Дело № 2-552/2023

УИД: 61RS0058-01-2023-000544-91

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

05 сентября 2023 года п. Целина Ростовской области

Целинский районный суд Ростовской области в составе: 

председательствующего судьи Прокопенко Г.А. единолично,

при секретаре судебного заседания Мовлаевой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО6, ФИО9 о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратился в суд с названным иском, указав в нем, что ДД.ММ.ГГГГ истец купил у ФИО2 и ФИО6, принадлежащие им земельные доли (размер доли 10,0 га сельхозугодий у каждого), входящие в состав земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного: 

<

адрес> (в границах СПК «Степное»), земельному участку позже был присвоен кадастровый №. При заключении сделки истцом были полностью уплачены продавцам денежные средства, а они, со своей стороны, передали ему документы на землю. Договоры были составлены в простой письменной форме и подписаны сторонами. Немного ранее, ДД.ММ.ГГГГ истец купил у ФИО3, принадлежащую ей земельную долю (размер доли 10,0 га сельхозугодий), также входящую в состав земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного: 

<

адрес> (в границах СПК «Степное»), кадастровый №. При заключении сделки истцом были полностью уплачены продавцу денежные средства, а она, со своей стороны, передала ему документы на землю. Договор был составлен в простой письменной форме и подписан сторонами. ДД.ММ.ГГГГ истец купил у ФИО4 принадлежащую ему земельную долю (размер доли 10,0 га сельхозугодий), также входящую в состав земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного: 

<

адрес> (в границах СПК «Степное»), кадастровый №. При заключении сделки истцом были полностью уплачены продавцу денежные средства, а она, со своей стороны, передала ему документы на землю. Договор был составлен в простой письменной форме и подписан сторонами. Эти земельные доли фактически истец передал в аренду в КФХ А-вых. ФИО1 продолжает на протяжении длительного времени добросовестно владеть данным недвижимым имуществом, полагал, что договора будет достаточно для подтверждения права собственности. В настоящее время, когда ужесточились требования к оформлению в собственность недвижимого имущества в целях уплаты за него налогов, а также, когда пресекается любое использование земельных участков самозахватом, у него возникла необходимость официальной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельной доли. Продавцы ФИО4 и ФИО3 уже умерли, после их смерти единственным наследником остается ФИО9, которую он привлекает в дело в качестве ответчика. Продавцы ФИО15, передавшие истцу подлинные документы и получившие в свое время полный расчет по высокой рыночной цене, отказываются идти с ним для регистрации сделки, а, наоборот, узнав, что он не оформил на себя землю, теперь намерены продать ее другим лицам. Так как договоры купли-продажи недвижимости между истцом и ФИО6, ФИО2, ФИО3, ФИО4 составлены в надлежащей форме, и со стороны покупателя все обязательства по сделке выполнены: деньги уплачены, истец вступил во владение и пользование имуществом, несет бремя его содержания, а со стороны Продавцов обязанности по регистрации перехода права собственности не исполнены. Просил суд: зарегистрировать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем к/з им. 

<

адрес>, переход права общей долевой собственности - с размером доли 40,0 га - на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для производства сельхозпродукции, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> прекратив право общей долевой собственности ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором указал, что просит иск удовлетворить в полном объеме, судебные расходы оставить на истце.

Ответчики ФИО2, ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки не сообщили.

Ответчик ФИО9 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, направила в суд заявление о рассмотрении дело в её отсутствие, в котором указала, что с исковыми требованиями, в части касающейся земельных долей ФИО4 и ФИО3, она согласна, так как действительно данные лица продали более 20 лет назад свои доли ФИО1 Может пояснить, что ФИО3 умерла в конце 1996 года, в наследство вступал муж ФИО3 ФИО11, который тоже умер в 2000 году, так и не оформив на себя её долю, а после его смерти наследницей его имущества и соответственно имущества ФИО3 является она – ФИО9, так как ФИО12 составил на неё завещание. ФИО4 приходится бабушкой её мужа ФИО10 ФИО4 умерла в 1997 году, наследником её имущества являлся ФИО10, который также умер ДД.ММ.ГГГГ, его наследником является она – ФИО5 в связи с чем ей известно, что ФИО1 неоднократно обращался к наследникам, с целью надлежащего оформления – регистрации перехода права собственности на него на спорные земельные доли, ранее принадлежавшие ФИО3 и ФИО4

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> не явился, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Сведения о причинах неявки в суд не представили.

