Судья Бурдейная О.В. Дело № 33-759/2026 (№ 2-85/2025)

25RS0004-01-2024-002589-62

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 января 2026 года город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Ундольской Ю.В.,

судей Рыженко О.В., Харченко А.Н.

при секретаре Киселевой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Эко Плюс» о восстановлении нарушенных прав потребителя, третьи лица: ООО «Тотал Проект», ООО «Розенталь Групп «Альтаис», ФИО2,

по апелляционной жалобе ООО «Эко плюс» на решение Советского районного суда г. Владивостока от 22 мая 2025 года.

Заслушав доклад судьи Ундольской Ю.В., выслушав объяснения представителей ООО «Эко Плюс» - ФИО3, ФИО4, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратилась с исковым заявлением к ООО «Эко Плюс», в обоснование требований указав, что ей на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу г

<

адрес> Застройщиком многоквартирного дома являлся ответчик. Собственниками МКД для управления домом выбрана ООО «Розенталь Групп Альтаис». Управляющей компанией составлены акты 14.10.2022, 07.11.2023 обследования квартиры истца, согласно которым выявлены следы течи в местах стыков и стеклопакетов, профиля, установлена причина: неудовлетворительное состояние фасада МКД. Для установления причин залива и стоимости восстановительного ремонта истец обратилась в экспертное учреждение. Направленная в адрес ответчика претензия оставлена без удовлетворения.

Просила взыскать с ответчика стоимость ущерба в размере 603 385, 48 рублей; неустойку за период с 19 апреля 2024 года по 27 февраля 2025 года на сумму 530 370, 86 рублей в размере 1 665 361, 80 рублей, неустойку за период с 28 февраля 2025 года по 28 апреля 2025 года на сумму 603 385, 48 рублей в размере 355 997, 15 рублей, а также неустойку за каждый день просрочки в размере 1% от суммы 603 385, 48 рублей начиная с 29 апреля 2025 года, компенсацию морального вред в размере 50 000 рублей, штраф, судебные расходы: на проведение экспертизы в размере 25 000 рублей, по оплате услуг представителя в размере 40 000 рублей.

Решением Советского районного суда г. Владивостока от 22 мая 2025 года исковые требования удовлетворены частично. Суд постановил: взыскать с ООО «Эко Плюс» в пользу ФИО1 ущерб в размере 603 385,48 рублей, неустойку 300 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 454 192,74 рубля, расходы по оплате услуг эксперта в размере 25 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 40 000 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. Взыскать с ООО «Эко Плюс» государственную пошлину в доход муниципального бюджета Владивостокского городского округа в размере 23 068 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

С указанным решением не согласился ответчик ООО «Эко Плюс», представителем подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда. В обоснование доводов жалобы указывает на то, что на момент передачи квартиры покупателю истек гарантийный двухлетний срок, установленный ст. 477 ГК РФ. Кроме того, суд не учел, что продавцом и покупателем был подписан акт приема-передачи. При этом, каких –либо недостатков обнаружено не было. Истцом в материалы дела не представлены надлежащие доказательства невозможности обнаружения недостатков при осмотре квартиры. Покупатель впервые известил продавца об имеющейся у него претензии к качеству объекта только 8 апреля 2024 года, то есть через 1,5 года после обнаружения недостатков, что не может считаться разумным сроком по смыслу п. 1 ст. 483 ГК РФ. Вместе с тем, суд первой инстанции посчитал указанный срок коротким. Также обращает внимание на то, что акты осмотров, на которые ссылается истец, производились без извещения и присутствия представителей ответчика, в отсутствие специалистов. Доказательств наличия течи витражных конструкций истцом не представлено и материалы дела не содержат. Кроме этого, выражает несогласие с выводами судебной экспертизы и полагает, что судом неправильно применен Закон о защите прав потребителей. Также полагает, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о привлечении третьих лиц.

В дополнении к апелляционной жалобе, представитель ответчика также указал, что судом первой инстанции ошибочно применен к спорным правоотношениям ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и по внесении изменений в некоторых законодательные акты РФ».

В поданном возражении на апелляционную жалобу, представитель истца просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представители ответчиков в суде апелляционной инстанции настаивали на удовлетворении апелляционной жалобы, просили решение суда отменить.

Истец, третьи лица, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Руководствуясь ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы гражданского дела, выслушав представителей ответчиков, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что на основании договора купли-продажи от 23 декабря 2021 года, заключенного между ООО «Эко Плюс» и ФИО2, ФИО1, истцу на праве общедолевой собственности принадлежит квартира № 56, расположенная в доме № 15/1 по ул. 3-я Поселковая в г. Владивостоке.

