Дело № 3а-157/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 апреля 2019 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ЗАО «Волгодонск-Лада» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является пользователем земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Волгодонске. Определение размера платы за земельный участок осуществляется исходя из его кадастровой стоимости (18 504 456,20 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (3 684 000 рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель административного истца – адвокат Петрашис А.В., действующая на основании ордера и доверенности, административный иск просила удовлетворить, возражала против заключения судебной экспертизы.

Представитель Правительства Ростовской области – ФИО1, действующий по доверенности, в судебное заседание явился, возражал против административного иска и отчета оценщика, не возражал против выводов заключения эксперта.

Представители Администрации г.Волгодонска, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие согласно статье 150 КАС РФ.

Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец имеет в бессрочном пользовании земельный участок площадью 5380 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование – СТО ВАЗ, кадастровая стоимость участка по состоянию на 01.01.2014 – 18 504 456,20 рублей. 

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776. 

Рассматриваемый земельный участок, исходя из сведений о кадастровой стоимости из ЕГРН, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. 

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер платы за пользование земельным участком, на земельном участке имеются нежилые помещения, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика от 17 декабря 2018 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 3 684 000 рублей, против отчета представлены возражения административным ответчиком и органом местного самоуправления. 

Заявление правообладателя участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 22 января 2019 года, в решение приведены ссылки на 12 нарушений федеральных стандартов оценки №№1,3,7.

В отчете оценщик использовал 5 объектов-аналогов из сегмента производственно-складского сегмента рынка земельных участков с диапазоном цен за 1 кв.м от 380 до 651 рубля (таблица 14).

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. 

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области и органа местного самоуправления относительно недостоверности отчета со ссылкой на основания отклонения отчета во внесудебном порядке комиссией, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка. 

Экспертиза проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение от 18 апреля 2019 года №657-Э/2019). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 15 086 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (участки под офисно-торговую застройку). 

В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Волгодонске, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен. Диапазон цен в аналогах – от 1500 до 2500 рублей за 1 кв.м, при этом минимальное значение интервала более чем в два раза выше чем максимальная цена за 1 кв.м в отчете.

Расчет стоимости приведен в таблице №18. Применение конкретных корректировок (на торг, на динамику сделок на рынке, на месторасположение, на площадь, на обеспеченность инженерными коммуникациями) экспертом подробно и достаточно объяснено со ссылками на источники информации. 

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Возражения административного истца на заключение эксперта, изложенные в ходатайстве о назначении повторной экспертизы, не могут быть приняты во внимание и служить основанием для вывода о недостоверности заключения. Экспертом правомерно сделан вывод об отнесении земельного участка к конкретному сегменту рынка – участков под торгово-офисную застройку, это суждение аргументировано в заключении. Использованные экспертом корректировки базируются на ФСО №№3,7, доводы об обратном основаны на ошибочном толковании указанных стандартов и справочника оценщика недвижимости, использованного экспертом. Позиция административного истца о несогласии с заключением эксперта связана с существенной разницей между показателями стоимости, приведенными в отчете оценщика и в экспертном заключении. Суд не усматривает каких-либо противоречий в логике экспертного исследования, объекты – аналоги отобраны корректно из более широкой выборки предложений земельных участков данного сегмента в г.Волгодонске. Вопрос о соответствии отчета требованиям ФСО перед экспертом не ставился, ходатайство административным истцом не заявлено, нарушения ФСО в отчете, отмеченные в решении комиссии, не оспорены и не опровергнуты.

При изложенных обстоятельствах, когда оценщиком использованы объекты-аналоги из другого сегмента рынка (со значительно низким уровнем цен), что и привело к разнице между заявленной рыночной и кадастровой стоимостью в 80%, отсутствуют основания считать отчет достоверным доказательством рыночной стоимости. 

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. 

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, учитывая отсутствие возражений административного ответчика, определившего в данном случае по состоянию на 1 января 2014 года конкретную кадастровую стоимость. 

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, разница между двумя видами стоимости укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий, обратное не доказано, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 5380 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – СТО ВАЗ в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 15 086 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 26 декабря 2018 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ЗАО «Волгодонск-Лада» 35 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведенную судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов