56RS0019-01-2021-001289-16

№ 2-650/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

3 июня 2021 года город Орск

Ленинский районный суд г. Орска Оренбургской области, в составе

председательствующего судьи Сбитневой Ю.Д., 

при секретаре Митрохиной Ю.В., 

с участием представителя истца ФИО1, 

представителя ответчика ФИО2, 

представителя третьего лица ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Администрации г.Орска о признании права собственности на нежилое здание, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением к администрации г.Орска, в котором просил признать за ним право собственности на объект недвижимости – нежилое здание магазина двухэтажное с подвалом общей площадью 1158, 4 кв.м., литер ББ1 по адресу: 

<

адрес> 

В обоснование исковых требований ФИО4 указал, что на основании договора от 15 марта 2021 года он является собственником земельного участка площадью 2314 кв.м. и расположенного на нем нежилого здания магазина с подвалом общей площадью 659, 9 кв.м. В 2020 году он с женой ФИО6 и прежним собственником ФИО5, имея разрешение на строительство, реконструировали данное строение, в результате чего возник новый объект недвижимости – нежилое здание магазина двухэтажное с подвалом общей площадью 1158,4 кв.м. литер ББ1. При реконструкции было отступление от проекта, в связи с чем, данное здание является самовольной постройкой. Между тем, указанная самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан, что подтверждается заключениями специалистов. Истец обращался в администрацию г.Орска с вопросом узаконения строения, однако ему было рекомендовано обратиться в суд.

Определением Ленинского районного суда г.Орска от 21 мая 2021 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора к участию в деле привлечен Комитет архитектуры и градостроительства администрации г.Орска. 

В судебное заседание истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не явился, направил в суд своего представителя. 

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить. Пояснил, что истцу на праве собственности принадлежит 2-хэтажное с подвалом здание магазина, расположенное по адресу: 

<

адрес> В результате реконструкции этажность здания не изменилась, был осуществлен лишь одноэтажный пристрой к зданию, в связи с чем, площадь здания увеличилась. Ранее в суд с аналогичным иском обращался ФИО5 В ходе судебного разбирательства была проведена судебная экспертиза, в ходе которой было установлено, что самовольная постройка не представляет угрозы жизни и здоровья граждан, может быть использована в качестве магазина, нарушений Градостроительного кодекса РФ, земельного законодательства не выявлено. Однако решение по иску не принято в связи со смертью ФИО5 

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований. Пояснил, что собственнику нежилого здания было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с несоответствием параметров вновь возведенного объекта недвижимости параметрам, предусмотренным разрешением на строительство от 25 мая 2018 года. Разрешение на строительство согласовывало реконструкцию непродовольственного магазина общей площадью 846, 4 кв.м., количество этажей 1-2, количество подземных этажей – техподполье. ФИО6 обратилась в администрацию г.Орска с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Ей было отказано в этом на основании ч.6 ст.55 ГрК РФ в связи с несоответствием параметров вновь возведенного объекта недвижимости параметрам, предусмотренным разрешением на строительство. Согласно сведениям ЕГРН объект недвижимости - нежилое здание магазина имеет 3 этажа, в том числе подземный 1. На основании ч.1, ч.2 ст.49 ГрК РФ с учетом технических характеристик объекта проектная документация такого объекта и результаты инженерных изысканий подлежат экспертизе. Государственный строительный надзор осуществляется в форме проверок. После завершения строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства органом государственного строительного надзора проводится проверка (итоговая), по результатам которой оцениваются выполненные работы и принимается решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения. Из представленных материалов, а также согласно ответу комитета архитектуры и градостроительства администрации г.Орска следует, что проектная документация такого объекта и результаты инженерных изысканий подлежат экспертизе. Каких-либо доказательств о принятии мер к получению разрешений в ходе реконструкции истец не представил. Поскольку в отношении спорного объекта государственный строительный надзор не осуществлялся, не могут быть приняты во внимание заключения специалистов о соответствии объекта требованиям действующего законодательства. 

Представитель третьего лица ФИО3 в судебном заседании пояснила, что 25 мая 2018 года в администрацию г.Орска обратилась ФИО6 для получения разрешения на строительство нежилого здания магазина, предоставив проект и пояснительную записку к нему. Согласно проекту нежилое здание предусматривало 2 этажа и подвал. Разрешение было выдано на реконструкцию непродовольственного магазина. Почему в разрешении указано, что здание магазина имеет 1-2 этажа с техподпольем, ей не известно. После окончания реконструкции в вводе объекта в эксплуатацию было отказано, поскольку истцом не были представлены необходимые документы, в том числе заключение органов государственного строительного надзора. 

