Дело (УИД) 70RS0001-01-2024-006033-16

№ 2-345/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27.08.2025 Кировский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего Селезневой Е.А.

при секретаре Заварзиной Ю.Е.

помощник судьи Васильева А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске с участием старшего помощника прокурора Кировского района г. Томска Семитко С.Е., представителя истцов муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска, департамента жилищной политики администрации Города Томска ФИО1, действующего на основании доверенностей от 21.11.2024 № 10363 со сроком действия один год, от 11.11.2024 № 26 со сроком действия один год соответственно, ответчика ФИО2 гражданское дело по иску Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации города Томска, департамента жилищной политики администрации города Томска, к ФИО3, ФИО2 об изъятии жилого помещения путем его выкупа с прекращением права собственности, выплате выкупной цены за изымаемое жилое помещение,

у с т а н о в и л:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации города Томска, департамент жилищной политики администрации города Томска обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО2, в котором с учетом уточнений просят изъять для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: Томская область, /________/ и долю в праве собственности на земельный участок пропорционально размеру общей площади изымаемого жилого помещения путем выкупа с прекращением права общей долевой собственности ФИО3, ФИО2 с признанием права собственности на указанное недвижимое имущество за муниципальным образованием «Город Томск», установив размер возмещения: ФИО3 - 400000,00 руб., ФИО2 – 2168500,00 руб.; возложить обязанность на ФИО3, ФИО2 предоставить номер расчетного счета и реквизиты соответствующего банка, достаточные для заполнения платежного поручения и перечисления платежа в целях обеспечения выплаты размера возмещения. 

В обоснование исковых требований указано, что заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда от 13.05.2016 № 1842 многоквартирный жилой дом (далее –МКД) № 28 по ул. Калужская в г. Томске признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации Города Томска от 24.05.2016 № 447 данное заключение утверждено, предписано принять меры к отселению физических лиц, изъятию жилых помещений и сносу жилого дома. 11.12.2023 принято постановление администрации Города Томска №1029 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу». В настоящий момент 1/2 доля в праве общей долевой собственности на спорное жилое помещение принадлежит ФИО3, 1/2 доля в праве общей долевой собственности на это жилое помещение принадлежит ФИО2 Администрацией Кировского района г. Томска проведена оценка спорного жилого помещения, однако 03.06.2024 ФИО3, ФИО2 отказались от подписания соглашения о выкупе аварийного жилого помещения и земельного участка. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Представитель муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска, департамента жилищной политики администрации Города Томска ФИО1 исковые требования поддержал с учетом уточнений по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признала, просила взыскать в ее пользу и в пользу ФИО3 рыночную стоимость спорного жилого помещения. Пояснила, что администрация Кировского района г. Томска не уведомила ее о признании дома аварийным и подлежащим сносу в 2016 году, что привело к нарушению ее прав как собственника жилого помещения, в связи с разъездным характером работы сына ФИО4 с целью обеспечения за ней в дальнейшем ухода со стороны племянницы, вследствие незнания закона, она инициировала заключение договора купли-продажи ФИО4 принадлежащей ему доли в праве собственности на спорную квартиру ФИО3

Ответчик ФИО3, третье лицо акционерное общество «Томск РТС», ОСП по Кировскому району г. Томска УФССП России по Томской области, ОСП по Октябрьскому району г. Томска УФССП России по Томской области о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщили.

Выслушав представителя истцов, ответчика ФИО2, заключение прокурора, полагавшего иск подлежащим удовлетворению с учетом уточнений, изучив материалы дела, определив на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению. 

Частью 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации установлено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определен ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» (далее – Федеральный закон № 473-ФЗ) ст. 32 ЖК РФ дополнена ч. 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном ч. 7 названной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Часть 8.2 ст. 32 ЖК РФ вступила в силу со дня официального опубликования Федерального закона № 473-ФЗ, то есть с 28.12.2019.

Указанная правовая норма, не имеющая обратной силы, применяется к отношениям, возникшим на основании договоров о приобретении гражданами в собственность жилых помещений, заключенных после вступления в силу Федерального закона № 473-ФЗ (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2022 № 1-КГ22-9-К3).

Таким образом, законодатель в рамках предоставленных ему дискреционных полномочий установил различия в способе реализации прав лиц, приобретших право собственности на жилые помещения в домах, признанных в установленном порядке аварийными. При этом законодатель в качестве правоизменяющего юридического факта определил именно время приобретения жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе, по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ). 

Судом установлено, что ФИО2 с 14.12.2005 принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г.Томск, /________/ основание приобретения - договор купли-продажи доли квартиры от 14.11.2005.

