УИД №RS0№-21

Производство №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 июля 2021 года г. Орел

Северный районный суд г.Орла в составе:

председательствующего судьи Тишаевой Ю.В.,

при секретаре Прониной О. В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Северного районного суда г.Орла гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «РП-Строй» и ФИО2 о признании права собственности на квартиру, возложении обязанности по передаче квартиры, ключей и технической документации на квартиру и взыскании судебной неустойки за неисполнение решения суда, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «РП-Строй» о возложении обязанности по передаче квартиры, ключей и технической документации на квартиру и взыскании судебной неустойки за неисполнение решения суда. В обоснование заявленных требований указал, что 29.12.2014 года он заключил с ООО «Модуль Инвест Строй» (Застройщик) договор участия в долевом строительстве № 26, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом по строительному адресу: 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – квартиру под №, общей площадью согласно проекту 42 кв. м., расположенную на седьмом этаже в первом подъезде. Управлением Росреестра по Орловской области зарегистрирован договор участия в долевом строительстве. Цена договора на дату его заключения составила 1 542 450 рублей и оплачена истцом к настоящему моменту в полном объеме. 1 060 000 рублей оплачены в кассу застройщика ООО «Модуль Инвест Строй» несколькими платежами: 29.01.2015 года – 810 000 рублей, 11.08.2015 года – 250 000 рублей. Оставшаяся сумма в размере 482 450 рублей внесена в депозит нотариуса 19.02.2021 года. В соответствии с условиями договора срок передачи квартиры участнику долевого строительства осуществляется в течение трех месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Плановый срок ввода жилого дома в эксплуатацию – 4 квартал 2015 года. Решением Арбитражного суда Орловской области от 29.12.2016 года ООО «Модуль Инвест Строй» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен ФИО4 На момент признания застройщика банкротом, строительство многоквартирного дома не было завершено. Объект незавершенного строительства общей площадью застройки 11 206 кв. м. с процентом готовности – 10% и процентом готовности незавершенного строительства -70% был реализован на торгах. Победителем торгов признан ответчик ООО «РП-Строй», с которым 08.04.2019 года ООО «Модуль Инвест Строй» был заключен договор купли-продажи № 1. Реализуемое имущество обременено правами 59 участников долевого строительства многоквартирного дома. Истец был указан в списке дольщиков под № 57 в приложении № 3 к Положению о порядке, условиях и сроках продажи имущества ООО «Модуль Инвест Строй». По условиям договора купли-продажи ООО «РП-Строй» как новый застройщик перед участниками строительства принял на себя обязательства исполнить за застройщика-должника ООО «Модуль Инвест Строй» обязательства перед участниками долевого строительства по передаче оплаченных ими в полном объеме жилых помещений в многоквартирном жилом доме по 

<

адрес> без увеличения стоимости их квартир за квадратный метр согласно ранее заключенным договорам долевого участия. При частичной оплате стоимости жилых помещений по договору, участники долевого строительства для получения своего жилого помещения (квартиры) в собственность обязуются оплатить остаток задолженности новому лицу – застройщику, выигравшему торги. Истец обратился к новому застройщику с требованием о передаче квартиры в собственность, приложив копию договора участия в долевом строительстве и платежные документы на общую сумму 1 060 000 рублей. Также истец просил предоставить ему реквизиты для оплаты оставшейся суммы по договору в размере 482 450 рублей. Обращение ФИО1 ООО «РП-Строй» было оставлено без ответа, в связи с чем истец оставшуюся сумму денежных средств внес в депозит нотариуса. 08.10.2020 года ответчик зарегистрировал за собой право собственности на спорную квартиру, не исполнив обязательства по договору купли-продажи. По изложенным основаниям просит суд обязать ответчика передать ему по акту приема-передачи квартиру № общей площадью 43,5 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, а также ключи от квартиры и документы, необходимые для регистрации права собственности, а в случае неисполнения решения суда об обязании передать указанную квартиру в собственность в течение пяти календарных дней с даты вступления решения в законную силу, взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 30 000 рублей за каждый день просрочки до дня фактического исполнения решения суда. 

