Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

9 июня 2018 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1135/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Нова» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Нова» по доверенности ФИО2,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Нова» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 1 277,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 15 апреля 2018 года в размере 15 505 646 рублей. В письменном ходатайстве просило восстановить пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанного нежилого здания, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

Определением Самарского областного суда от 23 мая 2018 года к участию в дело в качестве заинтересованного лица привечено министерство имущественных отношений Самарской области.

Представитель административного истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении и в ходатайстве.

Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация г.о. Новокуйбышевск Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью «Нова» на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером № площадью 1 277,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 4 декабря 2017 года.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости определена по состоянию на 15 апреля 2012 года в размере 28 610 059,63 рублей.

В силу положений статьи 1.1 Закона Самарской области «О налоге на имущество организаций на территории Самарской области» от 25 ноября 2003 года № 98-ГД и включения указанного объекта в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения на 2018 год, утверждённый приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 18 октября 2017 год № 1647 под номером 6487, административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Считая кадастровую стоимость завышенной, общество 29 декабря 2017 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого помещения.

Комиссия не приняла заявление к рассмотрению ввиду истечения срока подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Полагая свои права нарушенными, административный истец с пропуском срока обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.

В обоснование заявленных требований общество представило отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 18 декабря 2017 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Независимый кадастровый центр» ФИО1, являющейся членом Союза специалистов оценщиков «Федерация Специалистов Оценщиков».

Указанным отчетом рыночная стоимость нежилого здания определена по состоянию на 15 апреля 2012 года в размере 15 505 646 рублей без учета НДС.

Исследовав отчет об оценке, суд отмечает, что он соответствует принципам составления отчета об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов. В нем указана дата оценки 15 апреля 2012 года, дата составления отчета 18 декабря 2017 года. Величина рыночной стоимости спорного нежилого здания определена оценщиком в соответствии с заданием на оценку, с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, анализа достаточности и достоверности информации, допущений и ограничительных условий, использованных оценщиком при проведении оценки. В отчете приведён перечень использованных при исследовании нормативных документов, методических материалов, сведения правоустанавливающих документов, представленных заказчиком оценки. 

Законодательная разрешенность, объемно-планировочные решения, инженерные коммуникации и техническое состояние объекта оценки, а также его местоположение, позволили оценщику принять решение о том, что наиболее эффективным его использованием является – использование в качестве офисного объекта.

В отчете сделаны выводы, полученные в результате анализа рынка офисной недвижимости г. Новокуйбышевск в 1 квартале 2012 года, анализа ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. Средние цены на коммерческую недвижимость в г. Новокуйбышевск в 1 квартале 2012 года составляют 20,5 тыс. рублей за 1 кв.м. (от 9 000 до 43 000 рублей за 1 кв.м.), средняя цена офисных предложений -17 тыс. рублей за 1 кв.м., торговых –24,5 тыс. рублей за 1 кв.м. В сегменте аренды коммерческих площадей г. Новокуйбышевска в 1 квартале 2012 года торговые объекты предлагаются по 400-550 рублей за 1 кв.м. в месяц, офисные по 280-450 рублей за 1 кв.м. в месяц (среднее значение 300 рублей за 1 кв.м. в месяц).

В отчете приведено описание определения рыночной стоимости нежилого здания сравнительным, затратным и доходным подходами. 

В рамках расчета стоимости объекта затратным подходом оценщик произвел расчет стоимости земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости методом корреляционно-регрессионного анализа, стоимость земельного участка составила 14 029 333 рубля.

Затем для расчета стоимости объекта капитального строительства оценщиком рассчитана стоимость затрат на создание объекта капитального строительства по сборнику «Укрупненные показатели восстановительной стоимости», которая составила 16 469 132 рубля.

Определена прибыль предпринимателя в размере 24%, рассчитан физический износ, который составил 10%, совокупный износ и устаревания составили с учетом НДС 2 042 172 рубля.

В рамках расчета стоимости объекта сравнительным подходом, на первом этапе была определена стоимость единого объекта недвижимости, а затем определена стоимость объекта капитального строительства как разница стоимости единого объекта недвижимости и стоимости земельного участка.

Стоимость единого объекта недвижимости была определена методом регрессионного анализа.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в базе данных «Территориального агентство оценки «АДОН». В качестве объектов-аналогов было отобрано 10 нежилых зданий офисного назначения, на праве собственности, расположенные в г. Новокуйбышевск. Отбор аналогов производился с учетом обеспечения максимального значения коэффициента детерминации в уравнении многофакторной регрессии, возможности учета максимального количества ценообразующих факторов, а также величины коэффициента корреляции цен аналогов с результирующим признаком. Сведения об аналогах приведены в таблице на странице 77-78 отчета.

Определены коэффициенты корреляции переменных в результирующей переменной больше 0,5 по абсолютному значению: на площадь объекта, этаж расположения, состояние объекта.

Для определения величины стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, оценщиком от стоимости единого объекта недвижимости, была вычтена стоимость земельного участка. Оценщик определил величину рыночной стоимости нежилого здания в размере 16 017 614 рублей без учета НДС.

В рамках доходного подхода рассчитан коэффициент капитализации для единого объекта недвижимости методом рыночной экстракции для идентичных объектов, основанный на анализе рыночной информации по ценам продажи сопоставимых объектов недвижимости, который составил 9%, определены потери от незанятости в размере 17%, на основании справочника оценщика, определены операционные расходы, рассчитан чистый операционный доход, определена стоимость единого объекта недвижимости. Затем путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости стоимости земельного участка определена стоимость объекта оценки, которая составила 14 907 919 рублей без учета НДС.

Согласовав результаты, полученные в результате применения трех подходов, оценщик определил итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки в размере 15 505 646 рублей без учета НДС.

В соответствии с требованиями закона к отчету приложены документы, регламентирующие деятельность оценщика, в том числе страховые полисы, информация об объектах-аналогах.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилого здания является достоверной. 

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 апреля 2012 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 апреля 2012 года в размере 15 505 646 рублей.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 29 декабря 2017 года, в суд – 28 апреля 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «Нова» удовлетворить.

Восстановить обществу с ограниченной ответственностью «Нова» пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 1 277,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 15 апреля 2012 года в размере 15 505 646 рублей.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Нова» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 29 декабря 2017 года, в суд – 28 апреля 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья: Т.А.Родина