ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от

№ 3а-143/2018

г. Вологда

21 июня 2018 года

Вологодский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мещеряковой Н.В., 

при секретаре Гайдуковой Ю.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АО Альянс» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АО Альянс» (далее ООО «АО Альянс», общество) является арендатором земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 1659 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – производственный предприятия IV-V классов вредности различного профиля, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором аренды земельного участка для строительства № 01-673 от 05 мая 2010 года, заключенного между Департаментом земельных отношений Вологодской области и обществом с ограниченной ответственностью «ОкнаСтройСервис», договором уступки права аренды от 12 марта 2012 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «ОкнаСтройСервис» и ООО «АО Альянс» (л.д. 6-8, 9-10).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 02 июня 2012 года определена в размере 1 563 209 рублей 34 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Административный истец ООО «АО Альянс», полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как арендатора недвижимого имущества, поскольку расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 16 апреля 2018 года № 14/03/2018/ЗУ, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем К.М.В., являющейся членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Согласно отчету рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила в размере 520 100 рублей.

Административный истец просил восстановить срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №...; пересмотреть кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости, установив её в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчёта об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 16 апреля 2018 года № 14/03/2018/ЗУ, равной 520 100 рублей; взыскать с Департамента имущественных отношений Вологодской области судебные расходы в общем размере 38 300 рублей.

Представитель административного истца ООО «АО Альянс» по доверенности ФИО1 в судебном заседании административные исковые требования и ходатайство о восстановлении срока обращения в суд поддержала.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области по доверенности ФИО2 поддержал доводы отзыва на административное исковое заявление, просил принять решение, исходя из фактических обстоятельств дела.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель заинтересованного лица Администрации города Вологды ФИО3 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении административных исковых требований ввиду отсутствия надлежащих доказательств рыночной стоимости земельного участка.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований. 

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года № 3787-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 01 января 2016 года.

Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности ООО «АО Альянс» как арендатора земельного участка, размер арендной платы за который установлен в зависимости от кадастровой стоимости, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 9 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленный статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.

ООО «АО Альянс» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области 24 апреля 2018 года.

Уведомлением комиссии от 25 апреля 2018 года документы по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости возвращены ООО «АО Альянс» без рассмотрения в связи с истечением 5-летнего срока обращения в комиссию.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 10 февраля 2013 года. 

Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано ООО «АО Альянс» в суд 03 мая 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, пропущен.

Пропуск названного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абзац 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

Как усматривается из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что является основанием для восстановления ООО «АО Альянс» процессуального срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объектов оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 16 апреля 2018 года № 14/03/2018/ЗУ, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем К.М.В.

Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО № 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.

Заинтересованным лицом администрацией города Вологды указано на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 16 апреля 2018 года № 14/03/2018/ЗУ требованиям Федеральных стандартов оценки:

кадастровые номера объектов-аналогов в отчете не указаны, что делает невозможным установить достоверную информацию об основных характеристиках объектов-аналогов, применяемых экспертом;

дата, по состоянию на которую определена рыночная стоимость земельного участка, – 02 июня 2012 года, в то время как для объекта-аналога № 1 в приложении № 2 указана иная дата предложения;

оценщиком не учитывался такой факт, как наличие на земельном участке объектов недвижимости;

при проведении оценки оценщиком в качестве объектов-аналогов принимались земельные участки с местоположением, существенно отличающимся от местоположения оцениваемого земельного участка. 

Оценщик К.М.В., проводившая оценку спорного объекта недвижимости, представила пояснения к отчету об оценке № 14/03/2018/ЗУ от 16 апреля 2018 года по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, в которых указала, что кадастровый номер земельного участка является его уникальной характеристикой для идентификации, но не ценообразующим фактором. Объекты-аналоги, указанные в отчете, имеют информацию, позволяющую идентифицировать их. В копиях интернет-страниц приведена вся необходимая информация об основных характеристиках объектов-аналогов. В скриншоте объявления о продаже объекта-аналога № 1 указана дата «май 2012 года». В ходе проверки информации продавцом подтверждены данные о том, что указанный объект-аналог предлагался к продаже на 02 июня 2012 года. За период с даты опубликования до даты оценки существенных изменений стоимости не произошло. Согласно пункту 20 ФСО № 7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. В пункте 8.3 отчета оценщиком достаточно полно проведен анализ рынка земельных участков производственной деятельности в г. Вологде, при этом оценщиком учитывалось расположение объекта оценки в спальных районах. Предпочтение было отдано анализу предложений объектов, расположенных в спальных районах с окружающей застройкой жилой и производственной, а также наиболее близкие к объекту оценки по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству. Корректировка проведена на основании опроса экспертов.