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил суд признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 43,5 кв. м., с кадастровым №, обязать ответчика передать ему по акту приема-передачи квартиру № общей площадью 43,5 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, а также ключи от входной двери квартиры и технический паспорт жилого помещения. В случае неисполнения решения суда об обязании передать указанную квартиру в течение пяти календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу, взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 30 000 рублей за каждый день просрочки до дня фактического исполнения решения суда. 

В судебное заседание истец ФИО1, надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства, не явился, о причинах неявки суд не уведомил.

Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, приведя доводы, изложенные в исковом заявлении. В дополнение суду пояснил, что ответчику было известно о наличии заключенного между истцом и первичным застройщиком договора участия в долевом строительстве. Также ему было известно о произведенной истцом оплате по договору, при этом ответчик уклонился от исполнения своей обязанности по передаче истцу квартиры. ООО «РП-Строй» действовало недобросовестно, так как, зная о наличии оплаты по договору за квартиру №, не предоставило истцу реквизитов для оплаты задолженности по договору, зарегистрировало за собой право собственности на спорную квартиру, а в последующем 12.01.2021 года заключило с ФИО2 договор купли-продажи в отношении этой квартиры. Данная сделка является ничтожной в силу ее мнимости, так как совершена сторонами без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Оплата по договору ФИО2 не производилась, квартира фактически по акту приема-передачи ему не передавалась. ФИО1 обратился в Арбитражный суд Орловской области с заявлением, в котором просил включить в реестр требований кредиторов ООО «Модуль Инвест Строй» требование о передаче ему жилого помещения. Так как к настоящему моменту ООО «Модуль Инвест Строй» не является застройщиком или собственником многоквартирного дома, объект незавершенного строительства продан ООО «РП-Строй» и достроен новым застройщиком, то данный спор определением Арбитражного суда Орловской области от 15.07.2021 года передан в Орловский областной суд для направления его в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом.

ФИО6, привлечённая к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, после допроса в качестве свидетеля, в судебное заседание 26.07.2021 года не явилась, ранее в судебном заседании 16.07.2021 года исковые требования поддержала, самостоятельных требований не заявила. Суду пояснила, что в период с 2014 года и по настоящее время ее супруг ФИО1 перенес шесть операций на сердце, поэтому наиболее важным для её семьи было здоровье мужа. Они знали, что у застройщика возникли финансовые трудности и строительство дома приостановлено, но из-за ухудшающегося состояния здоровья супруг не имел возможности участвовать в каких-либо собраниях дольщиков, да и они не знали о том, что такие собрания проводятся, так как никаких извещений в почтовом ящике у них не было и они часто в связи с необходимостью проведения операций и плановых госпитализаций находились в г. Москва и не проживали по месту регистрации. О том, что сменился застройщик и дом введен в эксплуатацию она узнала случайно от знакомой. После этого она созвонилась с конкурсным управляющим, от него она узнала наименование нового застройщика. В ноябре 2020 года она обращалась в ООО «РП-Строй», представила копию договора участия в долевом строительстве, платёжные документы. Однако сотрудник ООО «РП-Строй» сказал, что для передачи квартиры в собственность необходимо определение арбитражного суда о включении её супруга в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений, поэтому только в ноябре 2020 года ее муж обратился в Арбитражный суд Орловской области с таким заявлением. Конкурсный управляющий уведомил нового застройщика о том, что по договору участия в долевом строительстве, заключенному с её мужем, оплата произведена в размере более одного миллиона. После того как им стало известно о заключении договора купли-продажи с ФИО2, она разговаривала с соседями по лестничной площадке многоквартирного дома 

<

адрес>, интересовалась, проживает ли кто в квартире №. Соседи ей пояснили, что в квартире никто не проживает и никакие работы по внутренней отделке квартиры не ведутся. По показаниям индивидуального прибора учета электроэнергии квартиры № видно, что в квартире никто не проживает и ею не пользуется, так как потребления электроэнергии не зафиксировано прибором. 

