Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 марта 2021 года г. Нерчинск

Нерчинский районный суд Забайкальского края

В составе председательствующего судьи – Быковой Ю.В.,

при секретаре Гречкиной О.В., 

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 136/2021 по иску ФИО1, действующего за себя и несовершеннолетнего ребёнка Н.П.Е., ФИО2 к ФИО3 об освобождении имущества от обременения

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, Н.П.Е., ФИО2 обратились в суд с вышеуказанным иском.

В обоснование исковых требований указали, что 20.05.2021 года между ФИО1, ФИО2 действовавшими за себя и несовершеннолетних детей Н.П.Е., ................. и Н.П.Е., ................. и ФИО4 был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: ............... ............... ................ С ФИО4 был произведен полный расчет за проданное имущество, о чем имеется расписка. По указанной сделке истцом получен налоговый вычет, подлинность всех документов проверялась в МФЦ. После получения свидетельств о праве собственности после снятии ипотеки в силу закона необходимо было оплатить 12 000 рублей, свободных денег не нашлось, процесс затянулся. Собравшись снять обременение стало известно, что ФИО4 умер .................

Истцы просят суд прекратить обременение в виде залога в силу закона в отношении квартиры, площадью 60.5 кв.м, кадастровый номер №, земельного участка площадью 498 кв.м, кадастровый номер № и земельного участка площадью 594 кв.м., кадастровый номер №, расположенных по адресу: ............... обязать Росреестр перерегистрировать документы.

В судебном заседании истец ФИО1 просил иск удовлетворить, пояснил, что право -- часть права собственности была оформлена на сына Н.П.Е., который умер в 2018 году, наследственное дело заведено, однако унаследовать указанную долю наследники не могут, в связи с наличием обременения на имущество. Оплата ФИО4 за проданное имущество была произведена из личных средств истцов, путем перечисления части денежных средств со счетов детей, часть денег была передана наличным расчетом. Ответчик ФИО3, является единственной дочерью умершего ФИО4, иных близких родственников умерший не имел. Претензий по поводу оплаты за проданный дом и земельный участок у родственников ФИО4 не имеется. 

Истцы ФИО2, ФИО5 в судебное заседание не явились представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, представив заявление, в котором указала, что иск ей понятен, претензий к истцам она не имеет ( л.д.53).

Представитель третьего лица- Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю в суд не явился, о дате, месте и времени рассмотрения извещен, с ходатайством об отложении не обратились, своего отношения по иску не выразили. 

Суд, выслушав пояснения истца, изучив материалы дела, приходит к следующему. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Согласно ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п.1 ст.352 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обеспеченного залогом обязательства влечет прекращение залога. В соответствии с п.1 ст.19 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно п.4 ст.29 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».Пунктом 1 ст.25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N№102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо решения суда о прекращении ипотеки. Таким образом, перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. Для погашения такой записи регистрирующий орган не вправе требовать от заявителей представления документов, не предусмотренных ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в том числе документов, подтверждающих переход прав залогодержателя иным лицам. При наступлении обстоятельств, влекущих прекращение ипотеки, и в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена только на основании решения суда.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права (ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. В соответствии с пунктом 53 указанного Постановления ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. В статье 25.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изложена процедура погашения регистрационной записи об ипотеке в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом. Так, в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица. Таким образом, когда заявление одной из сторон сделки не может быть предоставлено в регистрирующий орган по объективным причинам, регистрационная запись об ипотеке должна быть погашена только на основании заявления одного из участников сделки. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Из материалов дела усматривается, что договора купли-продажи квартиры с земельным участком заключен 20 мая 2015 года в ............... края между ФИО1, ФИО2, действовавших за себя и за своих несовершеннолетних детей Н.П.Е. и Н.П.Е. и ФИО4. Исходя из условий договора ФИО1, ФИО2, Н.П.Е., Н.П.Е. приобрели в долевую собственность по -- доли каждому недвижимое имущество жилую квартиру с земельным участком находящуюся по адресу: ................

Исходя из условий п.5 Договора расчет между покупателями и продавцом будет произведен безналичными перечислением со счетов Покупателей на счет Продавца в размере 1 800 000 рублей в течении 5 дней после регистрации перехода права собственности к Покупателю. (л.д. 7-8).