Выслушав представителей истца, ответчика, третьего лица, исследовав материалы дела, материалы гражданского дела № 2-454/2020, суд приходит к следующему. 

На основании ч. 2 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. 

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. 

Так, в силу ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

При этом ст. 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция представляет изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. 

При этом реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, согласно ст. 51 Градостроительного кодекса, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. 

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться, помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации и иные предусмотренные статьей 51 данного Кодекса документы.

Согласно ч.2 ст.48 Градостроительного кодекса РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. 

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи) (часть 3 статьи 48). 

Частью 11 данной статьи предусмотрено, что подготовка проектной документации осуществляется, в частности, на основании результатов инженерно-технических изысканий и градостроительного плана земельного участка. Согласно части 12 этой же статьи в состав проектной документации объектов капитального строительства входит пояснительная записка, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями. 

В соответствии со ст.49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе и утверждаются при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации. Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов. 

Согласно ч.1 ст.47 Градостроительного кодекса РФ не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

В соответствии с п.1 ч.2 ст.49 Градостроительного кодекса РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства). 

В соответствии со ст. 52 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. 

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 

Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

В соответствии со ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно возведенного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

К существенным нарушениям строительных норм и правил относятся такие нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

Судом установлено, что ФИО4 на основании договора дарения нежилого здания и земельного участка от 15 марта 2021 года является собственником нежилого здания и земельного участка, находящихся по адресу: 

<

адрес> 

Указанные здание магазина, назначение нежилое, общей площадью 659, 9 кв.м., количество этажей 3, в том числе подземных 1, кадастровый №, земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: непродовольственные магазины, для иных видов жилой застройки, общей площадью 2314 кв.м. принадлежали ФИО6 на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 5 марта 2021 года. 

Согласно градостроительному плану земельного участка кадастровый № от 16 апреля 2018 года, площадь земельного участка 0,2314 га. В границах данного земельного участка расположен объект капитального строительства – здание магазина. Этажность здания –трехэтажное, в том числе, подземных 1, общая площадь 659, 9 кв.м., площадь застройки – 267 кв.м. 

25 мая 2018 года администрацией г.Орска в соответствии со ст.51 ГрК РФ ФИО6 выдано разрешение на реконструкцию указанного непродовольственного магазина. При этом, согласно указанному разрешению, пояснительной записке к проекту реконструкции непродовольственного магазина, площадь после реконструкции составляет 846,4 кв.м., здание двухэтажное с техподпольем. В ходе реконструкции устраивается техподполье в существующем подвале путем повышения отметки пола подвала до – 2000. Выполняется одноэтажный пристрой и лестничная клетка 1 типа на этаж существующего здания. 

Согласно техническому паспорту нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> от 9 апреля 2019 года, основная площадь здания составляет 941 кв.м., вспомогательная площадь – 125,5 кв.м., площадь здания, вычисленная в соответствии с приказом Минэкономразвития России № 90 от 1 марта 2016 года в целях кадастрового учета составила 1158, 4 кв.м. 

28 августа 2019 года ФИО6 обратилась в администрацию г.Орска с заявлением о выдаче разрешения на ввод непродовольственного магазина в эксплуатацию. Комитетом архитектуры и градостроительства администрации г.Орска проведена проверка наличия документов, по результатам которой установлено несоответствие параметров реконструированного объекта капитального строительства проектной документации: количество этажей превышает проектные 1-2 с техподпольем, площадь объекта превышает 846,4 кв.м., несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство: площадь и количество этажей объекта превышают указанные параметры. В связи с изложенным, в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ФИО6 было отказано. 

Таким образом, признаками самовольной постройки в данном случае является несоответствие характеристик построенного объекта характеристикам, указанным в разрешении на строительство и проектной документации. 

В ходе судебного разбирательства были исследованы материалы гражданского дела № 2-454/2020, из которых следует, что 13 марта 2020 года в Ленинский районный суд г.Орска с исковым заявлением обратился ФИО5, который просил признать за ним право собственности на объект недвижимости – нежилое здание магазина двухэтажное с подвалом, кадастровый №, общей площадью 1158, 3 кв.м. литер ББ1, расположенное по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №.

В рамках гражданского дела № 2-454/2020 11 июня 2020 года судом была назначена судебная строительная экспертиза, производство которой было поручено эксперту 

<

данные изъяты>

Согласно заключению эксперта № от 23 ноября 2020 года по результатам проведенного исследования эксперт пришел к выводу, что на момент проведения обследования, нежилое здание магазина двухэтажное с подвалом общей площадью 1158,4 кв.м., лит.ББ1, расположенное по адресу: 

<

адрес> соответствует требованиям строительных, санитарно-эпидемиологических и пожарных норм и правил. Экологические требования к непродовольственным магазинам на момент проведения исследования не предъявляются.