ФИО3 с 25.07.2022 принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: /________/ основание приобретения - договор купли-продажи доли квартиры от 22.07.2022.

Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда от 13.05.2016 № 1842 и постановлением администрации Города Томска от 24.05.2016 № 447 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: /________/ признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации Города Томска от 11.12.2023 № 1029 для муниципальных нужд изъят земельный участок общей площадью 547,3 кв.м, а также жилое помещение, расположенное по адресу: г/________/

Мероприятия по расселению указанного аварийного дома включены в Региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Томской области на 2019-2025 годы, утвержденную распоряжением Администрации Томской области от 10.04.2019 № 233-ра, в рамках которой планируется расселение многоквартирных домов, признанных аварийными в период с 01.01.2012 по 01.01.2017.

ФИО2, ФИО4 22.06.2022 направлено уведомление с требованием о сносе аварийного дома в течение 6 месяцев со дня получения требования, которое получено ответчиком ФИО2 22.06.2022, что подтверждается ее подписью в требовании.

27.08.2022 аналогичное требование направлено новому собственнику доли в праве собственности на жилое помещение ФИО3, которое получено последней 17.05.2023.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи доли квартиры от 22.07.2022, ФИО2 было достоверно известно о том, что объект купли-продажи признан аварийным и подлежащим сносу, что не оспаривалось ФИО2 в судебном заседании. Более того, ФИО2 пояснила, что при вручении ей 22.06.2022 требования о сносе дома находилась в Администрации Кировского района г. Томска вместе с ФИО3 

Оценив представленные истцом доказательства, суд полагает, что предварительная процедура, состоящая из принятия органом местного самоуправления решения об изъятии жилого помещения, находящегося в таком доме, соблюдена. 

По заказу администрации Кировского района г. Томска ООО «Судебная экспертиза» произведена оценка рыночной стоимости жилого помещения, убытков, причиненных изъятием недвижимого имущества, по адресу: Томская область, /________/. Рыночная стоимость объекта недвижимости оценена в размере 3601722,21 руб.

ФИО2, ФИО3 отказались от подписания соглашения о выкупе аварийного жилого помещения и земельного участка и выплате денежной компенсации в размере 3601722,21 руб., что следует из их заявления от 03.06.2024.

Поскольку соглашение с администрацией Города Томска о предоставлении иного жилого помещения не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, истец правомерно обратился в суд с данным иском в части изъятия жилого помещения. 

Истец в качестве способа реализации жилищных прав ответчиков избрал требование о выплате выкупной стоимости, при этом ответчики в судебном заседании не возражали против выплаты им выкупной цены.

В этой связи суд полагает, что требование о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: Томская область, /________/ путем выкупа за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» с прекращением права собственности ответчиков на указанное жилое помещение, установлении размера выкупной цены, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Разрешая вопрос о размере выкупной цены изымаемого жилого помещения, суд приходит к следующему. 

В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 названной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29.12.2004).

Как разъяснено в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, поскольку положениями ст. 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья. 

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения необходимо учитывать в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок. Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение. 

Поскольку истцом заявлено требование, предполагающее переход права собственности на жилое помещение - квартиру в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет. 

Как следует из п. 4 ч.1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. 

Поскольку земельный участок под многоквартирным домом по адресу: 

<

...> сформирован, поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер 70;21;0200027:0014), и принадлежит собственникам помещений в нем (ответчикам) на праве собственности, суд приходит к выводу о том, что при определении размера возмещения за принадлежащее ответчикам жилое помещение следует исходить из рыночной стоимости жилого помещения с учетом доли в праве собственности на земельный участок.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Судом установлено, что спорное жилое помещение признано аварийным 25.03.2016.

В соответствии с ч. 2 ст. 169 ЖК РФ взносы за капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственный или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Собственники жилых помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного участка.

Таким образом, ответчики не обязаны производить взносы на капитальный ремонт.

Изымаемое жилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме 1958 года постройки, величина физического износа здания составляет 76%, следовательно, отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации многоквартирного дома способствовало разрушению его основных конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию в установленном законом порядке всего строения аварийным и подлежащим сносу, доказательств обратного Муниципальным образованием «Город Томск» в лице администрации Города Томска, департаментом жилищной политики администрации Города Томска в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено.

В связи с этим невыполнение стороной истца обязанности по производству капитального ремонта дома привело к снижению уровня надежности здания, а потому сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома должна быть включена в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что выкупная цена за изымаемое жилое помещение подлежит определению с учетом компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома.

