истец, право на возведенный ООО «Созидание» объект не может быть признано судом, поскольку постройка нарушает права и охраняемые законом интересы граждан на благоприятную окружающую среду, выполнена в отсутствие государственного строительного надзора.

С учетом того, что возводимый в отсутствие разрешения на строительство и государственного строительного надзора объект, как считает прокурор, создает угрозу безопасности находящихся в нем граждан, а также иных лиц, чей круг не определен, настоящее заявление подано в защиту прав неопределенного круга лиц.

По изложенным основаниям прокурор г. Пятигорска просил суд признать неоконченной строительством здание, размерами 52,7 метра на 27,7 метра, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером № – самовольной постройкой, а также обязать общество с ограниченной ответственностью «Созидание» в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу выполнить снос указанного самовольно возведенного здания.

В процессе рассмотрения дела прокурор г. Пятигорска увеличил размер исковых требований.

Так, согласно заявлению об увеличении размера исковых требований, ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Пятигорска ООО «Созидание» выдано разрешение на его строительство. Прокуратурой города в рамках надзора за исполнением градостроительного законодательства ДД.ММ.ГГГГ выявлено не соответствующее требованиям федерального законодательства постановление администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О выдаче ООО «Созидание» разрешения на строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями на предоставленном земельном участке по 

<

адрес>».

Вышеуказанным постановлением и выданным в соответствии с ним разрешением на строительство от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Созидание» разрешено строительство 11 этажного многоквартирного жилого дома, площадью 9655,66 кв.м., в границах земельных участков с кадастровыми номерами №

Поскольку работы по возведению вышеуказанного объекта начаты ООО «Созидание» до момента получения разрешения на строительство, что подтверждается актом проверки от ДД.ММ.ГГГГ, процесс строительства осуществлялся в отсутствие установленного ст. 54 Градостроительного кодекса РФ государственного строительного надзора, принятые в процессе строительства решения не проходили оценку экспертизы проектной документации, предусмотренной для такого вида объектов ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, в связи с чем, в процессе строительства не оценивалось состояние несущих конструкций стен и фундамента дома, а разрешение фактически получено после возведения подвального и первого этажей вышеуказанного многоквартирного дома.

Кроме того, постановление администрации г. Пятигорска от 29 июня 2018 года № 2345 «О выдаче ООО «Созидание» разрешения на строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями на предоставленном земельном участке по 

<

адрес>», по мнению прокурора, не соответствует требованиям ст. 36 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

В соответствии с проектом зон охраны памятников истории и культуры г. Пятигорска, утвержденным приказом министерства культуры Ставропольского края от 18 апреля 2003 года № 42, возводимый ООО «Созидание» объект расположен в I зоне регулирования застройки, участок 1, в границах которого запрещено строительство зданий свыше 4-х этажей, тогда как оспариваемым постановлением дано разрешение на строительство 11 этажного здания.

Проект зон охраны памятников истории и культуры г. Пятигорска принят министерством культуры Ставропольского края в рамках полномочий, установленных Законом РСФСР от 15 декабря 1978 года «Об охране и использовании памятников истории и культуры», а его положения подлежат безусловному исполнению.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Градостроительного кодекса РФ к градостроительным отношениям применяется земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иное законодательство Российской Федерации, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности.

Поддержав ранее заявленные требования, прокурор г. Пятигорска просил суд признать недействующим с момента принятия постановление администрации г. Пятигорска от 29 июня 2018 года № 2345 «О выдаче ООО «Созидание» разрешения на строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями на предоставленном земельном участке по 

<

адрес>».

В судебном заседании представители ответчика ООО «Созидание» возражали в отношении иска прокурора г. Пятигорска и в обоснование своих возражений суду сообщили, что ООО «Созидание» является застройщиком, осуществляющим строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по 

<

адрес>, в г. Пятигорске.

Разрешение на строительство №-ru№ действительно выдано ООО «Созидание» администрацией г. Пятигорска на основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ №.

Строительство ведется на земельном участке площадью 1523 кв.м., с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, находящемся в аренде ООО «Созидание» по договору уступки (от ООО «Доверие») права аренды земельного участка, являющегося муниципальной собственностью от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному сроком до 2064 года. Уступка права аренды произведена по договору долгосрочной аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному между ООО «Доверие» (арендатор) и Муниципальным учреждением «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» (арендодатель) сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Уступка права по договору аренды произведена с ведома МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска».

