РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 августа 2017 года город Ангарск

Ангарский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Мишиной К.Н., при секретаре Коноплич Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к администрации Ангарского городского округа о признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок, признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском в суд, указав в его обоснование, что ** по договору №-г ему под строительство индивидуального жилого дома по ... был предоставлен земельный участок на правах аренды, сроком на три года.

На основании указанного договора аренды им с Органом жилищно-коммунального хозяйства городской администрации ... был заключен договор на возведение индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке, то есть получено разрешение на строительство.

В определенный в договоре аренды срок, то есть в период с 1995 года по 1998 год на отведенном земельном участке он возвел жилой дом, общей площадью 63,4 кв.м. Однако, право собственности на возведенный жилой дом в установленный срок не зарегистрировал.

**, ** он обращался в администрацию Ангарского муниципального образования с заявлением о продлении срока аренды земельного участка в связи с истечением срока действия ранее заключенного договора аренды. В продлении договора аренды ему было отказано.

Он в судебном порядке устанавливал юридический факт принадлежности ему правоустанавливающего документа в виде договора аренды земельного участка. После чего, вновь обращался в администрацию Ангарского муниципального образования с заявлением о предоставлении ему земельного участка для ввода в эксплуатацию возведенного жилого дома и последующей регистрации права собственности на него. В настоящий момент вопрос о предоставлении ему земельного участка ответчиком так и не решен.

С момента истечения срока действия договора аренды, то есть с 1998 года он продолжает пользоваться спорным земельным участком. Арендодатель никогда не предъявлял ему требований об освобождении спорного земельного участка или его возврате арендодателю. В связи с чем, со ссылкой на статью 621 ГК РФ истец считает, что договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Право пользования земельным участком сохранилось у него и в настоящее время.

В выдаче разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию ему было отказано. В связи с тем, что срок действия договора аренды на отведенном земельном участке закончился **, в настоящий момент он не имеет возможности оформить право собственности на возведенный им жилой дом, следовательно, в соответствии со статьей 222 ГК РФ строение относится к самовольной постройке.

Несмотря на это, жилой дом соответствует санитарным, строительным, градостроительным нормам и правилам, основные строительные конструкции дома находятся в удовлетворительном состоянии, обеспечивают безопасное проживание людей и безопасную эксплуатацию сооружений.

Истец ФИО1 просит суд признать договор №-г от ** о передаче в аренду земельного участка площадью 1 500 кв.м. с кадастровым номером 38:26:010119:22 под строительство индивидуального жилого дома, расположенного в ... между ФИО1 и администрацией Ангарского городского округа возобновленным на неопределенный срок; признать за ним право собственности на возведенный жилой дом, расположенный по адресу: ..., р...., общей площадью 63,4 кв.м.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о его дате и времени извещен надлежаще, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, направил в адрес суда письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее, принимая участие в судебном заседании, на иске настаивал, поддержав доводы в нем изложенные.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности, просила иск удовлетворить, считая его обоснованным.

В судебное заседание ответчик администрация Ангарского городского округа представителя не направила, о его дате и времени извещена надлежаще, возражения в адрес суда от ответчика не поступили. 

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, суд, с учетом всех обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств, находит исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению. Выводы суда основаны на следующем.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от ** №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Согласно части 3 статьи 30.1 Земельного кодекса РФ предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания его действия. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ также определяет, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.

В силу положений статей????, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса РФ, статьи 22 Земельного кодекса РФ намерение арендатора продлить арендные отношения, в том числе, посредством заключения нового договора, не означает наличие у арендодателя обязанности предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ** № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, в том числе статьей 30.1 Земельного кодекса РФ (предоставление земельных участков для жилищного строительства), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что постановлением Главы администрации поселка ... от ** № ФИО1 передан в аренду сроком на три года земельный участок общей площадью 1 500 кв.м. по ... под строительство индивидуального жилого дома (далее по тексту – спорный земельный участок).

** между администрацией поселка Мегет и ФИО1 заключен договор №-г аренды земельного участка площадью 1 500 кв.м. Срок договора аренды определен сторонами три года. Земельный участок был предоставлен для строительства индивидуального жилого дома.

В указанных выше постановлении и договоре фамилия истца (арендатора) указана как «Савватеев», в то время как истцу принадлежит фамилию «Саватеев». Решением Ангарского городского суда ... от ** установлен юридический факт принадлежности ФИО1 постановления главы администрации поселка Мегет № от ** о передаче в аренду земельного участка под строительство индивидуального жилого дома по ... в ..., а также юридический факт принадлежности ФИО1 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды №-г от **, зарегистрированного в Комземресурсах ... № от **. Решение вступило в законную силу **, в силу правил статьи 61 ГПК РФ имеет преюдициальное значение при разрешении настоящего спора.

