К делу №2 – 439/2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(не вступило в законную силу) 

07 февраля 2018 года город-курорт Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Грошковой В.В.

при секретаре Стадниченко К.Е. 

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка и демонтаже некапитальных строений,

у с т а н о в и л :

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа обратилось в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка и демонтаже некапитальных строений.

В обоснование заявленных требований указало, что ответчику на основании договора аренды земельного участка от 18.08.2017 года № принадлежит земельный участок площадью 60 кв.м. с кадастровым номером № с видом разрешенного использования – для размещения магазинов продовольственных и непродовольственных товаров, закусочная, кафе, столовая, расположенный по адресу: 

<

...> 

<

адрес>.

Пунктами 4.1.2, 4.1.1 договора аренды установлена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления.

В ходе осуществления контроля за использованием земельных участков в порядке ст. 72 ЗК РФ было установлено, что на данном земельном участке установлена металлическая некапитальная конструкция для реализации рыбы, деревянная конструкция для реализации овощей и фруктов, самодельный прилавок для реализации трикотажа. На земельном участке производится несанкционированная выносная торговля.

УИО г. Анапа, ссылаясь на ст. 619 ГК РФ, ст. 45-46 ЗК РФ, указывает, что договор аренды может быть расторгнут досрочно в случае использования имущества арендатором с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократным нарушением.

Кроме того наряду с указанными в п.1 ст. 46 ЗК РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п.2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства в указанных целях в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Также истец указывает на то, что создание условий для обеспечения жителей города и района услугами торговли относится к вопросам местного значения. В силу п.4 Указа Президента РФ от 29.01.1992 №65 "О свободе торговли" предприятия и граждане осуществляют торговлю в местах, отведенных органами исполнительной власти.

В соответствии с Законом Краснодарского края от 31.05.2005 №879-КЗ "О государственной политике Краснодарского края в сфере торговой деятельности" органы местного самоуправления предусматривают строительство, размещение торговых объектов в документах территориального планирования, правилах землепользования и застройки, разрабатывают и утверждают схемы размещения нестационарных торговых объектов с учетом нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.

Однако утвержденная схема расположения размещенных ответчиком торгового павильона в указанном месте в администрации 

<

адрес> отсутствует. Поскольку нестационарный объект торговли ответчика находится на земельном участке с нарушением установленного законодательством порядка размещения таких объектов, установку такого объекта ответчиком следует квалифицировать как самовольную.

Право на размещение сооружений коммерческого назначения - розничная торговля может быть подтверждено только определенными документами, например: действующей дислокацией и разрешением на размещение объектов розничной торговли. Отсутствие одного из указанных документов свидетельствует об отсутствии права пользования земельным участком для целей размещения нестационарных торговых точек у ответчика.

В связи с чем истец просит суд обязать ответчика демонтировать самовольно установленные некапитальные объекты розничной торговли, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № площадью 60 кв.м. по адресу: 

<

...> 

<

адрес>; расторгнуть договор аренды земельного участка № от 18.08.2017 года; указать, что решение суда является основанием для погашения в ЕГРН записи об обременении правом аренды ответчика спорного земельного участка.

В судебном заседании представитель истца - ФИО1, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО3, действующая на основании доверенности, возражали против заявленных требований, ссылаясь на то, что ответчик на данном земельном участке не размещал никаких торговых объектов, сфотографированные муниципальным контролем объекты торговли ему не принадлежат и выставляются посторонними людьми после закрытия Центрального рынка, которые продолжают торговлю вблизи рынка. Также пояснили, что участок не огорожен и в настоящее время ответчик предпринимает меры к согласованию в администрации единого архитектурного облика объекта торговли, и получения разрешения на его строительство. Кроме того указали, что при проведении осмотра земельного участка он как арендатор земельного участка на осмотр не приглашался, осмотр проводился в его отсутствие, объяснения от торгующих людей не брались, документы не изучались, адрес его участка указан неверно как в тексте иска, так и в результатах осмотра земельного участка, также указал, что часть сфотографированных объектов торговли располагается за границами принадлежащего ему на праве аренды земельного участка, при этом схема границ участка истцом не представлена. также указали, что в настоящее время какие-либо объекты торговли на его участке отсутствуют.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 18.08.2017 года между Управлением имущественных отношений администрации МО город-курорт Анапа и ФИО2 был заключен договор аренды №№, по которому в аренду ответчику был передан земельный участок площадью 60 кв.м. с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - магазины продовольственных и непродовольственных товаров, закусочная, кафе, столовая, расположенный по адресу: г. Анапа, земельный участок примыкает к земельному участку, расположенному по адресу: 

<

...> 

<

адрес>.

Право аренды было зарегистрировано в ЕГРН.

пунктом 4.1.6 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 договора.

В соответствии с п. 4.1.12 договора аренды арендатор обязан не допускать строительства новых объектов до оформления разрешения на их строительство.

Пунктом 8.3 договора аренды установлено, что договор может быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором.

Общие основания расторжения договора аренды установлены ст. 450 ГК РФ, согласно которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец в обоснование иска о расторжении договора аренды ссылается на то, что ответчик пользуется земельным участком с нарушением его целевого назначения, размещая на нем объекты торговли без получения разрешения на их размещение и без согласования схемы (места) дислокации таких объектов в соответствии с действующим в сфере торговли законодательством. В обоснование своей позиции истец ссылается на информацию по результатам физуальной фиксации от 10.11.2017 года, составленную управлением муниципального контроля администрации г. Анапа.

Однако как следует из целевого назначения земельного участка, указанного в п.1.1 договора аренды № от 18.08.2017 года, а также пунктов 4.1.6 и 4.2.4 договора, разрешенным использованием земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, является размещение (строительство) магазинов, закусочной. кафе, столовой).

В связи с чем использование земельного участка в целях торговли является основным видом разрешенного использования данного участка и не противоречит его целевому назначению, указанному в договоре.

Вместе с тем в судебном заседании установлено, что объектов капитального строительства на данном земельном участке ответчиком не размещено, кроме того ответчик 11.01.2018 года обращался в администрацию г. Анапа с заявлением об оформлении градостроительного плана арендуемого земельного участка с целью дальнейшего оформления разрешительной документации на строительство объектов торговли на данном земельном участке, что свидетельствует о соблюдении ответчиком процедуры оформления разрешительной документации на строительство и освоения земельного участка.

Что касается размещения на участке некапитальных объектов торговли, то суд исходит из следующего.

В соответствии с п.1 Указа Президента РФ от 29.01.1992 №65 "О свободе торговли" предприятиям независимо от форм собственности, а также гражданам предоставлено право осуществлять торговую деятельность без специальных разрешений, с уплатой установленных платежей и сборов. Одновременно установлено, что предприятия и граждане осуществляют торговлю (в том числе с рук, лотков и автомашин) в местах, отведенных органами исполнительной власти.

Статьей 6 Закона Краснодарского края от 31.05.2005 №879-КЗ "О государственной политике Краснодарского края в сфере торговой деятельности" предусмотрено, что органы местного самоуправления в целях обеспечения жителей муниципального образования услугами торговли:

1) предусматривают строительство, размещение торговых объектов в документах территориального планирования, правилах землепользования и застройки;

2) разрабатывают и утверждают схемы размещения нестационарных торговых объектов с учетом нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.

Из представленных в материалы дела документов (договора аренды земельного участка №№ от 18.08.2017 года) следует, что земельный участок, предоставленный в аренду ответчику, имеет целевое назначение, предполагающее размещение на нем объектов торговли (магазинов, кафе, столовой, закусочной), соответственно размещение объектов торговли предусмотрено правоустанавливающими документами на земельный участок, что исключает нарушение целевого назначения земельного участка.

Что касается размещения на участке некапитальных (нестационарных) объектов торговли, то действительно для размещения таких объектов требуется внесение этих объектов в утвержденную органом местного самоуправления Схему размещения нестационарных торговых объектов.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание заявленных требований и представленных возражений.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

Истец в обоснование своей позиции о размещении ответчиком на земельном участке несанкционированной торговли ссылается на информацию по результатам визуальной фиксации от 10.11.2017 года Управления муниципального контроля администрации г. Анапа с приложенными к ней фотографиями объектов торговли.

Однако на фотографиях, приложенных к данной информации. видно, что сфотографирована часть прилегающей к Центральному рынку г. Анапа территории. на которой выставлены коробки с фруктами и овощами, в том числе нестационарный объект (ларек (палатка) с хамсой, выставленный на проезде (въезде) в Центральный рынок. Также на данных фотографиях изображены люди (вероятно) торгующие данными фруктами, овощами и рыбой).

