Судья:Миронова Ю.В. Дело №33-37827/2025

50RS0048-01-2024-000135-05

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск, Московская область 24 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

Председательствующего Крюковой В.Н.,

судей Пушкиной А.И., Федуновой Ю.С.,

при ведении протокола помощником судьи Юрковой Я.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело 

<

данные изъяты> по иску ФИО1 к ООО «Лексикон Девелопмент»; третьи лица ООО Магистраль-1, ФИО2; о взыскании суммы стоимости устранения недостатков объекта участия в долевом строительстве, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

по апелляционной жалобе ООО «Лексикон Девелопмент» на решение Химкинского городского суда Московской области от 17 октября 2024 года,

заслушав доклад судьи Пушкиной А.И.,

объяснения явившихся лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Лексикон Девелопмент» о взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Свои требования мотивировала тем, что является участником долевого строительства многоквартирного жилого дома, застройщиком которого являлся ответчик. Квартира передана истцу по акту приема-передачи. В ходе эксплуатации квартиры был выявлен ряд недостатков. Согласно заключению специалиста, стоимость устранения недостатков составляет 548 640, 14 руб. В добровольном порядке ответчик требования истцов о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не удовлетворил.

На основании изложенного, после уточнения исковых требований, истец просила суд взыскать с ответчика в счет стоимости устранения недостатков квартиры денежные средства в размере 439 767 руб., неустойку за период с 20.01.2024г. по 

<

данные изъяты> в размере 272 676 руб., компенсацию морального вреда в размере 25000 руб., расходы по оплате заключения специалиста в размере 50000 руб., штраф.

Решением Химкинского городского суда 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты> исковые требования удовлетворены частично.

Судом постановлено:

«Взыскать с ООО «Лексикон Девелопмент» (ИНН

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт 

<

данные изъяты>) в счет стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства 385 207 рублей 49 копеек, компенсации морального вреда в размере 15 000 рублей, расходы на досудебное исследование в размере 50 000 рублей.

Взыскать с ООО «Лексикон Девелопмент» (ИНН

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт 

<

данные изъяты>) неустойку за период с 

<

данные изъяты> по 

<

данные изъяты> в размере 11748 рублей 83 копеек, штрафа в размере 20597 рублей 82 копеек, предоставив отсрочку исполнения решения суда до 

<

данные изъяты> в указанной части.

В удовлетворении требований ФИО1 к ООО «Лексикон Девелопмент» о взыскании суммы стоимости устранения недостатков объекта участия в долевом строительстве, неустойки,, штрафа, компенсации морального вреда в большем размере отказать.

Управлению Судебного департамента по 

<

данные изъяты> осуществить оплату судебной экспертиза ООО «Содействие» ( ИНН 

<

***> КПП 775101001, сч.

<

данные изъяты> Банк получателя АО «Альфа-Банк» БИК 0445255

<

данные изъяты>10200000000593) в размере 35 000 рублей, за счет денежных средств, внесенных ООО «Лексикон Девелопмент» по платежному поручению 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты> в счет оплаты экспертизы в рамках гражданского дела Химкинского городского суда 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>.

Управлению Судебного департамента по 

<

данные изъяты> осуществить оплату судебной экспертиза ООО «КЭТРО» ( ИНН 

<

***> КПП 773101001, сч.

<

данные изъяты> Банк получателя АО «Альфа-Банк» БИК 0445255

<

данные изъяты>10200000000593) в размере 65 000 рублей, за счет денежных средств, внесенных ООО «Лексикон Девелопмент» по платежному поручению 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты> в счет оплаты экспертизы в рамках гражданского дела Химкинского городского суда 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>.

Взыскать с ООО «Лексикон Девелопмент» (ИНН

<

***>) в пользу ООО «КЭТРО» (ИНН 

<

***>) расходы на судебную экспертизу в размере 35 000 рублей.

Взыскать с ООО «Лексикон Девелопмент» (ИНН

<

***>) в доход местного бюджета г.о. Химки государственную пошлину в размере 7470 рублей.»

Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил указанное решение отменить, по делу принять новое решение.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 02.04.2025г. решение суда оставлено без изменения.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 03.09.2025г. вышеуказанное апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда.

