Мотивированное 

решение

 Дело № 2-644/2017г.

изготовлено 28.12.2017г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21.12.2017г. г. Углич 

Угличский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Трусовой Н.В.,

при секретаре Малютиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о снятии ее с регистрационного учета по месту жительства и по встречному иску ФИО5 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры и приведении сторон в прежнее состояние,

установил:

ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО5 о снятии ее с регистрационного учета. В обосновании иска указал, что 06.03.2017г. на основании договора купли-продажи приобрел у ФИО6 трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. В указанной квартире на момент ее покупки была зарегистрирована ФИО5, ФИО1 и ФИО7 В соответствии с условиями договора ответчица обязалась в срок до 01.05.2017г. сняться с регистрационного учета, а также гарантировала снятие с регистрационного учета членов ее семьи. ФИО2 и ФИО1 снялись с регистрационного учета по месту жительства, а ответчица свои обязательства не исполнила.

Ответчик ФИО5 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи. В обоснование исковых требований указала, что 06.03.2017г. между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, принадлежащий ей на праве собственности. Ответчик при заключении договора денежные средства за квартиру ей не передал, попросив, чтобы в договоре было указано о передаче денежных средств по сделке. Ответчик обещал передать деньги за квартиру после получения кредита в банке. Для того, чтобы на квартиру не было наложено обременение, необходимо было указать в договоре на полную оплату стоимости квартиры. В последующем неоднократно обращалась к ответчику с просьбой выплаты денежных средств за квартиру, однако он этого так и не сделал, более того -предъявил в суд иск о снятии ее с регистрационного учета. Полагает, что данные обстоятельства свидетельствуют о существенном нарушении обязательств со стороны ответчика, что дает ей основание для расторжения договора купли-продажи и возвращении сторон в первоначальное положение.

Истец ФИО4 в судебном заседании исковые требования к ФИО5 поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении, встречные исковые требования ФИО5 не признал. Дополнительно указал, что в 2016 году продал принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную в 

<

адрес> за 

<

данные изъяты> рублей. В январе 2017г. по объявлению узнал, что его знакомый ФИО7 продает трехкомнатную квартиру в 

<

адрес>. Имея цель приобретения квартиры, встретился в ФИО7, с которым они обсудили условия сделки. Квартира принадлежала на праве собственности его дочери ФИО5, которая в Угличе не проживала. С ней ФИО4 никогда не встречался и ее не видел. Всеми вопросами по продаже квартиры занимался ФИО7 С ФИО8 договорились о продаже квартиры за 

<

данные изъяты> рублей. При этом ФИО8 попросил повременить со сделкой до 06 марта, что было необходимо для освобождения продавца от подоходного налога, поскольку его дочь владела ей менее трех лет. В январе 2017г. внес предоплату за квартиру в сумме 

<

данные изъяты> рублей, взяв с ФИО8 расписку о получении денег. В марте 2017г. супруга ФИО6- ФИО1 привезла из Баку от своей дочери ФИО5 доверенность, дающую ей право на заключении договора купли-продажи. 06.03.2017г. он, ФИО8 и ФИО1 пришли к юристу, который им оформил договор купли-продажи. Там же ФИО4 передал оставшиеся денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> рублей ФИО1 и ФИО8, а в договоре было указано о передаче денежных средств в полном объеме. Расписку о получении указанных денежных средств ФИО4 с ФИО1 не спрашивал, поскольку полагал достаточным указания в договоре о передаче денежных средств. После этого, они проехали в МФЦ, где подали документы для регистрации перехода права собственности на квартиру. На момент продажи квартиры в ней были зарегистрированы ФИО8, ФИО8 и ФИО1, которые обязались сняться с регистрационного учета до 01.05.2017г. В апреле 2017г. ФИО8 и ФИО1 снялись с регистрационного учета, вывезли все вещи из квартиры и передали ФИО4 ключи от квартиры, обещав, что их дочь ФИО8 снимется с регистрационного учета в оговоренный срок. До настоящего момента ФИО5 с регистрационного учета не снялась, что нарушает его права. Расписки о получении ФИО8 от него 

