Дело № № ДД.ММ.ГГГГ

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Приморский районный суд 

<

адрес> в составе: председательствующего судьи Карпенковой Н. Е., при секретаре ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании права собственности на квартиру и по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи,

У с т а н о в и л :

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГм ФИО2 умерла.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 дочь умершей ФИО2 получила свидетельство о праве на наследство по закону после умершей ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Приморский районный суд с иском к ФИО3 о признании права собственности на 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес> признании свидетельства о праве на наследство по закону на имя ФИО3 на указанную квартиру недействительным по тем основаниям, что наследодатель ФИО2 продала спорную квартиру ей, в настоящее время она проживает в спорной квартире, в связи со смертью ФИО2 государственная регистрация перехода права собственности не произведена. 

В ходе судебного разбирательства, истец исковые требования изменила, просит признать действительным и состоявшимся договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, признать состоявшимся переход права собственности на спорную квартиру, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ФИО3 исковые требования не признала, предъявила встречное исковое заявление, просит признать недействительным спорный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по тем основаниям, что в момент подписания договора купли-продажи наследодатель ее мать -ФИО3 находилась в таком состоянии, когда была не способна понимать значение своих действий и руководить ими, т.к. страдала алкоголизмом, а также по тем основаниям, что сделка была совершена на крайне невыгодных для продавца условиях, которую продавец вынужден был совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась.

Дело рассмотрело с участием представителей истца и ответчика.

Несмотря на надлежащее извещение о времени и месте проведения судебного заседания, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, отзыв на иск не представлен.

Выслушав представителей сторон спора, исследовав представленные доказательства по делу в их совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 в простой письменной форме заключен договор купли-продажи двухкомнатной 

<

адрес> общей площадью 47,8 кв.м., жилой площадью 28,4 кв.м. 

Согласно п. 3 договора квартира продана за 3 800 000 рублей, из которых 2 000 000 рублей засчитываются в счет погашения долга продавца перед покупателем по договору займа, оформленного распиской от ДД.ММ.ГГГГ, оставшуюся сумму 1 800 000 рублей покупатель выплачивает продавцу в рассрочку по 10 000 рублей ежемесячно 20 числа в течении 180 месяцев ( 15 лет) (л.д. 9).

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получила в долг от ФИО1 2 000 000 рублей наличными со сроком возврата ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10), обстоятельства составления расписки ответчиком не оспаривалось.

Из свидетельства о государственной регистрации права следует, что спорная квартира зарегистрирована в Росреестре на ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умерла (л.д.14).

ДД.ММ.ГГГГ наследнику ФИО3 выдано свидетельство о праве на наследство по закону на спорную квартиру (л.д. 15).

Согласно расписок от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 во исполнение договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ получила от ФИО1 по 10 000 рублей (л.д. 83,84).

Справка нотариуса ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает, что на депозит нотариуса поступило 130 000 рублей, а согласно справки от ДД.ММ.ГГГГ на депозит нотариуса поступило 20 000 рублей для передачи наследникам ФИО2 в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ( л. 

<

...>).

Из ответа ПНД № на запрос суда следует, что ФИО2 на учете не состояла (л.д. 159).

В поликлинику № по месту жительства ФИО2 не обращалась, амбулаторной карты ФИО2 в поликлинике нет (л.д. 160).

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ).

Правила п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ устанавливают, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 Гражданского кодекса РФ) 

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. 

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГГГ) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Для договора между истцом и наследодателем, заключенным в простой письменной форме ДД.ММ.ГГГГ, не требовалась государственная регистрация сделки. 

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Следовательно, для признания сделки купли-продажи состоявшейся необходимо одновременное наличие вышеуказанных условий, а именно: передача продавцом товара покупателю, его принятие им, а также оплата в полном объеме определенной договором стоимости отчуждаемого имущества.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что поскольку договор купли-продажи недвижимости между сторонами в установленной законом письменной форме (статья 550 ГК РФ) заключен, между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Из материалов дела следует, что истец спорное недвижимое имущество приняла и оплатила предусмотренную договором стоимость этого имущества в сроки, указанные в договоре.

Ответчик не оспаривает те обстоятельства, что истец в квартире проживает.

Таким образом, продавцом обязанности по передаче имущества исполнены, а покупателем обязанности по оплате, единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца. 

При указанных обстоятельствах, по мнению суда, имеются все основания для удовлетворения требований истца по первоначальному иску.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со статьей 1112 Гражданского кодекса РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (пункт 2 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ ).

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (пункт 1 статьи 1153 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. 

Поэтому покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, при условии исполнения всех условий договора сторонами, вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. 

После смерти продавца ФИО2, выразившей свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, обязанности по договору купли-продажи спорной квартиры перешли к ее дочери - ФИО3, получившей свидетельство о праве на наследство.

При таких обстоятельства не требуется признания недействительным свидетельства о праве на наследство в виде данного имущества, полученного правопреемником продавца, поскольку свидетельство лишь подтверждает правопреемство. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

Доводы ФИО3 по встречному иску о том, что наследодатель страдал алкогольной зависимостью, в связи с чем, в момент подписания договора купли-продажи квартиры, а также договора займа могла находиться в таком состоянии, в котором была не способна понимать значение своих действий и руководить ими, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, таких доказательств суду не представлено. 

Утверждение ответчика о том, что условия договора купли-продажи квартиры содержат кабальные условия для наследодателя, так как цена квартиры определена ниже ее кадастровой стоимости, а предусмотренная договором купли-продажи рассрочка не была выгодной для продавца не может быть принято ввиду того, что кадастровая стоимость квартиры не может свидетельствовать о ее рыночной стоимости.

Кроме того, такие доводы сами по себе не влекут недействительность сделки, так как цена договора, а также условия по ее выплате, устанавливаются соглашением сторон.

Более того, в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о том, что продажная цена квартиры на момент заключения спорного договора купли-продажи соответствовала ее рыночной стоимости. 

Утверждение ответчика о том, что денежные средства не передавались продавцу, не подтверждены доказательствами, отвечающими требованиям относимости и допустимости. 

Учитывая изложенное, суд считает, что в удовлетворении встречного иска надлежит отказать ввиду его недоказанности.

На основании изложенного и руководствуясь положениями ст.ст. 11,12,56,194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать действительной и состоявшейся сделку (договор) купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>.

Признать состоявшимся переход права собственности на 

<

адрес>, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2.

Произвести в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: 

<

адрес>, гражданка РФ, пол: женский, документирована паспортом 

<

...> выдан ТП № отделения УФМС России по Санкт-Петербургу и 

<

адрес> в 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 470-004, зарегистрирована в Санкт-Петербурге по адресу: Лахта, 

<

адрес> на двухкомнатную 

<

адрес>, общей площадью 47,8 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2.

В удовлетворении встречных исковых заявлений ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и признании расписки ДД.ММ.ГГГГ недействительными отказать

Решение может быть обжаловано в городской суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено: ДД.ММ.ГГГГ