Согласно акту приема-передачи от 7 февраля 2022 года квартиры № 56 по договору купли-продажи № 3 от 23 декабря 2021 года следует, что продавец ООО «Эко плюс» передал в собственность, а покупатель принял квартиру площадью 115,70 кв.м., расположенную по адресу 3-я Поселковая, 15/1.

Услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома в указанный период времени оказывало ООО УК «Розенталь групп «Альтаис», что подтверждается договором № 164/06-2022 управления многоквартирным домом от 25 июня 2022 года и сторонами не оспаривалось.

В силу действующего законодательства, договора управления, на ООО УК «Розенталь групп «Альтаис» как на организацию, осуществляющую обслуживание вышеуказанного многоквартирного дома, возложена обязанность оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

14 октября 2022 года, 7 ноября 2023 года управляющей компанией составлены акты осмотра квартиры истца, согласно которым при осмотре витражного остекления, установлено, что в местах стыков стеклопакета и профиля имеются следы подтеков дождевой воды, вода протекает из верхней части окна.

В соответствии с представленным истцом актом экспертного исследования №073-02-2024/ЭН от 25 марта 2024 года, в результате проведенного исследования экспертами определено: общее техническое состояние ограждающих витражных конструкций квартиры 56 по 

<

адрес> - неудовлетворительное. В соответствии с ГОСТ 15467-79 «Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения» ограждающие витражные конструкции оцениваются как дефектная продукция, имеющая дефекты, которые существенно влияют на использование продукции по назначению и (или) на ее долговечность, являются значительными/ критическими, устранимыми. Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению дефектов изготовления и монтажа ограждающих витражных конструкций квартиры № 56 многоквартирного жилого дома №15/1 по 

<

адрес>, составляет 530 370, 86 рублей.

Управляющей компанией ООО «Розенталь Групп «Альтаис» представлены акты экспертизы ООО «Центр экспертиз «Регион -Приморья» от 15 декабря 2022 года и от 7 апреля 2023 года, исходя из которых выявлены существенные недостатки строительства (нарушения технологии производства работ предусмотренных производителем фасада в технической документации «Профильные системы ALUTECH ALT F50 и инструкции по монтажу системы стоечно-ригельного фасада ALT F50 при выполнении работ по устройству фасада многоквартирного дома с повсеместным проявлением дефектов на всей площади навесного светопрозрачного фасада). Все выявленные дефекты существенно влияют на эксплуатационные характеристики дома, микроклимат внутренних помещений дома, продуваемость. Недостатки витражных конструкций многоквартирного дома 

<

адрес> являлись предметом рассмотрения Арбитражным судом Приморского края.

Так, ООО «Тотал Проект» обратился в Арбитражный суд Приморского края к ООО «Гранд ДВ» с требованием о возложении обязанности выполнить гарантийные обязательства на объекте, расположенном по адресу: 

<

...> в отношении оконных конструкций.

В рамках дела № А51-17798/2022 установлены недостатки оконных конструкций. Требования ООО «Тотал Проект» к ООО «Гранд ДВ» удовлетворены.

Кроме того, предметом рассмотрения Арбитражного суда Приморского края по делу А51-10899/23 являлись требования ООО «Розенталь групп «Альянс» к ООО «Эко Плюс» о возложении обязанности устранить недостатки строительства МКД.

10.09.2018 между ООО «Эко плюс» и ООО «Тотал Проект» заключен договор генподряда №1, по условиям которого заказчик поручает, а генподрядчик обязуется выполнить в порядке и на условиях договора строительно-монтажные работы по объекту «жилой дом 

<

адрес>» согласно сводному сметному расчету. Заказчик назначает своего ответственного представителя, который от его имени осуществляет технический надзор и контроль за ходом и качеством выполняемых подрядчиком работ. Ущерб, причиненный третьему лицу в результате производства строительно-монтажных работ по вине заказчика компенсируется заказчиком, по вине генподрядчика - генподрядчиком (п. 1.1, 7.1, 15.5 договора). Доказательства того, что ущерб причинен генподрядчиком ответчиком не представлено.

Согласно выводам судебной экспертизы №28/02-С-25 от 28 февраля 2025 года, установлено наличие дефектов (недостатков) витражных конструкций в квартире 56 по адресу 

<

адрес> зафиксированы значительные нестыковки алюминиевых конструкции; зафиксировано нарушение соединений стоек витражных конструкций, наличие незакрытый зазоров, сломанные пластиковые элементы; зафиксировано большое количество герметика в местах сопряжений пущий; зафиксированы искривления дистанционных рамок; зафиксированы следы протекания витражных конструкций - белые разводы (высолы); зафиксированы следы герметика на стеклопакетах; зафиксирована разгерметизация одного из стеклопакетов витражных конструкций, на стекле характерные разводы.