Однако доказательств того, что торговлю осуществляет ответчик ФИО2 истцом суду не представлено (отсутствуют договоры на размещение торговли, или объяснения торгующих людей, подтвердивших факт того, что данное торговое место им предоставлено с согласия и (или) разрешения арендатора участка ФИО2); также отсутствуют объяснения самого ФИО2 относительно принадлежности ему размещенных на фотографиях торговых ящиков, ларьков и т.п.

Из пояснений ответчика ФИО2, данных им в судебном заседании, и являющихся в силу ст. 55 ГПК РФ одним из видов доказательства, следует. что он торговлей на арендуемом участке не занимается, торговые места в аренду или на ином праве никому не предоставляет, так как его участок не огорожен, то на нем становятся посторонние люди, в том числе с Центрального рынка г. Анапа, которые сами осуществляют торговлю в неустановленных местах без его ведома и согласия.

Судом принимается во внимание, что ФИО2 как арендатор земельного участка по условиям договора аренды обязан (п.4.1.70 только содержать участок и прилегающую территорию в должном санитарном порядке и чистоте, а также не допускать строительства объектов без получения разрешения на строительство (4.1.12). При этом обязанности по прекращению несанкционированной торговли другими лицами на участке и прилегающей к нему территории условиями договора не предусмотрено, равно как такая обязанность и право отсутствует у ФИО2 в силу закона, напротив администрация г. Анапа как орган местного самоуправления наделена полномочиями на прекращение несанкционированной торговли и привлечение виновных лиц к предусмотренной законом ответственности.

Однако доказательств того, что именно ФИО2 осуществлял несанкционированную торговлю суду не предоставлено.

Кроме того суду не предоставлено доказательств того, что сфотографированные объекты торговли (ящики и палатка с хамсой) располагаются на земельном участке ФИО2, принадлежащем ему на праве аренды по договору № (отсутствует схема расположения объектов торговли, а также схема границ спорного земельного участка с нанесением на него объектов торговли).

Вместе с тем из представленной в судебное заседание топосьемки земельного участка от 21.11.2016 года следует, что земельный участок №

<

адрес> по ул. Горького г. Анапа, проверка которого проводилась управлением муниципального контроля в информационном сообщении от 10.11.2017 года, имеет кадастровый номер №, а ответчику предоставлен в аренду земельный участок с другим кадастровым номером (№ вероятно который прилегает к земельному участку №

<

адрес> по ул. Горького г. Анапа.

В связи с чем отображение на фотографии ящиков с овощами и фруктами, а также торгового навеса с хамсой без привязки данных нестационарных объектов торговли к конкретным земельным участкам не может являться надлежащим доказательством размещения указанных торговых объектов именно на участке ответчика ФИО2 и, напротив, свидетельствует о том, что конкретное местоположение участка ФИО2, специалистами управления муниципального контроля не устанавливалось, нанесение объектов торговли на границы арендуемого ответчиком земельного участка не осуществлялось, в связи с чем доказательств принадлежности торговых ящиков и навеса ФИО2, а равно установка их на земельном участке ФИО2 или с его согласия и ведома, суду не предоставлено.

Кроме того истец в своем иске ссылается на положения ст. 72 ЗК РФ, регулирующие порядок проведения и осуществления муниципального земельного контроля.

В соответствии с ч.2 ст. 72 ЗК РФ муниципальный земельный контроль осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и в порядке, установленном нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления с учетом положений настоящей статьи.

Порядок проведения муниципального земельного контроля на территории муниципального образования город-курорт Анапа установлен Постановлением администрации МО г-к Анапа №2037 от 4.08.2011 "об утверждении Положения о муниципальном земельном контроле на территории муниципального образования город-курорт Анапа", разделом 6 которого установлен порядок осуществления муниципального земельного контроля в отношении физических лиц. 

В соответствии с п. 6.2.1 указанного постановления муниципальный земельный контроль в отношении физических лиц осуществляется в форме плановых и внеплановых проверок.

Пунктом 6.2.2 Постановления установлено, что плановые проверки в отношении физических лиц осуществляются в форме проверок, проводимых в соответствии с планами, утверждаемыми главным инспектором по муниципальному земельному контролю администрации муниципального образования город-курорт Анапа в пределах компетенции органов муниципального земельного контроля.