В отсутствие сторон, третьего лица суд рассмотрел дело в силу положений ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав письменные доказательства, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно Постановлению Главы 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ на основании ходатайства агропредприятия «Степное» для регистрации в товарищество с ограниченной ответственностью «Степное» установлена среднерайонная бесплатная передача в количестве 10,5 га сельхозугодий из них 9,8 га пашни, передано в коллективно-совместную собственность, платно ТОО «Степное» общая земельная доля 8793 га. в т.ч. 8136 га сельхозугодий, из них пашни 7591 га. (л.д. 19).

Коллективы совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, колхозов и кооперативов, использующих землю на праве бессрочного (постоянного) пользования, до 1 марта 1992 года обязаны были принять решение о переходе к частной, коллективно-договорной и другим формам собственности в соответствии с Земельным кодексом РСФСР (п. 6 Указа Президента РФ от 27.12.1991 года № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР»).

Постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 года № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» утверждено Положение «О реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий».

Трудовые коллективы реорганизуемых колхозов, совхозов и приватизируемых государственных сельскохозяйственных предприятий принимают решение о выборе формы собственности на землю, предусмотренной Земельным кодексом Российской Федерации (п. 9 Положения «О реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий»).

В каждом реорганизуемом колхозе и совхозе определяются индивидуальные имущественные паи и земельные доли (п. 8 Положения «О реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий»).

Пунктом 9 Положения «О реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий» установлено, что решение о выборе формы собственности на землю должны принимать трудовые коллективы реорганизуемых колхозов и совхозов. С учетом принятого решения в районную комиссию по приватизации земель и реорганизации сельскохозяйственных предприятий должна была подаваться заявка на предоставление земли в ту или иную форму собственности, к которой должны были прилагаться списки лиц, имеющих право на получение земли в соответствии с Указом Президента РФ от 02.03.1992 года № 213.

В списки включались: работники колхозов и совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, пенсионеры этих хозяйств, проживающие на их территориях; лица, занятые в социальной сфере на селе (работники предприятий и организаций народного образования, здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и общественного питания, расположенных на территории сельскохозяйственных предприятий). Кроме того, в списки включались временно отсутствующие работники, лица, имеющие право вернуться на прежнее место работы, и лица, уволенные с этого предприятия по сокращению численности работников после ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» совхозы и колхозы обязаны были до ДД.ММ.ГГГГ провести реорганизацию и привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности».

Пунктом 9 указанного Постановления установлено, что все члены колхоза и работники совхоза, в том числе ушедшие на пенсию, имели право на бесплатный земельный и имущественный пай. При этом, размер земельного пая устанавливался в натуральном или стоимостном выражении. При среднем качестве земли земельный пай в натуральном выражении не должен превышать утвержденной в районе предельной нормы бесплатной передачи земли в собственность.

Каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге. Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, а также при осуществлении иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии с действующим законодательством (п. 3 Указа Президента РФ от 27.10.1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»).

Согласно пункту 6 Указа Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» от 27.12.1991 года № 323, местная администрация была обязана обеспечить выдачу гражданам, ставшим собственниками земли, соответствующих свидетельств на право собственности на землю, которые имеют законную силу до выдачи документов, удостоверяющих это право.

Таким образом, правом собственности члены колхозов при их реорганизации в соответствии с действовавшим законодательством наделялись путем включения их в список лиц, имеющих право на получение земли в порядке приватизации, в соответствии с Указом Президента РФ от 02.03.1992 года № 213.

Судом установлено, что ответчики ФИО2 и ФИО6, а также ФИО4 и ФИО3 являлись учредителями ТОО «Степное», а соответственно собственниками земельных долей по 10 га у каждого, что подтверждается списком учредителей ТОО «Степное» (л.д. 12-18).

Согласно п. 2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу совокупности ст.ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. 

