РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 29 марта 2024 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при ведении протокола помощником судьи Захаровой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждения кадастровой оценки», установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости, 

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 29.06.2023 № ОРС-47/2023/000148 (далее - Решение) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости равной 5758000 рублей на 27.12.2022.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>. Кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 189098617,02 руб. Согласно отчету об оценке № Н-01-Д/23 от 10.03.2023 (далее - Отчет) рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 27.12.2022 составляет 5758000 руб. Решением отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной в Отчете, в связи с несоответствием представленного Отчета требованиям федеральных стандартов оценки. Однако оснований для отказа в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» не имелось, так как Отчет не содержит указанных в Решении ошибок. Превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нарушает права ФИО1, поскольку приводит к необоснованному завышению налоговых платежей.

В письменном отзыве административный ответчик ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» просил в удовлетворении заявленных требований отказать, ввиду несоответствия представленного Отчета нормам действующего законодательства в области оценочной деятельности, использовании неполных сведений, допущении расчетных и иных ошибки, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости. 

В письменных возражениях административный ответчик Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом указало, что не является правомочным государственным органом на осуществление функций по государственной кадастровой оценке и просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

В письменных возражениях административный ответчик администрация муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области указала, что не принимает соответствующие решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости и не является надлежащим административным ответчиком.

В судебное заседание представители административных ответчиков Управление Росреестра по Ленинградской области, администрация муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области, Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом и заинтересованное лицо ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада», будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании поддержал административные исковые требования в полном объеме. Настаивал на установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с Отчетом. 

Представитель административного ответчика ФИО3 в судебном заседании возражал против признания Решения незаконным. Указал, что не оспаривает размер рыночной стоимости, определенный судебной экспертизой.

Представитель Правительства Ленинградской области ФИО4 в судебном заседании поддержала позицию административного ответчика ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

В соответствии со ст.402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Статьей 1 областного закона Ленинградской области от 29.10.2015 № 102-оз «О единой дате начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2016 года.

Согласно п.1 ст.403 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. 

Постановлением Правительства Ленинградской области от 08.11.2021 № 706 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области, по состоянию на 01.01.2021.

Согласно ст.6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 01.01.2026 устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом следующих особенностей: в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение); с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации: а) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости; б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-Ф; в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 № 713 установлена дата перехода к применению на территории Ленинградской области положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2026 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01.01.2022.

В соответствии с распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 № 424-р реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости на территории Ленинградской области, осуществляется ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

В ч.1 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ указано, что кадастровая стоимость здания может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению физического лица, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этого лица.

Бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (п.2 ч.11 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с ч.15 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

Судом установлено, что 10.02.2021 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

адрес>. площадь – 10075,1, назначение – нежилое, наименование – 1-этажный комплекс БОР (лит. А), кадастровая стоимость согласно выписке ЕГРН составляет 189098617,02 руб.

31.05.2023 ФИО1 обратился в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере его рыночной стоимости, составляющей на 27.12.2022 5758000 руб., приложив Отчет, выполненный оценщиком ФИО5, членом АСОО «Союз». 

29.06.2023 ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» приняло решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по следующим основаниям:

1) в Отчете на страницах 89-92 приведены скриншоты объявлений к продаже объектов-аналогов, использованных в рамках сравнительного подхода, при этом информация о дате предложений отсутствует в нарушение п.8 ФСО VI;

2) нарушен пп. «д» п.22 ФСО № 7, согласно которому при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете допущены методологические расчетные ошибки, которые привели к искажению стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.

Определением суда от 14.11.2023 удовлетворено ходатайство представителя административного истца о назначении по административному делу судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ФИО6

Согласно заключению эксперта № 1407/СЭ/2023 от 26.12.2023 при составлении Отчета использованы недостоверные сведения, допущены расчетные ошибки, приведенные в Решении в качестве оснований к отказу в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере его рыночной стоимости. Данные нарушения оказывают влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. А именно, оценщиком в Отчете неверно использовано соотношение коэффициентов для получения корректировок. Данные коэффициенты приведены в Справочнике под ред.Лейфера в виде матрицы коэффициентов, не требующих выполнения дополнительных действий. Кроме того, на стр.54 Отчета указано, что аналог № 3 не имеет отопления, однако в скриншоте объявления о продаже данного объекта на ст.91 Отчета данная информация отсутствует, при этом на стр.52 Отчета указано, что все объекты-аналоги обеспечены отоплением. 

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 27.12.2022 определена экспертом ФИО6 в размере 39530000 руб.

Представитель административного истца с заключением эксперта № 1407/СЭ/2023 от 26.12.2023 не согласился и заявил ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

Определением суда от 12.02.2024 ходатайство представителя административного истца удовлетворено частично и по делу назначена повторная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с наличием сомнений в обоснованности включения экспертом ФИО6 в расчет рыночной стоимости объекта оценки величины НДС и обоснованности определения экспертом размера износа объекта оценки. 

Поскольку в ходатайстве представителя административного истца о назначении по делу повторной экспертизы не указано, какие нарушения были допущены экспертом при ответе на вопрос об использовании в Отчете неполных и (или) недостоверных сведений, наличии в Отчете расчётных или иных ошибок, приведенных в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», и влиянии данных нарушений на размер рыночной стоимости объекта оценки, то в указанной части повторная судебная экспертиза судом не назначалась.

