Дело № 2-1336/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 сентября 2019 года г. Саратов

Фрунзенский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Пашенько С.Б., 

с участием прокурора Савина А.И., 

при секретаре судебного заседания Бабошкиной Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Фрунзенского района г. Саратова в интересах неопределенного круга лиц к ФИО1, Управлению Росреестра по Саратовской области г. Саратова об исключении и включении сведений из Единого государственного реестра недвижимости о разрешенном виде использования земельного участка, 

установил:

прокурор Фрунзенского района г. Саратова в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском (с учетом уточнений) к ФИО1, Управлению Росреестра по Саратовской области г. Саратова об исключении и включении сведений из Единого государственного реестра недвижимости о разрешенном виде использования земельного участка. В обоснование заявленных требований указано, что прокуратурой Фрунзенского района г. Саратова во исполнении поручения прокуратуры г. Саратова проведен мониторинг соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства при изменении разрешенного вида использования земельного участка. Земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № на основании договора аренды 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года представлен ФИО1 с видом разрешенного использования «занимаемый жилым домом, не предназначенным для раздела на квартиры (дом пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)». 31 января 2017 года филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Саратовской области по заявлению правообладателя земельного участка проведен учет изменений земельного участка – изменен вид разрешенного использования земельного участка с занимаемый жилым домом, не предназначенным для раздела на квартиры (дом пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)» на «размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них». Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 03 июля 2019 года в разделе «вид разрешенного использования» указано – размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них. Данное изменение вида разрешенного использования проведено незаконно. Материалами проверки подтверждается, что земельный участок предоставлен с видом – «занимаемый жилым домом, не предназначенным для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных», который не предусматривает размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.

В судебном заседании прокурор Савин А.И. поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, дал пояснения, аналогичные изложенному в иске, просил удовлетворить его.

Иные лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении дела слушанием от них не поступало, в связи с чем суд, учитывая мнение прокурора, полагает возможным на основании положений ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения участника процесса, изучив материалы дела, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с п. 4 ст. 27, п. 3 ст. 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Согласно ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано прокурором только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд. Указанное ограничение не распространяется на заявление прокурора, основанием для которого является обращение к нему граждан о защите нарушенных или оспариваемых социальных прав, свобод и законных интересов в сфере трудовых (служебных) отношений и иных непосредственно связанных с ними отношений; защиты семьи, материнства, отцовства и детства; социальной защиты, включая социальное обеспечение; обеспечения права на жилище в государственном и муниципальном жилищных фондах; охраны здоровья, включая медицинскую помощь; обеспечения права на благоприятную окружающую среду; образования.

С 01 января 2017 года постановка на государственный кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется органом регистрации прав – Управлением на основании положений Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В силу ст. 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно ст. 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч.1, 2 ст. 37 ГрК РФ).

Согласно ст. 7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п. 4 ст. 37 ГрК РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу ст. 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

В соответствии с ч. 3 ст. 35 ГрК РФ и п. 5 ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, стоянками автомобильного транспорта, гаражами, объектами, связанными с проживанием граждан и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду.

Исходя из п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Вместе с тем, нормами ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ года регламентировался ст. 30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлена только посредством проведения аукциона.

Аналогичные требования содержатся и в новой редакции ЗК РФ (ст.ст. 39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18).

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 ГрК РФ, ст.ст. 7, 85, 42, 39.6 ЗК РФ.

Из норм ст.ст. 40, 41 ЗК РФ следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.

В судебном заседании установлено, что прокуратурой Фрунзенского района г. Саратова проведен мониторинг соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства при изменении разрешенного вида использования земельного участка. 

ДД.ММ.ГГГГ года заключен договор аренды земельного участка № № между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО1

Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ года № № объекта: жилого дома с двумя сараями, колодцем, наружным сооружением, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> является ФИО1

Земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № на основании договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ года представлен ФИО1 с видом разрешенного использования «занимаемый жилым домом, не предназначенным для раздела на квартиры (дом пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)».

