№2-45/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 января 2024 года с. Началово

Приволжский районный суд Астраханской области в составе: 

председательствующего судьи Богдановой Е.Н.,

с участием адвоката Назаровой Р.К., 

при ведении протокола помощником судьи Голованевской Э.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению муниципальным имуществом администрации МО «Приволжский муниципальный район Астраханской области», ФИО3 о признании договоров аренды ничтожными, применении последствий недействительности ничтожных сделок,

Установил:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к ответчикам о признании договоров аренды земельных участков ничтожными, применении последствий недействительности сделок. 

В обоснование требований указала, что 11.06.2013 года было зарегистрировано ООО «Кушум» учредителем которого являлась истец. Общество арендовало земельные участки с кадастровыми номерами №, № на острове Дуниловка. 25.01.2021 года Арбитражный суд Астраханской области расторг договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения с ООО «Кушум» по причине наличия задолженности по арендным платежам перед Комитетом по управлению муниципальным имуществом «Приволжский район» Астраханской области. 

Земельный участок, находящийся в аренде ООО «Кушум» с кадастровым номером № был преобразован на два земельных участка с кадастровыми номерами №

С ответчиком ФИО2 30 декабря 2021 года, 26 октября 2022 года заключены договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения №63,64 и №98 с кадастровыми номерами № Данные договоры являются ничтожными, нарушающими права истца как учредителя общества «Кушум». 

В марте 2023 года Астраханской межрайонной природоохранной прокуратурой проведена проверка по вопросу нарушения требований природоохранного законодательства в деятельности администрации МО «Приволжский район». В ходе проверки установлено, что администрацией незаконно проведено межевание земельных участков с кадастровыми номерами № налегающих на земли водного фонда, относящиеся к федеральной собственности, распоряжаться которыми АМО «Приволжский район» не имеет полномочий.

Согласно представленным данным государственного автономного учреждения Астраханской области «Центр пространственной аналитики и промышленного развития», по данным ДЗЗ, земельные участки с к/н № определяются в границах территорий, подверженных затоплению в период половодья.

В границах земельного участка с к/н № определяются водные объекты: ер. Верх. Дуниловка, б/н №3-6, заполняемые водой в период половодья. В границах земельного участка с к/н № определяются водные объекты: ер. Ниж. Дуниловка, б/н №2-3, заполняемые водой в период половодья. В границах земельного участка с к/н № определяются понижение рельефа, водные объекты ер. Ниж. Дуниловка, б/н №1, заполняемые водой в период половодья.

По результатам рассмотрения представлений Астраханской межрайонной природоохранной прокуратуры, внесенных главе администрации МО «Приволжский муниципальный район Астраханской области» от 01.03.2023 и 18.04.2023, площадь земельных участков № скорректирована в сторону уменьшения, о чем в августе 2023 года внесены сведения в ЕГРН.

В настоящее время площадь фактически предоставленных земельных участков не соответствуют площадям, указанные в договорах аренды от 26.10.2022 №№ 63 и 64, от 30.12.2021 № 98, а заключение дополнительных соглашений об изменении площадей земельных участков с физическим лицом ФИО2 не предусмотрено ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в договорах аренды установлены площади земельных участков больше, чем это предусмотрено частью 1.1 статьи 2 Закона Астраханской области от 04.03.2008 № 7/2008-03 «Об отдельных вопросах правового регулирования земельных отношений в Астраханской области», согласно которому ответчик не имел права заключать договоры аренды более чем на 2,5 га. 

При этом истец являлась учредителем ООО «Кушум», с которым ранее был заключен, а затем расторгнут договор аренды спорных земельных участков. Истец также претендует на заключение договоров аренды земельных участков. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

С учетом изложенного, истец просит признать ничтожными договор аренды № 98 с/х от 30.12.2021 земельного участка с кадастровым номером № лощадью 3 252579 кв.м (более 325 га), по адресу ориентира: 

<

адрес>, на острове Дуниловка, в 4,5 км северо-восточнее северной черты поселения 

<

адрес>, в 50 м от левого берега 

<

адрес>.

-№ 63 с/х от 26.10.2022 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 596272 кв.м (более 159 га), по адресу ориентира: 

<

адрес>, на острове Дуниловка, в 6,5 км северо-восточнее северной черты поселения 

<

адрес>, в 50 м от левого берега 

<

адрес>.