Здание магазина соответствует требованиям Градостроительного и Земельного кодексов РФ, Правилам землепользования и застройки МО городского округа «Город Орск». Согласно результатам исследования «Местные нормативы градостроительного проектирования МО городского округа «Город Орск» не содержат требований к размещению непродовольственных объектов торговли. 

Техническое состояние несущих и ограждающих конструкций объекта исследования оценивается как работоспособное, на момент исследования не представляет угрозу жизни и здоровья граждан. Эксплуатация здания магазина возможна.

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО5 умер, в связи с чем, определением Ленинского районного суда г.Орска от 9 декабря 2020 года производство по делу прекращено. 

В настоящем деле заявлены исковые требования в отношении того же объекта – нежилое здание магазина двухэтажное с подвалом№ 56:43:0201025:193.

Оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, поскольку эксперт имеет профильное образование, необходимую и достаточную квалификацию, является независимым по отношению к сторонам судебного процесса, был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Выводы эксперта не оспорены, заключение соответствует требованию закона. Доказательств того, что после проведенного исследования технические характеристики спорного объекта – нежилого здания изменились, суду не представлено. В связи с чем, суд считает возможным принять его в качестве доказательства по настоящему делу.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют сведения, что объект недвижимого имущества возведен с существенным нарушением строительных норм и правил, и представляет угрозу жизни и здоровью граждан. 

Вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположен спорный объект, для размещения непродовольственных магазинов, иных видов жилой застройки.

При таких обстоятельствах, учитывая осуществление в границах принадлежащего ФИО4 на праве собственности земельного участка реконструкции принадлежащего ему же на праве собственности нежилого здания, результат которой по своим параметрам и техническому состоянию не нарушает градостроительных, строительных норм, пожарных экологических, санитарных норм и правил, соответствуют целевому назначению земельного участка, а также принимая во внимание отсутствие сведений о реальном нарушении прав и охраняемых законом интересов третьих лиц и принятие мер к легализации указанного строения, суд приходит к выводу о возможности признания за ФИО4 права собственности на вновь образованный в результате самовольных строительных работ объект недвижимого имущества.

Доводы стороны ответчика о том, что право собственности на реконструированный объект – нежилое здание не может признано за истцом в связи с тем, что государственная строительная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий не проводилась, являются несостоятельными, поскольку, данные возражения сводятся к выражению мнения только о потенциальной опасности реконструированного здания, что опровергается заключением проведенной судебной строительно-технической экспертизы. В данном случае отсутствие государственного строительного надзора было восполнено проведением по делу судебной строительной экспертизы, в ходе которой было установлено, что нарушений земельных, градостроительных, строительных, противопожарных, санитарных правил и норм не выявлено, реконструированное нежилое здание соответствует параметрам градостроительного плана земельного участка, регламентирующим вид разрешенного использования земельного участка. Ответчиком вышеизложенное экспертное заключение не оспаривалось, под сомнение выводы эксперта не ставились. 

В свою очередь, отказ в признании права собственности истца на спорный объект, несоразмерен допущенному нарушению, и приведет к правовой неопределенности в отношении судьбы объекта хозяйственного назначения.

Доводы ответчика о невозможности признания за истцом права собственности на спорный объект, поскольку в результате реконструкции площадь здания увеличилась, не соответствует разрешительной и проектной документации, являются несостоятельными. В данном случае допущенное истцом в процессе реконструкции нежилого здания нарушение в виде превышения площади здания является несущественным и не может нарушить чьи-либо права и (или) законные интересы, построенное истцом здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключением судебной экспертизы. Доказательств того, что спорный объект нарушает права и интересы граждан, владельцев соседних земельных участков, поскольку увеличена площадь здания, суду не представлено, как не представлено доказательств того, что возведенное истцом здание препятствует проходу, создает опасность аварийных ситуаций. 

Руководствуясь ст. ст. 218, 222, ГК РФ ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО4 к Администрации г.Орска о признании права собственности на нежилое здание, удовлетворить.

Признать за ФИО4 право собственности на нежилое здание магазина двухэтажное с подвалом, общей площадью 1158,4 кв.м., литер ББ1, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд, через Ленинский районный суд г. Орска, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Сбитнева Ю.Д. 

Мотивированное решение изготовлено 10 июня 2021 года.

Судья Сбитнева Ю.Д.