В силу п.6.2.3 внеплановые проверки в отношении физических лиц проводятся:

для проверки исполнения требований, выписанных инспекторами муниципального земельного контроля;

при наличии достаточных данных, указывающих на нарушение земельного законодательства, или получении от органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц и граждан информации, свидетельствующей о наличии признаков нарушений земельного законодательства.

Согласно п. 6.2.4 Постановления в целях проведения проверки главный инспектор по муниципальному земельному контролю издает распоряжение по форме согласно приложению N1 к настоящему Положению.

По результатам проведенной проверки составляется акт проверки соблюдения требований земельного законодательства (приложение N2 к настоящему Положению) в двух экземплярах, а в случае выявления нарушения - требование (приложение N5 к настоящему Положению) в двух экземплярах, один экземпляр которого передается проверяемому лицу, другой экземпляр остается в органе муниципального земельного контроля (п.6.2.5).

Физическое лицо, проверка которого проводилась, в случае несогласия с фактами, выводами, предложениями, изложенными в акте проверки, либо с выданным требованием об устранении выявленных нарушений в течение пятнадцати дней с даты получения акта проверки вправе представить в соответствующий орган муниципального земельного контроля в письменной форме возражения в отношении акта проверки и (или) выданного требования об устранении нарушений в целом или его отдельных положений. При этом физическое лицо вправе приложить к таким возражениям документы, подтверждающие обоснованность таких возражений, или их заверенные копии либо в согласованный срок передать их в орган муниципального земельного контроля (п.6.2.6).

Однако ни одного документа, подтверждающего соблюдение процедуры проведения муниципального земельного контроля в форме плановой или внеплановой проверки в отношении ответчика ФИО2 истцом суду не представлено.

При этом информация по результатам визуальной фиксации от 10.11.2017 года не является результатом проведения муниципального земельного контроля, так как по форме, содержанию и порядку ее получения она не соответствует требованиям, установленным законом для проведения муниципального земельного контроля.

В связи с чем в силу ст. 55 ГПК РФ данная информация не может быть принята судом в качестве достоверного и достаточного доказательства выявления нарушений требований земельного законодательства при аренде ФИО2 земельного участка по договору от 18.08.2017 года.

В связи с тем, что истец в обоснование иска ссылается на положения ст. 72 ЗК РФ как на основания проведения органом местного самоуправления муниципального земельного контроля, учитывая несоблюдение установленной ст. 72 ЗК РФ процедуры проведения муниципального земельного контроля в отношении ответчика, доводы УИО г. Анапа в данной части о нарушении земельного законодательства ответчиком являются необоснованными.

Кроме того оценивая доводы истца о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка с точки зрения наличия существенных нарушений условий договора (ч.1 ст. 619 ГК РФ) и ненадлежащего использования земельного участка (п.2 ст. 45 ЗК РФ), суд исходит из того, что в силу ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Вместе с тем доказательств направления ответчику ФИО2 требования об устранении выявленных администрацией г. Анапа нарушений (в том числе в части устранения нарушений целевого использования земельного участка, а также демонтаже нестационарных объектов) суду истцом не предоставлено, что свидетельствует о несоблюдении процедуры досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

В связи с тем. что правовых оснований для расторжения договора аренды № от 18.08.2017 года судом не установлено, в требованиях УИО г. Анапа о расторжении договора аренды земельного участка следует отказать.

Рассматривая требования УИО г. Анапа о демонтаже некапитальных объектов розничной торговли, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № суд находит данные требования также не подлежащими удовлетворению ввиду того, что истцом не доказан факт размещения ФИО2, каких-либо некапитальных (нестационарных) объектов торговли на арендуемом им земельном участке по договору аренды № от 18.08.2017 года, равно как не представлено доказательств существования каких-либо объектов торговли на дату подачи иска в суд и на дату принятия настоящего решения. В материалы дела ответчиком представлены фотографии того же участка местности, что и сфотографирован Управлением муниципального контроля, на которых видно, что какие-либо объекты торговли на данном участке местности отсутствуют.

Иных достоверных, достаточных доказательств в обоснование заявленных истцом требований суду истцом не представлено, в связи с чем в удовлетворении данной части требований также надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении искового заявления Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка и демонтаже некапитальных строений, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме через Анапский городской суд.

Председательствующий: 

Мотивированное решение изготовлено 09.02.2018 года.