Представители ФИО1 - ФИО3, ФИО4 в суд апелляционной инстанции явились, поддержали решение суда.

Представитель ООО «Лексикон Девелопмент» - ФИО5 в суд апелляционной инстанции явилась, поддержала доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ и в соответствии с требованиями ст. 165.1 ГК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, учитывая их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела и отсутствие данных об уважительности причины неявки.

В соответствии с положениями ч.3 ст.167 ГПК РФ, судебное разбирательство в суде апелляционной инстанции проведено в отсутствие не явившихся лиц, извещавшихся о времени и месте судебного заседания и не представивших сведения о причинах своей неявки.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что ФИО1 являлась участником долевого строительства многоквартирного жилого дома на основании договора участия в долевом строительстве от 

<

данные изъяты> № Д-3-10/2-854 с ООО «Лексикон Девелопмент».

В соответствии с договором участия в долевом строительстве застройщик ООО «Лексикон Девелопмент» обязалось построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: 

<

данные изъяты>, корпус 3, после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства 

<

данные изъяты>.

Цена договора первоначально была установлена в размере 6 464 250 руб. Оплата по договору долевого строительства была произведена в соответствии с условиями договора в полном объеме.

Обращаясь в суд с настоящим иском истец ссылалась на то, что в ходе эксплуатации квартиры истцом были выявлены строительные недостатки.

С целью определения наличия в квартире строительных недостатков, а также определения стоимости их устранения, истец обратился к независимому эксперту. Согласно проведенному исследованию ФИО6 

<

данные изъяты>–2023/ДЭ от 04.12.2023г. «Центр строительно- технических экспертиз», в квартире истца имеются недостатки выполненных строительно-монтажных работ. Стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных недостатков, составляет 548 640,14 руб.

22.12.2023г. истец направил в адрес ответчика претензию с требованием выплаты вышеуказанной суммы. Однако, ответчик оставил претензию без удовлетворения.

Также судом установлено, что квартира, расположенная по адресу: 

<

данные изъяты>, корпус 3 

<

данные изъяты> была продана ФИО2

Определением суда первой инстанции по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Содействие».

Согласно экспертного заключения 

<

данные изъяты>-Х от 09.07.2024г. определить соответствует ли объект исследования – квартира, расположенная по адресу: 

<

данные изъяты>, корпус 3 

<

данные изъяты> условиям договора долевого участия в строительстве № Д-3-10/2-854 от 01.09.2020г. и приложениям к нему, а так же строительным нормам и правилам не представляется возможным по причине отсутствия доступа на объект исследования. Натурный осмотр объекта исследования не производился, ввиду его выбытия из собственности истца. Новый собственник квартиры доступ в жилое помещение представить отказался.

Определением суда от 

<

данные изъяты> судом назначена повторная экспертиза, производство которой поручено ООО « КЭТРО».

Экспертом составлено заключение 

<

данные изъяты>-СА1, из которого следует, что по материалам дела установлено, что на объекте исследования – в квартире по адресу 

<

данные изъяты>, корпус 3 

<

данные изъяты> выявлены строительные недостатки, представленные в таблице 

<

данные изъяты>. Данные недостатки не относятся к недостаткам, влекущим невозможность использования данного объекта по назначению. Стоимость устранения недостатков (дефектов) определена локальным сметным расчетом с использованием федеральных единичных расценок на строительно-монтажные работы и ремонтно-строительные работы в текущем (базисном) уровне цен (за 3 квартал 2024 г.).

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков квартиры по адресу 

<

данные изъяты>, корпус 3 

<

данные изъяты>, составляет 439 767, 57 руб.

По ходатайству сторон, допрошенные в судебном заседании эксперты ООО «Содействие» - ФИО7 и ООО «КЭТРО» - ФИО8 поддержали выводы судебных экспертиз.

Эксперт ФИО7 пояснил, что недостатки возможно выявить и оценить только при личном выезде, квартира была сдана 7 месяцев назад, акта первичного осмотра нет, доступ на объект предоставлен не был. В связи с чем на поставленные вопросы невозможно ответить без осмотра.

Эксперт ФИО8 пояснил, что замеры в ходе проведения экспертизы проводить необходимо, экспертиза проведена по материалам дела, по дефектам, которые отражены в материалах дела, была определена стоимость. Поскольку доступа в квартиру не было, эксперт основывался на дефектах, которые отражены в материалах дела. Дефекты определены по материалам дела, размеры тоже взяты оттуда, способ произведения замеров также основан на материалах дела. Бывают случаи, когда акт подписывает собственник, который не является специалистом, после чего уже эксперт определяет недостатки. Чтобы увидеть указанные дефекты необходимо обладать специальными познаниями. Расчет производился исходя из сметы, представленной в материалах дела.

Эксперт ФИО6, выполнивший досудебное исследование 

<

данные изъяты>/ДЭ Центра строительно-технических экспертиз (ИП ФИО9), предупрежденный судом об уголовной ответственности на основании ст. 307 УК РФ, пояснил, что в данную квартиру выходил, был на месте осмотра. Фиксация производилась на фотокамеру телефона, а также с помощью специальных инструментов. Инструментальным путем были измерены объекты, затем с помощью сравнительного анализа с нормами выявлялось есть ли дефекты. Подтвердил наличие в спорной квартире всех дефектов, которые были зафиксированы при осмотре квартиры. Все необходимые проверки и калибровки были сделаны. Как таковой эксплуатации в квартире не было. Цены взяты из учета цен по среднему рынку. Однако, эксперт ФИО6 пояснил, что при составлении досудебного заключения он ошибочно включил в смету шпаклевку и грунтовку. Что привело к удорожанию стоимости устранения недостатков (дефектов )жилого помещения на 54 560, 57 руб. Заключение поддержал.

Так, согласно п. 3.4.1. договора долевого участия в строительстве № Д-3-10/2-854 от 01.09.2020г. в помещении истца застройщиком не производятся следующие виды работ: установка межкомнатных дверей, устройство полов и отделка стен и потолков (в том числе стяжка, штукатурка, шпаклевка, окраска), внутриквартирная разводка водопровода и канализации, установка сантехприборов и сантехфаянса, внутриквартирная электроразводка и оконечные электроустройства, в том числе электрозвонки и электроплиты, внутриквартирная разводка телевидения, телефонизация, радиофикация, домофонная сеть и их оконечные устройства.

На основании ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Досудебное заключение 

<

данные изъяты>/ДЭ Центра строительно-технических экспертиз (ИП ФИО9) и судебное экспертное заключение 

<

данные изъяты>-СА1, выполненное ООО «КЭТРО» в силу ст. 60 ГПК РФ, являются допустимым доказательством.

Суд первой инстанции отметил, что представленное ответчиком заключение (рецензию) специалиста ИП ФИО10 

<

данные изъяты> от 11.10.2024г. представляет собой субъективную оценку его заключения, рецензию, не содержит сведений о фактах (осмотр квартиры специалистом не производился, размеры не снимались, анализ полученных данных не производился, материалы гражданского дела не исследовались и т.д.), сама по себе доказательством расследуемых событий и юридически значимых обстоятельств не является, содержащиеся в рецензии выводы не свидетельствуют о недопустимости, недостоверности заключения судебной экспертизы.

Суд первой инстанции, оценив все представленные доказательства в их совокупности и каждое в отдельности решил возможным определить объем недостатков и необходимых для их устранения работ и материалов на основании досудебного исследования, при этом стоимость восстановительного ремонта определить исходя из представленного ООО «КЭТРО» заключения судебной экспертизы за вычетом расходов на шпаклевку и грунтовку, поскольку данные работы согласно договора участия в долевом строительстве в его предмет не входили.

Суд первой инстанции также обратил внимание на то, что эксперт ФИО6 производил визуальный осмотр жилого помещения истца, при этом в силу части 7 статьи 7 Закона о долевом участии Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Пункт 7.2.1 договора участия в долевом строительстве предусмотрен гарантийный срок, действующий в отношении объекта долевого строительства, устанавливается равным 5 годам и исчисляется с даты передачи участнику объектов долевого строительства.

Таким образом, при обнаружении недостатков работ в период гарантийного срока бремя доказывания причин возникновения недостатков объекта долевого строительства возлагается на застройщика.

Между тем, ответчик, вопреки требованиям статьи 56 ГПК РФ, доказательств, подтверждающих, что все выявленные недостатки, в том числе отнесенные экспертным заключением к производственным недостаткам, являются следствием обстоятельств, освобождающих ответчика от ответственности в силу приведенной правовой нормы, суду не представил.

Разрешая заявленные требования в части взыскания недостатков, суд первой инстанции, проанализировав и оценив представленные по делу доказательства, в том числе, заключение досудебной экспертизы и заключение судебной экспертизы, пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств, необходимых для устроения недостатков объекта долевого строительства в размере 385 207 руб. (439 767, 57 руб. - 54 560, 57 руб. (стоимость штукатурки и грунтовки)).

Разрешая требования в части взыскания компенсации морального вреда, суд первой инстанции, учитывая характер физических и нравственных страданий, а также фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего, в соответствии с принципами разумности и справедливости пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца размер компенсации в сумме 15 000 руб.

В части требований о взыскании штрафа, суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца штраф в размере (385 207 + 15 000 руб.+ 11748 руб.) х 5% = 20 597, 75 руб. При этом оснований для снижения штрафа на основании ст. 333 ГК РФ суд первой инстанции не усмотрел, поскольку, в добровольном порядке недостатки ответчиком не устранены, денежные средств в счет компенсации стоимости их устранения не выплачены, размер штрафа является разумным.

Судебные расходы взысканы в соответствии со ст. 98 ГПК РФ.

Суд первой инстанции также пришел к выводу, что имеются основания для предоставления ответчику отсрочки исполнения решения суда в части взыскания неустойки и штрафа до 

<

данные изъяты> включительно.

С такими выводами суда, судебная коллегия, с учетом определенных судом Первой кассационной инстанции юридически значимых обстоятельств, согласится не может.

Судебной коллегией установлено и следует из материалов дела, что истец обнаружил недостатки в 

<

данные изъяты>, расположенной по адресу: 

<

данные изъяты>, корпус 3, в декабре 2023г., направив претензию в адрес ответчика с требованием выплатить истцу денежные средства в счет стоимости устранения недостатков квартиры. В этом же месяце объект недвижимости был отчужден третьему лицу - ФИО2, что сторонами не оспаривалось и подтверждается выпиской из ЕРГН в отношении квартиры.

При этом, наличие реально понесенных убытков истцом, в том числе связанных с продажей квартиры по заниженной стоимостью в связи с наличием в ней установленных строительных недостатков, истцом не представлено, судебной коллегией не установлено.

Судебная коллегия также учитывает, что продав квартиру, истец не несет в дальнейшем никаких расходов, связанных с помещением, утрачивая после прекращения права собственности на жилое помещение полномочия по защите права на устранение недостатков.

Действующим гражданским законодательством прямо не урегулирован вопрос, связанный с переходом гарантии застройщика на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости третьему лицу. Вместе с тем, по смыслу положений N 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего его. Таким образом, новый собственник, приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, приобрел (как потребитель) и право требования к застройщику устранения выявленных в квартире недостатков и возмещения материального ущерба.

При этом, стороной истца в материалы дела не представлено доказательств реально понесенных расходов, связанных с устранением выявленных недостатков, за которые ответственен застройщик.

Данные обстоятельства не учтены судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела и вынесении обжалуемого решения.

На основании изложенного, решение Химкинского городского суда 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты> нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем, оно подлежит отмене с постановлением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Лексикон Девелопмент» о взыскании суммы стоимости устранения недостатков объекта участия в долевом строительстве, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Химкинского городского суда 

<

данные изъяты> от 

<

данные изъяты> – отменить.

Постановить по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1 к ООО «Лексикон Девелопмент» о взыскании суммы стоимости устранения недостатков объекта участия в долевом строительстве, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов – оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 

<

данные изъяты>г