Вид разрешенного использования земельного участка определен постановлением администрации г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № – многоэтажная жилая застройка.

Договор уступки права аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Проектная документация «Многоквартирный жилой дом со встроено- пристроенными помещениями по 

<

адрес>, в г. Пятигорске» выполнена ООО «ККП-Проект» (СРО 1063 от 19 сентября 2013 года, выдано НПСОП «СтройПроект» г. Санкт- Петербург № СРО-П-170-16032012 без ограничения срока действия).

Проект прошел экспертизу. Положительное заключение экспертизы проектной документации «Многоквартирный жилой дом со встроено- пристроенными помещениями по 

<

адрес>, в 

<

адрес>», подготовлено АО «КАВКАЗКУРОРТПРОЕКТ» в декабре 2017 года (свидетельство об аккредитации на право проведения экспертизы № RA. RU. 610910, выдано Федеральной службой по аккредитации со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).

Экспертиза результатов инженерных изысканий проведена ООО «Ростовская энергетическая компания», результаты которой отражены в положительном заключении экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство об аккредитации № RA. RU. 610652, выдано Федеральной службой по аккредитации со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).

Отсутствие полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки подтверждено заключением Департамента по недропользованию по Северо-Кавказскому федеральному округу (КАВКАЗНЕДРА) от ДД.ММ.ГГГГ №.

Градостроительный план земельного участка площадью 1523 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, утвержден постановлением администрации г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ №. Изменения (по количеству этажей до 11) внесены постановлением администрации г. Пятигорска ДД.ММ.ГГГГ №.

ООО «Созидание» предоставлены все необходимые документы на техническое подключение к технологическим сетям.

Земельный участок расположен в зоне «Ж-4» - зона застройки многоэтажными жилыми домами (свыше 6 этажей), согласно Правилам землепользования и застройки г. Пятигорска, утвержденным решением Думы г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № РД (в редакции, действовавшей при утверждении градостроительного плана).

Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Пятигорска, представленным МУ «Управление архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации 

<

адрес>», местоположение спорного земельного участка также определено в зоне «Ж-4».

Согласно градостроительному плану количество этажей определено – 11. максимальный процент застройки – 60%, коэффициент плотности застройки – 1,6, коэффициент застройки, соответствуют регламенту зоны «Ж-4».

ООО «Созидание» предоставило технические условия подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, выданные соответствующими службами и организациями 

<

адрес>

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия сообщило, что на территории земельного участка площадью 1523 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, отсутствуют выявленные объекты культурного наследия, охранные, либо защитные зоны объектов культурного наследия.

Ссылка прокурора на приказ Министерства культуры Ставропольского края от 18 апреля 2003 года № 42 в обоснование нахождения строящегося объекта в границах зоны регулирования застройки объекта культурного наследия, в которой запрещено строительство зданий свыше 4-х этажей, по мнению представителей ООО «Созидание», несостоятельная.

Приказ Министерства культуры Ставропольского края от 18 апреля 2003 года № 42, на который ссылается в иске прокурор, носит название «Об утверждении временных Проектов зон охраны памятников истории и культуры и установлении временных охранных зон» (с изменениями на 27 апреля 2004 года).

В п. 7 приказа определено, что временные зоны охраны объектов культурного наследия, утвержденные настоящим приказом, считать действующими до разработки и утверждения Проектов зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) в порядке, установленном действующим законодательством.

На момент выдачи ООО «Созидание» разрешения на строительство, был разработан проект зоны охраны объекта культурного наследия и приказом Управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия от 20 февраля 2018 года № 57/1 «О границах зон охраны, особых режимах использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах зон охраны объекта культурного наследия регионального значения «Особняк конца XIX века». 

<

адрес>» утверждены соответственно границы зон охраны объекта и требования к градостроительным регламентам зон.

Строящийся объект, согласно описанию границ зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, расположен в зоне регулирования застройки объекта культурного наследия регионального значения «Особняк конца XIX века». 

<

адрес> (режим Р-5) – Приложение №№ 10, 11 к приказу, и допускает в этой зоне строительство зданий до 36,0 метров (11 этажей с учетом подвального этажа).

В исковом заявлении прокурор ссылается на то, что земельные участки под объектами строительства расположены во второй зоне округа санитарной охраны города-курорта Пятигорска. Указанный довод в иске не аргументирован со ссылками на действующие положения закона и иных нормативных правовых актов.