Подпунктом «з» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч.7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч.7 ст.32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч.5 ст. 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч.4 ст.32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В этих случаях размер возмещения должен быть определен исходя из рыночной стоимости приобретенного по безвозмездной сделке жилого помещения (его доли), что не противоречит ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ и вытекает из системного толкования норм ЖК РФ и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По ходатайству ответчика ФИО2 с целью определения действительной рыночной стоимости принадлежащего ей жилого помещения судом назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Бюро оценки «ТОККО». 

Согласно заключению эксперта от 22.05.2025 № 326-Э/2025 рыночная стоимость жилого помещения – квартиры /________/ /________/ с учетом доли (площади) общего имущества МКД по состоянию на дату проведения оценки составляет 2445000,00 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения – квартиры № 3 общей площадью 27,2 кв.м, адрес объекта: г. Томск, /________/ составляет 1343000,00 руб., рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под домом по адресу: /________/ с кадастровым номером /________/ составляет 1102000,00 руб., размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт МКД № /________/ в указанном МКД с учетом доли (площади) общего имущества МКД, составляет 1699000,00 руб., размер потенциальных убытков, связанных с изъятием жилого помещения - квартиры № 3 общей площадью 27,2 кв.м, адрес объекта: /________/, которые понес бы собственник, по состоянию на дату проведения оценки составляет 193000,00 руб. Итоговая общая величина размера возмещения за изымаемое жилое помещение составляет 4337000,00 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд не усматривает в представленном заключении, каких-либо нарушений законодательства, принимает его в качестве доказательства и считает правильным основывать свои выводы на указанном заключении судебной экспертизы, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела, заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные вопросы, квалификация экспертов у суда сомнений не вызывает.

Объективность изложенных в заключении эксперта результатов исследования не вызывает у суда сомнений, поскольку оно содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих. Эксперты предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ.

Сторонами каких-либо доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено. Ходатайств о назначении повторной экспертизы сторонами не заявлено. После ознакомления с результатами судебной экспертизы стороны о своем несогласии с выводами экспертов не заявили, истцом исковые требования в части размера выкупной стоимости уточнены с учетом результатов судебной экспертизы.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что при определении размера возмещения ФИО2 за изымаемое жилое помещение необходимо исходить из размера, определенного заключением эксперта от 22.05.2025 № 326-Э/2025, равного 4337000,00 руб., их которых рыночная стоимость жилого помещения и рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под домом по названному адресу, составляет 2445000,00 руб., размер потенциальных убытков, связанных с изъятием жилого помещения, который понесет собственник указанного недвижимого имущества по состоянию на дату проведения оценки, составляет 193000,00 руб., стоимость за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения квартиры № 3 составляет 1699000,00 руб.

Таким образом, стоимость 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение - квартиру /________/, принадлежащей ФИО2, составляет 2168500,00 руб. (4337000,00 руб. / 2). Указанная сумма подлежит взысканию с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу ФИО2

Определяя размер возмещения за изымаемую 1/2 долю в праве собственности на жилое помещение - квартиру /________/ ФИО3, суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, ФИО3 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилого помещение - квартиру, расположенную по адресу: г/________/ общей площадью 27,2 кв.м. на основании договора купли-продажи доли квартиры от 22.07.2022.

Согласно п. 4.1 договора купли-продажи ФИО3 купила у ФИО4 указанную долю квартиры за 400000,00 руб.

Между тем, МКД по адресу: 

<

...> признан аварийным и подлежащим сносу 24.05.2016.

Как отмечено выше, ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ вступила в действие с 28.12.2019. По своему правовому назначению данная норма ограничивает обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, приобретшего его после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, только правом на получение возмещения за изымаемое жилое помещение в пределах стоимости его приобретения. 

Часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ содержит указание на категорию граждан, к которым не применяются сформулированные в ней ограничения: граждане, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования.

Иных правовых оснований приобретения в собственность жилого помещения в многоквартирном доме после его признания аварийным и подлежащим сносу, не влекущих ограничение обеспечения их жилищных прав в форме предоставления другого жилого помещения либо его выкупа по рыночной стоимости, ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ не содержит.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения их в действие. 

Момент возникновения жилищных правоотношений в данном случае определяется датой приобретения ответчиком ФИО3 права общей долевой собственности на квартиру, а именно, 22.07.2022. Таким образом, поскольку квартира приобретена ответчиком после признания жилого дома аварийным, а также после вступления в действие ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, положения указанной нормы применяются к правоотношениям по изъятию у ответчика ФИО3 доли в праве собственности на жилое помещение. 

