Дело № 3а-89/2017

ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 октября 2017 года г. Чита

Забайкальский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Васильевой Т.И.,

при секретаре Керимовой А.И.,

с участием представителя административного ответчика Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов,

установил:

11 сентября 2017 года ФИО2 посредством представителя по доверенности ФИО3 обратился в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4 112 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания склада, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 4 июля 2016 года, взыскании судебных расходов, понесенных административным истцом в сумме 300 рублей за уплату государственной пошлины за обращение в суд.

В обоснование требований представитель административного истца ФИО3 указала, что земельный участок с кадастровым номером № принадлежит ФИО2 на праве аренды. Кадастровая стоимость земельного участка на вышеуказанную дату определена в размере 

<

сумма> рублей, что существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке объекта оценки № от 

<

Дата> в размере 

<

сумма> рубля. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей, уплачиваемых им за указанный земельный участок.

18 сентября 2017 от представителя административного истца ФИО3 поступило уточнение исковых требований, в котором она дополнительно к ранее заявленным требованиям просила суд о взыскании в пользу административного истца судебных расходов в размере 

<

сумма> рублей за проведение оценки и юридическое сопровождение. 

В письменном заявлении от 2 октября 2017 года представитель административного истца ФИО3 просила о рассмотрении дела без участия стороны административного истца.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, заинтересованные лица филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Забайкальскому краю, администрация городского округа «Город Чита», надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте слушания дела, просили рассмотреть административное дело в отсутствие своих представителей.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель административного ответчика Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края ФИО1 представила письменные возражения относительно требования о взыскании с административного ответчика судебных расходов, в судебном заседании указала на отсутствие оснований для взыскания судебных расходов. Кроме того пояснила, что из договора от 

<

Дата>, представленного в подтверждение заявленной суммы судебных расходов в размере 

<

сумма> рублей, не следует, какая часть денежных средств была уплачена за составление отчета о рыночной стоимости земельного участка, а какая – за оказание услуг по представлению интересов административного истца. Доказательств того, что ИП П. ФИО2 были оказаны юридические услуги, в материалах дела не имеется, в связи с чем требование о взыскании судебных расходов в указанной части удовлетворению не подлежит. 

Выслушав пояснения представителя административного ответчика ФИО1, исследовав материалы дела, суд полагает требования подлежащими частичному удовлетворению на основании нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 316 от 08 апреля 2000 года, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Таким образом, арендатор земельного участка вправе обратиться с заявлением в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в том случае, если размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости и по условиям договора аренды подлежит изменению в случае изменения кадастровой стоимости.

По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

Как следует из материалов дела, ФИО2 на основании договора аренды земельного участка от 

<

Дата> № является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4 112 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания склада, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с пунктом 3.4 договора расчет арендной платы производится из кадастровой стоимости земельного участка. 

Сведения об участке внесены в государственный кадастр недвижимости 4 июля 2016 года.

Приказом Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10 декабря 2014 года № 6/нпа «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края» кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена по состоянию на 4 июля 2016 года в размере 

<

сумма>.

Сведения о данном размере кадастровой стоимости 4 июля 2016 года внесены в государственный кадастр недвижимости, что удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 июня 2017 года; на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей.

В подтверждение того, что кадастровая стоимость данного земельного участка превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет об оценке объекта оценки № от 

<

Дата>, составленный оценщиком П., являющимся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (регистрационный № от 

<

Дата> в реестре членов РОО). Ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована, страховщик – 

<

наименование страховщика>, период действия договора – с 

<

Дата> по 

<

Дата> (страховой полис №).

В отчете приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемого объекта недвижимости, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Отказываясь от применения затратного подхода, оценщик указал на методологическое противоречие в определении объекта оценки, поскольку оценке подлежит сам земельный участок, а не производимые на нем улучшения.

Основанием для отказа от применения доходного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка указано отсутствие достоверной информации о рыночных ставках арендной платы, а также о расходах, связанных со строительством объекта, способного приносить доход на оцениваемом земельном участке.

В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представляющего собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1). 

При реализации указанного подхода к оценке выбраны шесть объектов-аналогов, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки. 

На основании примененной методики определена рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4 112 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания склада, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с учетом допущений и ограничений по состоянию на 4 июля 2016 года определена в размере 584 603 (пятьсот восемьдесят четыре тысячи шестьсот три) рубля. 

В ходе рассмотрения настоящего административного дела каких-либо возражений от участвующих в деле лиц против принятия указанного отчета в качестве доказательства заявленной величины рыночной стоимости земельного участка не поступило. Доказательств, того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, нежели отражено в отчете об оценке, суду не представлено. О назначении и проведении судебной оценочной экспертизы участники судебного процесса не просили.

При таком положении, оценив отчеты об оценке рыночной стоимости по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4 112 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания склада, расположенного по адресу: 

<

адрес>, подлежит установлению в размере, равном его рыночной стоимости: 

<

сумма> рубля.

Таким образом, уточненные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.

В силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

До обращения в суд административный истец в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю не обращался.

На основании изложенного, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 

<

сумма> рубля подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 4 июля 2016 года. Данная кадастровая стоимость подлежит использованию на период с 1 января 2017 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 года № 20-П, согласно которым несение административным истцом расходов на оценочные и экспертные работы вытекает из необходимости соблюдения им императивных требований процессуального законодательства, устанавливающих порядок рассмотрения дел данной категории, а значит, указанные расходы подлежат возмещению как необусловленные процессуальным поведением лица, а также положения Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», и полагает возможным в связи с установлением существенного превышения размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка взыскать с административного ответчика – Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, как органа, утвердившего оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости земельного участка, сумму уплаченной при подаче административного искового заявления государственной пошлины в размере 300 рублей, а также расходы на проведение оценки.

При этом при определении размера расходов на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка суд исходит из следующего.

Из договора на оказание услуг на проведение оценки земельного участка от 

<

Дата> № следует, что предметом договора является проведение оценки объекта оценки и юридическое сопровождение. Размер денежного вознаграждения за указанные услуги определен договором в 

<

сумма> рублей. Оговорок о стоимости каждой из перечисленных услуг в отдельности в договоре не приведено. В материалы дела представлен отчет № от 

<

Дата> об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, составленный оценщиком П. Вместе с тем, доказательства того, что ИП П. были оказаны какие-либо услуги юридического характера по сопровождению и представлению интересов заказчика по договору от 

<

Дата> в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю, в Забайкальском краевом суде, в материалах дела не имеется. В ходе судебного разбирательства интересы административного истца представлял иной представитель – ФИО3 

При таком положении суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования административного истца о взыскании судебных расходов в полном объеме и, с учетом имеющейся судебной практики по административным дела указанной категории, сложившегося на территории Забайкальского края и соседних регионов уровня цен за составление отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, за проведение судебных экспертиз по таким административным делам, полагает возможным определить стоимость работ по проведению оценки рыночной стоимости земельного участка и составлению отчета в 

<

сумма> рублей, которые с учетом вышеуказанных разъяснений Конституционного Суда РФ также подлежат взысканию с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, как органа, утвердившего оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости земельного участка.

В остальной части в удовлетворении требований о взыскании судебных расходов административному истцу надлежит отказать в связи с их необоснованностью.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4 112 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания склада, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости: 

<

сумма> рубля, по состоянию на 4 июля 2016 года на период с 1 января 2017 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости считать поданным 11 сентября 2017 года.

Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости.

Взыскать с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в пользу ФИО2 судебные расходы в размере 

<

сумма> рублей.

В остальной части требования ФИО2 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Судебную коллегию по административным делам Забайкальского краевого суда.

Судья (подпись) Т.И. Васильева

Решение в окончательной форме изготовлено 17.10.2017.

Решение в законную силу не вступило.

Подлинник решения подшит в материалах административного дела № 3а-89/2017, находящегося в производстве Забайкальского краевого суда.