В п. 13 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения (утверждено постановлением Правительства РФ от 07 декабря 1996 года № 1425) определен режим второй зоны округа горно-санитарной охраны.

На территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, в том числе строительство жилых домов, организация и обустройство садово-огороднических участков и палаточных туристических стоянок без централизованных систем водоснабжения и канализации.

Следовательно, как считают представители ответчика, запрета на размещение иных жилых домов во второй зоне не предусмотрено.

Если в п. 12 Положения, определяющего режим первой зоны, прямо указано, что на территории первой зоны запрещается проживание, то такого запрета в отношении второй зоны не установлено. Запрет относится только к жилым домам без централизованных систем водоснабжения и канализации.

Вторая зона занимает большую часть территории г. Пятигорска. Проживание жителей города, призванных обслуживать сферу курортного лечения и отдыха невозможно отнести к хозяйственной деятельности не связанной непосредственно со сферами курортного лечения и отдыха. Иначе жители города должны будут проживать в санаториях и домах отдыха.

Кроме того, согласно п. 7 Положения территория и режим округов санитарной и горно-санитарной охраны учитываются при разработке территориальных комплексных схем, схем функционального зонирования, и генеральных планов развития территорий.

Согласно генеральному плану города-курорта Пятигорска в редакции Решения Думы г. Пятигорска № 20-10РД от 23 мая 2017 года «О внесении изменений в генеральный план МО города-курорта Пятигорска» и карты-схемы функциональных зон (приложение к генеральному плану) земельный участок находится в функциональной зоне «Ж-4» - многоэтажная жилая застройка

Данное Решение Думы г. Пятигорска является действующим нормативным правовым актом органа местного самоуправления и никем не оспорено.

Как считают представитель ООО «Созидание», вышеизложенные обстоятельства подтверждают законность и обоснованность выдачи разрешительной документации на строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по 

<

адрес>, в г. Пятигорске», включая разрешение на строительство.

Разрешение на строительство №-ru№ выдано ООО «Созидание» администрацией г. Пятигорска на основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ №, несмотря на то обстоятельство, что документы, предусмотренные ст. 51 Градостроительного кодекса РФ были предоставлены ООО «Созидание» в администрацию г. Пятигорска в конце декабря 2017 года.

ООО «Созидание» в марте 2018 года, то есть до выдачи разрешения на строительство, приступило к строительству и на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ был возведен фундамент здания.

Согласно строительно-техническому исследованию № от ДД.ММ.ГГГГ, произведенному ООО Краевое Экспертное учреждение «ГарантЭксперт» незавершенный строительством объект представляет собой фундамент здания – сплошная монолитная железобетонная плита и стены подвального этажа не по всему периметру фундамента, без перекрытия. Согласно исследованию строительные работы выполнены в соответствии с проектными документациями и заключением экспертизы проектной документации на объект капитального строительства и экспертизы результатов инженерных изысканий, в соответствии со строительными нормами и правилами, градостроительными нормами и регламентами г. Пятигорска. Существующие конструкции не могут быть пожароопасными. Техническое состояние объекта оценивается как нормативное, соответствует требованиям технического регламента и не создают угрозы жизни и здоровью граждан. 

Таким образом, возведенный объект незавершенного строительства с учетом имеющейся на данный момент степени готовности соответствует требованиям безопасности, градостроительным и строительным нормам и правилам и разрешенному использованию земельного участка.

ООО «Созидание» приступило к строительству в марте 2018 года, когда у него фактически были в наличии все документы, предшествующие выдаче разрешения на строительство. Как следует из ч. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, подготовка проектной документации представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Проектная документация должна осуществляться на основании результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка, в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ч. 11 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ). 

В соответствии с ч. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы.

Предоставленными ООО «Созидание» материалами подтверждается готовность вышеприведенных документов уже к концу 2017 года.

Выданное ДД.ММ.ГГГГ разрешение на строительство подтвердило соответствие проектной документации требованиям земельного градостроительного законодательства.

По мнению представителей ответчика, прокурором необоснованно оспаривается постановление администрации г. Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ о выдаче ООО «Созидание» разрешения на строительство ввиду того, что на момент его издания общество приступило к началу строительства без разрешения на строительство.