В результате исследования установлено нарушение требований нормативно - технической документации, а именно: СП 128.13330.2016 Алюминиевые конструкции. Актуализированная редакция СНиП 2.03.06-85 /12/, СП 50.13330.2024 Тепловая защита зданий /15/, ГОСТ 24866-2014 Стеклопакеты клееные. Технические условия (с изменением N 1, с Поправкой) /14/, СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные СНиП 31-01-2003 (с Изменением № 1) /3/. Установлено, что зафиксированные дефекты, такие как значительные нестыковки алюминиевых конструкций, нарушение соединений стоек витражных конструкций, наличие незакрытых зазоров, сломанные пластиковые элементы, большое количество герметика в местах сопряжений конструкций, следы протекания витражных конструкций - белые разводы (высолы), зафиксирована разгерметизация одного из стеклопакетов витражных конструкций, на стекле характерные разводы, являются дефектами, допущенными при строительстве дома.

Зафиксированные дефекты: значительные нестыковки алюминиевых конструкций (дефект оценивается как явный, критический и устранимый), нарушение соединений стоек витражных конструкций, наличие незакрытый зазоров (дефект оценивается как явный), сломанные пластиковые элементы (критический и устранимый), большое количество герметика в местах сопряжений конструкций (дефект оценивается как явный, критический и устранимый), искривления дистанционных рамок (дефект оценивается как явный, значительный и устранимый), следы протекания витражных конструкций - белые разводы (высолы) (дефект оценивается как явный, критический и устранимый), следы герметика на стеклопакетах (дефект оценивается как явный, значительный и устранимый), герметизация одного из стеклопакетов витражных конструкций, на стекле характерные разводы (дефект оценивается как явный, критический и устранимый).

Дефекты описаны в соответствии с определениями ГОСТ 15467-79 Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения (с Изменением N 1) /10/.

Стоимость работ по устранению всех зафиксированных дефектов согласно локальному сметному расчету №1 составляет 603 385,48 рублей.

Представленный ответчиком акт от 4 апреля 2025 года об исполнении решения Арбитражный суд Приморского края № А51-17798/2022 подтверждает наличие нарушений при выполнении работ по установке конструкций, которые были устранены, а именно: установлены на дренажные отверстия изделий заглушки С48.0919, приведено в соответствие с требованиями технической документации «Алютех» центральный контур уплотнения. Для этого произведен демонтаж установленного контура, очистка и ревизия элементов (FRK64 и FRK63), очистка фальца рамы от загрязнений. Переустановлены уголки FRK64 с применением герметика COSMO HD-100.412. При установке контролировалось состояние уголков. Уголки, имеющие остаточную деформацию, заменены на новые. Для уменьшения деформации сделан надрез юбки уголка, при установке расправлена юбка, максимально убраны складки. Переустановлен уплотнитель FRK63, нанесен герметик COSMO HD0.412, а лепестки уголка склеены с лепестками уплотнителя клеем COSMO СА-500.200. При установке избегались продавливания и выпуклостей уплотнителя и стыков. Переустановлен внутренний контур уплотнения FRK98, произведена его подрезка в районе петель согласно каталогу «Алютекс».

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 1, 9, 15, 333, 454, 469, 475, 477, 549, 755, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), статей 13, 18, 19, 22 29 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее Закон о защите прав потребителей), исходил из того, что квартира истцу передана ответчиком со строительными недостатками, не оговоренными в договоре купли-продажи, учитывал стоимость определенных экспертом ООО «ДальСтрой -Эксперт» работ, необходимых для устранения недостатков. Отклоняя представленный стороной ответчика акт от 4 апреля 2025 г. в подтверждении исполнения решения Арбитражного суда Приморского края №А51-17798/2022 в отношении изготовленных окон профильной системы, установленных в помещении истца в количестве 6 штук, суд первой инстанции указал, что ответчиком устранены дефекты, не являющиеся предметом спора и выводящиеся за объем существенных дефектов, установленных судебной экспертизой.

Неисполнение ответчиком требования истца о возмещении расходов на исправление недостатков квартиры послужило основанием для взыскания с него неустойки, размер которой с учетом применения судом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации составил 300 000 руб.

Бездействие ответчика по удовлетворению требований потребителя в добровольном порядке повлекло взыскание с него штрафа, размер которого составил 454 192,74 руб.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции постановленными с нарушением норм права.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1).

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается на основании договора участия в долевом строительстве.