Оплата по договору купли-продажи квартиры и земельного участка в размере 1800 000 рублей произведена 20.05.2015 года с ФИО4, о чем в деле имеется расписка ( л.д.14).

Государственная регистрация перехода права собственности произведена 27 мая 2015 года квартира и земельный участок по адресу: ............... перешли в общую долевую собственность ФИО1, ФИО2, Н.П.Е., Н.П.Е., произведена государственная регистрация в силу закона. (л.д.10-12).

В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права собственности ФИО1, ФИО2, Н.П.Е., Н.П.Е., на квартиру и земельные участки (л.д.15-17) зарегистрированы существующие ограничения (обременения) права - ипотека в силу закона.

Из свидетельства о смерти несовершеннолетний Н.П.Е. умер .................

В судебном заседании в качестве специалиста была допрошена ФИО6 - сотрудник Нерчинского межмуниципального отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, которая пояснила, что при государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по адресу: ............... от продавца ФИО4 в общую долевую собственность покупателей ФИО1, ФИО2, Н.П.Е., Н.П.Е., произведена запись обременение- «ипотека в силу закона». Залогодержателем указан ФИО4, в связи с тем, что в договоре купли-продажи в п. 5 определены условия расчета Покупателями за приобретенное имущество в течении 5 дней после перехода права государственной регистрации перехода права собственности, т.е. на момент государственной регистрации оплата по договору не была произведена, что в силу закона позволило регистрирующему органу для соблюдения прав продавца ФИО4 возложить на проданное имущество обременение.

В силу положений пункта 3 статьи 489 Гражданского кодекса РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ.

Пункт 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Абзац 2 части 1 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предусматривал, что если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Пункт 2 статьи 352 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) предусматривал, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Согласно статье 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке невозможно по воле лишь залогодателя, в данном случае истцов, необходимо либо заявление владельца закладной, либо совместное заявление сторон по сделке, либо решение суда. 

Как установлено судом, ................ ФИО4 умер ( л.д.13). Наследственное дело к имуществу ФИО4 нотариусом не открывалось (л.д.55). Дочь умершего ФИО4 -ФИО3 в наследство после смерти отца не вступала, исковые требования о снятии обременения в отношении квартиры и земельных участков расположенных по адресу: ............... поддерживает, претензий к истцу не имеет. ( л.д.53).

Указанное обстоятельство препятствует истцам в установленном законом порядке осуществить снятие обременения с квартиры и земельных участков в виде ипотеки по закону и произвести регистрацию. 

Таким образом, судом установлено, что единственным наследником после смерти ФИО4 является его дочь, ФИО3, которая имеет право принятия наследства наследодателя, в том числе и права залогодержателя по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ................. Из письменных пояснений ответчика ФИО3 установлено, что обязанность по уплате стоимости жилого дома и земельного участка исполнена истцами в полном объеме. В соответствии со ст.68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Судом установлено, что обязательство по оплате стоимости жилого дома и земельного участка исполнено сторонами в полном объеме. Согласно п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. В соответствии с п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Принимая во внимание, что покупателями ФИО1, Н.П.Е.. Н.П.Е.. ФИО2 обязательства по договору купли-продажи от ................ исполнены надлежащим образом, отсутствие возражений относительно прекращения ипотеки у ответчика и отсутствие возможности у залогодателя и залогодержателя обратиться в регистрирующий орган с совместным заявлением о прекращении ипотеки ввиду смерти залогодержателя, суд находит, что заявленные требования о погашении записи об ипотеке подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ :

Иск ФИО1, действующего за себя и несовершеннолетнего ребёнка Н.П.Е., ФИО2 к ФИО3 об освобождении имущества от обременения- удовлетворить.

Прекратить обременение в виде залога в силу закона в отношении квартиры, площадью 60.5 кв.м, кадастровый №, земельного участка площадью 498 кв.м, кадастровый № и земельного участка площадью 594 кв.м кадастровый №, расположенных по адресу : ............... 

Решение является основанием для погашения записей об ипотеке в силу закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке.

Апелляционную жалобу вправе подать также лица, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и обязанностях которых был разрешен судом.

Апелляционная жалоба подается через Нерчинский районный суд Забайкальского края в Забайкальский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий