Дело № 2-1-200/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Калужский районный суд Калужской области в составе

председательствующего судьи Сидоровой О.А.

при секретаре Халиной Е.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Калуге 29 января 2020 года

гражданское дело по иску ФИО1 к ПАО «БАНК ФК ОТКРЫТИЕ», ООО «РемСтройКомплект» о признании обременения отсутствующим и его прекращении,

УСТАНОВИЛ:

16 апреля 2019 года ФИО1 обратилась в суд с иском к ПАО «БАНК ФК ОТКРЫТИЕ» о снятии обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта – двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере 300000 рублей, штрафа в размере 50% от присужденной суммы, расходов на оплату услуг представителя.

В судебном заседании истица и ее представитель по доверенности ФИО2 исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ПАО «БАНК ФК ОТКРЫТИЕ» по доверенности ФИО3 против удовлетворения иска возражала.

Представитель ответчика ООО «РемСтройКомплект» в судебное заседание не явился, в предыдущем процессе не возражал против удовлетворения иска в уточненном объеме, ссылаясь на то, что истицей в полном объеме исполнены обязательства по оплате спорной квартиры по условиям договору уступки права требования. Денежные средства в сумме 1 362 280 руб. 76 коп. были перечислены ответчику ПАО «БАНК ФК ОТКРЫТИЕ» в счет исполнения кредитных обязательств и в целях исключения спорной квартиры из предмета залога. Однако Банк уклонился от заключения дополнительного соглашения.

Представители третьих лиц – Управления Росреестра по Калужской области, ЗАО «Инженер», извещенных надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились. 

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В судебном заседании установлено, что 21 сентября 2012 года между ЗАО «Инженер» и ООО «РемСтройКомплект» был заключен договор участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, по условиям которого ЗАО «Инженер» обязалось в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом по указанному адресу и передать ООО «РемСтройКомплект» объекты участия в долевом строительстве. Обязательства по оплате цены договора исполнены ООО «РемСтройКомплект» за счет кредитных средств, полученных по договору кредитной линии, заключенному с ПАО «БАНК ФК ОТКРЫТИЕ» 19 октября 2012 года. 

Права требования по договору участия в строительстве переданы ООО «РемСтройКомплект» в залог ПАО «БАНК ФК ОТКРЫТИЕ» по договору о залоге от 23 ноября 2012 года.

Согласно п.1.4 указанного Договора соглашением сторон оценочная стоимость (залоговая стоимость) предмета залога устанавливается в размере 278 600 000 рублей. Цена объекта долевого строительства (

<

адрес>) по Договору составляет 1 230 332,10 руб. (Приложение № к Договору залога прав №/ЗП от 23.11.2012г.).

01 февраля 2016 г. между ООО «РемСтройКомплект» и Моськиной (ранее - ФИО5) Е.Е. был заключен Договор уступки права требования №В 6/2. Предметом договора является переуступка права требования к ЗАО «ИНЖЕНЕР» по окончании строительства и получении разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передачи в собственность объекта долевого участия - квартиры строительной площадью 43,49 кв.м, проектной (общей) площадью 41,95 кв.м, строительный номер блок-секции В, количество комнат - 1, расположенной на 6 этаже, строительный номер объекта - 146, а также уплаты неустойки за просрочку в его передаче.

В соответствии с договором права требования переходят к Приобретателю прав при условии их полной оплаты в порядке, указанном в разделе 3 Договора уступки.

Указано, что на момент заключения Договора права требования по Договору переданы Участником долевого строительного в залог ОАО «НОМОС-Банк» (правопреемником которого является - ПАО БАНК «ФК ОТКРЫТИЕ») по Договору о залоге прав требования №/ЗП от 23 ноября 2012 года в счет обеспечения обязательств Участника долевого строительства по вышеуказанному Договору. 

Свои обязательства по Договору уступки права требования ФИО1 выполнила в полном объеме, денежные средства в размере 2 076 525 руб. перечислила на счет ООО «РемСтройКомплект», что подтверждается чеками по операциям и не оспаривается ответчиками. 

В соответствии с п. 1.5. Договора уступки прав требования от 01 февраля 2016 года при оплате Приобретателем прав всей суммы по Договору уступки, в обязанности Участника долевого строительства входит произвести все действия, необходимые для прекращения залога прав:

- производит уведомление Застройщика об уступке прав по Объекту долевого строительства;

- направит полученные по Договору денежные средства на погашение задолженности по Кредитному соглашению №/КЛ от 10 октября 2012 года, заключенному с ПА0 БАНК «ФК ОТКРЫТИЕ», не позднее рабочего дня, следующего за днем получения указанных денежных средств;

- в течение 30 дней осуществляет все действия по заключению с Г1АО БАНК «ФК ОТКРЫТИЕ» дополнительного соглашения к Договору о залоге прав требования - об исключении из предмета залога прав на Объект долевого строительства.

Согласно п. 5.1 договора Уступки, он вступает в действие при условии получения Участником долевого строительства письменного согласия ПАО БАНК «ФК ОТКРЫТИЕ» на уступку права и с момента его регистрации в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Письмом от 19 февраля 2016 года ПАО БАНК «ФК ОТКРЫТИЕ» выразили письменное согласие на заключение ООО «РемСтройКомплект» с ФИО6 договора уступки прав требования, по условиям которого Залогодатель уступает приобретателю прав находящиеся в залоге у Залогодержателя права, вытекающие из Договора долевого участия, в части объекта долевого строительства – 

<

адрес> (строительной площадью 43,49 кв.м) в 

<

адрес> (л.д.131).

В счет погашения задолженности за однокомнатную квартиру (строительный №, секция В, этаж 6) в 

<

адрес> ООО «РемСтройКомплект» перечислило ПАО Банк «ФК Открытие» денежные средства в размере 1 362 280 руб. 76 коп., что подтверждается платежным поручением № от 19 апреля 2018 года. 

Из содержание платежного поручения следует, что перевод денежных средств произведен в счет погашения залоговой стоимости указанной квартиры (л.д.130).

После этого, в соответствии с условиями договора Уступки права требования №В 6/2, ООО «РемСтрой Комплект», ссылаясь на погашение залоговой стоимости квартиры, неоднократно направляли в адрес ПАО БАНК «ФК ОТКРЫТИЕ» письма об исключении из предмета залога имущественных прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 21 сентября 2012 года в отношении квартиры № (л.д.132-134).

Данное дополнительное соглашение к договору залога между сторонами заключено не было.

12 октября 2018 года квартира 

<

адрес> передана истице застройщиком - ЗАО «Инженер» по акту приема-передачи. 

28 мая 2019 года истице отказано в государственной регистрации права собственности на квартиру в связи с тем, что 03 марта 2018 года на основании Договора уступки права требования от 01.02.2016 № в ЕГРН внесена запись об ипотеке №, залогодержатель - ПАО «БАНК ФК ОТКРЫТИЕ». Также в сообщении об отказе в государственной регистрации содержатся сведения о том, что от залогодержателя в регистрирующий орган не поступало заявление о регистрации ипотеки в силу закона, либо о погашении регистрационной записи об ипотеке. 

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться залогом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным.

При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Возражая против удовлетворения иска, представитель ответчика ПАО «БАНК ФК ОТКРЫТИЕ» ссылается на отсутствие оснований для прекращения ипотеки, поскольку права требования по договору участия в долевом строительстве переданы в залог Банку до полного и надлежащего исполнения обязательств участником долевого строительства перед Банком по заключенному договору кредитной линии.

Однако, из содержания письменного согласия банка от 19 февраля 2016 года на заключение между ООО «РемСтройПроект» и ФИО1 договора уступки права следует, что оно было дано в отношении всех его условий. То есть, банку заведомо было известно, что ФИО1 приняла на себя обязательства по данному договору с условием, что после исполнения ею обязательств по оплате спорной квартиры, денежные средства Участник долевого строительства (ООО «РемСтройКомплект») направит на погашение задолженности по Кредитному соглашению №/КЛ, после чего будет заключено дополнительное соглашение с банком об исключении квартиры из предмета залога (п.1.5 Договора).

Против этого условия банк не возражал, одобрил договор, который в дальнейшем прошел государственную регистрацию и в соответствии с п. 5.1 вступил в действие.

Из содержания данного согласия, вопреки доводам представителя ответчика, не следует, что право залога должно было сохраняться до исполнения всех обязательств по договору кредитной линии.

Согласно п. 3.1 Договора залога прав №/ЗП от 23.11.2012 ООО «РемСтройКомплект» обязаны были обеспечить направление денежных средств, полученных от третьих лиц за переуступленные им имущественные права на жилые помещения, переданные залогодателю по соответствующему договору участия в долевом строительстве в размере не менее залоговой стоимости заложенных прав требования.

Аналогичные положения предусмотрены в п.3.7.28 договора Кредитной линии №/КЛ от 19 октября 2012 года.

Как указывалось выше залоговая стоимость квартиры 

<

адрес> по Договору залога прав №/ЗП от 23.11.2012г.составляла 1 230 332,10 руб. (Приложение № к Договору). Фактически ООО «РемСтройКомплект» произведена оплата в счет погашения залоговой стоимости в размере 1 362 280 руб. 76 коп.

Иных соглашений между Банком и истицей, как залогодателем по договору уступки права требования, после 03 марта 2016 года (дата его государственной регистрации) не заключалось. 

Согласно представленной стороной истца выписки из ЕГРН от 27 января 2020 года, в отношении спорной квартиры № проектной площадью 43,48 кв.м по адресу: 

<

адрес> 03 марта 2016 года зарегистрирован залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (номер государственной регистрации 40-40/001-40/001/053/2016-110/1). Имеются сведения, что ограничение (обременение) права установлено на срок с 17 октября 2014 года по 30 июня 2016 года в пользу ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие».

В письме от 24 января 2020 года, адресованном суду, ФКП Росреестра по 

<

адрес> сообщают, что по кв. 

<

адрес> (кадастровый №) сведения о правообладателях и обременениях отсутствуют.

Основанием для отказа в регистрации за истицей права собственности на спорную квартиру явилось то, что от залогодержателя в регистрирующий орган не поступало заявление о регистрации ипотеки в силу закона, либо о погашении регистрационной записи об ипотеке. 

То есть Банк, как после истечения установленного срока обременения (до 30.06.2016 года), так и после получения оплаты за обеспеченную залогом квартиру, не предпринял каких-либо действий ни по регистрации обременения, ни по его прекращению в отношении спорной квартиры №.

В соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Поскольку по условиям договора залога прав №/ЗП от 23.11.2012 и договора Кредитной линии №/КЛ от 19 октября 2012 года ООО «РемСтройКомплект» обязаны были обеспечить направление Банку денежных средств, полученных от третьих лиц за переуступленные им имущественные права на жилые помещения в размере не менее залоговой стоимости заложенных прав требования, которые и были направлены во исполнение договора уступки права требования, суд приходит к выводу, что ответчик ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения к Договору о залоге прав требования в соответствии с подп. 3 п. 1.5 Договора уступки права № В 6/2, который им был письменно одобрен на указанных условиях.

Из представленных стороной ответчика дополнительных соглашений № от 19 апреля 2018 года, № от 08 мая 2018 года к договору залога прав №/ЗП от 23.11.2013 также следует, что включая спорную квартиру № в список залогового имущества, Банк указал ее стоимость равной 1 362 280 руб. 76 коп., что полностью соответствует сумме внесенных за нее денежных средств ООО «РемСтройКомплект» по платежному поручению от 19 апреля 2018 года.

Указанное также свидетельствует об исполнении в полном объеме обеспеченного ипотекой обязательства по оплате стоимости квартиры, и отсутствии основания для сохранения обременения в виде ипотеки в силу закона.

При этом, судом учитывается, что по аналогичным договорам уступки права требования, Банком в соответствии с их условиями, после оплаты ООО «РемСтройКомплект» залоговой стоимости квартир заключались дополнительные соглашения об исключении из предмета залога имущественных прав требования участника долевого строительства (п. 2 дополнительных соглашений № и №, решение Калужского районного суда Калужской области от 22 мая 2019 года по делу №).

Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Пунктом 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

С учетом установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о том, что Банк при заключении договора уступки права требования не возражал против оформления прекращения ипотеки после поступления денежных средств в счет оплаты за квартиру в размере не менее ее залоговой стоимости, данная оплата была произведена, рыночная стоимость квартиры определена банком в размере не превышающем данную оплату (на дату ее производства), регистрация ипотеки в отношении квартиры после истечения ее срока (30.06.2016) Банком не производилась, суд приходит к выводу об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства и находит подлежащим удовлетворению требования истца о признании обременения в виде залога недвижимого имущества отсутствующим и прекращении ипотеки. 

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить. 

Признать обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта – квартиры строительной площадью 43,49 кв.м., проектной (общей) площадью 41,95 кв.м., строительный номер блок-секции В, количество комнат - 1, расположенной на 6 этаже, строительный номер объекта - 146, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в пользу ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие», по Договору о залоге прав требования №/ЗП от 23 ноября 2012 года, отсутствующим и прекратить ипотеку (обременение в виде залога) данного жилого помещения, погасив регистрационную запись № от 03.03.2016 года об ипотеке в силу закона в Едином государственном реестре прав по указанной квартире. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Калужский районный суд Калужской области.

Председательствующий

Мотивированное решение составлено 03 февраля 2020 года.