Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Самара 26 января 2018 года 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего - судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре Гуриной К.О.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «ГЭС розница» - ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-187/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ГЭС розница» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «ГЭС розница» (далее ООО «ГЭС розница») обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами:

- №, площадью 2 228 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013г. в размере 7 884 892 рубля;

- № площадью 2 809 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 9 764 084 рубля;

- №, площадью 5 459 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013г. в размере 16 906 523 рубля;

- №, площадью 2 499 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013г. в размере 10 265 892 рубля, 

а также обязать Управление Росреестра по Самарской области внести в ЕГРН в качестве кадастровой стоимости земельных участков их рыночную стоимость.

В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером № и арендатором земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика земельного налога и арендной платы.

Определением Самарского областного суда от 28.12.2017 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация г.о. Тольятти Самарской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал исковые требования в соответствии с доводами, изложенными в административном иске.

Представители административных ответчиков: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, а также заинтересованных лиц: ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации г.о. Тольятти, не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в письменном отзыве оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных отзывов либо возражений в адрес суда не направили.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению частично.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, ООО «ГЭС розница» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 499 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования административно-туристического комплекса с автосалоном и автозаправочной станцией на 4 колонки, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 19.01.2018г., свидетельством о государственной регистрации права от 13.10.2015г.

Кроме того, ООО «ГЭС розница» является арендатором земельных участков:

КН №, площадью 5 459 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации сооружения автозаправочной станции (зона Т-3), расположенного по адресу: 

<

адрес> 

КН №, площадью 2 809 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации автозаправочной станции, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

КН №, площадью 2 228 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации АЗС стационарного типа на 4 колонки, мойки на 2 поста, очистных сооружений, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 19.01.2018г., а также договорами аренды земельных участков №1682 от 25.09.2007г., №2632 от 25.07.2012г., №1939 от 27.04.2009г.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Самарской области» от 13 ноября 2013 года № 610 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков.

Кадастровая стоимость спорных земельных участков определена по состоянию на 01.01.2013 года в следующих размерах: 

КН № - 49 118 935,61 рублей,

КН № - 21 375 546,36 рублей,

КН № -24 430 434,80 рубля, 

КН № - 20 315 862,04 рубля.

Считая кадастровую стоимость завышенной, общество 3 августа 2017 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.

Решениями комиссии № от 16.08.2017 года заявления отклонены, что явилось основанием для обращения с настоящим заявлением в суд. 

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчеты об оценке рыночной стоимости от 31.10.2016г. № выполненные оценщиком ФИО6 ФИО7, являющийся членом ФИО8

Данными отчетами величина рыночной стоимости спорных земельных участков определена по состоянию на 01.01.2013г. и составляет: земельного участка с кадастровым номером № в размере 16 906 523 рубля, земельного участка с кадастровым номером № в размере 10 265 892 рубля, земельного участка с кадастровым номером № в размере 9 764 084 рубля, земельного участка с кадастровым номером № в размере 7 884 892 рубля.

Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они выполнены в соответствии с требованиями Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Величина рыночной стоимости спорных земельных участков определена оценщиком с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, с использованием сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах об объектах оценки, а также на основании данных визуального осмотра, проведённого 05 сентября 2016 года.

Анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, содержится на страницах 30-57 отчетов об оценке.

Для определения стоимости земельных участков оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов /п. 10 ФСО №7/.

Оценщиком сделан вывод о том, что объекты оценки относятся к сегменту рынка земельных участков под коммерческую застройку /стр. 50 отчетов/.

В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием земельного участка с кадастровым номером № является его текущее использование – для дальнейшей эксплуатации сооружения автозаправочной станции /стр. 58 отчета №/, земельного участка с кадастровым номером №– под размещение автозаправочной станции /стр. 58 отчета №/, земельного участка с кадастровым номером № - является его текущее использование – для дальнейшей эксплуатации автозаправочной станции /стр. 58 отчета №/, земельного участка с кадастровым номером № принимается его текущее использование – для дальнейшей эксплуатации автозаправочной станции /стр. 58 отчета №/. 