Суд, исследовав и проанализировав отчёт от 16 апреля 2018 года № 14/03/2018/ЗУ, приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживалась принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. 

Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нем информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объектов недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанных объектов недвижимости. 

Доводы представителя заинтересованного лица администрации города Вологды о недопустимости отчета в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка подлежат отклонению. Представители административных ответчиков и заинтересованного лица доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, не представили, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли. 

При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №..., принадлежащего на праве аренды административному истцу ООО «АО Альянс», может быть пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости на основании отчёта от 16 апреля 2018 года № 14/03/2018/ЗУ, выполненного оценщиком ИП К.М.В..

Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, абзац 4 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

24 апреля 2018 года ООО «АО Альянс» обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

Уведомлением комиссии от 25 апреля 2018 года №1 5/15-09/7311 заявление Общества возвращено.

Следовательно, датой обращения ООО «АО Альянс» с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером №... следует считать 24 апреля 2018 года.

Административный истец, кроме того, ставит вопрос о возмещении ему понесённых по делу судебных расходов по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 15 000 рублей, расходов по оплате юридических услуг в размере 21 300 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии со статьей 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

В целях проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости ООО «АО Альянс» заключило с ИП К.М.В. договор на оказание услуг на проведение оценки от 05 марта 2018 года № 14/03/2018/ЗУ (л.д. 14-15). 

Стоимость работ по договору в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... составила 15 000 рублей.

Согласно договору оплата услуг производится заказчиком путем перечисления денежных средств в размере 7 500 рублей в течение 3 дней с даты подписания договора, оставшихся 7 500 рублей – в течение 3 банковских дней с момента получения заказчиком электронной версии отчета об оценке, подписания заказчиком акта приемки выполненных работ. 

07 марта 2018 года и 13 апреля 2018 года денежные средства в общем размере 15 000 рублей ООО «АО Альянс» оплачены, что подтверждается платежными поручениями № 23 и № 38 (л.д. 16, 16 оборот).

Как следует из штатного расписания ООО «АО Альянс», в штате Общества отсутствует должность юриста. ООО «АО Альянс» для оказания юридических услуг при рассмотрении настоящего административного дела 13 апреля 2018 года заключило с ИП ФИО1 договор на оказание юридических услуг (л.д. 17).

Предметом договора являлись услуги по составлению административного иска в Вологодский областной суд об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета независимого оценщика, и представлению интересов юридического лица по указанному делу в суде первой инстанции. Стоимость услуг составила 21 300 рублей.

Денежные средства по договору на оказание юридических услуг в размере 21 300 рублей ООО «АО Альянс» оплачены, что подтверждается платежными поручениями № 40 от 16 апреля 2018 года и № 44 от 28 апреля 2018 года (л.д. 18, 19).

В ходе судебного разбирательства по административному делу интересы административного истца ООО «АО Альянс» представляла ФИО1, по делу состоялось два судебных заседания в суде первой инстанции: 29 мая 2018 года и 21 июня 2018 года.

Кроме этого, при подаче административного иска в суд ООО «АО Альянс» уплачена государственная пошлина в размере 2 000 рублей, что подтверждено платежным поручением от 13 апреля 2018 года № 39 (л.д. 4).

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков утверждены Департаментом имущественных отношений Вологодской области.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о взыскании судебных расходов по данному административному делу с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, – Департамента имущественных отношений Вологодской области.

Разрешая требования ООО «АО Альянс» о взыскании судебных расходов, суд, учитывая конкретные обстоятельства дела, его сложность, характер действий, произведенных представителем административного истца, руководствуясь принципами разумности и справедливости, приходит к выводу о взыскании с Департамента имущественных отношений Вологодской области в пользу административного истца расходов по оплате юридических услуг по договору от 13 апреля 2018 года в размере 7 000 рублей, расходов по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по договору от 05 марта 2018 года № 14/03/2018/ЗУ в размере 15 000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей, всего подлежит взысканию денежная сумма в размере 24 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

восстановить обществу с ограниченной ответственностью «АО Альянс» срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

Заявление общества с ограниченной ответственностью «АО Альянс» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поданное 24 апреля 2018 года, удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 1659 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – производственные предприятия IV-V классов вредности, расположенного по адресу: 

<

адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 520 100 рублей по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Вологодской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «АО Альянс» судебные расходы по административному делу № 3а-143/2018 в общем размере 24 000 (двадцать четыре тысячи) рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Мещерякова 

Мотивированное решение изготовлено 22 июня 2018 года.