Дело № 2- 958/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июля 2018 года г. Саратов

Фрунзенский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Рословой О.В.,

при секретаре судебного заседания Юдиной Д.М., 

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО7 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ФИО2 ФИО8 о прекращении ограничения (обременения) в виде ипотеки,

установил:

ФИО1 (далее по тексту – истец) обратилась в суд с исковыми требованиями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о прекращении ограничения (обременения) в виде ипотеки.

В обоснование иска истец указал, что 08.11.2016 года по договору купли-продажи она приобрела в собственность у ФИО3 земельный участок общей площадью 837 кв.м. и дом общей площадью 56 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Стоимость продаваемых объектов недвижимости составляет 1 350 000 рублей, из которой стоимость земельного участка составляет 150 000 рублей, стоимость дома составляет 1 200 000 рублей. Расчет был произведен следующим образом: денежные средства в сумме 1 050 000 рублей ФИО3 получила от ФИО1 08.11.2016 года, а денежные средства в сумме 300 000 рублей истец обязался выплатить ФИО3 в рассрочку до 25.04.2017 года. Продавец ФИО3 умерла 15.11.2016 года, в связи с чем денежные средства были выплачены ее сыну ФИО4, о чем свидетельствует расписка. 18.08.2017 года истец обратилась с заявлением в Межмуниципальный отдел по Балаковскому и Духовницкому районам Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о погашении регистрационной записи об ипотеки на указанные объекты недвижимости. Однако погашение регистрационной записи об ипотеке не представилось возможным, поскольку в регистрационный орган для погашения регистрационной записи об ипотеки залогодатель ФИО3 не обращалась. 

С учетом вышеизложенного, истец просит суд с учетом уточнений исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ прекратить обременение в виде ипотеки в отношении земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес>, приобретенных на основании договора купли-продажи от 08.11.2016 года. 

В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле привлечен в качестве соответчика ФИО2 ФИО9.

Истец ФИО1 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила уточненный иск удовлетворить.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, причины неявки не сообщил, ранее представил отзыв на исковое заявление, согласно которым просил суд отказать в удовлетворении исковых требований к Управлению.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, в котором указал, что исковые требования признает в полном объеме, денежные средства в сумме 300 000 рублей им получены и претензий к ФИО1 не имеет. 

Суд, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ), определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав истца, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу положений ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух и более лиц об установлении, прекращении или изменении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 551 ГК РФ покупатель приобретает право собственности на недвижимость после государственной регистрации перехода права собственности. При этом п. 2 ст. 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п. 1 ст. 488 ГК РФ) и в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

В п. 3 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. п. 2, 4 и 5 ст. 488 ГК РФ.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом Российской Федерации или Законом об ипотеке не установлены иные правила (ч. 2 ст. 334 ГК РФ).Правила Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное (ч. 3 ст. 334 ГК РФ).

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. При этом о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован данный договор (п. 2 ст. 352 ГК РФ).

В силу п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) «О государственной регистрации недвижимости», регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно п. п. 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по такому иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Таким образом, из системного толкования п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) «О государственной регистрации недвижимости» и ч. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Ответчиком по такому спору будет сторона договора, уклоняющаяся от погашения регистрационной записи. При этом в качестве уклонения от погашения регистрационной записи об ипотеке рассматривается непредставление одной из сторон сделки в регистрирующий орган именно заявления, поскольку представление в этот орган каких-либо иных документов по закону не требуется.

Законом не регламентирован срок, в течение которого должно быть подано соответствующее заявление.

Судом установлено, что 08.11.2016 года между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения садоводства, площадью 837 кв.м. и дома, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 56 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>

По условиям пункта 3 указанного договора купли-продажи недвижимости, продавец и покупатель пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в сумме 1 350 000 рублей, из которой стоимость земельного участка 150 000 рублей, стоимость дома 1 200 000 рублей. Расчет произведен следующим образом: денежные средства в размере 1 050 000 рублей продавец получил от покупателя 08.11.2016 года до подписания настоящего договора; денежные средства в размере 300 000 рублей покупатель обязуется выплатить в рассрочку до 25.04.2017 года ежемесячным платежом в размере 50 000 рублей 25 числа каждого месяца, после чего будет составлен акт взаиморасчетов.

По условиям п. 9 указанного договора купли-продажи недвижимости, продавец передал, а покупатель принял в собственность недвижимость (план, документы), доказательством чего является подписание настоящего договора. Передаточный акт дополнительно сторонами составляться не будет.

Указанный договора купли-продажи недвижимости от 08.11.2016 года был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о чем имеется соответствующая отметка на договоре.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав, собственником земельного участка земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения садоводства, площадью 837 кв.м. и дома, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 56 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес> является истец ФИО1

15.11.2016 года ФИО3 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти серии № от 15.11.2016 года. 

Из поступившего по запросу суда копии наследственного дела ФИО3, умершей 15.11.2016 года № года следует, что наследниками по закону являются: мать – ФИО5 и сын – ФИО4 Наследница по закону, мать наследодателя, ФИО5 отказалась от причитающейся доли в наследственном имуществе в пользу сына наследодателя – ФИО4 

Таким образом, судом установлено, что наследником умершей ФИО3 является ее сын ФИО4

Из расписки от имени ФИО4 следует, что им получено от ФИО1 300 000 рублей в счет погашения задолженности по договору купли-продажи от 08.11.2016 года и претензий к покупателю он не имеет. 

Таким образом, договор купли-продажи фактически исполнен сторонами, спорный земельный участок и дом переданы во владение покупателя (истца), право собственности истца зарегистрировано в установленном законом и договором порядке, денежные средства по договору уплачены истцом, что не оспаривалось в ходе судебного разбирательства, и также следует из заявления ФИО4 адресованного в адрес суда.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и усматривается из поступивших по запросу суда копий правоустанавливающих документов и копии иных документов, помещенных в дело правоустанавливающих документов, в отношении земельного участка и дома, расположенные по адресу: 

<

адрес> а также из выписки из ЕГРН, на спорный земельный участок и дом установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки с 09.11.2016 года до полного исполнения обязательств в пользу ФИО3

18.08.2017 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области направлено истцу уведомление о приостановлении государственной регистрации права спорных объектов недвижимости, в связи с необходимостью предоставления необходимых документов.

03.05.2018 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области направлено истцу уведомление о прекращении государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, в силу п. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для погашения регистрационной записи об ипотеке на спорный земельный участок и дом необходимо совместное обращение залогодателя и залогодержателя-продавца по договору. При этом судом установлено, что продавец ФИО3 умерла. Указанные обстоятельства препятствуют истцу в осуществлении его прав, тогда как истцом были исполнены денежные обязательства по договору купли-продажи недвижимости от 08.11.2016 года.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования ФИО1 о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении приобретенного ею по договору купли-продажи от 08.11.2016 года земельного участка и дома являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации обременения в виде ипотеки, зарегистрированной на основании договора купли-продажи недвижимости от 08.11.2016 года в отношении земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения садоводства, площадью 837 кв.м. и дома, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 56 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес> №.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Фрунзенский районный суд года Саратова в течение месяца, со дня составления мотивированного решения, то есть 16 июля 2018 года. 

Судья О.В. Рослова