РЕШЕНИЕ

ИФИО1

26 марта 2019 года Железнодорожный районный суд 

<

адрес> в составе: председательствующего Вельминой И.Н., при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданско дело № по иску ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество, по иску третьего лица с самостоятельными требованиями ООО СК «Новый город» к ФИО2, ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» о расторжении договора долевого участия,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» обратилось в суд с вышеуказанным иском к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Хоум Кредит энд Фанс Банк» был заключен кредитный договор №.

Согласно условиям кредитного договора банком заемщику ФИО2 был предоставлен кредит в сумме 1 794 000 рублей сроком на 242 месяца, считая с даты, следующей за днем предоставления кредита, на условиях возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитными денежными средствами в размере 16,50 % годовых в течение периода, считая с даты, следующей за днем предоставления кредита, до даты изменения процентной ставки, 13,50% годовых с даты, следующей за датой изменения процентной ставки, и до даты окончательного возврата кредита (п.1.1., п. 3.1. условий кредитного договора).

Кредит ответчику был предоставлен для целевого использования, а именно: для финансирования строительства строительного объекта, расположенного по строительному адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 4674,40 кв.м., строительный номер квартиры в соответствии с условиями соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о переуступке прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного в городе Москве между ФИО2 ООО «Самарагорстрой» (п. 1.3. условий Кредитного договора).

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору между ФИО2 и банком был заключен Договор залога прав № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п. 1 которого ФИО2 передает, а Банк принимает в первичный залог имущественное право требования на передачу в собственность результата долевого участия в строительстве в виде квартиры, который заемщик-залогодатель приобретает после оплаты стоимости права требования, в порядке и на условиях, указанных в договоре № от ДД.ММ.ГГГГ и Соглашению о переуступке прав и обязанностей от 16.05.2009г. Право требования было передано ФИО2 банку в полном объеме в качестве непрерывного обеспечения полного и надлежащего исполнения всех обязательств заемщика-залогодателя по кредитному договору.

Однако заемщик-залогодатель принятые обязательства по Кредитному договору не исполнял надлежащим образом, и банк обратился в суд с исковым заявлением о взыскании долга по кредитному договору и обращению взыскания на заложенное имущество, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением обеспеченных ипотекой обязательств.

Решением Железнодорожного районного суда 

<

адрес> от 16.12.2010г., вступившему в законную силу 01.01.2011г., исковые требования ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, процентов за пользование денежными средствами, процентов за нарушение сроков оплаты, возмещении убытков – удовлетворены частично. Взыскано с ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес>), зарегистрированного по адресу: 

<

адрес>, общ. в пользу ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» сумму просроченной ссудной задолженности – 1762 024 руб. 87 коп., сумма основного долга – 6061 руб. 01 коп., сумма просроченных процентов за пользование кредитными денежными средствами – 136305 руб. 64 коп., пени за нарушение сроков оплаты платежей в размере 20 000 руб., убытки в сумме 9 335 руб. 49 коп., связанные с оплатой истцом очередной страховой премии и государственную пошлину, внесенную истцом при подаче иска, в размере, пропорционально удовлетворенной части исковых требований – 17868 руб. 64 коп., а всего – 1 951 595 руб. 65 коп. 

На основании указанного решения суда возбуждено исполнительное производство. За период с 16.12.2010г. по 26.07.2018г. в счет погашения задолженности поступили денежные средства в размере 364 358,13 рублей. На 22.08.2018г. сумма задолженности составляет 1 587 237,52 рублей.

28.05.2018г. банк направил телеграммы ФИО2 с уведомлением о подготовке иска в суд об обращении взыскания на заложенное имущество по кредитному договору, который в настоящее время является действующим. Телеграммы не получены, по извещению за телеграммами никто не является.

Согласно п. 1.3. кредитного договора предусмотрено, что обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору в полном объеме (в том числе обязательств по возврату кредита, начисленных процентов, неустойки (штраф, пени), компенсации, расходов кредитора -залогодержателя (Банка) на уплату страховой премии и иных требований в соответствии с действующим законодательством) является ипотека залога права требования на передачу в собственность результата долевого участия в строительстве в виде квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, строительный номер 

<

адрес>.

Согласно отчету №-И от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр», стоимость объекта оценки: права требования на оформление квартиры в собственность, адрес: 

<

адрес>, дом на земельном участке с кадастровым номером №, строительный номер 

<

адрес>, составляет 2 073 455 рублей. 80% от стоимости оценки составляет - 1 658 764 рублей. Расходы по проведению оценки составили 6000 рублей.

В связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по кредитному договору, ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» просило суд обратить взыскание на заложенное имущество на результат долевого участия в строительстве в виде однокомнатной квартиры строительный №, расположенной по адресу: 

<

адрес>А, проектной общей площадью 51,18 кв.м, способ реализации путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества - 1 658 764 рублей; взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей и расходы по оценке в размере 6 000 рублей. 

Третье лицо ООО СК «Новый город» обратилось с самостоятельными требованиями к ФИО2, ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» о расторжении договора долевого участия, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Самарагорстрой» (Застройщик) и ФИО3 (Инвестор) заключён договор долевого участия №, согласно которому Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить жилой дом, и после ввода его в эксплуатацию, передать Инвертору квартиру, а Инвестор обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру. Пунктом 2.3. установлено, что подтверждением факта оплаты Инвестором цены договора являются надлежащим образом оформленные приходные ордера Застройщика либо платежные поручения с отметкой банка об его исполнении при безналичном расчете.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (Инвестор) и ФИО2 (Новый Инвестор) заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве, согласно которому Инвестор уступает, а Новый Инвестор принимает в полному объёме права, принадлежащие Инвестору по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Пункт 6 указанного соглашения о переуступке прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ устанавливает, что Инвестор, обязан передать Новому Инвестору оригиналы всех документов, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по Договору.

По итогам открытого аукциона в рамках дела о банкротстве ООО «Самарагорстрой» ООО СК «Новый город» приняло на себя права и обязанности застройщика по договору долевого участия № № от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчику переходит право аренды земельных участков, обремененных правами физических лиц, под строительство жилых домов.

Постановлением Администрации г.о. Самара № от ДД.ММ.ГГГГ в разрешение на строительство № № внесены изменения, согласно которому застройщиком жилого дома по адресу 

<

адрес>, является ООО СК «Новый город». Таким образом, ООО СК «Новый город» приобрело функции застройщика и стало стороной договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» обратился с иском к ФИО2, а требованием обратить взыскание на заложенное имущество. Залогом в рассматриваемом случае является право требования на передачу в собственность результата договора долевого участия № 

Согласно пункту 9 соглашения о переуступке прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, «Право требования на передачу Квартиры в собственность Нового Инвестора возникает у Нового Инвестора с момента оплаты полной ее стоимости».

ООО СК «Новый город» считает, что требование ООО «Хоум Кредит энд Финас Банк» необоснованно, так как материалы дела не содержат документов, подтверждающих оплату договора долевого участия № и, соответственно, наличие права требования квартиры по договору долевого участия.

Поскольку договор долевого участия № Т/143 от ДД.ММ.ГГГГ не оплачен застройщиком ДД.ММ.ГГГГ направлено ФИО2 требования об оплате задолженности.

После получения указанного требования ФИО2 цену квартиры по договору долевого участия не уплатил, подтверждения оплаты договора долевого участия ж представил.

Согласно частям 4, 5 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннее отказа застройщика от исполнения договора.

В случае удовлетворения судом требований истца об обращении взыскания на предмет залога - квартиру по договору долевого участия, который не оплачен участником долевого строительства, будут нарушены права ООО СК «Новый город» на финансовую выгоду как застройщика.

В связи с изложенным, руководствуясь статьей 42 ГПК РФ, ООО СК «Новый города просит суд: отказать истцу в заявленных требованиях; расторгнуть договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца – ФИО5, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные исковые требования, с учетом уточнений и просила суд обратить взыскание на заложенное имущество на результат долевого участия в строительстве в виде однокомнатной квартиры строительный №, расположенной по адресу: 

<

адрес>А, проектной общей площадью 51,18 кв.м, способ реализации путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества - 1 658 764 рублей; взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей и расходы по оценке в размере 6 000 рублей. Исковые требования третьего лица с самостоятельными требованиями ООО СК «Новый город» к ФИО2, ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» о расторжении договора долевого участия просила оставить без удовлетворения, на основании доводов, изложенных в письменном отзыве.

Представитель третьего лица с самостоятельными требованиями ООО СК «Новый город» - ФИО6 в судебном заседании отказать ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» в заявленных исковых требованиях на основании доводов, изложенных в письменном отзыве. Исковые требования ООО СК «Новый город» к ФИО2, ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» о расторжении договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования, не признал, в случае обращения взыскания на заложенное имущество путем его продажи с публичных торгов, просил во внимание принять отчет №-фс об оценке рыночной и ликвидационной стоимости квартиры, подготовленного ООО «Оценка Плюс», в связи с заниженной рыночной стоимостью квартиры, указанной в отчете, представленном банком. Исковые требования третьего лица с самостоятельными требованиями ООО СК «Новый город» к ФИО2, ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» о расторжении договора долевого участия просила оставить без удовлетворения, на основании доводов, изложенных в письменном отзыве.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании исковые требования ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» к ФИО2 оставил на усмотрение суда. Исковые требования третьего лица с самостоятельными требованиями ООО СК «Новый город» к ФИО2, ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» о расторжении договора долевого участия просил оставить без удовлетворения, в связи с отсутствием оснований и полной оплатой стоимости квартиры по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 819 ГК РФ заимодавец обязуется предоставить денежные средства заемщику в срок и на условиях, предусмотренных кредитным договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Пунктом 1 статьи 809 ГК РФ определено, что, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии с пунктом 2 данной статьи при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В соответствии с ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение кредита по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. По общему правилу сумма займа возвращается заимодавцу целиком, однако стороны могут предусмотреть ее возвращение по частям (в рассрочку). В этом случае в договоре оговариваются сроки возврата той или иной части займа. При нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Хоум Кредит энд Фанс Банк» был заключен кредитный договор №.

Согласно условиям кредитного договора банком заемщику ФИО2 был предоставлен кредит в сумме 1 794 000 рублей сроком на 242 месяца, считая с даты, следующей за днем предоставления кредита, на условиях возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитными денежными средствами в размере 16,50 % годовых в течение периода, считая с даты, следующей за днем предоставления кредита, до даты изменения процентной ставки, 13,50% годовых с даты, следующей за датой изменения процентной ставки, и до даты окончательного возврата кредита (п.1.1., п. 3.1. условий кредитного договора).

Кредит ответчику был предоставлен для целевого использования, а именно: для финансирования строительства строительного объекта, расположенного по строительному адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 4674,40 кв.м., строительный номер квартиры в соответствии с условиями соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о переуступке прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного в городе Москве между ФИО2 ООО «Самарагорстрой» (п. 1.3. условий Кредитного договора).

Согласно ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору между ФИО2 и банком был заключен Договор залога прав № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п. 1 которого ФИО2 передает, а Банк принимает в первичный залог имущественное право требования на передачу в собственность результата долевого участия в строительстве в виде квартиры, который заемщик-залогодатель приобретает после оплаты стоимости права требования, в порядке и на условиях, указанных в договоре № от ДД.ММ.ГГГГ и Соглашению о переуступке прав и обязанностей от 16.05.2009г. Право требования было передано ФИО2 банку в полном объеме в качестве непрерывного обеспечения полного и надлежащего исполнения всех обязательств заемщика-залогодателя по кредитному договору.

Однако заемщик-залогодатель принятые обязательства по Кредитному договору не исполнял надлежащим образом, и банк обратился в суд с исковым заявлением о взыскании долга по кредитному договору и обращению взыскания на заложенное имущество, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением обеспеченных ипотекой обязательств.

Решением Железнодорожного районного суда 

<

адрес> от 16.12.2010г., вступившему в законную силу 01.01.2011г., исковые требования ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, процентов за пользование денежными средствами, процентов за нарушение сроков оплаты, возмещении убытков – удовлетворены частично. Взыскано с ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес>), зарегистрированного по адресу: 

<

адрес>, общ. в пользу ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» сумму просроченной ссудной задолженности – 1762 024 руб. 87 коп., сумма основного долга – 6061 руб. 01 коп., сумма просроченных процентов за пользование кредитными денежными средствами – 136305 руб. 64 коп., пени за нарушение сроков оплаты платежей в размере 20 000 руб., убытки в сумме 9 335 руб. 49 коп., связанные с оплатой истцом очередной страховой премии и государственную пошлину, внесенную истцом при подаче иска, в размере, пропорционально удовлетворенной части исковых требований – 17868 руб. 64 коп., а всего – 1 951 595 руб. 65 коп. 

На основании указанного решения суда возбуждено исполнительное производство. За период с 16.12.2010г. по 26.07.2018г. в счет погашения задолженности поступили денежные средства в размере 364 358,13 рублей. На 22.08.2018г. сумма задолженности составляет 1 587 237,52 рублей.

28.05.2018г. банк направил телеграммы ФИО2 с уведомлением о подготовке иска в суд об обращении взыскания на заложенное имущество по кредитному договору, который в настоящее время является действующим. Телеграммы не получены, по извещению за телеграммами никто не является.

Согласно п. 1.3. кредитного договора предусмотрено, что обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору в полном объеме (в том числе обязательств по возврату кредита, начисленных процентов, неустойки (штраф, пени), компенсации, расходов кредитора -залогодержателя (Банка) на уплату страховой премии и иных требований в соответствии с действующим законодательством) является ипотека залога права требования на передачу в собственность результата долевого участия в строительстве в виде квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № строительный номер 

<

адрес>.