После чего, между Органом жилищно-коммунального хозяйства городской администрации ... и ФИО1 был заключен договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке. Предметом данного договора явилось обязательство гражданина (застройщика) ФИО1 построить жилой дом на земельном участке по адресу: .... Из условий договора следует, что на жилой дом имелся утвержденный районным архитектором ** проект и план размещения на земельном участке.

Истец ФИО1 в иске указывает, что им в определенный в договоре срок с 1995 по 1998 г.г. на земельном участке возведен индивидуальный жилой дом. Он до настоящего времени использует земельный участок, несмотря на прекращение срока действия договора аренды.

Данные обстоятельства ответчиком не оспорены, доказательств обратного суду не представлено.

В деле имеется технический паспорт на жилой дом по адресу: ..., рабочий ..., составленный БТИ по состоянию на **, из которого следует, что на спорном земельном участке в 1997-1998 г.г. построен жилой дом общей площадью 63,4 кв.м., из них жилой 33,6 кв.м.

Разрешая требования о признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок, суд исходил из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610, пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, окончание срока его действия, если это предусмотрено договором или законом, влечет прекращение обязательства сторон по договору.

Таким образом, одним из общих оснований для прекращения договора является истечение срока его действия.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Анализируя фактические обстоятельства дела, суд считает, что заключенный между администрацией поселка Мегет и ФИО1 договор №-г аренды земельного участка площадью 1 500 кв.м. по адресу: ..., рабочий ... возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

ФИО1 пользуется спорным участком длительное время, требований о прекращении или расторжении договора аренды ни администрацией поселка Мегет, ни администрацией Ангарского городского округа никогда не предъявлялось, равно как и претензий относительно исполнения условий договора аренды.

По истечении срока действия договора аренды в 1998 году ФИО1 продолжает пользоваться спорным земельным участок, а у арендодателя до настоящего времени отсутствовали какие-либо возражения относительно такого пользования земельным участком. ФИО1 использует земельный участок по целевому назначению, в период действия договора аренды – под строительство индивидуального жилого дома, а после действия договора – под эксплуатацию построенного жилого дома.

ФИО1 в 2013 году обращался в администрацию Ангарского муниципального образования с заявлением о предоставлении земельного участка. Письмом администрации Ангарского муниципального образования от ** № истцу сообщено, что предоставление земельного участка в соответствии со статьей 30 Земельного кодекса РФ осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Помимо этого, ФИО1 в 2013 году обращался в администрацию Ангарского муниципального образования с заявлением о продлении договора аренды спорного земельного участка. Однако, истцу было отказано в связи с выявленными разночтениями в его фамилии и фамилии арендатора, указанной в договоре аренды.

Поскольку договор аренды спорного земельного участка заключен **, то есть до вступления в силу Федерального закона от ** №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, данный договор является возобновленным на неопределенный срок в силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ. 

Разрешая требования иска в части признания права собственности на жилой дом как самовольно возведенный объект недвижимости, суд руководствовался следующим.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

В статье 222 Гражданского кодекса РФ указано, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. 

Как указано в пункте 25 Постановления Пленума Верховного суда РФ № от ** «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, для признания права собственности на самовольную постройку истцу необходимо доказать:

- принадлежность земельного участка, на котором расположены постройки, на праве собственности, пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования либо предоставление его в будущем титульным владельцем под возведенную постройку;

- факт возведения спорного строения за счет своих средств;

- что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Изучив представленные документы, суд полагает, что истцом ФИО1 исполнены требования статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Судом установлено, что ФИО1 построил индивидуальный жилой дом общей площадью 63,4 кв.м., расположенный по адресу: ..., р...., в период действия договора аренды земельного участка в 1997-1998 г.... участок использовался им на основании договора аренды, возобновленного после прекращения срока его действия, на неопределенный срок.

Таким образом, представленными суду письменными доказательствами подтверждается, с учетом выводов суда о правах истца на земельный участок, ФИО1 на праве аренды принадлежит земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости.

В соответствии со статьей 3 Закона РФ от ** №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» для строительства или реконструкции архитектурных объектов требуется разрешение на строительство (реконструкцию) уполномоченного на это органа; разрешение собственника земельного участка, а также наличие архитектурного проекта, выполненного в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектора, имеющего лицензию на архитектурную деятельность. Строительство должно вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные или иные характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство.

Индивидуальный жилой дом был возведен истцом на основании разрешительного документа для строительства – договора о возведении индивидуального жилого дома на праве собственности на отведенном земельном участке, выданным органом жилищно-коммунального хозяйства городской администрации ..., о чем указано в письме администрации Ангарского муниципального образования от ** №.

Из пояснений истца судом установлено, что жилой дом им был построен. Однако, не был принят в эксплуатацию в установленном на тот период времени порядке, его право собственности на жилой дом не зарегистрировано до настоящего времени.

Поскольку построенный жилой дом не был принят в эксплуатацию в порядке, предусмотренном законом, то данное недвижимое имущество следует признать самовольной постройкой на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Проанализировав представленные истцом доказательства, суд признает иск в указанной части подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом ранее, земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, находится у ФИО1 на праве аренды на неопределенный срок.

Согласно акту строительно-технической экспертизы №, составленному экспертом ФИО3 ООО «Независимый Экспертный Центр», жилой дом, расположенный по адресу: ..., р.... соответствует требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федерального закона РФ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Свода правил СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», находится в технически исправном состоянии, по своему конструктивному, техническому, пожарному и санитарному состоянию, пригоден для дальнейшей безопасной эксплуатации по назначению и не угрожает жизни и здоровью проживающих и третьих лиц.

Помимо этого, в материалы дела представлен акт технического освидетельствования объемно-планировочных решений и строительных конструкций, выполненный ООО «Институт Горпроект». Заключением данного акта подтверждается, что застройка участка по адресу: ..., р.... выполнена в соответствии с требованиями СП 42.13330.2011 «СНиП **-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Основные строительные конструкции строений находятся в удовлетворительном состоянии. Имеется ряд трещин несилового характера, которые вызваны усадочными свойствами материалов строительных конструкций. Выполненные расчеты подтвердили соответствие основных несущих конструкций требованиям строительных норм по несущей способности и деформативности. Объемно-планировочные и конструктивные решения строений обеспечивают безопасное проживание людей и безопасную эксплуатацию сооружений.

Согласно заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в ...» № от ** размещение возведенного строения – жилого дома, общей площадью 63,4 кв.м. по адресу: ..., р...., соответствует СанПиН 2.**-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Новая редакция».

Отделом надзорной деятельности по ... ГУ Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по ... произведено обследование спорного объекта недвижимости, по результатам которого в материалы дела представлено письмо за № от **. Так, при выезде по адресу: ..., р.... на объекте нарушений обязательных требований пожарной безопасности не выявлено, расстояние между жилыми домами соблюдено.

В судебном заседании истец пояснил, что индивидуальный жилой дом возведен им своими силами и за счет собственных средств на основании утвержденного проекта.

Таким образом, жилой дом возведен истцом на земельном участке, принадлежащим ему на праве аренды, за его счет, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно вышеуказанному постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации.

После возведения спорного жилого дома, истец ФИО1 в 2017 году предпринял попытку легализации спорного объекта недвижимости, обратившись в Управление архитектуры и градостроительства администрации Ангарского городского округа с целью выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – индивидуального жилого дома. Однако, в выдаче данного документа истцу было отказано, о чем в деле имеется письмо указанного органа местного самоуправления от ** №.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного суда от ** № «О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров Российской Федерации» для защиты права частной собственности возможно применение норм международного права.

В силу статьи 1 Протокола № от ** к Конвенции «О защите прав человека и свобод» каждое физическое лицо или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

При этом государство в целях защиты публичного порядка должно контролировать условия использования собственности, не допуская при этом нарушения имущественных прав частных лиц. Нарушение имущественных прав, возможно, в том числе, в связи с бездействием государственных органов, призванных контролировать условия использования собственности в конкретном государстве.

Возражений по существу иска ответчиком представлено не было, доводы иска не опровергнуты.

Учитывая, что условия, предусмотренные законом для признания права собственности на самовольно построенный жилой дом, истцом соблюдены, исковые требования заявлены правомерно и подлежат удовлетворению судом на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации Ангарского городского округа о признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок, признании права собственности на жилой дом, - удовлетворить. 

Признать договор №-г от ** аренды земельного участка площадью 1 500 кв.м. по адресу: ..., р.... заключенным на неопределенный срок.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом, общей площадью 63,4 кв.м., жилой площадью 33,6 кв.м., расположенный по адресу: ..., р.....

Решение может быть обжаловано в порядке апелляции в Иркутский областной суд через Ангарский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме, то есть, начиная с **. 

Судья К.Н. Мишина