ГД №

46RS0№-10

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 февраля 2024 года 

<

адрес>

Октябрьский районный суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Баламутовой С.А., 

с участием представителя истца (ответчика) ФИО1 – ФИО2,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ефремовой Д.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности, по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, признании задолженности по договору отсутствующей, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности.

В обоснование требований указано о том, что согласно условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом), земельный участок приобретался для добычи полезного ископаемого-песка, земельный участок со стороны ФИО3 продавался в рассрочку до 31.12.2018 г., по цене 40 400 000,00 руб.; денежные средства перечисляются со стороны ФИО1 в адрес ФИО3 «различными суммами»; денежные средства перечисляются со стороны ФИО1 в адрес ФИО3 в качестве предварительной оплаты; последняя часть стоимости земельного участка будет перечислена со стороны ФИО1 в адрес ФИО3 при подписании документа поименованного как «основной договор купли-продажи». 

Выполняя вышеперечисленные условия, ИП ФИО1 перечислял денежные средства различными суммами в адрес продавца ФИО3, однако с декабря 2018 г. по октябрь 2019 г. по вине ФИО3 основной договор купли-продажи заключен и зарегистрирован не был. При этом покупатель неоднократно обращался в устной форме заключить и зарегистрировать основной договор купли-продажи, но продавец по различным причинам уклонялся от данного действия, а кроме этого в октябре 2019 года заявил, что переход права собственности осуществлен не будет, так как он планирует на данном земельном участке в дальнейшем осуществлять деятельность по разведению рыбного хозяйства ввиду наличия водоема, после чего покупатель перестал перечислять денежные средства, а с 2020 года добыча песка на земельном участке прекращена и покупатель данным земельным участком не владеет. 

Проект основного договора не был предоставлен покупателю со стороны продавца. Всего покупателем в адрес продавца перечислено 19 890 000 рублей. 

В августе 2021 года продавец обратился в суд с исковым заявлением к покупателю о взыскании задолженности по не исполненному обязательству по данному договору в размере 23 650 000 руб. При этом на момент подачи искового заявления, вышеуказанный предварительный договор зарегистрирован не был, право собственности на объект – земельный участок за покупателем не было зарегистрировано. 

Как было установлено судом договор считается договором купли-продажи недвижимого имущества с условиями о предварительной оплате (в рассрочку), поскольку земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> передан покупателю ИП ФИО1, существенная часть цены оплачена покупателем путем перечисления безналичных денежных средств и продавцом денежные средства приняты. 

ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику направлено письмо, в котором изложена просьба зарегистрировать переход права собственности на земельный участок по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, обеспечив явку ответчика ДД.ММ.ГГГГ в регистрирующий орган, однако в указанную дату ответчик в регистрирующий орган не явился, документы для перехода права собственности сданы истцом единолично, но регистрация не осуществлена ввиду отсутствия второй стороны сделки, у которой на руках имеется предварительный договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцом сданы документы в регистрирующий орган с копией указанного договора, в тот же день регистрирующим органом вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав. 

Указано, что как следует из решений судов апелляционной и кассационной инстанции стороны совершали конклюдентные действия и каждый участник выражал волю, изложенную в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, совершал действия, преследуя в его рамках собственную цель. Земельный участок был передан ИП ФИО1, продавец ФИО3 принимал платежи за покупку земли. Так же по решению вышеуказанных инстанций с ИП ФИО1 в пользу ФИО3 взысканы денежные средства в размере 24 441 709,73 руб.

ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда 

<

адрес> в отношении ИП ФИО1 введена процедура реструктуризации долгов гражданина. 

С учетом изложенного просит принять решение о государственной регистрации перехода права собственности за ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Ответчик ФИО3 обратился в суд к ФИО1 со встречным исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи земельного участка, признании долга отсутствующим. 

В обоснование требований указано о том, что согласно предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрел у ФИО3 земельный участок в рассрочку до ДД.ММ.ГГГГ по цене 40 400 000 руб. Всего в адрес продавца перечислено 19 890 000 руб. В августе 2021 года продавец обратился с исковым заявлением к покупателю о взыскании задолженности по исполнению обязательств по данному договору в размере 23 650 000 руб. Согласно апелляционному определению Курского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ с покупателя взыскано 24 441 709,73 руб., из которых 20 510 0000 руб. сумма основного долга и 3 931709,73 проценты за пользование чужими денежными средствами. В настоящее время договор не зарегистрирован, задолженность не оплачена, нарушены существенные условия договора. С учетом изложенного, просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО1, признать задолженность ФИО1 перед ФИО3 в размере 24 441 709, 73 отсутствующей. 