Согласно техническому паспорту на объект незавершенного строительством, подготовленному ООО «Пятигорский земельный комитет», площадь застройки объекта составила 958,8 кв.м., процент готовности составил 16%. Объект представляет собой фундамент здания со стенами цокольного этажа, возведенными не по всему периметру.

Законность постановления администрации г. Пятигорска о выдаче разрешения на строительство обосновывается следующими обстоятельствами.

В соответствии с пп. 5 п. 3 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, пп. 26 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 06 октября 2003 года № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относится выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа.

Согласно предписаниям ч.ч. 1 и 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных указанным кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

Уполномоченный орган отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных ч.ч. 7 и 9 указанной выше статьи, либо их несоответствии требованиям закона (ч. 13 этой же статьи).

По смыслу приведенных законоположений, уполномоченный орган вправе отказать в выдаче разрешения на строительство только на основании правовых норм и обстоятельств, указанных в федеральном законе, начало проведения строительных работ к таковым основаниям не отнесено.

Как следует из доводов прокурора, недействительность разрешения на строительство оспаривается только ввиду того, что ООО «Созидание» до получения разрешения на строительство на земельном участке был возведен фундамент.

Однако такой отказ, по мнению представителей ответчика, не соответствует ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Из системного анализа положений поименованной статьи следует, что проверочные действия уполномоченного органа осуществляются исключительно с целью установления возможности (допустимости) строительства объекта капитального строительства по представленному проекту на заявленном земельном участке. При этом начало строительных работ не влияет на принятие решения о соответствии проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, и возможности возведения на заявленном участке объекта капитального строительства по представленному проекту. В случае положительного заключения – законные основания для отказа в выдаче разрешения на строительство отсутствуют.

Прокурор делает вывод, что спорный объект имеет признаки самовольной постройки.

Между тем, как указали представители ООО «Созидание», представленными ими письменными доказательствами по делу подтверждается, что строительство многоквартирного жилого дома начато без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, при разрешенном использовании земельного участка, что не позволяет считать спорный объект самовольной постройкой.

Указанная правовая позиция по данному вопросу изложена в кассационном определении судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 28 февраля 2018 года № 18-КГ17-286.

Пунктом 2 определения Конституционного суда РФ от 03 июля 2007 года № 595-0-П, разъяснено, что, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в п. 2 той же статьи последствия, то есть в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Как считают представители ООО «Созидание», ими предоставлены доказательства отсутствия вышеуказанных признаков в отношении незавершенного строительством объекта по 

<

адрес>, в г Пятигорске, что влечет отсутствие его статуса как самовольной постройки.

В соответствии с взаимосвязанными положениями пп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для строительства предусмотрена ст. 30 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды.

Договор аренды предусматривает строительство на спорном участке многоквартирного жилого дома.

Следовательно, как считают представители ответчика, у администрации г. Пятигорска не было законных оснований для отказа ООО «Созидание» в выдаче разрешения на строительство, и действия по принятию постановления администрации 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ о выдаче разрешения на строительство, являются правомерными, а постановление законным и обоснованным.

По изложенным основаниям, представители ответчика ООО «Созидание» просили суд в иске прокурору г. Пятигорска отказать полностью.

Представитель ответчика администрации г. Пятигорска возражала в отношении иска прокурора г. Пятигорска в части оспаривания постановления администрации г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № «О выдаче обществу с ограниченной ответственностью «Созидание» разрешения на строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями на предоставленном земельном участке по 

<

адрес>», так как считает, что правовых оснований признавать его недействующим, поскольку оно принято в строгом соответствии с законодательством, и нарушений при его принятии, на которые ссылается прокурор, отсутствуют.

В отношении требований прокурора г. Пятигорска о признании спорного объекта самовольной постройкой и его сносе, полагался на усмотрение суда.

Заслушав объяснения представителей сторон, оценив представленные доказательства по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Согласно материалам дела, на муниципальном земельном участке площадью 1523 кв.м., с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, находящемся в аренде ООО «Созидание» по договору уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному сроком до 2064 года, с марта 2018 года ведется строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями.

Вид разрешенного использования земельного участка определен постановлением администрации г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № – многоэтажная жилая застройка, на что также указано в договоре аренды земельного участка.

