Гр. дело № 2-433/18

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

19 июня 2018 года г. Зеленоградск

Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе: 

Судьи Прокопьевой И.Г.

при секретаре Шефер А.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ЗАО «Луговское», администрации МО «Зеленоградский городской округ» о сохранении жилого дома в перепланированном, переустроенном виде, признании права собственности на жилой дом, 

УСТАНОВИЛ:

Истица ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам, указав, что ФИО6 (Сабалеускайте) ФИО2 – матери истицы, как работнику АОЗТ «Луговское» с 02.10.1995 года, для проживания с семьей был предоставлен жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в котором также была зарегистрирована и истица. В 2013 году истица с разрешения ответчика провела в доме переустройство и перепланировку, для улучшения комфортности проживания. Имея разрешение на переустройство и перепланировку жилого дома от ЗАО «Луговское», за соответствующим разрешением в установленном порядке в администрацию муниципального образования «Зеленоградский городской округ» не обращалась. 

Далее, 10.09.2013 истица за 410000 рублей приобрела у ответчика двухэтажный жилой дом общей площадью 142,3 кв.м, жилой площадью 56,5 кв.м, состоящий из четырёх жилых комнат, расположенный по выше указанному адресу. В день заключения договора она внесла в кассу предприятия оговоренную в п. 2.1. договора сумму в размере 410000 рублей, о чём был выдан финансовый документ. Дом она приобретала, имея фамилию Сабаляускайте. ДД.ММ.ГГГГ истица вышла замуж за ФИО5 и 02.10.2013 поменяла фамилию на ФИО3. За регистрацией договора купли-продажи в установленном порядке она не обращалась, т.к. было необходимо привести документы в соответствие после произведённых переустройства и перепланировки. В Калининградском филиале ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» 18.02.2015 года изготовили технический паспорт жилого дома с отметкой о том, что «Разрешение на переустройство и (или) перепланировку не предъявлено». В графе № 3 «Сведения о правообладателях объекта» никаких записей нет. 

Согласно выводам ОАО «Институт «Калининграджилкоммунпроект» при обследовании технического состояния основных конструкций и соответствия строительным нормам, сводам правил выполненных работ по перепланировке и переустройству жилого дома, дом соответствует строительным, противопожарным и санитарным нормам. Работы не создают угрозы жизни и здоровью лиц проживающих в доме и третьих лиц. Жилое помещение пригодно к эксплуатации по назначению. 

Истица обратилась к кадастровому инженеру для определения границ земельного участка для эксплуатации жилого дома и 12.12.2017 была подготовлена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Органом местного самоуправления истице было отказано в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, т.к. жилой дом по указанному адресу находится в собственности у ЗАО «Луговское». 

05 марта 2018 года истица обратилась с заявлением в орган местного самоуправления о вводе жилого дома в эксплуатацию после произведённого переустройства и перепланировки, но 26.03.2018 получила отказ с разъяснением о возможности его обжалования в судебном порядке. 

08 мая 2018 года истица обратилась в установленном порядке в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о регистрации договора купли-продажи дома, но регистрация приостановлена, т.к. в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах в отношении объекта недвижимости жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В настоящее время истица не имеет возможности зарегистрировать договор в установленном законом порядке, т.к. у нее не было разрешения, выданного в установленном порядке, на проведение переустройства и перепланировки, и, соответственно, нет акта приёма дома в эксплуатацию после произведённых работ. Со своей стороны она исполнила все условия договора купли-продажи, фактически пользуется домом, проживая в нем вместе с семьей, поэтому считает возможным просить суд признать за ней право собственности на дом. 

После уточнений окончательно просит суд: сохранить в переустроенном и перепланированном виде двухэтажный жилой дом общей площадью 142,3 кв.м и жилой площадью 56,5 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, посёлок Луговское, 

<

адрес>. Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом общей площадью 142,3 кв.м, жилой площадью 56,5 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, посёлок 

<

адрес>. 

