Дело № 3а-667/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

31 октября 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Третьякове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации г.Шахты об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 19 июня 2017 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

с участием представителя административного истца – ФИО1,

представителя административного ответчика – ФИО2,

представителя заинтересованного лица – ФИО3

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что собственником земельных участков из категории земель населенных пунктов с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящихся в г.Шахты, является ООО «Стайер», кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2014. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 19.06.2017 удовлетворено заявление правообладателя об установлении в отношении земельных участков рыночной стоимости на основании отчета оценщика по состоянию на 01.01.2014 года, кадастровая стоимость участков существенно снижена (на 67,9 % и 66,4 %). Административный истец утверждает, что решение неправомерно, поскольку отчет не соответствует требованиям отдельных положений федеральных стандартов оценки, а уменьшение кадастровой стоимости прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет.

Представитель административного истца - ФИО1, действующая по доверенности, в судебное заседание явилась, административный иск просила удовлетворить в связи с большой разницей между оспоренной правообладателем кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью, принятой оспариваемым решением Комиссии.

Представитель Управления Росреестра Ростовской области – ФИО2, действующая по доверенности, в суд явилась, просила административный иск оставить без удовлетворения.

Представитель ООО «Стайер» - ФИО3, действующий по доверенности, в суд явился, просил административный иск оставить без удовлетворения.

Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, дело рассмотрено в его отсутствие. 

Выслушав представителей административного ответчика, заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ООО «Стайер» является собственником земельных участков из категории земель населенных пунктов:

- площадью 16 585,1 кв.метров с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН), разрешенное использование – земли объектов торговли;

- земельного участка площадью 19 940 кв.м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН), разрешенное использование – земли под объектами торговли.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации». 

Рассматриваемые земельные участки, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. 

Кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776 по состоянию на 1 января 2014 года, составила 85 259 521,12 рублей и 102 349 228,40 рублей соответственно.

6 июня 2017 года правообладатель обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков на основании установления их рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке № 8 от 24 апреля 2017 года (л.д. 49-138 том 1), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 27 348 830 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года – 34 396 500 рублей. На отчет имеется положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на подтверждение стоимости.

19 июня 2017 года Комиссия, рассмотрев заявление, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вынесла решение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определении кадастровой стоимости объектов равной их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. 

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Орган местного самоуправления в соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П наделен полномочием по предъявлению административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии в данном случае. Следует отметить, что при оценке реализации права на оспаривание решения комиссии необходимо применять критерий существенности, что вытекает из данного Постановления.

Проверка доказательств и доводов сторон приводит к выводу о правомерности оспариваемого решения Комиссии.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Протоколом заседания Комиссии №12 от 19 июня 2017 года, приказами руководителя Росреестра от 5 марта 2012 года № П/91, от 18 мая 2015 года № П/224, от 9 ноября 2015 года №П/578, от 1 декабря 2015 года №П/635 о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

По смыслу пункта 20 Порядка Комиссия наделена полномочием по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость установлена Комиссией на дату определения кадастровой стоимости в соответствии с правилами статей 24.18, 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности. 

Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу по следующему вопросу:

подтверждается ли стоимость объектов оценки (земельных участков с кадастровыми номерами 61:59:0020618:47, 61:59:0020610:243), определенная оценщиком в отчете № 8 от 24.04.2017 года; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

По результатам исследования эксперт ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 12 октября 2017 года) сделал вывод:

стоимость объектов оценки (земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), определенная оценщиком в отчете №8 от 24.04.2017 года подтверждается;

оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета;

нарушение требований к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки не допущено; факторы, влияющие на стоимость объекта определены правильно;

допущены иные нарушения, которые не повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости; ошибки при выполнении математических действий не допускались, 

информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной, проверяемой.

Эксперт, выявив в рамках проведения экспертизы указанные в заключения 9 нарушений федеральных стандартов оценки №№3,7 (л.д. 21-29 том 2), которые не позволяли судить о надежности результата рыночной стоимости участков, посчитал необходимым провести самостоятельный расчет рыночной стоимости каждого участка с целью качественной проверки вывода оценщика о рыночной стоимости для ответа на вопрос о подтверждении или неподтверждении стоимости (таблицы расчетов – 20 и 29).

Расчеты эксперта о конкретной рыночной стоимости обоих земельных участков подтверждают суждения оценщика в отчете о рыночных ценах в рассматриваемом сегменте рынка, расчеты оценщика и эксперта приводят к однопорядковому размеру стоимости, при отклонении стоимости в пределах диапазона допустимой погрешности, рассчитанной в размере 20 % (л.д.53 том 2), что не свидетельствует о методологическом занижении рыночной стоимости в отчете.

В результате оценки заключения эксперта и содержания отчета оснований для несогласия с выводами судебного эксперта о подтверждении отчета суд не усматривает, поскольку они достаточно обоснованы и мотивированы, не противоречат иным собранным по делу доказательствам. Конкретных возражений на заключение эксперта не представлено. Наличие конкретных нарушений ФСО в отчете само по себе не влечет вывод о необходимости признания незаконным оспариваемого решения, в том числе по критерию существенности нарушений права и интересов органа местного самоуправления (и защищаемых интересов муниципального бюджета) с учетом заключения эксперта. Заявление не подлежит удовлетворению.

Суд в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ возлагает судебные расходы на административного истца в виде взыскания денежных средств в пользу экспертной организации за проведенную оценочную экспертизу согласно финансово-экономическому обоснованию, которое суд признает соответствующим предъявляемым требованиям, а сумму, подлежащую оплате, - разумной.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

отказать в удовлетворении административного искового заявления Комитета по управлению имуществом Администрации г.Шахты о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 19 июня 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН), с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН), исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанных земельных участков, установленной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 19 июня 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере их рыночной стоимости.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации г.Шахты 40 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М. Абрамов