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. 

При выборе используемых при проведении оценки подходов оценщик учел возможность их применения исходя из целей и задач оценки.

Оценщик произвел расчет стоимости объектов недвижимости с применением сравнительного подхода, в рамках которого был использован метод сравнения продаж. Выбор оценщиком данного метода обусловлен наличием достоверной и достаточной информации о ценах предложения по продаже земельных участков, являющихся аналогами объекту оценки. Отказ от доходного и затратного подходов оценщиком обоснован на стр. 63-64 отчетов.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик использовал относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка объекты-аналоги, сопоставимые с исходным по ценообразующим факторам. 

Расчет рыночной стоимости спорных земельных участков методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода выполнен на страницах 64-74 отчетов. 

В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 квадратного метра земельного участка.

Учитывая ретроспективный характер оценки (01.01.2013г.), оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации: база данных ФИО9. Описание объектов-аналогов приведено в таблице 24 на страницах 66-67 отчетов.

В качестве аналогов оценщиком было подобраны земельные участки коммерческого назначения, расположенные 

<

адрес>, сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам /передаваемые имущественные права, категория земель, вид разрешенного использования, местоположение объекта, физические характеристики, наличие инженерных коммуникаций и объектов инфраструктуры/.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, оценщик сопоставил объекты-аналоги с объектами оценки по элементам сравнения, применил метод корректировок и обосновал его на страницах 67-73 отчетов. Применены корректировки на торг, на местоположение, на расположение относительно транспортной магистрали, на площадь, на наличие строений.

Итоговая величина рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01.01.2013 года составила: земельного участка с кадастровым номером № в размере 16 906 523 рубля, земельного участка с кадастровым номером № в размере 10 265 892 рубля, земельного участка с кадастровым номером № в размере 9 764 084 рубля, земельного участка с кадастровым номером № в размере 7 884 892 рубля.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В ходе рассмотрения дела сторонами не приведено замечаний к отчету об оценке, не представлено доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в иных размерах. Ходатайств о назначении судебной экспертизы от сторон не поступило, оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчеты об оценке, подтверждённые положительными экспертными заключениями ФИО10, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 0.1.01.2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить по состоянию на 01.01.2013 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 16 906 523 рубля, земельного участка с кадастровым номером № в размере 10 265 892 рубля, земельного участка с кадастровым номером № в размере 9 764 084 рубля, земельного участка с кадастровым номером № в размере 7 884 892 рубля. 

Доказательств, опровергающих выводы оценщика, изложенные в Отчетах об оценке, административными ответчиками не представлено. Ходатайств о проведении судебной экспертизы не заявлено.

Вместе с тем, заявленное ООО «ГЭС розница» требование об обязании внести в ЕГРН сведения в качестве кадастровой стоимости земельных участков их рыночную стоимость, не подлежит удовлетворению в силу следующего.

Согласно абзацу 6 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, сведения об изменении кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания закона и принятие судом решения о возложении обязанности по внесению таких изменений не требуется.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, установление кадастровой стоимости объектов в размере равном их рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 03.08.2017 года, с заявлением в суд – 28.11.2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «ГЭС розница» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 499 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования административно-туристического комплекса с автосалоном и автозаправочной станцией на 4 колонки, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 10 265 892 рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 459 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации сооружения автозаправочной станции (зона Т-3), расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 16 906 523 рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №, площадью 2 809 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации автозаправочной станции, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 9 764 084 рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №, площадью 2 228 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации АЗС стационарного типа на 4 колонки, мойки на 2 поста, очистных сооружений, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 7 884 892 рубля.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «ГЭС розница» с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 03.08.2017 года, в суд – 28.11.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья О.А.Калинникова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 31.01.2018 г.