Дело № 3а-177/2022

УИД 76OS0000-01-2022-000057-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 11 апреля 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Азимут» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Азимут» обратилось в суд с административным исковым заявлением (с учетом уточнения) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: назначение – нежилое; наименование – склад оптово – розничной торговли с инженерными коммуникациями, площадью 1 446 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Ярославская 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 15 003 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ООО «Азимут» является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество организаций, в качестве налоговой базы для исчисления которого применяется его кадастровая стоимость. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 53 262 146, 19 рубля.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету об оценке, выполненному ООО «Яр-Оценка» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 15 003 000 рублей. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Азимут» на основании доверенности ФИО2 административный иск поддержала. 

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. 

Заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представило суду отзыв на административный иск, в котором оставило разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», Департамент финансов Ярославской области, мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца ФИО2, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ООО «Азимут» является собственником объекта недвижимости: назначение – нежилое; наименование – склад оптово – розничной торговли с инженерными коммуникациями, площадью 1 446 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Ярославская 

<

адрес>.

В соответствии со статьями 372 – 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Объектами налогообложения признаются:

1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета;

2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. 

После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 2.2 пункта 12 настоящей статьи.

В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области «О налоге на имущество организаций» налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: 

1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 квадратных метров и помещения в них;

2) нежилые помещения площадью от 1000 квадратных метров, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 18.12.2020 года N 34-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2021 год. 

В указанный Перечень под номером 372 внесен объект недвижимости (нежилое здание) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Ярославская 

<

адрес>, находящееся в собственности ООО «Азимут».

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что ООО «Азимут» является собственником нежилого здания, включенного в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2021 год, суд приходит к выводу о том, что административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается кадастровая стоимость объекта недвижимости. Следовательно, права и законные интересы ООО «Азимут» затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, административный истец имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером № вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 1 «Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 53 262 146, 19 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 15 003 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных пояснений оценщика ФИО1 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным и доходным подходами, после чего оценщик осуществляла согласование полученных стоимостей.

От использования в рамках оценки затратного подхода Отчет содержит обоснованный отказ. 

В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж, при котором оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

Из Отчета следует, что для расчета рыночной стоимости нежилого здания административного истца сравнительным подходом оценщиком отобраны три аналога – нежилые здания в 

<

...> ж (аналог 1), по улице 2 Транспортная, дом 1а (аналог 2), по улице 2 Промышленная, дом 11 (аналог 3).

Из Отчета следует, что оценщиком произведено сопоставление объекта оценки с аналогами по ценообразующим характеристикам и установлено различие объектов в расположении относительно районов города (функционального назначения), в площади, в техническом состоянии, в обеспеченности инженерными коммуникациями (отоплением), в материале стен, в типе объекта, в рабочей высоте потолка, в доступе к объекту, в наличии ограждений. 

Анализируя данные об объекте оценки и объектах – аналогах на основании предложений об их продаже, оценщик пришла к выводу о том, что все объекты, в том числе аналог 1, относятся к объектам складского назначения, в связи с чем корректировки цен аналогов по данному ценообразующему фактору не требуется.

В рамках доходного подхода в качестве источника доходов оценщиком приняты арендные платежи, в связи с чем произведен расчет ставки арендной платы на основании сведений об аренде аналогичных объектов недвижимости.

В качестве аналогов оценщиком приняты сведения о предложении к аренде трех объектов недвижимости, расположенных в 

<

...>, литер Ч (аналог 1), по улице Полушкина Роща, дом 5, корпус 2 (аналог 2), по улице Полушкина Роща, дом 1 (аналог 3). 

Оценщиком проведено сопоставление объекта оценки и аналогов и установлено различие в таких характеристиках, влияющих на ставку арендной платы, как наличие коммунальных расходов в ставке арендной платы, местоположение в пределах города, площадь, техническое состояние, материал стен, тип объекта, доступ к объекту, в связи с чем ставки арендной платы корректировались оценщиком.

Исследуя сведения об аналогах оценщик пришла к выводу о том, что в ставку арендной платы аналога 1, в отличие от иных аналогов, включены расходы на отопление, в связи с чем ставка арендной платы оценщиком корректировалась.

Кроме того, по результатам исследования характеристик аналогов оценщик пришла к выводу о том, что все данные аналоги, в том числе аналог 2, обеспечены отоплением, по этой ценообразующей характеристике являются сопоставимыми с объектом оценки, в связи с чем корректировки ставки арендной платы по данному элементу сравнения не требуется.

Указанные выводы оценщика подтверждены сведениями о предложениях аналогов, ссылками на источники информации о рынке недвижимости, справочные издания, позволяющие рассчитать корректировку, что соответствует требованиям пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299.

Иная характеристика тех же доказательств специалистами Департамента федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и ставкам арендной платы и их величина. 

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет. 

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца материалы дела не содержат.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 15 003 000 рублей. 

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Азимут» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО «Азимут» с настоящим административным иском в суд – 17 февраля 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Азимут» удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое; наименование – склад оптово – розничной торговли с инженерными коммуникациями, площадью 1 446 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Ярославская 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 15 003 000 (пятнадцать миллионов три тысячи) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 17 февраля 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 25 апреля 2022 года