-№ 64 с/х от 26.10.2022 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 656125 кв.м (более 165 га), по адресу ориентира: 

<

адрес>, 1риволжский район, на острове Дуниловка, в 6,5 км северо-восточнее северной черты поселения 

<

адрес>, в 50 м от левого берега 

<

адрес>. Применить последствия недействительности ничтожных сделок.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, уполномочила доверенностью Назарову Р.К., которая требования поддержала.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании иск не признала, просила отказать. 

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, просила в иске отказать, представив суду письменные возражения. 

Представитель Управления Росреестра в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

В соответствии с требованиями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьями 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Диспозиция приведенной нормы характеризует ничтожную сделку, как совершенную с нарушением требований закона и посягающую на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. 

В соответствии с пунктом 78 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

По смыслу указанного закона истцом по таким спорам может являться лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.

Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. В ином случае интересы указанного лица не могут быть защищены в судебном порядке в результате оспаривания сделки, которая не влечет для него каких-либо правовых последствий. 

Как установлено судом и следует из материалов дела, 26.10.2022 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Приволжский район» Астраханской области и ФИО2 заключен договор аренды N63 с/х земельного участка площадью 1596272 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на острове Дуниловка, в 6,5 км. северо-восточной черты поселения 

<

адрес>, в 50 м от левого берега 

<

адрес>, с развешенным использованием «животноводство». 

Согласно условиям договора срок аренды участка установлен с 26.10.2022 по 25.10.2025. 

26.10.2022 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Приволжский район» Астраханской области и ФИО2 заключен договор аренды N64 с/х земельного участка площадью 1656125 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на острове Дуниловка, в 6,5 км. северо-восточной черты поселения 

<

адрес>, в 50 м от левого берега 

<

адрес>, с развешенным использованием «для организации крестьянско-фермерского хозяйства».

Согласно условиям договора срок аренды участка установлен с 26.10.2022 по 25.10.2025. 

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Приволжский район» Астраханской области и ФИО2 заключен договор аренды N98 с/х земельного участка площадью 3 252 579 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>, на острове Дуниловка, в 4,5 км. северо-восточнее северной черты поселения 

<

адрес>, в 50 м от левого берега 

<

адрес>, с развешенным использованием «для организации крестьянско-фермерского хозяйства».

Согласно условиям договора срок аренды участка установлен с 30.12.2021 по 29.12.2024. 

Договоры аренды земельных участков были зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается сведениями Единого государственного реестра недвижимости. 

Настоящий иск предъявлен ФИО1 которая не является стороной договоров аренды.

По мнению истца, указанные договоры аренды являются ничтожными, поскольку администрацией незаконно проведено межевание, в границах земельных участков определяются водные объекты, площадь земельных участков не соответствует площадям указанных в договорах аренды.

Правовых оснований для признания недействительными (ничтожными) договоров аренды земельных участков по указанным ФИО1 основаниям не имеется.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на ряд категорий, одной из которых являются земли сельскохозяйственного назначения.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). 

Глава V.1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Договоры аренды спорных земельных участков используемых в настоящее время ответчиком, были заключены в соответствии с требованиями действующего законодательства, уполномоченным на его заключение лицом, выступающим на стороне арендодателя.

Ссылку представителя истца на п. 24 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации суд находит не состоятельной, поскольку, указанной нормой закона предусмотрены основания для отказа в предоставлении земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, а не основания для признания договора аренды не действительным.

Законом Астраханской области от 04.03.2008 № 7/2008-03 «Об отдельных вопросах правового регулирования земельных отношений в Астраханской области» установлены предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (статья 2). 

При этом статья 2 дополнена частью 1.1 предусматривающей предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. 

Таким образом, данной статьёй вводятся ограничения для передачи земельных участков в собственность.

Спорные земельные участки предоставлены ФИО2 в аренду. 

При этом пункт 6 статьи 9 Федерального закона N 101-ФЗ закрепляет, что площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается. 

В ходе проверки, проведенной межрайонной природоохранной прокуратурой Астраханской области, установлено, что границах земельных участков с кадастровыми номерами 30:09:031301:122 и 30:09:031301:4 определяются водные объекты, дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности в отношении спорных участков не установлены, незаконно проведено межевание земельных участковая на прилегающих на земли водного фонда.