Представитель ответчика ООО «РП-Строй» по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснил, что право собственности на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке на основании договора купли-продажи, заключенного 08.04.2019 года между ООО «РП-Строй» и конкурсным управляющим ООО «Модуль Инвест Строй». Представленные истцом платежные документы в подтверждение частичной оплаты по договору долевого участия вызывают сомнения, так как поступление денежных средств от истца не отражено в бухгалтерском и налоговом учете ООО «Модуль Инвест Строй», на расчетный счет общества денежные средства не поступали, журнал регистрации приходных кассовых ордеров, а также кассовая книга в материалы дела не представлены. Оснований для передачи квартиры истцу не имеется, так как возмездный договор между истцом и ответчиком не заключался, денежные средства истец ООО «РП-Строй» не передавал. ФИО12 не воспользовался своим правом на предъявление требований к должнику в рамках дела о банкротстве и фактически отказался от исполнения договора участия и от прав на жилое помещение. ООО «РП-Строй» исполнил обязательства по договору купли-продажи, предоставив квартиры всем участникам долевого строительства, заявившихся в реестр требований жилого помещения в соответствии с Приложением № 3 к Положению о порядке, условиях и сроках продажи имущества ООО «Модуль Инвест Строй» в форме конкурса Лот №1, составленного конкурсным управляющим ФИО4 

В судебное заседание ФИО3, привлеченный к участию в деле в качестве соответчика, надлежаще извещен о времени и месте судебного разбирательства, не явился, о причинах неявки суд не уведомил, представил письменные возражения относительно заявленных требований, в которых указал, что оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 не имеется, так как ООО «РП-Строй» как собственник спорного жилого помещения вправе было распоряжаться этим имуществом. Изъятием квартиры будут нарушены его права как человека и гражданина. В настоящее время в квартире им проводятся отделочные работы, которые близятся к завершению. Истец утратил право требования передачи ему квартиры в собственность, так как судьбой строительства многоквартирного дома на протяжении пяти лет не интересовался и пропустил все разумные сроки. 

Конкурсный управляющий ООО «Модуль Инвест Строй», привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО4, надлежаще извещен о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание 26.07.2021 года не явился. Ранее в судебном заседании 16.07.2021 года исковые требования ФИО1 поддержал, считает их обоснованными. Суду пояснил, что на собрании дольщиков было принято решение о возможности достройки многоквартирного жилого дома путем привлечения к строительству за счет оставшихся свободных площадей в этом доме генерального подрядчика или иное лицо, заинтересованное в достройке дома. Обязательным условием продажи объекта незавершенного строительства на условиях конкурса было сохранение обязанности нового застройщика передать участникам долевого строительства оплаченные ими в полном объеме квартиры. По условиям конкурса и договора купли-продажи, заключенного с ООО «РП-Строй», ответчик как новый застройщик принял на себя обязательства исполнить за застройщика – должника ООО «Модуль Инвест Строй» перед участниками долевого строительства обязательства по передаче оплаченных ими в полном объеме жилых помещений в многоквартирном доме без увеличения стоимости их квартир за квадратный метр согласно ранее заключенным договорам долевого участия, при этом участники долевого строительства, частично оплатившие стоимость жилых помещений по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, обязуются для получения своего жилого помещения (квартиры) в собственность оплатить остаток задолженности новому лицу – застройщику, выигравшему торги. По условиям договора участники долевого строительства, частично или полностью оплатившие стоимость жилых помещений по договору долевого участия, после продажи и передачи объекта незавершенного строительства вправе были заявить новому застройщику – покупателю отказ от приобретения и получения жилого помещения (квартиры) в собственность. В этом случае требования таких участников долевого строительства будут считаться преобразованными в денежные. В соответствии с Положением о порядке, условиях и сроках продажи имущества ООО «Модуль Инвест Строй» в форме конкурса, утвержденным 21.03.2018 года собранием дольщиков, определением Арбитражного суда Орловской области от 10.08.2018 года по делу№А48-979/2016 определены права и обязанности участников строительства и нового застройщика, где в п. 14 установлено, что участники долевого строительства, частично оплатившие стоимость жилых помещений по договору долевого участия, обязуются для получения своего жилого помещения (квартиры) в собственность оплатить остаток задолженности новому лицу-застройщику, выигравшему торги (покупателю) с сохранением прав дольщиков заявить новому застройщику – покупателю отказ от приобретения и получения жилого помещения (квартиры) в собственность с преобразованием требований в денежные. Таким образом, участники строительства наделены правом требований у нового застройщика либо квартиры, либо заявить такому застройщику денежное требование без права увеличения размера оплаченных ими ранее застройщику денежных средств. При проведении инвентаризации расчетов с покупателями, поставщиками и прочими дебиторами в марте 2017 года было установлено, что ФИО1 в кассу застройщика по договору участия в долевом строительстве были внесены денежные средства в общей сумме 1 060 000 рублей, даты и суммы денежных средств соответствуют представленным истцом платежным документам. Задолженность по договору составила 482 450 рублей, которая была отражена в акте инвентаризации. В последующем, в рамках уголовного дела, сотрудниками правоохранительных органов, в ходе выемки были изъяты: вся бухгалтерская отчетность, кассовые книги, договоры участия в долевом строительстве и ряд других документов. В перечне участников долевого строительства, являющимся приложением № 3 к Положению о порядке, условиях и сроках продажи имущества ООО «Модуль Инвест Строй» в форме конкурса напротив фамилии ФИО1 под порядковым № 57 он указал «0» в графе «размер суммы, уплаченной участником долевого строительства застройщику по договору долевого участия» лишь только потому, что ФИО1 не был включен в реестр требований кредиторов ООО «Модуль Инвест Строй» о передаче жилого помещения по причине того, что в ходе проведения процедуры банкротства застройщика ООО «Модуль Инвест Строй» такие требования от ФИО1 не поступали. Несмотря на это, он уведомил покупателя ООО «РП-Строй» о том, что по договору долевого участия, заключенному между ООО «Модуль Инвест Строй» и ФИО1, произведена частичная оплата. На момент заключения договора купли-продажи с ФИО2 ООО «РП-Строй» было об этом известно. 

