Дело № 3а-19/2017

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2 мая 2017 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе 

председательствующего судьи Степановой Л.А.

при секретаре Шаталове Е.А.,

с участием представителя административного истца - ФИО1, представителя заинтересованного лица Администрации г. Иваново - ФИО2 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Тандер» к Департаменту управления имуществом Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Акционерное общество «Тандер» (далее - АО «Тандер») обратилось в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. 

Административный иск мотивирован тем, что АО «Тандер» является собственником спорного земельного участка. Внесенная в государственный кадастр недвижимости на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 20 апреля 2016 г. кадастровая стоимость этого земельного участка в размере *****руб. не соответствует его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 20 апреля 2016 г. в размере ***** руб. отчетом об оценке №50/08/16, выполненным 31.08.2016г. ООО «Г.». На указанный отчет об оценке имеется положительное экспертное заключение №3176/2016/5 от 09.10.2016г., выполненное экспертом ООО «Р.». Административный истец указал, что установление рыночной стоимости в качестве кадастровой значительно уменьшит размер налога, уплачиваемого заявителем на земельный участок.

По основаниям, изложенным в административном иске, с учетом заявления об уточнении требований, АО «Тандер» просило установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером *********, площадью 97939 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: распределительный центр (склады) с комплексом зданий, строений, сооружений вспомогательного использования, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 апреля 2016 года в размере *****руб.

При рассмотрении дела в качестве административных ответчиков привлечены Департамент управления имуществом Ивановской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»).

Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Департамента управления имуществом Ивановской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области в письменном отзыве от 10.04.2017г. указал, что при разрешении заявленных требований по существу, не имея заинтересованности в исходе дела, Управление полагается на усмотрение суда. 

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в в лице филиала по Ивановской области в письменном отзыве от 14.04.2017г. и устных пояснениях в предварительном судебном заседании 14.04.2017г. размер рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете, представленным административным истцом, не оспаривал. 

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Иваново поддержала позицию, изложенную в ранее представленном отзыве на иск, указала на необходимость назначения по делу экспертизы на предмет определения рыночной стоимости земельного участка.

Выслушав представителя административного истца ФИО1, представителя Администрации г. Иваново ФИО2, исследовав и оценив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что АО «Тандер» является собственником земельного участка с кадастровым номером *********, площадью 97939 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: распределительный центр (склады) с комплексом зданий, строений, сооружений вспомогательного использования, расположенного по адресу: ****. 

Согласно абзацу 1 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений (до 1 января 2017 года - государственный кадастр недвижимости) о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости (до 1 января 2017 года - государственный кадастр недвижимости), повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей (абзац 2 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности).

Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости (с учетом внесенных изменений с 1 января 2017 года – Единый государственный реестр недвижимости) внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости утвержден приказом Минэкономразвития России от 18 марта 2011 года № 113.

Пунктом 2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 (в редакции от 17 ноября 2011 года), предусмотрено, что в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости (с учетом внесенных изменений с 1 января 2017 года – Единый государственный реестр недвижимости) сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

Из кадастровой справки от 05.05.2016г. (л.д. 31 т.1) и объяснений лиц, участвующих в деле, следует, что 20 апреля 2016 года в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка в ГКН внесены сведения о его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 20 апреля 2016 года в размере ***** руб. актом об утверждении кадастровой стоимости, составленным 20 апреля 2016 года (л.д. 96 т.2) Филиалом ФБГУ «ФКП Росреестра» по Ивановской области в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности и пунктом 2.1.3 приведенных Методических рекомендаций. 

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В силу ч. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. При этом частью 1 указанной статьи определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

П. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (до 1 января 2017 года - государственный кадастр недвижимости) кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривалось право административного истца на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка в размере его рыночной стоимости в порядке статьи 24.19Закона об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость земельного участка установлена по состоянию на 20 апреля 2016 года в размере ***** руб. отчетом об оценке №50/08/16, выполненным 31 августа 2016 года оценщиками ООО «Г.» М.Р.И. и В.Л.Н. (далее – Отчет об оценке) (л.д.39-167 т.1).

В положительном экспертном заключении № 3176/2016/5 от 09.10.2016г. (л.д.168-188 т.1), составленном членом экспертного совета Общероссийской общественной организации «Р.» Б.Н.Н., содержится вывод о соответствии Отчета об оценке требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области от 15 декабря 2016 года № 57 (л.д. 9-14 т.2) отклонено заявление АО «Тандер» от 23 ноября 2016 года об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по мотиву несоответствия Отчета об оценке требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности к содержанию отчета и описанию в нем информации, используемой при проведении оценки.

Статья 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проанализировав положения действующего законодательства, установленные по делу обстоятельства, оценив относимость, допустимость, достоверность представленных суду доказательств, а также достаточность и взаимную связь этих доказательств в их совокупности, суд считает, что административным истцом доказана величина рыночной стоимости земельного участка. 

