РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 июня 2017 года г. Ханты-Мансийск

Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе: председательствующего судьи Костиной О.В., 

при секретаре Разноглядовой А.Г.,

с участием: представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску С., ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2- 1791/17 по исковому заявлению окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище» к М.Е., М.П., М.А., М. о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами, встречному исковому заявлению М.Е., М.П., М.А., М. к окружному фонду развития жилищного строительства «Жилище» о взыскании излишне уплаченных по договору денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

окружной фонд развития жилищного строительства «Жилище» (далее – ОФРЖС «Жилище») обратился в суд с иском к ответчикам М.Е., М.П., М.А., М.А. о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами, мотивировав требования тем, что между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, объектом которого является 

<

адрес>, общей проектной площади жилого помещения 79,59 кв.м., стоимость квартиры составляет 5 412 120 рублей. Проектная площадь квартиры состоит из площади квартиры без лоджии и балкона равной 75, 14 кв.м, площади лоджии равной 3,10 кв.м. (6,20 кв.м. х 50%), площади балкона равной 1,35 кв.м. (4,49 кв.м. х 30%). Вместе с тем, согласно кадастрового паспорта и экспликации технического паспорта площадь квартиры без учета лоджии и балкона составила 75,70 кв.м, что больше проектной площади на 0,56 кв.м, площадь лоджии 7,50 кв.м., что больше проектной на 1,3 кв.м, площадь балкона 5,10 кв.м, что больше проектной на 0,61 кв.м., следовательно, площадь квартиры увеличилась на 1,39 кв.м. На дату подписания договора цена квартиры составляла 5 412 120 рублей и была определена из стоимости 1 кв.м – 68 000 рублей, таким образом, объем увеличения стоимости квартиры составляет 94 520 руб. Ответчики не производят оплату стоимости излишне переданных квадратных метров в размере 94 520 руб., требование истца об оплате истцами не выполнено. 

Просит взыскать с ответчиков задолженность за излишне переданных/ построенных квадратных метров в указанном размере, произвести распределение судебных расходов в размере 3 036 руб.

В ходе рассмотрения дела представителем истца заявлено дополнительное требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 730, 72 руб.

М.П., М.Е., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних М.А., М.А., обратились с встречным исковым заявлением к ОФРЖС «Жилище» о взыскании излишне оплаченной стоимости квадратных метров, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов. Требования мотивированы тем, что между сторонами заключен договор участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, объектом которого является 

<

адрес>, расположенная на 3 этаже в 1 подъезде жилого дома по 

<

адрес>. Общая проектная площадь жилого помещения составляет 79,59 кв.м., общая проектная площадь с учетом лоджий, балконов, веранд, террас – 85, 83 кв.м., стоимость 1 кв.м. определена в сумме 68 000 рублей. Согласно кадастровому плану помещения общая площадь квартиры составила 75,7 кв.м., что меньше проектной на 3, 89 кв.м. Претензией от ДД.ММ.ГГГГ застройщик был уведомлен об излишне уплаченной стоимости квадратных метров, с требованием возвратить ее, данная претензия получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ 

Просят взыскать с ОФРЖС «Жилище» излишне уплаченных по договору денежных средств в размере 264 520 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 545, 86 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательств, судебные расходы по оплате госпошлины. 

М.П. в судебном заседание не явился, извещен надлежащим образом, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель С. в судебном заседании требования ОФРЖС «Жилище» поддержала по доводам аналогичным доводам иска, встречные требования не признала.

М.Е. требования ОФРЖС «Жилище» не признала, встречные требования поддержала по доводам, изложенным во встречном иске. 

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ОФРЖС «Жилище» не подлежат удовлетворению, встречные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОФРЖС «Жилище», Ханты-Мансийским банком ОАО, и М.П., М.Е., М.А., М.А. заключен договор № долевого участия в строительстве, объектом долевого строительства является жилое помещение (квартира) №, количество комнат 3, общая проектная площадь с учетом лоджий, балконов, веранд, террас 85, 83 кв.м., общая проектная площадь жилого помещения 79,59 кв.м, жилая проектная площадь 46, 51 кв.м, расположенная на 3 этаже здания, дом – жилой квартал по 

<

адрес>. 2 этап. Жилой дом 3 этажа. Корпус 8 (строительный адрес).

Пунктами 5.2.1, 5.2.2. Договора, Застройщик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ закончить строительство и получить в установленном порядке разрешение на ввод дома в эксплуатацию, не позднее ДД.ММ.ГГГГ передать Дольщику квартиру.

Согласно пункту 4.1. Договора стоимость квартиры (цена Договора) составляет 5 412 120 рублей. Стоимость квартиры остается неизменной в течение срока действия Договора, за исключением, в том числе изменения площади квартиры по результатам обмера БТИ в большую/ меньшую сторону. В случае изменения каждая из сторон возмещает излишне оплаченную/ недополученную стоимость квадратных метров.

Передача объекта долевого строительства от Застройщика к Участникам долевого строительства состоялось ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ №, жилое помещение – квартира, назначение – жилое, расположена на третьем этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, общая площадь которой составляет – 75,7 кв.м, с кадастровым (условным) номером 86:12:0000000:6675.