Управление Росреестра по Орловской области, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, надлежаще извещено о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своего представителя не направило, возражений не представило. 

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям. 

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В судебном заседании установлено, что 29.12.2014 г. между застройщиком – ООО «Модуль Инвест Строй» с одной стороны и участником долевого строительства ФИО1 с другой был заключен договор участия в долевом строительстве № 26, в соответствии с которым застройщик обязался своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать объект долевого строительства – квартиру под №, общей площадью согласно проекту 42 кв. м., расположенную на 7 этаже в 1 подъезде, участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязался уплатить цену договора в размере 1 542 450 рублей путем внесения денежных средств в кассу или перечислением денежных средств на расчетный счет застройщика в рассрочку: 850 000 рублей в течение 3 рабочих дней с момента государственной регистрации договора, и ежемесячно, 25 числа каждого месяца в период с февраля по сентябрь 2015 года, в размере по 99 000 рублей и 25 сентября 2015 года – 98 450 рублей.

Договор участия в долевом строительстве № 26 зарегистрирован в установленном законом порядке 31.12.2014 года, номер его регистрации 57-5701/091/2014-427 ( т. 1 л.д. 16-24, 214-231). 

Согласно представленным истцом квитанциям к приходному кассовому ордеру № 63 от 29.01.2015 года и № 505 от 11.08.2015 года на сумму 810 000 рублей и 250 000 рублей, а также кассовым чекам ООО «Модуль Инвест Строй» от 29.01.2015 года и 11.08.2015 года, ФИО1 произведена оплата по договору участия в долевом строительстве № 26 от 29.12.2014 года на общую сумму 1 060 000 рублей ( т. 1 л.д. 26). 

Решением Арбитражного суда Орловской области от 29 декабря 2016 года ООО «Модуль Инвест Строй» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО4 (т. 1 л.д. 28-35)

В соответствии с положениями ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции, действующей на дату принятия решения о признании застройщика несостоятельным (банкротом), с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Временный управляющий, конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Согласно п. 1 ст. 201.7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции, действующей на дату принятия решения о признании застройщика несостоятельным (банкротом), в реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; 2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре); 3) сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

В ходе проведения процедуры конкурсного производства в конкурсную массу были включены, в том числе, объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 11 206 кв. м., процент готовности – 10%, адрес объекта: 

<

адрес>, обременение – ипотека в пользу ПАО «Сбербанк» и право аренды земельного участка, кадастровый №, общей площадью 15 976 кв. м. по адресу: 

<

адрес>, (квартал №).

Определением Арбитражного суда Орловской области от 10.08.2018 года утверждено Положение о порядке, условиях и сроках продажи имущества ООО «Модуль Инвест Строй», утвержденного на собрании дольщиков 24 июля 2018 года и согласованного с залоговым кредитором – ПАО «Сбербанк России» 25 июля 2018 года ( т. 1 л.д. 36-43). 

В приложении № 3 к Положению о порядке, условиях и сроках продажи имущества ООО «Модуль Инвест Строй» в форме конкурса Лот №1, в виде перечня участников долевого строительства, ФИО1 включен конкурсным управляющим ФИО4 в указанный перечень как участник долевого строительства под порядковым № 57 с указанием суммы, уплаченной им по договору участия в долевом строительстве – «0» и размера неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору – 1 542 450 рублей. Предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, указана однокомнатная квартиры №, общей площадью 42 кв. м. ( т. 1 л.д. 44-60)

Вместе с тем, как следует из представленной конкурсным управляющим ФИО4 копии акта инвентаризации расчетов с покупателями, поставщиками и прочими дебиторами №4 от 09.03.2017 года, проведенной комиссией в составе: председателя комиссии ФИО4 и членов комиссии ФИО8 (главного бухгалтера), ФИО9 и ФИО10, по состоянию на 16.01.2017 года у ФИО1 как участника долевого строительства перед застройщиком – должником ООО «Модуль Инвест Строй» имеется задолженность в сумме 482 450 рублей. 

В судебном заседании конкурсный управляющий ООО «Модуль Инвест Строй» ФИО4 подтвердил наличие частичной оплаты ФИО1 цены договора участия в долевом строительстве № 26 от 29.12.2014 г. на сумму 1 060 000 рублей и наличие задолженности по договору в сумме 482 450 рублей по состоянию на дату проведения инвентаризации, по данным бухгалтерской отчетности и кассовым книгам. Также объяснил наличие противоречий между данными акта инвентаризации расчетов с покупателями, поставщиками и прочими дебиторами №4 от 09.03.2017 года и перечня участников долевого строительства, являющегося приложением № 3 к Положению о порядке, условиях и сроках продажи имущества ООО «Модуль Инвест Строй» в форме конкурса Лот №1 тем, что ФИО1 не был включен в реестр требований кредиторов ООО «Модуль Инвест Строй» о передаче жилого помещения в связи с тем, что в ходе проведения процедуры банкротства застройщика такие требования от ФИО1 не поступали.

Судом установлено, что одним из обязательных условий конкурса являлись обязанность застройщика, который будет являться покупателем, исполнить за застройщика-должника ООО «Модуль Инвест Строй» обязательства перед участниками долевого строительства по передаче оплаченных ими в полном объеме жилых помещений в многоквартирном жилом доме по 

<

адрес> без увеличения стоимости их квартир за квадратный метр согласно ранее заключенным договорам долевого участия. Участники долевого строительства, частично оплатившие стоимость жилых помещений по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (договор долевого участия), обязуются для получения своего жилого помещения (квартиры) в собственность оплатить остаток задолженности новому лицу – застройщику, выигравшему торги (покупателю). Участники долевого строительства, частично или полностью оплатившие стоимость жилых помещений по договору долевого участия после продажи и передачи объекта незавершенного строительства – многоквартирного жилого дома по 

<

адрес> вправе заявить новому застройщику – покупателю отказ от приобретения и получения жилого помещения (квартиры) в собственность. В этом случае требования таких участников долевого строительства будут считаться преобразованными в денежные. Жилые помещения (квартиры) отказавшихся участников долевого строительства от приобретения и получения жилого помещения (квартиры) в собственность переходят в распоряжение нового застройщика (покупателя). 

По результатам торгов по продаже объекта незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес>, состоявшихся 27.03.2019 года, 08 апреля 2019 года конкурсным управляющим ООО «Модуль Инвест Строй» с победителем торгов – ООО «РП-Строй» заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка, находящихся по адресу: 

<

адрес> ( т. 1 л.д. 63-69, 76-77).

Согласно п. 3.2 договора купли-продажи от 08.04.2019 года ООО «РП-Строй» приняло на себя обязанность исполнить за застройщика-должника ООО «Модуль Инвест Строй» обязательства перед участниками долевого строительства по передаче оплаченных ими в полном объеме жилых помещений в многоквартирном жилом доме по 

<

адрес> без увеличения стоимости их квартир за квадратный метр согласно ранее заключенным договорам долевого участия. Участники долевого строительства, частично или полностью оплатившие стоимость жилых помещений по договору долевого участия после продажи и передачи объекта незавершенного строительства – многоквартирного жилого дома по 

<

адрес> вправе заявить новому застройщику – покупателю отказ от приобретения и получения жилого помещения (квартиры) в собственность. В этом случае требования таких участников долевого строительства будут считаться преобразованными в денежные. Жилые помещения (квартиры) отказавшихся участников долевого строительства от приобретения и получения жилого помещения (квартиры) в собственность переходят в распоряжение нового застройщика (покупателя). 

Установлено, что ООО «РП-Строй» завершило строительство многоквартирного жилого дома, дом введен в эксплуатацию 09.09.2020 года ( т. 1 л.д. 235-237).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, представленной по запросу суда 18.05.2021 года, право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ООО «РП-Строй» 08.10.2020 года ( т. 1 л.д. 207-210, 232-241). 

17.11.2020 года (посредством сервиса «Мой арбитр», зарегистрировано в системе 18.11.2020 года) ФИО1 обратился в Арбитражный суд Орловской области с заявлением, в котором просил включить его в реестр требований кредиторов ООО «Модуль Инвест Строй» требование о передаче жилого помещения (квартиры) №, находящейся в 

<

адрес>.

15.07.2021 года Арбитражным судом Орловской области вынесено определение о передаче обособленного спора по заявлению ФИО1 в Орловский областной суд для направления его в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом. 

Также установлено, что 15.01.2021 года ФИО1 обращался в ООО «РП-Строй» с требованием о передаче ему по акту приема-передачи квартиры №, расположенной в доме 

<

адрес>, в котором также предлагал ответчику принять от него денежные средства в размере задолженности по договору участия в долевом строительстве. Его письменное обращение было получено ответчиком 19.01.2021 года, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ( т. 1 л.д. 75)

Согласно п.п. 1, 2 ст.327 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

Согласно справке нотариуса Мценского нотариального округа Орловской области ФИО11 от 19.02.2021 года, ФИО1 19.02.2021 года в депозит нотариуса внесены денежные средства в сумме 482 450 рублей в целях их передачи ООО «РП-Строй» в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве № 26 от 29.12.2014 года. Перечисление денежных средств в указанной сумме также подтверждается квитанцией № 1100497 от 19.02.2021 года (т. 1 л.д. 27, 92).

Судом установлено, что 12.01.2021 года между ООО «РП-Строй» и ФИО2 заключен договор купли-продажи в отношении спорной квартиры. По условиям договора стоимость объекта составляет 2 100 600 рублей, в день подписания договора покупатель вносит задаток в размере 100 000 рублей, оставшаяся часть стоимости квартиры в сумме 2 000 600 рублей подлежит оплате в срок до 31.12.2022 года. Переход права собственности от продавца ООО «РП-Строй» к покупателю ФИО2 не зарегистрирован в установленном законом порядке ( т. 1 л.д. 127).