<

данные изъяты> рублей уничтожил после заключения договора. После заключения договора купли-продажи дважды встречался с ФИО7 и его братом ФИО3, а также незнакомыми ему людьми в кафе г.Ярославля. Данные лица требовали с него доплаты за квартиру сверх оплаченных им 

<

данные изъяты> рублей, при этом угрожали. ФИО4 был согласен расторгнуть договор с ФИО5 в том случае, если ему будут возвращены уплаченные за квартиру денежные средства. Денежных средств ему никто не вернул, поэтому просит снять ФИО8 с регистрационного учета.

Ответчик (по первоначальному иску и истец по встречному) ФИО5 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила в суд своего представителя ФИО7, выступающего по доверенности. ФИО7, а также го представители ФИО9 и ФИО10 исковые требования ФИО4 не признали, встречные исковые требования ФИО5 подержали по указанным в нем основаниям. Дополнительно пояснили, что спорная квартира находилась в собственности ФИО5, которая предложила ее продать, т.к. необходимы были деньги для лечения ее матери. Через знакомых о намерении продать квартиру узнал ФИО4, который согласился ее купить за 

<

данные изъяты> рублей. За два месяца до сделки ФИО4 передал Гаджиеву аванс за квартиру- 

<

данные изъяты> рублей в 

<

адрес>, а затем 

<

данные изъяты> рублей- в 

<

адрес>. Передача указанных денежных средств расписками не оформлялась, поскольку с ФИО4 был знаком давно и доверял ему. В марте 2017г. ФИО1, на основании доверенности, выданной ФИО5 оформила сделку купли-продажи, при совершении которой присутствовали и ФИО8. В договоре было указано, что денежные средства за квартиру переданы продавцом в полном объеме. Это было сделано по просьбе ФИО4, который пообещал передать деньги, как только возьмет кредит в банке. Позднее несколько раз встречался с ФИО4, просил его заплатить деньги за квартиру. Вначале он обещал это сделать до августа 2017г., но так и не выполнил своего обещания. ФИО7 и его земляками дважды организовывались встречи с ФИО4 в 

<

адрес> с целью урегулирования вопроса о выплате ФИО4 денег за квартиру. Все разговоры, которые происходили на данных встречах, ФИО8 записывал на сотовый телефон. Из данных записей следует, что ФИО4 не рассчитался за квартиру ввиду наличия перед ним долга у племянника ФИО7 ФИО4 настаивал на возращении ему долга, после чего он обещал рассчитаться за квартиру. При этом ФИО7 пояснил, что ключи от квартиры им были переданы ФИО4 уже после заключения договора купли-продажи под угрозой применения оружия. Полагают, что ФИО4 допущено существенное нарушение условий договора, даже несмотря на частичную оплату стоимости квартиры. Просят расторгнуть сделку и вернуть стороны в прежнее состояние. Кроме того, просили взыскать с ФИО4 расходы на проведение судебной экспертизы, оплату госпошлины и расходы на представителей.

Представитель третьего лица- отдела по вопросам миграции ОМВД России по Угличскому р-ну в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав истца (ответчика по встречному иску) ФИО4, представителей ответчика (истца по встречному иску) ФИО5- ФИО7, ФИО10, ФИО9, изучив экспертное заключение, исследовав письменные материалы дела, материалы ДПД, суд приходит к следующему. 

В соответствии с п.1 ст.454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса РФ следует, что по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В силу п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 Кодекса (пункт 3 статьи 486 ГК РФ).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора (п.4 ст. 486 ГК РФ).

Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи. При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Установлено, что 06.03.2017г. между ФИО4 и ФИО5 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Право собственности ФИО4 зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается делом правоустанавливающих документов, представленным Управлением Росреестра по Ярославской области. Согласно п.3 указанного договора квартиры была продана за 

<

данные изъяты> рублей, которые к моменту подписания договора покупателем переданы продавцу. От имени продавца ФИО5 в сделке участвовала ее мать ФИО1, действующая на основании доверенности.

В соответствии с передаточным актом от 06.03.2017г. ФИО5 передала ФИО4 спорную квартиру.

Согласно п.4 договора купли-продажи было установлено, что в квартире зарегистрированы ФИО7, ФИО5 и ФИО1 Гаджиева гарантировала, что она сама и члены ее семьи снимутся с регистрационного учета в срок до 01.05.2017г. 

Как следует из пояснения сторон, договоренность о сделке купли-продажи между ними была достигнута в январе 2017г. Право собственности ФИО5 на указанную квартиру возникло 05.03.2014г. По указанной причине по просьбе продавца было принято решение о заключении сделки после 05 марта, т.е. по истечении трехлетнего срока с момента возникновения права собственности у продавца с целью освобождения от уплаты подоходного налога. 

В обеспечение состоявшейся договоренности о покупке квартиры, ФИО4 был передан ФИО7 аванс за квартиру. При этом ФИО7 утверждает, что сумма полученных им денежных средств составляет 

<

данные изъяты> рублей, ФИО4 настаивает на том, что им до заключения сделки были переданы денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> рублей. Расписка о передаче ФИО4 ФИО8 денежных средств как аванса за квартиру не оформлялась.

В опровержение доводов ФИО4 о полной оплате стоимости квартиры в день заключения договора купли-продажи, ФИО7 представлен суду мобильный телефон Samsung Galaxy J3, на котором имеются две аудиозаписи разговоров, которые, по мнению, ФИО8, подтверждают признание ФИО4 факта неоплаты стоимости приобретенной им квартиры.

По ходатайству ФИО7 определением суда от 04.09.2017г.назначена судебная фоноскопическая экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о дословном содержании фонограмм, а также наличия признаков их монтажа.

Заключением эксперта N 1661/1-2-7.1 и № 1662/1-2-7.2 ФБУ Ярославская лаборатория судебной экспертизы (л.д. 93) установлено дословное содержание разговоров, зафиксированных в аудиофоайлах, а также сделан вывод о том, что на представленных фонограммах, зафиксированных в аудиофайлах, отсутствуют признаки монтажа или иных изменений.

Истец (ответчик) ФИО4 подтвердил, что действительно состоялись 2 встречи в 

<

адрес> с участием, в том числе его и ФИО8. Подтвердил, что на фонограмме, зафиксированной в аудиофайле «Голос 005.m4a» имеется его голос, обозначенный буквенным обозначением М1, а на фонограмме, зафиксированной в аудиофайле «Голос 021.m4a» имеется его голос, обозначенный буквенным обозначением М4. Вместе с тем, оспаривал свое признание задолженности по оплате за квартиру.

Из текста представленных разговоров следует, что к ФИО4 предъявлялись ФИО7 претензии по поводу оплаты стоимости квартиры, которая полностью ФИО4 оплачена не была. ФИО4 указывал на наличие перед ним долга, который ему не отдал племянник ФИО7 Полное исполнение своих обязательство по передаче денежных средств за квартиру ФИО4 обусловливал необходимостью передачи ему денежный средств по договору займа племянником ФИО7

Указанные обстоятельства подтвердил и допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО3, Он пояснил, что у его сына имелся долг перед ФИО4 Узнав от своего брата ФИО7 о том, что между его дочерью и ФИО4 произошла сделка купли-продажи квартиры, а оплата по ней ФИО4 не осуществлена, он был непосредственным участником двух встреч с ФИО4. На указанных встречах ФИО4 признавал тот факт, что полностью им денежные средства за квартиру не переданы. При этом ФИО4 обещал передать деньги за квартиру при условии возвращения ему долга.