31 января 2017 года филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Саратовской области по заявлению правообладателя земельного участка проведен учет изменений земельного участка – изменен вид разрешенного использования земельного участка с занимаемый жилым домом, не предназначенным для раздела на квартиры (дом пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)» на «размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них».

Согласно постановлению администрации муниципального образования «Город Саратов» от ДД.ММ.ГГГГ года № № утверждена схема расположения земельного участка, расположенного по адресу: г

<

адрес> во Фрунзенском районе, образуемых в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 14 марта 2019 года № 439 отказано ФИО1 в предоставлении в собственность земельного участка во Фрунзенском районе, в связи с тем, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признается целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе образуется земельные участки. Вид разрешенного использования земельного участка согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ года- размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей) не соответствует целям его использования, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка – размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них. Осмотром земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года установлено, что объект недвижимости – гостиница на земельном участке отсутствует.

В судебном заседании установлено, что спорный земельный участок предоставлен без проведения аукциона. Между тем, при совершении данных действий необходимо было руководствоваться действующей на тот момент специальной нормой, установленной ст. 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, использование земельного участка не по целевому назначению, а именно для размещения гостиницы, нарушает права неопределенного круга лиц на охрану жизни и здоровья. Фактическое использование строения как гостиницу ставит в опасное для жизни и здоровье положение, лиц которые воспользуются данной услугой, поскольку установленным законом порядке процедура изменения назначения земельного участка не производилась. Согласно представленным в суд фотографиям, на строении, которое располагается на указанном земельном участке имеется табличка «Гостиница «Емлютина»». 

Как предусмотрено п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка на вид, предусматривающий размещение (строительства) на участке жилого дома, по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, что является нарушением требований ЗК РФ в части предоставления земель для жилищного строительства.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне ОД-2.1 само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без соблюдения установленной законом процедуры. Аналогичное правило касается и собственника земельного участка (органа, осуществляющего полномочия по распоряжению земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности), который, изменив вид разрешенного использования, изменил объем прав, порядок и условия использования и предоставления участка и фактически предоставил преимущество в получении участка для жилой застройки, минуя соответствующие процедуры.

Допущенное нарушение норм действующего законодательство повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц, которые были лишены возможности участвовать в аукционе и претендовать на предоставление им земельного участка для размещения домов жилой застройки. Так же были нарушены прав Муниципального образования «Город Саратов», поскольку в обход установленному законом порядку, был изменен вид разрешенного использования земельного участка.

О предоставлении спорного участка для индивидуального жилищного строительства в объявлениях в средствах массовой информации в соответствии с положениями закона сведений не имеется.

На основании вышеизложенного, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования прокурора Фрунзенского района г.Саратова в интересах неопределенного круга лиц подлежат удовлетворению, в связи с чем подлежит восстановлению установленный договором аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ года вид разрешенного использования земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

адрес> во Фрунзенском районе г. Саратова – «занимаемый жилым домом, не предназначенным для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 39, 173, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление прокурора Фрунзенского района г. Саратова в интересах неопределенного круга лиц к ФИО1,, Управлению Росреестра по Саратовской области г. Саратова об исключении и включении сведений из Единого государственного реестра недвижимости о разрешенном виде использования земельного участка удовлетворить.

Восстановить установленный договором аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ года вид разрешенного использования земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № № из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. 

<

адрес> во Фрунзенском районе г. Саратова – «занимаемый жилым домом, не предназначенным для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)».

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером № № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> во Фрунзенском районе - «разрешение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них».

Включить в Единый государственный реестр недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером № № - «занимаемый жилым домом, не предназначенным для раздела на квартиры» (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей).

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Фрунзенский районный суд г. Саратова.

Мотивированное решение изготовлено – 06 сентября 2019 года.

Судья С.Б. Пашенько