Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Самара 9 сентября 2025 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,

при секретаре судебного заседания Канюшевой О.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-449/2025 (3а-1048/2024) по административному исковому заявлению акционерного общества «Самаранефтепродукт» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец обратился в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6350 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 8 782 050 рублей с учетом уточнений по состоянию на 01.01.2022.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, в отношении которого установлена кадастровая стоимость в размере, значительно превышающем его рыночную стоимость, определенной в отчете об оценке. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение размера арендных платежей, исчисляемых на основании кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности поддержала заявленные требования с учетом уточнений, просила удовлетворить по доводам, изложенным в административном исковом заявлении, по отчету об оценке, а также разрешить вопрос об уплаченной государственной пошлины, поскольку расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью объекта недвижимости превышает 40%.

Административные ответчики Правительство Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Самарской области, администрация г.о. Сызрань Самарской области, департамент имущественных отношений Самарской области, МИ ФНС России № 2 по Самарской области, извещенные о рассмотрении дела в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении слушания дела не представили. 

В письменных дополнительных пояснениях ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что стоимость рассматриваемого объекта, определенная в заключении эксперта, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится данный объект недвижимости. 

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ административный истец принял в аренду земельный участок, площадью 6350 кв.м, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер №, для использования в качества автозаправочной станции № 111. 

В ЕГРН 21.01.2023 на основании приказа министерства имущественных отношений Самарской области №2181 от 25.11.2022 внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2022 в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № в размере 19024028 рублей 5 коп.

Административный истец, будучи арендатором и пользователем рассматриваемого земельного участка, оплачивает арендные платежи, а также обладает преимущественным правом выкупа земельного участка без проведения торгов, цена которого определяется в размере не более кадастровой стоимости (ст. 39.4 Земельного кодекса РФ). 

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера арендных платежей и выкупной цены.

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и 09.12.2024 обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости является обоснованным. 

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке № 2024/178-9 от 10.06.2024, выполненный оценочной организацией ООО «Лаборатория судебной экспертизы ФЛСЭ», об определении рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 в размере 8 782 050 рублей. 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, по инициативе заинтересованного лица ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» в связи с возникшими сомнениями, судом с целью проверки отчета об оценки определением от 11.04.2025 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Центр оценки и права «Визит».

Заключением эксперта № 228/08-2025-Э от 04.08.2025 экспертной организации ООО «Центр оценки и права «Визит» установлено:

- в отчете об оценке № 2024/178-9 от 10.06.2024, выполненного ООО «Лаборатория судебной экспертизы ФЛСЭ» оценщиком ФИО2, отсутствует описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, а также обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов (нарушение п. 22в ФСО № 7), не обеспечено соблюдение основных этапов сравнительного подхода (нарушение п. 9 ФСО V), при выборе аналогов не учтена достаточность и достоверность информации по каждому аналогу, не использованы наиболее сопоставимые аналоги (нарушение п. 10 ФСО V), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам (нарушение п. 22б ФСО № 7); рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 составляет 11 099 800 рублей.

Замечаний по судебной экспертизе, а также ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы от участников процесса не поступило.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что эксперт при оценке объекта недвижимого имущества руководствовался требованиями федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки; заключение эксперта основывается на достоверных правоустанавливающих документах каждого объекта оценки; содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, обоснование выбора объектов-аналогов и используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответы на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности.

Суд полагает, что заключение эксперта является полным и аргументированным, отвечает требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, будучи предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заинтересованность в исходе дела не установлена. 

При таких обстоятельствах, суд принимает в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимого имущества отчет об оценке ООО «Центр оценки и права «Визит».

Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что подлежат частичному удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по выводам заключения эксперта.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 09.12.2024, что следует отразить в резолютивной части решения.

В силу ч.1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Из п. 1 абзаца 1 статьи 106 КАС РФ следует, что к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с положением статьи 109 КАС РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, кассационного суда общей юрисдикции, апелляционного суда общей юрисдикции, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях (ч.1).

Согласно части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. 

Издержки экспертной организации на проведение судебной экспертизы составили 45 000 рублей, что следует из счета № 140 от 06.08.2025 и акта приема-передачи. 

ГБУ Самарской области «Центр независимой оценки», как инициатор ходатайства о назначении судебной экспертизы, на расчетный (депозитный) счет суда внесена денежная сумма в счет оплаты экспертизы в размере 45 000 рублей (платежное поручение № 322 от 19.06.2025). 

Суд полагает, что издержки ООО «Центр оценки и права «Визит» (ООО «ЦОП «Визит») за проведение судебной экспертизы подлежат возмещению за счет денежных средств, внесенных ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» на депозит Самарского областного суда в размере 45 000 рублей.

По заявлению административного истца о распределении судебных расходов на оплату государственной пошлины суд приходит к следующему выводу.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьёй 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 111 КАС РФ).

По смыслу главы 10 КАС РФ, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Из материалов дела следует, что в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего административного дела административным истцом оплачена государственная пошлины в размере 20 000 рублей, что следует из платежного поручения № 295897 от 07.11.2024.

Исходя из диапазона расхождения между кадастровой стоимость рассматриваемого объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, определенной судом, суд полагает, что выявленное расхождение с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки является значительным. Диапазон расхождения кадастровой стоимости рассматриваемого объекта недвижимости с его рыночной стоимостью, по мнению суда, нельзя считать приемлемым, допустимым, что свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости, либо ее применении к конкретному объекту недвижимости. 

Суд полагает, что расходы административного истца на оплату государственной пошлины в размере 15 000 рублей являлись необходимыми, обусловлены требованиями законодательства по данной категории дела (ч.1 ст. 126 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем подлежат возмещению в полном размере.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Таким образом, понесенные административным истцом судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 15 000 рублей подлежат взысканию с административного ответчика, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, - с министерства имущественных отношений Самарской области.

Излишне оплаченная административным истцом государственная пошлина в размере 5 000 рублей подлежит возврату плательщику. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск акционерного общества «Самаранефтепродукт» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером №, по почтовому адресу ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 11 099 800 рублей. 

Взыскать с министерства имущественных отношений Самарской области в пользу акционерного общества «Самаранефтепродукт» расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 000 рублей.

Обязать Казначейство России (ФНС России) (ИНН 

<

***>) вернуть акционерному обществу «Самаранефтепродукт» (ИНН 

<

***>) излишне уплаченную государственную пошлину в размере 5 000 (пять тысяч) рублей, согласно платежному поручению № 295897 от 07.11.2024. 

Перечислить с расчетного (депозитного) счета Самарского областного суда на счет общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и права «Визит» (ООО «ЦОП «Визит») денежные средства в размере 45 000 рублей, внесенные ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» в счет оплаты за проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-449/2025 (3а-3048/2024), по следующим реквизитам:

Получатель: ООО «ЦОП «Визит», ИНН 

<

***>, КПП 631901001, счет №40702810925180000276, банк получателя Филиал «Центральный» Банка ВТБ (ПАО) г. Москва, БИК 044525411, сч. № 30101810145250000411.

Датой подачи заявления в суд считать 09.12.2024.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 10.09.2025.

Судья И.А. Щетинкина