Дело № 3а-16/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3 апреля 2019 года г. Элиста

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Васляева В.С.,

при секретаре Манжиковой А.Э.,

с участием представителя административного истца К.Э.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Республики Калмыкия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что по договору переуступки права аренды является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером ***, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: ***, с разрешенным использованием - спорт. Кадастровая стоимость данного участка по состоянию на 3 июня 2015 года составила 2726 020 (два миллиона семьсот двадцать шесть тысяч двадцать) рублей, по мнению истца, существенно превышает его рыночную стоимость.

В связи с этим, административный истец обратилась за проведением оценки рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету независимого оценщика итоговая величина рыночной стоимости земельного участка составила 1220 000 (один миллион двести двадцать тысяч) рублей. Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает ее права как арендатора земельного участка, поскольку установленная кадастровая стоимость является базой для исчисления арендных платежей. 

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 3 июня 2015 года в размере, равном его рыночной стоимости – 1220 000 (один миллион двести двадцать тысяч) рублей.

В судебное заседание административный истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела, не явилась, ее представитель К.Э.В. исковые требования поддержал, в обоснование которых привел доводы, изложенные в заявлении. 

Представители административных ответчиков - Правительства Республики Калмыкия и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, заинтересованного лица – Администрации г.Элисты, а также К.В.Г., извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

Принимая во внимание наличие в деле доказательств надлежащего извещения административных ответчиков и заинтересованных лиц, отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных ст.150 и 152 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст.245 Кодекса административного судопроизводства РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Пунктом 2 и 3 ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в п.6 Постановления № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Из содержания п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ следует, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами оплаты за использование земли являются земельный налог (до ведения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Согласно п.5 ст.65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 названной статьи, когда при определении рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, то есть действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Согласно п.8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388) кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО № 4).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 ч.11 ст.24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки (абзац 5 ст.24.18 Закона).

Судом установлено, что 7 августа 2015 года межу Администрацией г.Элисты и К.В.Г. заключен договор № *** аренды земельного участка, из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером ***, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: ***, с разрешенным использованием - спорт. Срок аренды участка установлен с 7 августа 2015 года по 6 августа 2025 года. 

Из расчета арендной платы земельного участка (Приложение № 1 к договору аренды) следует, что размер арендной платы исчислен исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка. 

3 мая 2017 года между К.В.Г. и С-Г.Н.К., действовавшей за ФИО1 заключен договор переуступки права аренды земельного участка, в соответствии с которым право аренды на земельный участок с кадастровым номером *** перешло к ФИО1 с момента государственной регистрации права (17 мая 2017 года). 

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ФИО1, как арендатор земельного участка, имеет право обратиться в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. 

Постановлением Правительства Республики Калмыкия от 24 декабря 2012 года № 518 «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Калмыкия» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Калмыкия. 

В соответствии с указанным нормативным актом кадастровая стоимость земельного участка составляет 2726020 рублей, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 января 2019 года. Датой определения кадастровой стоимости и датой внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости является 3 июня 2015 года.

Административный истец ФИО1, оплачивая арендную плату, которая исчислена из кадастровой стоимости земельного участка, имеет заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с его рыночной стоимостью. 

Не согласившись с размером установленной кадастровой стоимости, ФИО1 обратилась к независимому оценщику за проведением оценки рыночной стоимости земельного участка.

Согласно отчету № *** от 8 февраля 2019 года, составленному независимым оценщиком ФИО2, членом саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков» (включен в реестр 7 июля 2008 года под регистрационным № ***, свидетельство № *** от 25 мая 2017 года), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 3 июня 2015 года составила 1220000 (один миллион двести двадцать тысяч) рублей.

Изучив отчет об оценке, суд приходит к выводу, что представленный административным истцом отчет является достоверным, в целом соответствует требованиям действующего законодательства.

В соответствии с ч.1 ст.3 и ст.4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность оценщиков – юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Представленный истцом в обоснование требований отчет № *** от 8 февраля 2019 года, составленный независимым оценщиком ФИО2, подготовлен лицом, обладающим необходимыми специальными знаниями и правом на проведение подобного рода исследования, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. 

В соответствии с п.11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п.10 ФСО № 1).

Эксперт оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в г. Элиста на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки экспертом выбрано четыре объекта сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами экспертом применены соответствующие корректировки. На основе полученных результатов эксперт определил итоговую стоимость земельного участка. 

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов оценщиком отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения. В отчете об оценке присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц, ознакомленные с имеющимися в материалах дела результатами оценки земельного участка, не представили суду доказательств, опровергающих указанные величины рыночной стоимости земельного участка, и не оспаривали результаты проведенной истцом оценки, а также не заявляли ходатайств о назначении по делу экспертизы.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в отчете № *** от 8 февраля 2019 года об определении рыночной стоимости земельного участка, и удовлетворяет требование административного истца об установлении кадастровой стоимости равной этому размеру.

Согласно положениям абз.5 ст.24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Принимая во внимание, что законом об оценочной деятельности для физических лиц не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора путем обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в суд (в данном случае – 18 марта 2019 года).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л :

административные исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером ***, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: ***, с разрешенным использованием спорт, в размере рыночной стоимости – 1220 000 (один миллион двести двадцать тысяч) рублей по состоянию на 3 июня 2015 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 18 марта 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Калмыкия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.С. Васляев