Таким образом, учитывая, что 1/2 доля в праве собственности на квартиру приобретена ФИО3 по договору купли-продажи от 22.07.2022, размер возмещения ФИО3 за изымаемую у нее долю в праве собственности на жилое помещение не может превышать стоимость, по которой ответчик приобрела эту долю, указанную в договоре купли-продажи, то есть 400000,00 руб., а потому выкупная стоимость 1/2 доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей ФИО3, составляет 400000,00 руб. Указанная сумма подлежит взысканию в пользу ФИО3 с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны.

Доводы ответчика ФИО2 относительно того, что в период с даты признания дома аварийным (24.05.2016) до 22.06.2022 она не была уведомлена о признании дома аварийным, что создало препятствия в отчуждении принадлежащей ФИО4 доли в праве собственности на квартиру до введения в действие ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ; не обладая юридическими познаниями, она не знала о принятии такой нормы; определение выкупной цены жилого помещения в соответствии с названной нормой приведет к невозможности приобретения другого жилого помещения с учетом существующих цен на жилье в г. Томске, судом во внимание не принимаются. 

В соответствии ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Из имеющегося в материалах дела требования от 22.06.2022 № 04-23/287 и пояснений ФИО2 в судебном заседании следует, что за месяц до заключения договора купли продажи от 22.07.2022 (22.06.2022) она получила в администрации Кировского района г. Томска адресованное ей и ее сыну ФИО4 требование, в котором содержится информация о признании дома аварийным постановлением администрации города Томска от 24.05.2016 № 447 и предложение о самостоятельном сносе дома совместно с другим собственником, о чем она сообщила ФИО4 Также указала, что при получении данного уведомления присутствовала и ФИО3

Соответственно, при должной степени заботливости и осмотрительности, как стороны сделки, так и долевой собственник квартиры ФИО2, инициировавшая, как она пояснила суду, совершение данной сделки и представившая нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права покупки доли ФИО4, имели возможность оценить правовые последствия ее совершения с учетом действующего на указанный период законодательства и, исходя из преследуемых интересов, определиться с необходимостью ее совершения.

Вместе с тем, данное обстоятельство не препятствовало ФИО4 с согласия ФИО2 совершить договор купли-продажи доли с ФИО3 и удостоверить договор купли-продажи у нотариуса. Как пояснили ответчики в судебном заседании, совершенная сделка отвечает их волеизъявлению, является действующей, не расторгалась и не оспаривалась.

Помимо этого, судом учитывается, что распоряжением Администрации Томской области от 10.04.2019 № 233-ра утверждена «Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Томской области на 2019 - 2025 годы», в п. 147 Приложения № 1 к которой («Перечень многоквартирных домов, признанных аварийными до 1 января 2017 года») указан жилой дом по ул. Калужской, 28 в 

<

...> года постройки, также имеется указание на дату признания многоквартирного дома аварийным (графа 5) - 24.05.2016.

Данная региональная программа размещена на официальном интернет-портале «Электронная Администрация Томской области» http://www.tomsk.gov.ru 31.05.2019.

Таким образом, до даты заключения ФИО4 и ФИО3 договора купли-продажи 1/2 доли в квартире /________/ в общем доступе на интернет-ресурсе, являющемся официальным источником опубликования нормативных правовых актов Томской области, имелись сведения о признании дома аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с подпунктом «л» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Изъятие жилого помещения в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для муниципальных нужд в соответствии со ст. 235 ГК РФ является основанием для прекращения права собственности, и, соответственно, основанием для регистрации прекращения права собственности ФИО2, ФИО3 на изъятый объект недвижимости путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости. 

Статьей 60 Федерального закона 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимости является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд (ч. 1). Одновременно с документом, указанным в ч. 1 настоящей статьи, для государственной регистрации прав представляются документы, подтверждающие предоставление возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости, если соглашением об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд не установлено иное (ч. 2).

Следовательно, решение суда является основанием для регистрации права собственности за муниципальным образованием «Город Томск» на спорное жилое помещение и на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок и общее имущество многоквартирного дома № 28 по ул. Калужская в г. Томске.

Как следует из выписки из ЕГРН на жилое помещение по состоянию на 15.07.2025, в отношении квартиры /________/ имеются запреты (ограничения), наложенные постановлением судебного пристава – исполнителя ОСП по Октябрьскому району г. Томска УФССП России по Томской области о запрете на совершение действий по регистрации №/________/), постановлением судебного пристава – исполнителя ОСП по Кировскому району г. Томска УФССП России по Томской области о запрете на совершение действий по регистрации № /________/), указанные запреты и ограничения наложены в связи с наличием задолженности истца ФИО2 по жилищно-коммунальным услугам, что следует из постановлений о запрете на совершение действий по регистрации от 30.09.2024, 24.03.2025, 21.08.2024. 