Таким образом, установив обстоятельства, свидетельствующие о том, что истцом был заключен с ООО «Модуль Инвест Строй» договор участия в строительстве, объектом долевого строительства по договору является квартира 

<

адрес>, договор участия в долевом строительстве № 26 зарегистрирован в установленном законом порядке, по результатам торгов, проводимых в связи с банкротством застройщика, объект незавершенного строительства и права аренды земельного участка, находящихся по адресу: 

<

адрес>, были переданы по договору купли-продажи от 08.04.2019 года ООО «РП-Строй» как победителю торгов, ООО «РП-Строй» приняло на себя обязательство исполнить за застройщика-должника ООО «Модуль Инвест Строй» обязательства перед участниками долевого строительства по передаче оплаченных ими в полном объеме жилых помещений в многоквартирном жилом доме по 

<

адрес> без увеличения стоимости их квартир за квадратный метр согласно ранее заключенным договорам долевого участия, 19.02.2021 года ФИО1 в полном объеме произведена оплата спорного жилого помещения (квартиры), при этом частичная оплата на сумму 1 060 000 рублей им была произведена в 2015 году до признания застройщика банкротом, а также принимая во внимание, что истец не заявлял новому застройщику – покупателю отказ от приобретения и получения жилого помещения (квартиры) в собственность, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для регистрации за покупателем ООО «РП-Строй» права собственности на квартиру №, находящуюся в доме 

<

адрес>. 

Факт оплаты участником долевого строительства цены договора участия в долевом строительстве жилья в полном объеме оспаривался стороной ответчика, при этом каких-либо доказательств в подтверждение своих возражений ответчиком не представлено. 

Доводы ответчика ООО «РП-Строй» о том, что оснований для передачи квартиры истцу не имеется, так как возмездный договор между истцом и ответчиком не заключался и денежные средства истец ООО «РП-Строй» не передавал, суд не принимает во внимание в виду того, что обязанность по передаче истцу спорной квартиры без увеличения её стоимости за квадратный метр возникла у ООО «РП-Строй» на основании договора купли-продажи от 08.04.2019 года, заключенного между ним и конкурсным управляющим ООО «Модуль Инвест Строй» по результатам торгов по продаже объекта незавершенного строительства. 

Обязанность застройщика, который будет являться покупателем, исполнить за застройщика-должника ООО «Модуль Инвест Строй» обязательства перед участниками долевого строительства по передаче оплаченных ими в полном объеме жилых помещений в многоквартирном жилом доме по 

<

адрес> являлось обязательным условием конкурса, с которым согласился участник торгов и заключил договор купли-продажи на таких условиях, поэтому доводы ответчика о необходимости заключения с ним отдельного возмездного договора являются несостоятельными. 

Доводы представителя ООО «РП-Строй» о недобросовестном поведении истца и злоупотреблении им своими правами суд признает несостоятельными, поскольку как было установлено в суде, в период с 2016 по 2020 год ФИО1 перенес несколько операций на сердце, неоднократно проходил стационарное лечение как в лечебных учреждениях г. Орла, так и в г. Москва. Из представленных стороной истца выписок из историй болезни следует, что его состояние здоровья со временем только ухудшалось. В 2016 году ему был выставлен диагноз ИБС, стенокардия напряжения II ФК. Постинфарктный кардиосклероз (инфаркт миокарда межжелудочковой перегородки неизвестной давности). Атеросклероз аорты, коронарных артерий. 

Утверждения стороны ответчика о том, что истец ФИО12 не воспользовался своим правом на предъявление требований к должнику в рамках дела о банкротстве и фактически отказался от исполнения договора участия и прав на жилое помещение не нашли своего подтверждения в суде, поэтому не могут быть приняты судом во внимание.

С учетом установленных судом обстоятельств, а также исходя из условий договора участия в долевом строительстве № 26 от 29.12.2014 года, изложенным в п. 4.2.3, согласно которым застройщик принял на себя обязательства изготовить технический и кадастровый паспорта на спорную квартиру, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований истца о признании за ним права собственности на квартиру, возложении на ответчика ООО «РП-Строй» обязанности передать истцу по акту приема-передачи квартиру 

<

адрес>, ключи от входной двери квартиры и технический паспорт жилого помещения.

Согласно ст. 206 Гражданского процессуального кодекса РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено. 

Суд считает разумным и достаточным установление срока для передачи квартиры, ключей и технического паспорта жилого помещения 5 рабочих дней со дня вступления решения в законную силу. 

В соответствии с п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

По смыслу данной нормы и разъяснений, приведенных в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", суд может присудить денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебную неустойку) в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения.

Как разъяснено в пунктах 31 и 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре; судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства; удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.

Таким образом, если требование о взыскании судебной неустойки заявлено истцом и удовлетворяется судом одновременно с требованием о понуждении к исполнению обязательства в натуре, началом для начисления судебной неустойки является первый день, следующий за последним днем установленным решением суда для исполнения обязательства в натуре.

В случае подачи истцом заявления о взыскании судебной неустойки через какое-то время после вынесения решения об исполнении обязательства в натуре взыскание судебной неустойки за период, предшествующий моменту рассмотрения судом вопроса о ее взыскании, не допустимо, поскольку ретроспективное взыскание судебной неустойки не соответствует той цели, на которую она в первую очередь направлена - стимулирование должника к совершению определенных действий или воздержанию от них. Целью судебной неустойки не является восстановление имущественного положения истца в связи с неисполнением судебного акта об исполнении обязательства в натуре (абзац 2 пункта 28 постановления Пленума N 7).

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворяя требований истца о присуждении судебной неустойки, предусмотренной ст. 308.3 Гражданского кодекса РФ, на случай неисполнения решения суда в пользу истца в целях побуждения ответчика ООО «РП-Строй» к своевременному исполнению обязательства в натуре. 

При определении размера подлежащей взысканию неустойки на случай неисполнения решения суда суд, основываясь на принципах справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, а также принимая во внимание, что судебная неустойка призвана стимулировать должника к исполнению обязательств, но не должна приводить к неосновательному обогащению взыскателя, считает возможным опередить размер судебной неустойки в сумме 150 рублей в день. Началом для начисления судебной неустойки является первый день, следующий за последним днем, установленным решением суда для исполнения ответчиком обязательства в натуре. 

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В силу ч. 3 ст. 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждый из истцов или ответчиков по отношению к другой стороне выступает в процессе самостоятельно. Соучастники могут поручить ведение дела одному или нескольким из соучастников.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" при предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (статья 40 ГПК РФ, статья 41 КАС РФ, статья 46 АПК РФ).

Поскольку со стороны ответчика ФИО2 не допущено нарушений прав истца, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с него государственной пошлины. 

С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что истом при подаче иска и последующем уточнении исковых требований, не была оплачена государственная пошлина, суд в соответствии по ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, ст. 61.1 Бюджетного кодекса РФ, приходит к выводу о взыскании государственной пошлины в сумме 16 622 рубля 72 копейки в доход бюджета Муниципального образования «Город Орел» с ООО «РП-Строй». 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «РП-Строй» и ФИО2 о признании права собственности на квартиру, возложении обязанности по передаче квартиры, ключей и технической документации на квартиру и взыскании судебной неустойки за неисполнение решения суда удовлетворить частично.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 43,5 кв. м., с кадастровым №. 

Прекратить право собственности Общества с ограниченной ответственностью «РП-Строй» на квартиру, расположенную по адресу: расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 43,5 кв. м., с кадастровым №. 

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «РП-Строй» в течение пяти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу передать ФИО1 по акту приема-передачи квартиру 

<

адрес>, ключи от входной двери квартиры и технический паспорт жилого помещения. 

В случае неисполнения ответчиком Обществом с ограниченной ответственностью «РП-Строй» решения суда о понуждении его к исполнению обязательства по передаче истцу квартиры, ключей от входной двери квартиры и технического паспорта, с Общества с ограниченной ответственностью «РП-Строй» в пользу ФИО1 подлежит взысканию судебная неустойка в размере 150 рублей за каждый день просрочки до дня фактического исполнения решения суда. 

Началом для начисления судебной неустойки является первый день, следующий за последним днем, установленным решением суда для исполнения ответчиком обязательства в натуре. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «РП-Строй» в доход бюджета Муниципального образования «Город Орел» государственную пошлину в сумме 16 622 рубля 72 копейки.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд через Северный районный суд г. Орла путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 02 августа 2021 года. 

Судья Ю.В. Тишаева