Истица ФИО1 о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежаще, в суд не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, на иске настаивает. 

Представитель ФИО1 по ордеру адвокат Шиянов А.Н. в судебном заседании иск поддержал по изложенном в нем основаниям, просил его удовлетворить. 

Ответчик администрация МО «Зеленоградский городской округ» о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, представитель в суд не явился, возражений не представил.

Ответчик ЗАО «Луговское» о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, представитель в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с исковыми требованиями согласен. 

Третьи лица: ФИО4, ФИО6 о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, в суд не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, с исковыми требованиями согласны. 

Заслушав представителя истицы, изучив письменные материалы дела, дав представленным доказательствам оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

Судом установлено, что 10.09.2013г. между ЗАО «Луговское» (продавец) и ФИО7 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купила недвижимое имущество – двухэтажный жилой дом, 1985 года постройки, общей площадью 142,3 кв.м, жилой площадью 56,5 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Стоимость данного недвижимого имущества по договору сторонами определена в 410000 рублей. 10.09.2013 между теми же сторонами был подписан акт приема-передачи указанного недвижимого имущества.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от 10.09.2013 года, выданной ЗАО «Луговское», ФИО7 за жилой дом согласно договору внесла 410000 рублей, что не оспаривается ЗАО «Луговское». 

11.11.2006 года ФИО7 вступила в брак с ФИО5 и ей после заключения брака оставлена ее девичья фамилия. 

02.10.2013 ФИО7 переменила фамилию на ФИО3. 

Переход права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество по договору от 10.09.2013г. за ФИО8 в установленном законом порядке не зарегистрирован. 

Данное жилое помещение ФИО1 занимает вместе с членами семьи с ноября 1995 года, что подтверждается поквартирной карточкой. Кроме ФИО1 в жилом помещении зарегистрированы: ее мать – ФИО6 (являющаяся с октября 1995 года по 01.03.2001 года работником АОЗТ «Луговское»), сын ФИО4 

Из материалов дела следует, что данное жилое помещение принадлежит ЗАО «Луговское», поскольку из технического паспорта Светлогорского БТИ, по состоянию на 17 июля 1987 года, следует, что колхозу «Большевик» принадлежит двухэтажный медпункт, расположенный в 

<

адрес>, общей площадью 131,1 кв.м с двумя лестничными площадью 24,0 кв.м. 

Как следует из выписки из протокола № 1 годового общего собрания колхозников колхоза «Большевик» принято решение о переводе данного здания медпункта в жилой фонд и переносе медицинского пункта в здание администрации. 

На основании решения малого Совета Зеленоградского районного Совета народных депутатов от 15.12.1992 года № 142-15 зарегистрировано акционерное общество закрытого типа «Луговское» с коллективно-долевой формой собственности, созданное путем реорганизации колхоза «Большевик» и являющееся его правопреемником по всем договорам, долгам и прибылям на момент регистрации, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации предприятия № 00221 серии ЗГР. Далее, общество прошло перерегистрацию и 15.12.2002 года получило Свидетельство серии 39 №. В дальнейшем были внесены изменения и АОЗТ «Луговское» было перерегистрировано в закрытое акционерное общество (ЗАО) «Луговское» с выдачей соответствующего Свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц серии 39 за № № от 15.07.2003 года. 

Согласно инвентарной карточке учета объектов основных средств на балансе ЗАО «Луговское» находится на учете объект основных средств - жилой 

<

адрес> в 

<

адрес>а 

<

адрес>, 1985 года постройки (номер документа 8 от 15.07.2003 года). В соответствии с бухгалтерской справкой № от 10.09.2013 года жилой дом находится на балансе ответчика и его стоимость составляет 0,3 % от актива баланса предприятия.

Таким образом, судом установлено, что владельцем спорного жилого дома и его фактическим собственником является ответчик ЗАО «Луговское». Право собственности ЗАО «Луговское» на данный жилой дом в установленном законом порядке не зарегистрировано. 

По правилам ч.1 ст. 425, ч.1 ст. 432 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст.ст. 454, 549, 550, 554, 556 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в виде одного письменного документа, подписываемого сторонами, обязательным изложением в нем данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, а также цену этого имущества.

Кроме того, ст. 558 ГК РФ установлено, что помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Таким образом, в силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Исходя из установленных по делу обстоятельств и действий как истицы ФИО1, так и ответчика ЗАО «Луговское», суд полагает, что сторонами договора купли-продажи жилого дома от 10.09.2013 была достигнута договоренность по всем существенным условиям договора, вследствие чего данный договор следует считать заключенным. 

При этом судом установлено, что ФИО1 в указанном жилом помещении осуществила за свой счет самовольно перепланировку и переоборудование.

В частности, как следует из технического паспорта, составленного по состоянию на 04 февраля 2015 года, в настоящее время жилой дом, занимаемый ФИО1, имеет следующие технические характеристики и состоит: общая площадь 142,3 кв.м, состоит на первом этаже из: коридора площадью 11,2 кв.м, туалета площадью 1,1 кв.м, двух кладовок площадями соответственно 21,7 кв.м, 11,4 кв.м, кухни площадью 17,8 кв.м, санузла площадью 9,7 кв.м; на втором этаже из: лестницы площадью 4,2 кв.м, двух коридоров площадями соответственно 2,3 кв.м, 4,4 кв.м, туалета площадью 2,0 кв.м, четырех жилых комнат площадями соответственно 20,3 кв.м, 15,7 кв.м, 10,6 кв.м, 9,9 кв.м. 

Произведенные ФИО1 работы по перепланировке ее жилого помещения включают в себя на первом этаже: демонтаж деревянных оконных и дверных блоков; для образования кладовки и кухни выложена перегородка толщиной 180 мм из шлакоблоков с устройством бетонных фундаментов под нее, устроена перегородка толщиной 100мм с обшивкой гипсокартонном по металлическому каркасу; для образования туалета под лестничным маршем устроены ограждающие перегородки толщиной 80мм с обшивкой гипсокартонными листами по металлическому каркасу; на втором этаже: демонтирована кирпичная перегородка между помещениями 10,4 кв.м и 10,5 кв.м, с образованием жилой комнаты площадью 20,3 кв.м; заложен кирпичом дверной проем в кирпичной перегородке между коридором 4,4 кв.м и помещением 10,3 кв.м, устроен новый дверной проем шириной 1200 мм с подведением металлической перемычки из уголка сечением 100х8мм; дверной проем между коридорами заложен кирпичом на 400мм по ширине; для устройства изолированной лестницы на площади коридора 4,1 кв.м устроена перегородка толщиной 100мм с обшивкой гипсокартонными листами по металлическому каркасу и установлен дверной блок. 

Работы по переустройству включают в себя: демонтаж водопроводных и канализационных труб; в ванной демонтированы газовая плита, ванна, электрический бойлер, котел на твердом топливе; в туалете демонтированы умывальник и унитаз; выполнена разводка новых водопроводных ППР труб и канализационных ПВХ труб, установлено новое сантехническое оборудование: в образованном санузле – душевая кабина и умывальник, в образованном туалете – унитаз, в туалете на втором этаже – унитаз и умывальник; в кухне – установлена мойка. Водопровод подключен от существующих сетей водопровода, канализационные выпуски подключены в существующую сеть канализации без изменения точек подключения и диаметров труб, с установкой приборов учета потребления холодной воды; в помещении кухни установлена новая газовая плита; в образованном санузле установлен котел на твердом топливе и выполнен монтаж внутридомовой системы отопления, установлен электрический бойлер; разводка электрических сетей произведена скрыто с установкой вводного щита с учетом электроэнергии. В помещениях первого этажа демонтировано покрытие и деревянные конструкции полов, устроены новые полы по монолитной бетонной подготовке с утеплением и покрытием полов в соответствии с назначением помещений. 

Порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения предусмотрен Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170.

В соответствии с п. 1.7.1 указанных Правил и норм переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Частью 1 ст. 29 ЖК РФ установлено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения являются самовольными в случае их проведения при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ (без получения решения соответствующего органа о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Часть 4 ст.29 ЖК РФ предусматривает возможность сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Таким образом, закон предусматривает легализацию произведенных самовольно перепланировки, переоборудования (переустройства) при определенных условиях.

05.03.2018 года ФИО1 обращалась в орган местного самоуправления с заявлением с просьбой узаконить произведенную ею перепланировку и переоборудование, однако, администрацией МО «Зеленоградский городской округ» ей в этом было отказано в связи с самовольным осуществлением работ и разъяснено право обращения в суд.

Суд считает возможным сохранить жилой дом в перепланированном и переустроенном виде по следующим основаниям.

Согласно выводам технического отчета № 17-0143-ТО, составленного ОАО «Институт «Калининграджилкоммунпроект» по результатам обследования жилого дома в июне 2017 года, в доме произведены вышеуказанные работы по перепланировке и переустройству, которые выполнены технически грамотно, с соблюдением требований СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия»; ВСН 61-89 (р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов»; СП 71.13330.2012 «Изоляционные и отделочные покрытия»; СП 17.13330.2011 «Кровли»; СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям». Монтаж наружных и внутриквартирных сетей водопровода и канализации соответствует требованиям СП 31.13330.2012 «Водоснабжение. Наружные сети и сооружения»; СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий»; СП 73.13330.2012 « Внутренние санитарно-технические системы». Обследуемое жилое здание соответствует требованиям, установленным Федеральныим законом от 22.07.2008 года № 123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»; требованиям, установленным Федеральным законом от 25.12.2009 г. № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Работы по перепланировке и переустройству не нарушили конструктивной жёсткости здания и не нанесли ущерба основным конструкциям, не ухудшили условий эксплуатации и внешнего вида здания, не создают угрозу жизни и здоровью граждан. После выполнения работ обследуемое здание пригодно к дальнейшей эксплуатации как одноквартирный жилой дом с жилой площадью 56,5 кв.м. и общей площадью 142,3 кв.м. 

Таким образом, поскольку судом установлено, что договор купли-продажи, заключенный между ЗАО «Луговское» и ФИО1 является заключенным, исполненным, не оспаривался в судебном заседании, перепланировка и переустройство жилого дома произведены в соответствии с действующими строительными, санитарными и противопожарными нормами и правилами, сохранение данного жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, исковые требования подлежат полному удовлетворению.

Руководствуясь ст.194- 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ЗАО «Луговское», администрации МО «Зеленоградский городской округ» о сохранении жилого дома в перепланированном, переустроенном виде, признании права собственности на жилой дом – удовлетворить.

Сохранить жилой дом, находящийся по адресу: 

<

адрес>, состоящий на первом этаже из: коридора площадью 11,2 кв.м, туалета площадью 1,1 кв.м, двух кладовок площадями соответственно 21,7 кв.м, 11,4 кв.м, кухни площадью 17,8 кв.м, санузла площадью 9,7 кв.м; на втором этаже из: лестницы площадью 4,2 кв.м, двух коридоров площадями соответственно 2,3 кв.м, 4,4 кв.м, туалета площадью 2,0 кв.м, четырех жилых комнат площадями соответственно 20,3 кв.м, 15,7 кв.м, 10,6 кв.м, 9,9 кв.м, общей площадью 142,3 кв.м, в перепланированном и переустроенном виде по состоянию технического паспорта, составленного по состоянию на 04.02.2015.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом общей площадью 142,3 кв.м, находящийся по адресу: 

<

адрес>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Калининградский областной суд через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, т.е. 25.06.2018. 

Решение в окончательной форме изготовлено 25.06.2018. 

Судья: подпись. Копия верна.

Судья: И.Г. Прокопьева