Поскольку в силу закона решение суда является основанием для прекращения права собственности на изымаемое жилое помещение, соответственно, решение суда является основанием для снятия всех обременений на это имущество независимо от воли собственников.

В силу пп. 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся - отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239.2 ГК РФ).

Согласно п. 8 ст. 56.11 ЗК РФ правообладатель изымаемой недвижимости осуществляет самостоятельно расчет с лицами, обременения на изымаемую недвижимость в пользу которых или договоры с которыми прекращены на основании заключенного соглашения об изъятии недвижимости либо вступившего в законную силу решения суда, а также с лицами, договоры с которыми расторгнуты в соответствии с пунктом 7 настоящей статьи.

Факт принятия решения об изъятии у ФИО2 жилого помещения для муниципальных нужд в целях дальнейшего сноса многоквартирного жилого дома, признанного в установленном законом порядке аварийным, свидетельствует об утрате преследуемой судебным приставом-исполнителем цели при установлении запрета на совершение регистрационных действий в отношении собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, поскольку возможность обращения взыскания на данное имущество путем его реализации утрачена. 

Поскольку право собственности на спорное жилое помещение переходит к Муниципальному образованию «Город Томск», основания для сохранения ограничительных мер отсутствуют. В свою очередь, требования взыскателей могут быть удовлетворены за счет полученного ФИО2 возмещения за изымаемое жилое помещение. 

Таким образом, вступившее в законную силу решение суда является основанием для снятия всех наложенных ограничений и запретов в отношении объекта недвижимости - жилое помещение по адресу: г.Томск, ул. /________/

Согласно ч. 1 ст. 98 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, и другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Из материалов дела следует, что в целях судебной защиты своих прав ответчиком ФИО2 понесены расходы по проведению судебной экспертизы в размере 20000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 60 от 15.04.2025. Учитывая, что заключение судебной экспертизы положено в основу решения об удовлетворении исковых требований в части размера выкупной стоимости, с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны подлежит взысканию в пользу ФИО2 20000 руб. за проведение судебной экспертизы.

При этом суд руководствуется разъяснениями, содержащимися в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», в силу которых не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

Поскольку в данном случае таких фактов не установлено, удовлетворение иска обусловлено установлением обстоятельств нарушения жилищных прав ответчиков, отказавшихся от заключения соответствующего соглашения во внесудебном прядке в связи с несогласием с размером предложенной выкупной цены, заключением судебной экспертизы от 22.05.2025 № 326-Э/2025 определен более высокий размер выкупной стоимости за изымаемое имущество, что явилось основанием для изменения истцом первоначально заявленных исковых требований, то расходы на проведение названного исследования подлежат возложению на Муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации города Томска за счет средств муниципальной казны.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска, департамента жилищной политики администрации Города Томска к ФИО2, ФИО15), ФИО3) об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, установлении выкупной цены, удовлетворить.

Изъять у ФИО2 для муниципальных нужд 1/2 долю в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. /________/, а также долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером /________/, расположенный по адресу: г/________/, пропорционально размеру общей площади изымаемого жилого помещения, путем выкупа с прекращением права собственности на указанные объекты недвижимости, с выплатой выкупной стоимости в размере 2168500,00 руб. на банковский счет ФИО2.

Изъять у ФИО3 1/2 долю в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: /________/ а также долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером /________/, расположенный по адресу: /________/ пропорционально размеру общей площади изымаемого жилого помещения, путем выкупа с прекращением права собственности на указанные объекты недвижимости, с выплатой выкупной стоимости в размере 400000,00 руб. на банковский счет ФИО3.

Признать за Муниципальным образованием «Город Томск» право собственности на квартиру № /________/, долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером /________/, пропорционально размеру общей площади квартиры № /________/.

Решение суда по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права общей долевой собственности ФИО2 (1/2 доля в праве собственности), ФИО3 (1/2 доля в праве собственности) на квартиру, расположенную по адресу: г. /________/ после получения выкупной стоимости.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу ФИО2 расходы на проведение судебной экспертизы по определению Кировского районного суда г. Томска от 13.01.2025 в размере 20000,00 руб.

Отменить запреты на совершение действий по регистрации прав в отношении жилого помещения по адресу: г. /________/.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Кировский районный суд г.Томска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья (подпись) Е.А. Селезнева

Решение принято в окончательной форме 09.09.2025.