Готовность возводимого на указанном земельном участке объекта составляет 16%, согласно его техническому паспорту. Размеры объекта 52,7 метра на 27,7 метра, что следует из акта прокуратуры г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно результатам строительно-технического исследования от ДД.ММ.ГГГГ № ООО Краевое Экспертное учреждение «ГарантЭксперт» незавершенный строительством объект по указанному адресу представляет собой фундамент здания – сплошная монолитная железобетонная плита и стены подвального этажа не по всему периметру фундамента, без перекрытия.

Возведение указанного объекта в марте 2018 года начато ООО «Созидание» в отсутствие разрешение органа местного самоуправления на это, что не отрицали представители указанного ответчика в ходе судебного разбирательства дела.

Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями на предоставленном земельном участке с кадастровым номером №36по ул. 

<

адрес> 

<

адрес> выдано ООО «Созидание» только ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления администрации г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № «О выдаче ООО «Созидание» разрешения на строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями на предоставленном земельном участке по 

<

адрес>».

Согласно положениям ч.ч. 1 и 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных указанным кодексом. 

Таким образом, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются только на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных приведенной выше статьей.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В редакции п. 1 ст. 222 ГК РФ, действовавшей на момент начала строительства указанного объекта содержалось следующее понятие самовольной постройки – самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Принимая во внимание приведенные правовые положения, возведенный ООО «Созидание» на предоставленном земельном участке по адресу: 

<

адрес>, объект, является самовольной постройкой. 

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

При таких обстоятельствах иск прокурора г. Пятигорска в части требований, заявленных к ООО «Созидание» о признании неоконченного строительством здания по адресу: 

<

адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером №, самовольной постройкой, возложении обязанности по его сносу, являются обоснованными, подтвержденными письменными доказательствами и подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, иск прокурора г. Пятигорска в части оспаривания постановления администрации г. Пятигорска от 29 июня 2018 года № «О выдаче ООО «Созидание» разрешения на строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями на предоставленном земельном участке по 

<

адрес>», не обоснован и удовлетворению не подлежит, в силу следующих обстоятельств.

Для получения разрешения на строительство ООО «Созидание» представлены все необходимые документы, предусмотренные ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Так, имеется проектная документация «Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями по 

<

адрес>, в г. Пятигорске» подготовленная ООО «ККП-Проект» (СРО 1063 от 19 сентября 2013 года, выдано НПСОП «СтройПроект» г. Санкт- Петербург № СРО-П-170-16032012 без ограничения срока действия).

Проект прошел экспертизу. Положительное заключение экспертизы проектной документации «Многоквартирный жилой дом со встроено- пристроенными помещениями по 

<

адрес>, в г. Пятигорске», подготовлено АО «КАВКАЗКУРОРТПРОЕКТ» в декабре 2017 года (свидетельство об аккредитации на право проведения экспертизы № RA. RU. 610910, выдано Федеральной службой по аккредитации со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).

Экспертиза результатов инженерных изысканий проведена ООО «Ростовская энергетическая компания», результаты которой отражены в положительном заключении экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство об аккредитации № RA. RU. 610652, выдано Федеральной службой по аккредитации со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).

Изложенное свидетельствует об отсутствии нарушений требований ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.

Отсутствие полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки по указанному адресу подтверждено заключением Департамента по недропользованию по Северо-Кавказскому федеральному округу (КАВКАЗНЕДРА) от ДД.ММ.ГГГГ №.

Таким образом, довод прокурора о нарушении требований Закона Российской Федерации от 21 февраля 1992 года № 2395-1 «О недрах» при принятии оспариваемого постановления администрацией г. Пятигорска, несостоятелен.

Градостроительный план земельного участка площадью 1523 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, утвержден постановлением администрации г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ №. Изменения (по количеству этажей до 11) внесены постановлением администрации г. Пятигорска ДД.ММ.ГГГГ №. Указанные постановления не оспорены и не признаны недействительными.

Земельный участок расположен в зоне «Ж-4» - зона застройки многоэтажными жилыми домами (свыше 6 этажей), согласно Правилам землепользования и застройки г. Пятигорска, утвержденным решением Думы г. Пятигорска от 12 ноября 2014 года № 35-47 РД.

Местоположение спорного земельного участка в зоне «Ж-4», подтверждается сведениями информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Пятигорска,

Согласно градостроительному плану количество этажей определено – 11. максимальный процент застройки – 60%, коэффициент плотности застройки – 1,6, коэффициент застройки, соответствуют регламенту зоны «Ж-4».