Как установлено в судебном заседании, расчет между сторонами произведен полностью, покупатель отдал денежные средства продавцам: ФИО2 – 3500 рублей; ФИО6 – 3500 рублей; по 4000 рублей, ФИО3 – 1000000 рублей; ФИО4 - 1000000 рублей. 

Указанные обстоятельства стороной ответчиков не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств того, что договора купли-продажи не исполнены, денежные средства по договорам не передавались, как того требуют положения ст. 56 ГПК РФ, ответчиками не представлено. Договора купли-продажи ответчиками не оспорены, недействительными либо незаключенными не признаны. 

Суд приходит к выводу, что при заключении договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, сам договор составлен в письменной форме, как того требует ст. 550 ГК РФ, продавцы обладали правомочиями собственника на спорное недвижимое имущество, в связи с чем были наделены правом его отчуждать, а покупатель обладал правом покупки доли в праве на данный земельный участок. 

В настоящее время участок общей долевой собственности СПК «Степное» имеет кадастровый №, право общей долевой собственности за ФИО2, ФИО6, ФИО4 и ФИО3 не зарегистрировано (л.д.8-11).

Вместе с тем, истец ФИО1 владеет спорными долями на протяжении более 20 лет, сдавал их в аренду КФХ «Афанасьво», которое в настоящее время ликвидировано.

Согласно сведениям, содержащимся в ПИ «Судебное делопроизводство и статистика ГАС «Правосудие» право муниципальной собственности на земельные доли продавцов, находящиеся на территории Юловского сельского поселения, Администрацией Юловского сельского поселения не признавалось.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) в редакции, действующей до 01.01.2017 года, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Аналогичные положения содержатся в ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ, в соответствии с которой права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ (объекты недвижимости, являющиеся ранее учтенными), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, Закон № 122-ФЗ определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6).

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон №122-ФЗ предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости, согласно статье 223 ГК РФ, возникает с момента его государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Как указал истец и установлено в судебном заседании, препятствием в регистрации перехода права собственности на основании указанного договора является отказ продавцов ФИО2 и ФИО6 явиться в регистрирующий орган, и подать соответствующие документы, а также смерть продавцов ФИО3 и ФИО4

Как разъяснено в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Судом установлено, что продавец ФИО3 умерла ДД.ММ.ГГГГ, продавец ФИО4 умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельствами о смерти (л.д. 42, 44).

Наследником к имуществу ФИО3 являлся ФИО12 ее супруг, умерший ДД.ММ.ГГГГ, а наследником ФИО12 является ответчик ФИО9, что подтверждается свидетельством о смерти и свидетельством о праве на наследство по завещанию (л.д. 41, 43).

Наследником к имуществу ФИО4 являлся её внук ФИО13, умерший ДД.ММ.ГГГГ, а единственным наследником ФИО13 является его супруга ответчик ФИО9, что подтверждается свидетельствами о смерти и свидетельством о праве на наследство по завещанию (л.д. 44, 45, 46).

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. При этом не требуется признания недействительным свидетельства о праве на наследство в виде данного имущества, полученного правопреемником продавца. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

Следует отметить, что законом пресекательных сроков осуществления такой регистрации не установлено.

В судебном заседании установлено, что действительность воли продавцов ФИО2, ФИО6, ФИО3 и ФИО4, направленной на отчуждение принадлежавших им земельных долей, кроме самих договоров купли-продажи, также подтверждается передачей покупателю оригиналов правоустанавливающих документов на спорное имущество.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истец ФИО1 является собственником спорных земельных долей на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, однако не может зарегистрировать свое право, поскольку продавцы - ответчики ФИО2 и ФИО6 отказываются явиться в регистрирующий орган либо в МФЦ для регистрации перехода права, а также продавцы ФИО3 и ФИО4 умерли, в связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд за защитой своих прав, и считает его требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы распределению не подлежат, поскольку истец не желает их распределять, о чем указал в своем заявлении.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199, 207, 209 ГПК РФ, 

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО6, ФИО9 о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Зарегистрировать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем к/з им. 

<

адрес>, переход права общей долевой собственности - с размером доли 40,0 га - на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для производства сельхозпродукции, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, СПК «Степное», прекратив право общей долевой собственности ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Целинский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 12.09.2023 года.