При этом судом было учтено, что, не оспаривая выводы эксперта о наличии допущенных в Отчете ошибок в расчетах и использовании оценщиком недостоверной информации, представитель административного истца фактически ссылался только на то, что данные нарушения не оказали существенного влияния на итоговый результат определения рыночной стоимости. 

Вместе с тем, исходя из буквального толкования положений п.2 ч.11 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение не обязано устанавливать степень влияния допущенных при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости расчетных или иных ошибок, а также использования недостоверных сведений, на итоговый результат определения рыночной стоимости.

Поскольку при составлении Отчета использованы недостоверные сведения об объектах-аналогах и допущены расчетные ошибки при проведении корректировки на площадь и состояние отделки, то у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись предусмотренные законом основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в Отчете.

Так как оспариваемое Решение соответствует нормативным правовым актам, принято уполномоченным органом и в установленные законом сроки, прав и законных интересов административного истца не нарушает, то оснований для признания его незаконным не имеется. 

В соответствии с ч.15 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

Согласно представленному административным истцом в суд Отчету рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 27.12.2022 составила 5758000 рублей.

В заключение эксперта № 1407/СЭ/2023 от 26.12.2023 указано, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 27.12.2022 составляла 39530000 рублей.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы от 12.03.2024, выполненной экспертом ФИО7, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 27.12.2022 составляла 15700000 рублей.

В судебном заседании 29.03.2024 судом разъяснены представителю административного истца положения ч.1 ст.46 Кодекса административного судопроизводства РФ и предложено уточнить заявленные требования в части размера рыночной стоимости объекта недвижимости.

Однако представитель административного истца выразил несогласие с выводами как судебной экспертизы от 26.12.2023, так и повторной судебной экспертизы от 12.03.2024, и настаивал на установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 5758000 рублей.

В судебном заседании 29.03.2024, принимая во внимание несогласие представителя административного истца с выводами повторной судебной экспертизы, представителю административного истца было разъяснено право на заявление ходатайства о проведении по делу повторной или дополнительной экспертизы, от реализации которого представитель административного истца отказался.

Принимая во внимание, что при составлении Отчета использованы недостоверные сведения и допущены ошибки в расчетах, что отражено в Решении и подтверждается заключением эксперта № 1407/СЭ/2023 от 26.12.2023, то оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере равном 5758000 рублей не имеется.

В соответствии с ч.3.1 ст.249 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда также должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Административным истцом заявлено требование не об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости, а об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в конкретном размере - 5758000 рублей. 

Принимая во внимание, что административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере 5758000 рублей, при этом указанная величина не является рыночной стоимостью объекта недвижимости, то оснований для удовлетворения указанного требования административного истца не имеется.

Вопреки доводам представителя административного истца, в случае если административный истец настаивает на установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в конкретном размере, у суда не возникает безусловной обязанности указать в резолютивной части решения установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, отличающейся от размера рыночной стоимости указанной в предоставленном административном истцом Отчете. 

Такое буквальное толкование положений ч.3.1 ст.249 КАС РФ, сводящееся к тому, что суд в любом случае, вне зависимости от процессуального поведения административного истца по административному делу, должен указать в резолютивной части решения суда установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, приведет к тому, что административный истец, обратившись в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, будет иметь возможность уклоняться от предоставления каких-либо иных доказательств размера рыночной стоимости, отличных от размера рыночной стоимости указанной в предоставленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости, что приведет к необходимости суду по своей инициативе назначать судебную экспертизу для определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости (ч.2 ст.77 КАС РФ), а впоследствии к возмещению расходов на проведение такой экспертизы за счет бюджетных ассигнований федерального бюджета (ч.2 ст.109 КАС РФ). 

Вместе с тем, исходя из разъяснений, приведенных в п.19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. 

Таким образом, при таком буквальном толковании положений ч.3.1 ст.249 КАС РФ как указано выше, не исключается ситуация, когда административный истец, в целях снижения размера относящихся на него судебных расходов по административному делу, в том числе расходов на проведение экспертизы, не будет ходатайствовать о проведении по делу судебной оценочной экспертизы обоснованно полагая, что суд проведет по делу судебную оценочную экспертизы по своей инициативе, поскольку суд не обладает специальными познаниями, позволяющими самостоятельно определить размер рыночной стоимости объекта недвижимости, но вместе с тем суд обязан указать в резолютивной части решения установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

Следовательно, в случае если административный истец не предоставляет иных допустимых и достоверных доказательств размера рыночной стоимости объекта недвижимости, кроме Отчета, оспаривает выводы судебных экспертиз о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, не изменяет предмет административного искового заявления в части указанного административным истцом размера рыночной стоимости и настаивает на установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в конкретном размере, то суд вправе отказать в удовлетворении подобного требования.

Учитывая, что в отличие от оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ), обращение с заявлением об установление кадастровой стоимости в размере рыночной (ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ) возможно неоднократно, то отказ суда в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в заявленном административном истцом размере не будет служить препятствием административному истцу для обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 о признании незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 29.06.2023 № ОРС-47/2023/000148 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 5758000 (пять миллионов семьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей по состоянию на 27.12.2022.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

В окончательной форме решение изготовлено 12 апреля 2024 года.