Данные обстоятельства подтверждаются сведениями «Центр пространственной аналитики и промышленного развития», по данным ДЗЗ, земельные участки с к/н 30:09:031301:3, 30:09:031301:4 и 30:09:031301:122 определяются в границах территорий, подверженных затоплению в период половодья.

В силу п. п. 3 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 2 ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации в границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

В соответствии с положениями ст. 6 Водного кодекса Российской Федерации поверхностные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено настоящим кодексом.

Каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья более чем десять километров.

Каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств.

В соответствии со ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

В соответствии с ч. 8 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Таким образом, действующее законодательство не содержит запрета на передачу земельного участка в пределах береговой полосы и водоохраной зоны реки в аренду. В этом случае право арендатора земельного участка ограничено в силу закона установленными законом запретами на совершение арендатором определенных действий в пределах береговой полосы водоохраной зоны и обязанностями по соблюдению прав третьих лиц. 

Сам факт расположения земельного участка в береговой полосе водного объекта не может являться основанием для удовлетворения заявленного требования истца, поскольку права истца не нарушает, при этом истец не наделен правом на обращение за судебной защитой в интересах неопределенного круга лиц. В связи с чем, данный довод истца также подлежит судом отклонению.

Несоответствие земельных участков, предоставленных по договорам аренды, по каким-либо параметрам фактически предоставленным земельным участкам, в том числе по необходимой площади, конфигурации, а также несогласие с размером оплаты по договорам аренды влекут иные правовые последствия, нежели признании таких договоров аренды недействительными, а именно, внесение изменений в условия договоров или расторжение договоров.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Судом установлено, что истец не является стороной договора аренды, его права и законные интересы оспариваемыми договорами не нарушаются, применение последствий недействительности сделки, не может повлечь за собой восстановление её прав и интересов, а также она не является заинтересованным лицом (по смыслу указанных выше положений закона) для предъявления требования о признании сделки недействительной, доказательств иного истцом в нарушение требований ст. ст. 12, 56, 57 ГПК РФ суду не представлено.

Поскольку истец не обладает материальным интересом в споре и не является заинтересованным лицом в понимании гражданского законодательства, следовательно, он не обладает правом на оспаривание данной сделки, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении исковых требований в указанной части.

Согласно пункту 2.1 Определения Конституционного Суда РФ от 15.04.2008 г. N 289-О-О, заинтересованным лицом может быть признан субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенной сделкой и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего, имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки.

Принимая во внимание положения п. 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, а также с учетом положений п. 1 статьи 10 названного Кодекса, нельзя согласиться с утверждением о соответствии принципу добросовестности требований ФИО1 о признании договоров аренды земельных участков ничтожными. 

При этом, суд полагает необходимым также отметить, что заключенный по результатам торгов договор может быть признан судом недействительным только по специальному основанию, указанному в пункте 2 статьи 449 Гражданского кодекса РФ, по правилам оспоримости, путем предъявления требования о признании недействительными торгов (ст. 448 Гражданского кодекса РФ) и не может быть признан недействительным без соответствующего признания самих торгов недействительными.

Следовательно, действительность договора, заключенного по результатам торгов, напрямую зависит не только от его соответствия требованиям законов и иных правовых актов, но и от действительности самих торгов, поскольку сделки, совершаемые в ходе проведения торгов, и договор, заключаемый по результатам их проведения, рассматриваются как единый юридический состав.

Учитывая, что процедура предоставления ответчику ФИО2 спорного земельного участка соблюдена, при предоставлении земельного участка нарушений действующего законодательства допущено не было, истцом не представлено суду доказательств нарушения прав и законных интересов оспариваемыми договорами, требования о признании недействительными договоров аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворению не подлежат.

Требования об аннулировании из ЕГРН записи регистрации в отношении договоров аренды как производные от основного требования о признании недействительным договора аренды, также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Управлению муниципальным имуществом администрации МО «Приволжский муниципальный район Астраханской области», ФИО3 о признании договоров аренды ничтожными, применении последствий недействительности ничтожных сделок оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Мотивированный текст решения изготовлен 06 февраля 2024 года.

Судья Е.Н. Богданова