Представленный АО «Тандер» отчет об оценке, исследованный в судебном заседании, полностью соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, предъявляемым как в части общих требований к понятию и подходам к проведению оценки, так и специальным требованиям к лицу, составившему отчет, к форме и содержанию отчета с учетом особенностей оценки недвижимости в части описания объектов оценки, применяемых подходов и методов.

Оценщики М.Р.И. и В.Л.Н., составившие отчет об оценке, отвечают требованиям, предъявляемым законодательством к оценщикам, в том числе являются действительными членами Общероссийской общественной организации «Р.», ответственность оценщиков застрахована в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Отчет об оценке по форме соответствует требованиям статьи 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)». 

По своему содержанию указанный отчет об оценке отвечает принципам, закрепленным в пункте 5 ФСО № 3, а также общим требованиям к проведению оценки, предусмотренным Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», обязательным для применения при оценке недвижимости.

В отчете об оценке имеется подробное описание объекта оценки, содержится информация о его количественных и качественных характеристиках, а также информация о других факторах и характеристиках объекта оценки, существенно влияющих на его стоимость. 

Оценщиком произведены анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки. Кроме того, собрана информация о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов, определены наиболее важные ценообразующие факторы и их влияние на стоимость объекта оценки. 

Отчет об оценке содержит подробное описание процесса оценки, обоснование применения оценщиком метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, который основан на достоверности и обоснованности использованных в расчетах величин, правильности выбора объектов-аналогов и достаточности обоснования вводимых поправочных коэффициентов к их стоимостям. В отчете об оценке приведены произведенные оценщиком расчеты и пояснения к ним. Отказ оценщика от применения затратного и доходного подходов обоснован и сомнений не вызывает, лицами, участвующими в деле, обоснованность использования оценщиком указанного подхода не оспаривалась. 

Оценив в совокупности с иными письменными доказательствами положительное экспертное заключение №3176/2016/5 от 09.10.2016г., выполненное экспертом ООО «Р.» Б.Н.Н., суд находит его отвечающим признакам допустимости и достоверности, поскольку оно полностью соответствует требованиям статьи 17.1 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального стандарта оценки "Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)"

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что при составлении отчета об оценке оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, соблюдены базовые принципы существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости использованной информации, не допущено существенных нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, и считает возможным использовать данную величину для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости земельных участков. 

Суд принимает во внимание, что доказательств, опровергающих изложенные в отчете об установлении рыночной стоимости выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, ответчиками и заинтересованным лицом в материалы дела не представлено. 

Представитель Администрации г. Иваново, обосновывая в судебном заседании необходимость проведения экспертизы, ссылалась на то, что при рассмотрении заявления у Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области имелись замечания к отчету об оценке, представленному истцом. Указаний на какие-либо конкретные недочеты в отчете об оценке представителем Администрации ни в письменном ходатайстве, ни в устных пояснениях в судебном заседании приведено не было.

Проанализировав замечания, отраженные в решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что данные недочеты не влияют на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Так, большинство из них, а именно: отсутствие информации о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор и оценщика в соответствии с требованиями ст. 16 ФЗ «Об оценочной деятельности», неверный регистрационный номер диплома оценщика, наличие в отчете незаверенных копий документов являются технической ошибкой и не являются существенными, влекущими недостоверность произведенной оценки. Тем более, в предоставленном в суд отчете об оценке указанные недостатки устранены.

Указания комиссии на то, что из приложенных скриншотов невозможно установить год подготовки информации является необоснованным, поскольку дата подготовки информации имеется в представленных материалах в отношении объектов- аналогов (л.д. 77 оборот- 78 т.1). При этом в разделе отчета о принятых допущениях имеется ссылка на то, что в случае, если на официальном сайте агенства недвижимости отсутствует дата оферты, оценщик принимает опубликованную информацию актуальной на дату сбора информации и принимает ее как дату источника для объекта –аналога (п.11 раздела 3 отчета). 

Факт того, что недочеты отчета об оценке, отраженные в решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области никак не могли повлиять на выводы оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки подтверждаются письменными пояснениями от 21 марта 2017 года эксперта Б.Н.Н. (л.д. 72-75 т.2), составившего положительное экспертное заключение. 

При таких обстоятельствах, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка, подлежат удовлетворению. 

В соответствии с ч.5 и 6 ст.24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (до 1 января 2017 года государственный кадастр недвижимости) кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи заявления АО «Тандер» о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости следует считать дату обращения с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области – 23 ноября 2016 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Акционерного общества «Тандер» к Департаменту управления имуществом Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *********, площадью 97939 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: распределительный центр (склады) с комплексом зданий, строений, сооружений вспомогательного использования, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 апреля 2016 года в размере *****руб.

Датой подачи заявления Акционерного общества «Тандер» об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения с соответствующим заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области – 23 ноября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ивановского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья