Дело № 3а-19/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 22 февраля 2019 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Морозковой Е.Е.,

при секретаре Епифанцевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 20.03.2018 года, на период с 20.03.2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате очередной государственной кадастровой оценки.

В обоснование требований указано, что административному истцу на праве пожизненного наследуемого владения принадлежит земельный участок с вышеназванным кадастровым номером. Рыночная стоимость земельного участка определена на основании отчета № от 14.08.2018 г. в размере 

<

данные изъяты> рублей. Кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности по уплате земельного налога. Ссылаясь на действующее законодательство, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 с учетом проведенной по делу судебной экспертизы уточнил заявленные требования, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, установленной в результате проведения по делу судебной экспертизы, а именно в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

К участию в деле привлечена в качестве заинтересованного лица администрация муниципального образования Лесколовское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области.

В письменном возражении представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области ФИО3 просил требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставить на усмотрение суда. Дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость – 20.03.2018. Кадастровая стоимость объекта составляет 

<

данные изъяты> рублей исходя из площади участка – 80 000 кв.м. и удельного показателя кадастровой стоимости 

<

данные изъяты> руб./кв.м., утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356 «Об утверждении результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области» (в ред. постановления правительства Ленинградской области от 19.03.2009 №63) для 2 группы видов разрешенного использования. Указывает, что кадастровая стоимость земельного участка исчислена на основании п.2.1.17 Методических указаний по определению кадастровой стоимости и внесена в ГКН 21.03.2018 г. по заявлению о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости. Следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости внесена законно и обоснованно.

В письменных возражениях представитель правительства Ленинградской области ФИО4 сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке. Требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда. 

В судебном заседании представитель правительства Ленинградской области ФИО5 оставляет рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

В возражении относительно заявленных требований представитель Управления Росреестра по Ленинградской области ФИО6, ссылаясь на Методические указания, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 №222, пояснила, что кадастровая стоимость земельного участка исчислена исходя из удельного показателя кадастровой стоимости для 2 группы видов разрешенного использования земельных участков (земельные участки, предназначенные для размещения индивидуальной жилой застройки) земель населенных пунктов, расположенных в 

<

адрес>, равный 

<

данные изъяты> руб./кв.м. Таким образом, кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 

<

данные изъяты> руб. исходя из площади 80 000 кв.м. и УПКС – 

<

данные изъяты> руб./кв.м. Дата определения кадастровой стоимости – 20.03.2018 г. Указала, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления. 

Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области и администрация муниципального образования Лесколовское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области о слушании дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, о причинах неявки представителей в суд не сообщили.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных лиц.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п.1 и п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.390, п.1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абз. 2). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4).

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

Согласно постановлению правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356 удельный показатель кадастровой стоимости для 2 группы видов разрешенного использования земельных участков (земельные участки, предназначенные для размещения индивидуальной жилой застройки), расположенных в 

<

адрес> составляет 

<

данные изъяты> руб./кв.м. 

Из свидетельства о государственной регистрации права от 12.04.2016 г. следует, что ФИО1 на праве пожизненного наследуемого владения принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организации фермерского (крестьянского) хозяйства, площадь 80 000 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, кадастровый №. Документы-основания: свидетельство о праве на землю в пожизненно наследуемое владение от 03.12.1992 №, выданное исполнительным комитетом Всеволожского городского Совета народных депутатов Ленинградской области.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 02.07.2018 г. отражено, что ФИО1 на праве пожизненного наследуемого владения принадлежит земельный участок, площадью 80 000+/-99 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения индивидуальных жилых домов с приусадебными земельными участками без права содержания мелкого скота и птицы, с кадастровым номером №.

В кадастровой справке о кадастровой стоимости относительно объекта недвижимости с кадастровым номером № от 03.07.2018 г. указано, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 28.06.2018 г. составляет 

<

данные изъяты> руб.; дата утверждения кадастровой стоимости -21.03.2018 г., дата определения кадастровой стоимости 20.03.2018 г., реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 21.03.2018 г. №б/н; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный кадастр недвижимости 21.03.2018 г.

Отчетом № от 14.08.2018 г., составленным оценщиком ФИО9, являющимся членом саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. 

Для оценки объекта недвижимости отобран сравнительный подход (метод сравнения продаж). Оценщиком отобрано десять объектов-аналогов, проведены корректировки на условия рынка (скидка на торг), площадь земельных участков, удаленность от г. Санкт-Петербурга, инженерную обеспеченность. В обоснование используемой скидки на торг 5% указан обзор рынка объекта оценки. При этом ссылка на указанный обзор отсутствует, и в тексте отчета данная информация не приводится. Для присвоения объектам-аналогам кодов по ценообразующему фактору «общая площадь земельных участков» использована информация, что наименьшим спросом пользуются земельные участки площадью до 5 га, далее уровень спроса понижается при последовательном увеличении площади на 5 га. При этом ссылка на источник информации, подтверждающие использованный в отчете интервал в размере 5 га, отсутствует. Не приведена информация о значениях присвоенных объектам-аналогам по всем отобранным оценщиком характеристикам. Из приложенных к отчету объявлений о продаже объектов-аналогов, информация необходимая для присвоения одного из кодов отсутствует, в ряде случаев указана таким образом, что невозможно с однозначностью определить присвоенное значение кода. В качестве элементов сравнения принимались только те ценообразующие факторы, по которым земельный участок отличается от объектов-аналогов. Из объявления о продаже следует, что все объекты-аналоги расположены во 

