дело № 3а-139/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Астрахань 23 июля 2020 года 

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Обносовой М.В.,

при секретаре Чабыкиной З.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-139/2020 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Астраханский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений: автомойки, с кадастровым № площадью 118,1 кв.м., и пристроя для размещения автосервиса с магазином, с кадастровым номером № площадью 270,6 кв.м., расположенных по 

<

адрес> в размере 734 000 руб. и 1494000 руб., соответственно. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилых помещений, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер рыночной стоимости. Таким образом, затронуты ее права как налогоплательщика. 

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель административного истца ФИО2 административные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представители Правительства Астраханской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Астраханской области, Управления Росреестра по Астраханской области, администрации муниципального образования «город Астрахань» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка административного истца, административных ответчиков, заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Заслушав доклад судьи, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно материалам дела, ФИО1 является собственником нежилых помещений: автомойки, с кадастровым № площадью 118,1 кв.м., и пристроя для размещения автосервиса с магазином, с кадастровым № площадью 270,6 кв.м., расположенных по 

<

адрес>

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № определена по состоянию на 29 июня 2012 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр 22 января 2013 года. 

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2013 года. С административным иском административный истец обратился 31 декабря 2019 года. 

Учитывая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости, исходя из которой рассчитываются налоговые платежи, с учетом конкретных обстоятельств дела, и, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает возможным восстановить ФИО1 срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчёты об оценке № 16/ОК-10-19 от 27 октября 2019 года и № от 15 ноября 2019 года, выполненные оценщиком ИП ФИО3, согласно которым рыночная стоимость нежилых помещений, с кадастровыми номерами № и № составляет 734 000 руб. и 1494000 руб., соответственно.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 № 611 (далее-ФСО №7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. 

Проверяя соответствие отчетов об оценке, выполненных ИП ФИО3, законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанные отчеты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости не соответствует требованиям федерального законодательства.

Из представленных отчетов об оценке следует, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Отсутствие в отчетах вывода оценщика об отнесении объектов оценки к определенному сегменту рынка, наличие противоречивых сведений по объектам – аналогам, отсутствие полных пояснений к полученным размерам корректировки, ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объектов оценки.

В ходе рассмотрения настоящего дела, определением суда от 2 марта 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 29 июня 2012 года, проведение которой поручено Автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований «Базис».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 13 июля 2020 года №78-20, рыночная стоимость нежилого помещения, с кадастровым № площадью 118,1 кв.м., расположенного по 

<

адрес> по состоянию на 29 июня 2012 года определена в размере 1054933 руб.; нежилого помещения, с кадастровым № площадью 270,6 кв.м., расположенного по адресу

<

адрес>, по состоянию на 29 июня 2012 года определена в размере 2396093 руб.

Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы от 13 июля 2020 года, подготовленное экспертом Автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований «Базис», соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что оценка объектов недвижимости с кадастровыми номерами 30:12:040467:293 и 30:12:040467:286 произведена экспертом исходя из весовых показателей оценки затратным, сравнительным и доходным подходами, что отражает действительную стоимость объектов недвижимости на дату оценки. Заключение содержит обоснование выборов методов оценки. При проведении оценки экспертом проанализирован рынок нежилых помещений. Принимая объекты-аналоги при определении рыночной стоимости, экспертом учитывались территориальное расположение аналогов, преимущественно расположенных в одной территориальной зоне с объектом оценки, соответствие объектов-аналогов по количественным и качественным характеристикам объекту оценки.

Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является минимальным, связан с разницей в площадях, уторговыванием, местоположением объектов-аналогов.

Рассчитав рыночную стоимость имущественного права с применением весовых коэффициентов, отражающим долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости, рыночная стоимость объектов недвижимости определена экспертом по состоянию на 29 июня 2012 года с кадастровыми № и № в сумме 1054933 руб. и 2396093 руб., соответственно.

Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. 

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству и считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 13 июля 2020 года № 78-20 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Суд считает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере их рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года с кадастровыми 

<

адрес> и 

<

адрес> в сумме 1054933 руб. и 2396093 руб., соответственно.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой направления почтовой связью административного иска о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в суд является 31 декабря 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Определением Астраханского областного суда от 2 марта 2020 года расходы по проведению экспертизы возложены на административного истца ФИО1 

Согласно письму директора автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований «Базис» административным истцом оплата по проведению экспертизы произведена не в полном объеме. ФИО1 не доплачена сумма в размере 20000 руб., которая подлежит взысканию с административного истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

восстановить ФИО1 срок на обращение в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения – автомойки, с кадастровым номером № площадью 118,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> на 29 июня 2012 года в размере 1054 933 (один миллион пятьдесят четыре тысячи девятьсот тридцать три) рубля.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения – пристроя для размещения автосервиса с магазином, с кадастровым № площадью 270,6 кв.м., расположенного по 

<

адрес> на 29 июня 2012 года в размере 2396093 (два миллиона триста девяносто шесть тысяч девяносто три) рубля.

Датой подачи заявления считать 31 января 2019 года.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Взыскать с ФИО1 расходы по оплате проведенной судебной экспертизы Автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований «Базис» в размере 20000 (двадцать тысяч) рублей. (ИНН № КПП № р/с № в филиале банка ГПБ АО «Южный» к/с № БИК №,ОГРН №

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено и отпечатано 23 июля 2020 г.