ОФРЖС «Жилище», заявляя требование о взыскании недоплаченной суммы по договору, указывает, что размер общей площади квартиры – 79, 59 кв.м. включает площадь лоджии и балкона с применением понижающих коэффициентов, в связи с чем больше проектной площади на 0,56 кв.м., М. же, заявляя требования о взыскании излишне уплаченной суммы, указывают, что площадь квартиры меньше проектной на 3,89 кв.м.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В силу ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"(далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В указанной статье содержатся обязательные условия при его заключении, а именно: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии со ст. 7 приведенного закона застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из указанного следует, что дольщик вправе, в том числе, требовать соразмерного уменьшения цены, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта. 

Согласно пункту 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, который должен соответствовать площади указанной в договоре и проектной документации.

Исходя из пункта 1 статьи 4 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

Факт нарушения прав потребителя передачей квартиры не соответствующей техническим параметрам по общей площади квартиры определенной договором участия в долевом строительстве установлен в судебном заседании.

Суд не принимает во внимание довод ответчика о том, что проектная и фактическая площадь квартиры должны быть исчислены с учетом понижающих коэффициентов, что предусмотрено п. 3.37 Приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которому общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0.

Согласно п. п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования условий договора долевого участия следует, что при его заключении стороны согласились, что общая проектная площадь жилого помещения с учетом лоджий, балконов, веранд, террас составляет 85, 83 кв.м., общая проектная площадь жилого помещения - 79,59 кв.м. 

Договор не содержит условий о применении понижающего коэффициента при подсчете общей площади объекта долевого строительства с целью определения цены объекта долевого строительства, ссылок на какие-либо санитарные нормы и правила, в т.ч. предусмотренные Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37, договорные условия сторонами согласованы, не оспорены в установленном законом порядке, приведенным выше нормам права не противоречат.

В силу ч.4 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещения вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в милом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации для целей формирования договорной стоимости объекта долевого строительства является допустимым установление цены как без учета площади балконов (лоджий), так и с включением таковой, а также, как с применением понижающих коэффициентов, определенных нормативными документами для целей технической инвентаризации и статистического учета, так и с использованием произвольных коэффициентов, либо вообще без каких-либо коэффициентов.

Поскольку в законах, иных нормативных актах на момент заключения договора отсутствовали обязательные для сторон спора цены, тарифы, расценки, то стороны были свободны в определении цены договора и выполненных работ.

Стороной истца по первоначальному иску не представлено доказательств согласования цены договора, исходя из площади квартиры, включающей площадь лоджии и балкона с понижающими коэффициентами.

Договором указанное не установлено.

Доказательства, подтверждающие факт ознакомления дольщиков с проектом жилого дома, на что ссылается представитель Фонда, материалы дела не содержат.

Таким образом, разница между проектной и фактической площадью спорной квартиры составила 3,89 кв. м, что не является допустимой строительной погрешностью, в связи с чем с ответчика по встречному иску ОФРЖС «Жилище» в пользу истцов по встречному иску подлежит взысканию 264 520 рублей в счет возмещения излишне выплаченных денежных средств по договору, при этом требования истца по первоначальному иску удовлетворению не подлежат. 

В соответствии с ч.1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. 

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, претензия М.Е. от ДД.ММ.ГГГГ получена ОФРЖС «Жилище» ДД.ММ.ГГГГ. Истцы по встречному иску рассчитывают размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, также заявляя требования о взыскании процентов по день фактического исполнения обязательств.

Между тем, договором установлено, что участник простым письменным заявлением обращается к застройщику о возмещении излишне оплаченной стоимости квартиры. Застройщик подготавливает соглашение об урегулировании спора и после подписания сторонами в течение 30 календарных дней перечисляет сумму равную стоимости недостающей площади квартиры.

Таким образом, проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат исчислению за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ8 года, следовательно, с ОФРЖС «Жилище» в пользу истцов подлежат взысканию проценты в размере 11 021 рубль 66 копеек.

При этом суд не находит оснований для удовлетворения требований истцов в части взыскания процентов, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, так как вина ответчиков при взыскании неустойки на будущее время за просрочку исполнения обязательства не может быть проверена и установлена на момент разрешения спора. Доказательств того, что право истца будет нарушено на будущее время, материалы дела не содержат. При этом истцы не лишены права заявить в будущем подобное требование при наличии к этому оснований.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в местный бюджет в размере 5 955, 40 рублей. 

Руководствуясь ст.ст. 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище» к М.Е., М.П., М.А., М. о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами, оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования М.Е., М.П., М.А., М. к окружному фонду развития жилищного строительства «Жилище» о взыскании излишне уплаченных по договору денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, удовлетворить частично.

Взыскать с окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище» в пользу М.Е., М.П., М.А., М. излишне уплаченные по договору долевого участия в строительстве денежные средства в размере 264 520 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 11 021 рубль 66 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Возвратить М.Е. из местного бюджета государственную пошлину в размере 5 931 рубль, излишне уплаченную по чеку от ДД.ММ.ГГГГ (идентификатор операции 897990). Выдать справку.

Взыскать с окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище» в доход бюджета муниципального образования город Ханты- Мансийск государственную пошлину в размере 5 955 рублей 40 копеек.

Решение может быть обжаловано в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югра в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Ханты-Мансийский районный суд.

Мотивированное решение суда составлено и подписано 13 июня 2017 года. 

Судья О.В. Костина