<

адрес>, вид разрешенного использования всех аналогов допускает индивидуальное жилищное строительство. При этом в качестве ценообразующих факторов, использованных в расчете, приведены факторы «район расположения» и «необходимость изменения варианта разрешенного использования». Не приведено описание кодирования земельного участка и объектов-аналогов по указанному ценообразующему фактору «район расположения».

В судебное заседание в качестве свидетеля был вызван оценщик ФИО9, который не явился в суд для дачи показаний, представив письменную позицию относительно замечаний правительства Ленинградской области.

По ходатайству представителя административного истца ФИО1 – ФИО2 на основании ст.ст.77, 78 КАС РФ определением суда от 15 января 2019 г. по делу назначена судебная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 20.03.2018 г.

Проведение судебной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Евро Аудит Групп», расположенного по адресу: 

<

адрес>

Согласно заключения эксперта ФИО10 от 14.02.2019 г. № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 80 000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 20.03.2018 г. составляет 

<

данные изъяты> рублей. 

Для проведения оценки объекта недвижимости экспертом отобран сравнительный подход (метод процентных поправок). Для проведения процедуры сравнения определены удельные единицы сравнения объектов недвижимости, физические или экономические. Выбор конкретных единиц сравнения зависит от типа недвижимости и сложившихся на местном рынке традиций. Каждая продажа сопоставимого объекта анализировалась на основе цены за 1 кв.м. участка, так как эта единица является наиболее типичной на рассматриваемом сегменте рынка и наиболее простой в представлении итогового результата. В качестве объектов-аналогов отобрано шесть аналогов наиболее сопоставимых с объектом оценки. Отбирались участки из состава земель населенных пунктов, предназначенных для ИЖС. Площадь объектов-аналогов рассматривалась с точки зрения минимального показателя для оптовых участков – 1 га. Максимальная площадь ограничивалась 10 га, показателем, сравнимым с площадью объекта исследования. Во избежание существенного завышения стоимости, экспертом принимались в качестве аналогов участки, расположенные в крупных населенных пунктах с развитой транспортной и инженерной инфраструктурой. Экспертом проведены следующие корректировки: на динамику рынка, поправка на торг, на площадь участка, удаленность от КАД, местоположение относительно водоема, подготовленность для продажи частным лица (наличие межевания, дорог, канав и т.д.). При согласовании стоимости эксперт руководствовался данными анализа рынка и результатами проведенного исследования. В таблице 4.9 на стр. 46 Отчета выполнен расчет стоимости земельного участка. Модель, использованная при согласовании результатов, была проверена на устойчивость путем последовательного удаления аналогов и проверки получаемого результата по сравнению с рассчитанным значением рыночной стоимости 1 кв.м. Экспертом сделан вывод о том, что результаты изменения стоимости объекта при последовательном удалении аналогов не превышают 5%, что существенно меньше типичной величины полуинтервала, а весовые коэффициенты, использованные при согласовании стоимости, использованы так, что ни один аналог не оказывает критического влияния на итоговую стоимость объекта исследования. Это, по мнению эксперта, особенно важно для аналогов с ретроспективной датой экспозиции: их присутствие в расчетной модели не приводит к существенному изменению итоговой стоимости объекта исследования. Итоговое значение рыночной стоимости установлено с применением математического округления. 

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», кадастровой справки, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 20.03.2018 г.

Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете № от 14.08.2018 г., а также судебным экспертом в заключении от 14.02.2019 г. № определена рыночная стоимость объекта недвижимости.

В отношении даты, по состоянию на которую судебным экспертом в заключении установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, у участников процесса возражений не имеется.

Исследуя представленный отчет об оценке, суд учитывает, что при проведении оценки объекта недвижимости оценщиком допущены существенные недостатки, что повлекло за собой необходимость проведения по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. 

В связи с чем, представленный административным истцом отчет об оценке № от 14.08.2018 г. суд не может признать надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Оценивая заключение судебного эксперта от 14.02.2019 г. №, суд отмечает следующее.

В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта от 14.02.2019 г. № мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст.82 КАС РФ и положениями Федерального закона №135-ФЗ, суд признает названное выше заключение эксперта от № надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости названного объекта недвижимости по состоянию на 20.03.2018 г.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае заявление административного истца поступило в суд 06 декабря 2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 80 000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения индивидуальных жилых домов с приусадебными земельными участками без права содержания малого скота и птицы, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 20 марта 2018 года, на период с 20 марта 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 06 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 27 февраля 2019 года.