В рамках настоящего дела установлено, что ответчик, являющийся застройщиком многоквартирного дома, продал квартиру истцу по договору купли-продажи от 23 декабря 2021 года после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности за собой. В связи с чем, истец ФИО1 и ООО «Эко Плюс» не являются участниками правоотношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве и к спорным правоотношениям сторон неприменимы положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

В данном случае к спорным правоотношениям подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения, возникающие из договора купли-продажи, и Закон о защите прав потребителей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (пункт 2 статьи 469 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Аналогичная норма предусмотрена пунктом 1 статьи 18 Закона Российской Федерации Закон о защите прав потребителей.

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 названного кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании пункта 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.

Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Таким образом, приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, ФИО2 приобрела (как потребитель) и право требования к продавцу о возмещении своих расходов на устранение недостатков товара.

Однако, для удовлетворения заявленных претензий потребителю необходимо доказать наличие недостатков товара (работы, услуги).

Из материалов дела следует, что квартира продана истцу без отделки, убытки истца обусловлены продуванием и протеканием оконных конструкций.

В качестве способа устранения недостатков оконных конструкций, определенных в заключении эксперта от 28 февраля 2025 г., приведена их замена в количестве 6 штук.

При этом установленные по делу обстоятельства выполнения ООО «Гранд ДВ» во исполнение решения Арбитражного суда Приморского края №А51-17798/2022 гарантийных обязательств в отношении изготовленных окон профильной системы на объекте «Многоквартирный жилой дом по адресу: ул. 3-я Поселковая, д. 15/1, г. Владивостоке, в частности установленных в квартире истца в количестве 6 штук, о чем составлен акт от 4 апреля 2025 года, в котором собственник помещения ФИО2 собственноручной подписью подтвердил, что работы выполнены в полном объеме, претензий не имеется, продувание и протекание оконных конструкций отсутствует, судом под сомнение не ставились.

Судом установлено, что данных о сохранении дефектов (которыми были обусловлены убытки истца) на дату рассмотрения дела не имеется, поскольку никаких обследований квартиры после выполнения ООО «Гранд ДВ» ремонтных работ оконных конструкций не производилось.

Между тем, поскольку эти дефекты обусловлены изготовленными и смонтированными оконными конструкциями, которые устранены подрядчиком ООО «Гранд ДВ» по состоянию на дату вынесения решения суда по делу, после чего обращений, жалоб от истца судом не установлено, а бремя доказывания таких обстоятельств (наличие недостатков товара (работы) лежит на истце, удовлетворение иска по мотиву наличия недостатков квартиры, не оговоренных продавцом в договоре купли-продажи, нельзя признать законным.

При этом, суд первой инстанции, приводя в решении суда акты ООО «Центр экспертиз «Регион –Приморья» от 15 декабря 2022 года и 7 апреля 2023 года, представленные управляющей компанией «Розенталь Групп «Альтаис», необоснованно оставил без внимания, что производство по арбитражному делу №А51-1089/2023, в рамках которого истцом - управляющей компанией «Розенталь Групп «Альтаис» представлены указанные акты в обоснование заявленных требований, приостановлено в связи с назначением по делу судебной экспертизы с целью установления недостатков, приведенных в данных актах.

При этом, наличие недостатков, возникших по причине ненадлежащего исполнения обязанностей ответчика при строительстве многоквартирного дома, установленные при рассмотрении Советским районным судом гражданское дело № 2-153/2024, не отвечает требованиям законности.

Согласно общедоступным сведениям, размещенным в ГАС «Правосудие», 31 марта 2025 года судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда принято апелляционное определение (№ 33-3048/2025) по апелляционной жалобе ООО «Эко Плюс», которым оставлено без изменение решение Советского районного суда г. Владивостока от 18 декабря 2024 года по делу 2-153/2024 об удовлетворении исковых требований ФИО5 к ООО «Эко Плюс» о взыскании стоимости устранения выявленных недостатков выполненных строительных работ в квартире, поскольку суд пришел к выводу о доказанности факта недостатков в квартире истца, приобретенного у застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18 июня 2020 года.

Между тем, решение Советского районного суда г. Владивостока от 18 декабря 2024 года по делу 2-153/2024 касается иных обстоятельств дела, по которому ФИО1 не являлась стороной спора, и не может иметь преюдициальное значение по настоящему делу.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Советского районного суда г. Владивостока от 22 мая 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Эко Плюс» о восстановлении нарушенных прав потребителя, третьи лица: ООО «Тотал Проект», ООО «Розенталь Групп «Альтаис», ФИО2, отказать.

Апелляционную жалобу ООО «Эко Плюс» удовлетворить.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное определение коллегии изготовлено 14 января 2026 года.