В соответствии с положениями ст. 43 ГПК РФ, к процессуальному участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Управление Росреестра по 

<

адрес>, филиал ППК «Роскадастр» по 

<

адрес>, финансовый управляющий ФИО4 

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1, ответчик (истец по встречному иску) ФИО3, третье лицо финансовый управляющий ФИО5, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Росреестра по 

<

адрес>, филиала ППК «Роскадастр» по 

<

адрес>, извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в судебное заседание не явились.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 воспользовался правом ведения дела через представителей.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по 

<

адрес> представил суду письменное мнение, в котором ходатайствовал о рассмотрении дела без участия представителя.

Представитель третьего лица филиала ППК «Роскадастр» по 

<

адрес> представил суду пояснения, в которых ходатайствовал о рассмотрении дела без участия представителя.

Третье лицо финансовый управляющий ФИО4 представил суду отзыв, в котором просил дело рассмотреть без его участия, в отзыве указал о том, что определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО1 введена процедура реструктуризации долгов гражданина. Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ финансовым управляющим утверждён ФИО4 Не возражал против удовлетворения требований ФИО3 Рассмотрение исков оставил на усмотрение суда.

Суд, с учетом мнения участника судебного процесса, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса по представленным доказательствам.

Определением Октябрьского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ встречные исковые требования оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением обязательного досудебного порядка урегулирования спора. 

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО2 заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Не отрицала того обстоятельства, что земельным участком с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес> с 2019 года и по настоящее время пользуется ФИО3

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца ФИО1 ФИО2, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст.1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ч. 2 HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=0CB4BA19B87FD298967F2DFB29781D3670E0A0199929E1BBC6B1EEAD2DE93D13F480069BB11405B3F408C174C6D6716124E50038F8a7N3O" ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Статьей 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Согласно ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавцом) и ИП ФИО1 (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, распложенного по адресу: 

<

адрес>, Большедолженковский сельсовет, с кадастровым номером №, общей площадью 92400 кв.м. (9,2 га) для добычи полезного ископаемого (песка), стоимостью 40 400 000 руб.

По указанному договору покупателем ФИО1 оплачено 19 890 000 руб.

Установлено, что в установленный в предварительном договоре срок (не позднее ДД.ММ.ГГГГ) основной договор купли-продажи земельного участка заключен не был. 

При этом, как установлено судебными решениями суда апелляционной инстанции и суда кассационной инстанции по гражданском делу № по иску ФИО3 к ИП ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, встречному исковому заявлению ИП ФИО1 к ФИО3 о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, заключенный между сторонами договор, поименованный предварительным договором, не является предварительным договором по смыслу ст. 429 ГК РФ. Данный договор является договором купли-продажи земельного участка с условием о предварительной оплате (в рассрочку), поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору. 

Данными решениями с ИП ФИО1 в пользу ФИО3 по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ кадастровый № расположенного по адресу: 

<

адрес>, Большедолженковский сельсовет, общей площадью 92400 кв.м., взыскано 20 510 000 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами. 

Как следует из доводов искового заявления, ответчик ФИО3 уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 92400 кв.м.

Направленное в адрес ФИО3 требование о явке для регистрации перехода права собственности земельного участка осталось без исполнения. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился с заявлением о государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета на земельный участок с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 92400 кв.м.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ №№/1 государственная регистрация перехода права была приостановлена в связи с тем, что не представлен правоустанавливающий документ, подтверждающий возникновение права собственности. 

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом пунктом 3 данной статьи предусмотрено право покупателя требовать в судебном порядке государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в случае, когда продавец уклоняется от такой регистрации. 

В соответствии с пунктом 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. 

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ, в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. 

Как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, на дату обращения в суд в фактическом владении ФИО1 не находится. При этом стороной истца не отрицается то обстоятельство, что с 2019 года по настоящее время земельный участок с кадастровым номером №, распложенный по адресу: Курская область, Октябрьский р-н, Большедолженковский сельсовет, общей площадью 92400 кв.м., находится в пользовании ФИО6 Спорный земельный участок выбыл из пользования ФИО1 в связи с прекращением деятельности по добыче песка. Доказательств того, что истец принимал меры направленные на защиту своего утраченного владения на основании статьи 305 ГК РФ суду не представлено. Исходя из изложенного, суд считает, что ранее использование земельного участка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не может служить доказательством, с достоверностью свидетельствующим об исполнении ответчиком обязательства по передаче имущества во владение истца. Учитывая, данное обстоятельство, а также то, что предъявленное в рамках настоящего дела требование истца о государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок не соединено с требованием об исполнении ответчиком обязанности по передаче названного объекта покупателю, суд, руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности, ОТКАЗАТЬ. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Октябрьский районный суд 

<

адрес> в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья С.А. Баламутова