Несостоятелен и довод прокурора о том, что оспариваемое постановление администрации г. Пятигорска не соответствует требованиям ст. 36 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», так как земельный участок, на котором разрешено строительство, расположен в границах зоны регулирования застройки объекта культурного наследия, в которой запрещено строительство зданий свыше 4-х этажей.

Каких-либо доказательств указанного довода прокурором не представлено.

В материалах дела правоустанавливающих документов и кадастрового дела такие сведения отсутствуют, то есть суду не представлено доказательств того, что в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации внесены сведения об указанном земельном участке, а также о расположенных на нем объектах, как объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры), как это предусмотрено Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Кроме того, согласно письму Управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, не значится в едином государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

В п. 7 приказа Министерства культуры Ставропольского края от 18 апреля 2003 года № 42 «Об утверждении временных Проектов зон охраны памятников истории и культуры и установлении временных охранных зон», на который ссылается прокурор, определено, что временные зоны охраны объектов культурного наследия, утвержденные настоящим приказом, считать действующими до разработки и утверждения Проектов зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) в порядке, установленном действующим законодательством.

На момент выдачи ООО «Созидание» разрешения на строительство, был разработан проект зоны охраны объекта культурного наследия и приказом Управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия от ДД.ММ.ГГГГ № «О границах зон охраны, особых режимах использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах зон охраны объекта культурного наследия регионального значения «Особняк конца XIX века». 

<

адрес>» утверждены соответственно границы зон охраны объекта и требования к градостроительным регламентам зон.

Строящийся объект, как указали представитель ответчика, согласно описанию границ зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, расположен в зоне регулирования застройки объекта культурного наследия регионального значения «Особняк конца XIX века». 

<

...>, регламентный участок РУ-5, режим Р-5 (согласно приложениям №№ 10, 11 к приказу № 57/1), при этом допускается в указанной зоне строительство зданий до 36,0 метров (11 этажей с учетом подвального этажа).

Суд также не соглашается с доводом прокурора о том, что земельный участок, на котором спорным постановлением ООО «Созидание» разрешено строительство, расположен во второй зоне округа санитарной охраны города-курорта Пятигорска, в которой это запрещено.

В п. 13 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 07 декабря 1996 года № 1425, определен режим второй зоны округа горно-санитарной охраны.

На территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, в том числе строительство жилых домов, организация и обустройство садово-огороднических участков и палаточных туристических стоянок без централизованных систем водоснабжения и канализации.

ООО «Созидание» предоставлены технические условия подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе и централизованным системам водоснабжения и канализации, то есть отсутствует запрет на размещение многоквартирного жилого дома на территории второй зоны округа горно-санитарной охраны.

Приведенные обстоятельства, установленные судом, на основе указанных выше положений законодательства, свидетельствуют о законности принятого администрацией г. Пятигорска постановления от 29 июня 2018 года № 2345 «О выдаче обществу с ограниченной ответственностью «Созидание» разрешения на строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями на предоставленном земельном участке по 

<

адрес>», и об отсутствии оснований к признанию его недействующим с момента принятия.

Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление прокурора г. Пятигорска в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования – г. Пятигорска в лице администрации г. Пятигорска к обществу с ограниченной ответственностью «Созидание» и администрации г. Пятигорска о признании неоконченного строительством здания по адресу: 

<

адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером №, самовольной постройкой, возложении обязанности по его сносу и признании недействующим с момента принятия постановления администрации г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № «О выдаче обществу с ограниченной ответственностью «Созидание» разрешения на строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями на предоставленном земельном участке по 

<

адрес>», удовлетворить частично.

Признать неоконченное строительством здание размерами 52,7 метра на 27,7 метра, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером № самовольной постройкой.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Созидание» в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос самовольно возведенного неоконченного строительством здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером №

В удовлетворении требования прокурора г. Пятигорска в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования – г. Пятигорска в лице администрации г. Пятигорска к обществу с ограниченной ответственностью «Созидание» и администрации г. Пятигорска о признании недействующим с момента принятия постановления администрации г. Пятигорска от 29 июня 2018 года № 2345 «О выдаче обществу с ограниченной ответственностью «Созидание» разрешения на строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями на предоставленном земельном участке по 

<

адрес>», отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд, путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме.

Судья В.П. Лихоман