Таким образом, оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что ФИО4 его обязательство по оплате стоимости квартиры было выполнено не в полном объеме. 

Вместе с тем, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры.

Договор купли-продажи спорной квартиры от 06.03.2017г. был фактически исполнен продавцом. Квартира по акту приема-передачи была передана ФИО4 Более того, как следует из пояснений ФИО7, фактическая передача квартиры произошла уже после совершения сделки. ФИО7 вывез все вещи из квартиры и передал ключи от квартиры ФИО4 Все эти действия были совершены ФИО7 при отсутствии полно й оплаты со стороны покупателя за квартиру. Указание ФИО7 о том, что он это сделал по причине угроз со стороны ФИО4, не подтверждается какими-либо доказательствами. 

Управлением Росреестра по Ярославской области произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к покупателю. В указанном договоре купли-продажи квартиры отсутствуют условия продажи имущества в кредит. Анализ заключенного между сторонами договора купли-продажи свидетельствует о том, что он не предусматривал условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения. 

В Гражданском кодексе РФ (глава 30) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Как указывает истец ФИО5, со стороны покупателя допущено существенное нарушение договора купли-продажи, которое повлекло для продавца такой ущерб, который лишил его того, на то, что он был вправе рассчитывать при заключении названного договора, что согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры. 

В частности, представитель истца ФИО7 указал на то, что ответчик ФИО4 уплатил по договору денежную сумму в размере 

<

данные изъяты> руб., оставшиеся денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб. до настоящего времени ответчиком не выплачены. 

Вместе с тем, саму по себе ссылку ФИО11 на передачу не в полном объеме денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи стороной ответчика стороне истца, как на существенное нарушение договора покупателем, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в п.2. ст.450 ГК РФ, нельзя признать достаточным для признания указанных нарушений со стороны покупателя существенными. Доводы ФИО7 о праве продавца на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателями, к которому истец относит доплату покупателем стоимости недвижимого спорного имущества, основаны на ошибочном толковании норм ГК РФ.

Истец по встречному требованию как того требует ч.1 ст.56 ГПК РФ не представил каких-либо доказательств существенного, по смыслу ст.450 ГК РФ, нарушения договора другой стороной, ссылаясь лишь на невыплату части денежных средств за спорное жилое помещение ответчиком. Однако, сама по себе недоплата покупателем денег продавцу за объект недвижимости без учета конкретных обстоятельств дела, применительно к ст.450 ГК РФ, существенным нарушением договора купли-продажи не является.

На основании изложенного, исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры, суд приходит к выводу о том, что ни законом, ни договором купли-продажи продавцу не предоставлено право требовать от покупателя возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости спорного недвижимого имущества.

Поскольку законных оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон, следовательно, требования ФИО8 о взыскании судебных расходов на оплату судебной экспертизы, госпошлины и расходов на представителей также не подлежат удовлетворению.

При этом продавец ФИО5 вправе избрать иной способ защиты своего нарушенного права, обратившись с соответствующими требованиями в суд.

Учитывая то, что суд отказывает в удовлетворении встречных исковых требований о расторжении договора купли-продажи квартиры, то первоначально заявленные ФИО4 требования о снятии ФИО5 с регистрационного учета подлежат удовлетворению. 

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Из буквального толкования указанной нормы следует, что право пользования жилым помещением членом семьи прежнего собственника при переходе права собственности другому лицу может быть сохранено в случаях, установленных законом.

Таких оснований, установленных законом, для сохранения за ФИО5 права пользования спорной квартирой, не имеется. При заключении договора купли-продажи квартиры, она обязалась сняться с регистрационного учета до 01.05.2017г., указанное обязательство в оговоренный срок не исполнила.

В силу 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Признать ФИО5 утратившей право пользования жилым помещением – квартирой 

<

адрес> и снять ее с регистрационного учета по месту жительства по указанному адресу.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО5 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Угличский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья Н.В.Трусова