УИД 74RS0027-01-2023-001147-85 

Дело № 2-1202/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 декабря 2023 года г. Карабаш

Кыштымский городской суд Челябинской области(постоянное судебное присутствие в г. Карабаше) в составе:

председательствующего судьи Браилко Д.Г.,

при секретаре Якушкиной А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

истец обратилась с иском в суд о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки. 

В обоснование исковых требований указал, что 18.07.2022 года ей ФИО3 было направлено уведомление о продаже комнаты АДРЕС по цене 400000 рублей. 13.09.2022 года истцу ответчиком ФИО3 было направлено уведомление о продаже указанной комнаты по цене 800000 рублей. 

Истец полагает, что увеличение стоимости комнаты на 50 % за 2 месяца является неразумным, поэтому считает, что сделка от 03.09.2022 года считается притворной, а, следовательно, недействительной, так как повлекла для истца невозможность приобретения комнаты на иных условиях. Ввиду чего просит признать сделку купли продажи комнаты от 03.09.2022 года недействительной, применить последствия недействительности сделки, погасив запись о регистрации права собственности за ответчиком ФИО2 

В судебном заседании истец, представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивали, так как цена комнаты не соответствует рыночной стоимости на дату сделки. Сумма сделки несоизмеримо завышена, что ограничило право истца на преимущественное право покупки комнаты и таким образом повлекло для истца неблагоприятные последствия. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в своё отсутствие. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие. Ранее в судебном заседании исковые требования посчитала необоснованными. Действительно летом 2022 года она от имени ФИО3 продавала комнату АДРЕС за 400000 рублей. Однако за указанную цену покупателей на комнату не было. Позже, ответчику стало известно, что стоимость недвижимости в г. Карабаше резко возросла. Поэтому ответчик установил стоимость продажи комнаты в размере 800000 руб. В дальнейшем к ней обратился покупатель ФИО2, который предложил приобрести комнату за указанную цену. Ответчик согласилась, ввиду чего сделка купли – продажи состоялась. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, так как между сторонами достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора, в том числе, стоимости предмета сделки. При этом полагают, что истец избрала не верный способ защиты права, так как истец не является стороной сделки и, в силу ч. 3 ст. 250 ГК РФ, имела возможность потребовать осуществить перевод прав покупателя на участника долевой собственности, в связи с нарушением права преимущественной покупки. При этом данным правом истец воспользовалась, обратившись с соответствующим иском в суд, однако в удовлетворении иска ей было отказано. 

Заслушав лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований следует отказать исходя из следующих обстоятельств. 

В силу п. 1 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Вытекающий из Конституции РФ, ее ст. 1, 15 (ч.ч. 1 и 2), 17 (ч.ч. 1 и 3), 18, 21 (ч. 1) и 49, принцип добросовестности участников правоотношений нашел закрепление в гражданском законодательстве.

Так, предписывая пределы осуществления гражданских прав, ст. 10 ГК РФ устанавливает, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5).

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу указанной нормы права и существа заявленных требований истец по настоящему делу должен доказать, что при заключении договора воля обеих сторон сделки была направлена не на достижение соответствующих ей правовых результатов, а на создание иных правовых последствий, соответствующих сделке, которую стороны действительно имели в виду. При этом, намерения одного участника на совершение притворной сделки для применения п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации недостаточно (п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно п. 87 названного Постановления, притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Таким образом, сделка признается притворной при наличии совокупности следующих условий: присутствие и в прикрываемой сделке, и в притворной сделке одних и тех же сторон, направленность воли всех сторон на достижение в прикрываемой сделке иных гражданско-правовых отношений и последствий и целей по сравнению с указанными в притворной сделке, осознание сторонами последствий своих действий.

Бремя доказывания признаков притворности сделки возлагается на истца.

В силу пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, суду необходимо применить правила толкования договора, установленные статьей 431 ГК РФ. Согласно указанной статье при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Таким образом, основной способ толкования условий договора состоит в выяснении буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. ст. 551, 556 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как установлено в судебном заседании истец является собственником комнаты АДРЕС

Ответчик ФИО2 является собственником АДРЕС. 

Ранее АДРЕС принадлежала на праве собственности ФИО3 

В соответствии с условиями договора купли – продажи от 03.09.2022 года спорная комната была продана ответчику ФИО2 за 800000 рублей, при этом покупатель несет расходы на оплату коммунальных услуг в сумме 63996,48 руб.

Согласно расписке от 07.09.2022 года сумма по договору купли продажи в полном объеме получена покупателем 07.09.2022 года. 

В обоснование заявленных требований о признании сделки недействительной, поскольку указанная сделка является притворной, так как реально совершена на иных условиях, ввиду того, что рыночная стоимость комнаты по состоянию на сентябрь 2022 года составляет 315793 рубля, по состоянию на октябрь 2022 года составляет 316519 рублей истец предоставил заключение оценщика.

В тоже время из материалов дела следует, что заключая договор ФИО3 по своему усмотрению реализовал право собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом и воля сторон сделки была направлена именно на достижение правовых последствий, предусмотренных договором купли- продажи.

Договор купли - продажи комнаты совершен в установленной законом форме, с согласованием всех существенных условий, в том числе по цене, подписан сторонами и исполнен, что следует из содержания условий сделки и наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о государственной регистрации договора и перехода права собственности без обременений.

Утверждение истца о злоупотреблении ответчиками принадлежащими ему правами является голословными и достаточными доказательствами не подтверждены. Так в судебном заседании ответчик ФИО4 пояснила, что неприязненных отношений к ФИО1 не испытывает, с ФИО2 в родственных отношениях не состоит, оснований для заключения договора на иных условиях в части стоимости не имела, так как увеличение цены произошло в результате получения соответствующей информации о реальной стоимости недвижимости на территории Карабашского городского округа в соответствующий период времени.

Не установлено в судебном заседании и наличие какого-либо сговора между ответчиками, направленного на ограничение прав и законных интересов истицы.

По этим же основаниям, а так же исходя из положений ст. 209 ГК РФ суд отклоняет доводы истца о создании ей неблагоприятных последствий ответчиками при продаже комнаты по цене превышающей рыночную стоимость, определенную в заключении эксперта. 

При этом суд исходит из того, что условия (термин, применяемый к разным по своей юридической природе понятиям) о цене, о предмете сделки и т.п. сделками не являются, так как сами по себе не создают прав и обязанностей. Поэтому отдельно взятое условие сделки не может быть притворным.

Иных доказательств злоупотребления правом со стороны ответчиков а равно их недобросовестности которые в своей совокупности привели к негативным последствиям для истца, что свидетельствует о ничтожности оспариваемой сделки как не соответствующей закону в судебное заседание не представлено. 

Оснований сомневаться в отсутствии у покупателя денежных средств не имеется, так как в судебном заседании представитель ответчика ФИО2 объяснил, что средства на приобретение комнаты являлись личными накоплениями ответчика. Стороной истца указанные обстоятельства не опровергнуты.

Таким образом, поскольку в судебном заседании установлено, что сделка купли- продажи комнаты исполнена, в судебном заседании не установлена иная воля сторон сделки, отличная от той, которая преследовалась при ее заключении, недвижимое имущество отчуждено и сделка прошла государственную регистрацию, суд приходит к выводу, что оснований для признания сделки ничтожной в силу ее притворности по заявленным исковым требованиям не имеется. 

В тоже время суд соглашается с возражениями представителя ответчика ФИО2 о неверном способе защиты ФИО1 нарушенного права.

Как указывалось ранее в силу ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В обоснование исковых требований истец ссылается на притворность сделки. 

На основании ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, при признании притворной сделки недействительной такие последствия как реституция не наступают, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, с учетом существа и содержания прикрываемой сделки.

В тоже время истец реализовала право перевода на нее прав и обязанностей покупателя, путем обращения с соответствующим исковым заявлением. Однако при рассмотрении в Кыштымском городском суде гражданского дела № 2-528/2023 истец от внесения денежных средств на счет Судебного департамента в Челябинской области отказалась, по причине не согласия с ценой приобретаемой комнаты, полагая, что она чрезмерно завышена.

Таким образом, признавая в данном случае спорную сделку недействительной, отмены государственной регистрации права не последует, сделка должна быть признана действительной между ФИО2 и ФИО3 на иных условиях о цене, что в данном случае не приведет к восстановлению нарушенных прав истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ суд 

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт НОМЕР) к ФИО2 (паспорт сери НОМЕР), ФИО3 (паспорт НОМЕР), ФИО4 (паспорт серии НОМЕР) о признании сделки купли-продажи комнаты АДРЕС по договору от 03.09.2022 года, запись о государственной регистрации права НОМЕР от 13.10.2022 года недействительной отказать. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда через постоянное судебное присутствие Кыштымского городского суда в г.Карабаше Челябинской области.

Председательствующий: (подпись) Д.Г. Браилко

Мотивированное решение составлено ДАТА.

Копия верна:

Судья Д.Г. Браилко

ФИО5 Сухих

Решение суда не вступило в законную силу.

Судья Д.Г. Браилко

ФИО5 Сухих

Подлинный документ находится в материалах гражданского дела №2-1202/2023 Кыштымского городского суда ПСП в г.Карабаше Челябинской области.

УИД 74RS0027-01-2023-001147-85.