Согласно отчету №-И от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр», стоимость объекта оценки: права требования на оформление квартиры в собственность, адрес: 

<

адрес>, дом на земельном участке с кадастровым номером №, строительный номер 

<

адрес>, составляет 2 073 455 рублей. 80% от стоимости оценки составляет - 1 658 764 рублей. Расходы по проведению оценки составили 6000 рублей.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (ответчик) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, в данном случае уплатить денежные средства.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а также иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п.1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу п.3 ст.348 ГК РФ, если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Пунктом 1 статьи 349 ГК РФ определено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

При этом, если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.

Частью 1 статьи 3 и частью 1 статьи 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также ст.ст. 348 и 349 ГК РФ предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства: неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, процентов за пользование кредитом (заемными средствами); ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие обеспеченного ипотекой обязательства; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное. 

Согласно ст. 56 вышеуказанного закона, ст. 350 ГК РФ имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с п.4 ч.2 ст.54 данного закона, начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Согласно представленному истцом отчету №-И от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр», стоимость объекта оценки: права требования на оформление квартиры в собственность, адрес: 

<

адрес>, дом на земельном участке с кадастровым номером № строительный номер 

<

адрес>, составляет 2 073 455 рублей. 80% от стоимости оценки составляет - 1 658 764 рублей. 

Согласно представленному ответчиком отчету №-фс об оценке рыночной и ликвидационной стоимости квартиры, подготовленного ООО «Оценка Плюс», стоимость объекта оценки: права требования на оформление квартиры в собственность, адрес: 

<

адрес>, дом на земельном участке с кадастровым номером № строительный номер 

<

адрес>, составляет 2 217 000 рублей. 80% от стоимости оценки составляет - 1 773 600 рублей. 

Согласно положениям подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в частности, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации; начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом; если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, установленный в подпункте 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" механизм определения начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания, связывающий ее с рыночной стоимостью такого имущества, с одной стороны, направлен на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой - позволяет уменьшить риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества (Определение от ДД.ММ.ГГГГ N 221-О).

Как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной им постановлениях от ДД.ММ.ГГГГ N 5-П и от ДД.ММ.ГГГГ N 7-П, регулирование обращения взыскания на предмет залога и его реализации должно осуществляться на основе принципа обеспечения баланса конституционно значимых интересов взыскателей и должников при обращении взыскания на заложенное имущество.

Таким образом, исходя из обеспечения баланса прав и законных интересов участников гражданского оборота при обращении взыскания на заложенное имущество, путем его реализации с публичных торгов, суд считает необходимым принять во внимание отчет №-фс об оценке рыночной и ликвидационной стоимости квартиры, подготовленный ООО «Оценка Плюс», стоимость объекта оценки: права требования на оформление квартиры в собственность, адрес: 

<

адрес>, дом на земельном участке с кадастровым номером №, строительный номер 

<

адрес>, составляет 2 217 000 рублей. 80% от стоимости оценки составляет - 1 773 600 рублей. 

В связи с чем суд считает исковые требования ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество подлежащим удовлетворению, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества - 1 773 600 рублей (80% от рыночной стоимости объекта).

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца должны быть взысканы судебные расходы, связанные с оплатой расходов по оценке в размере 6 000 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Исковые требования третьего лица с самостоятельными требованиями ООО СК «Новый город» к ФИО2, ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» о расторжении договора долевого участия суд считает подлежащими оставлению без удовлетворения, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Волгаспецстрой» и ФИО3 заключен договор №-з беспроцентного денежного займа, по которому займодавец передал заемщику в собственность денежные средства в размере 1 458 630 рублей

14.06.2007г. между ООО «Волгаспецстрой» и ФИО3 заключен предварительный договор № № купли-продажи квартиры, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя на основании договора купли-продажи, который должен быть заключен сторонами не позднее 01.07.2009г., жилое помещение (квартиру), а покупатель обязуется принять и оплатить указанное жилое помещение. В приложении к нему указан строительный номер 

<

адрес>, проектной общей площадью 51,18 кв.м.

Передача денежных средств ФИО3 по договору займа№ №-зот ДД.ММ.ГГГГ. подтверждена приходным кассовым ордером № от 14.06.2007г. на сумму 1 458 630 рублей.

16.05.2008г. между ООО «Волгаспецстрой», ООО «Самарагорстрой» и ФИО3 заключено соглашение № о переводе долга новации обязательства, согласно которому стороны, руководствуясь ст. 414 ГК РФ, изменяют способ исполнения застройщиком обязательства, указанного в п. 1. С момента подписания денежное обязательство, указанное в п. 1, прекращается и заменяется обязательством по заключению с застройщиком согласно предварительному договору №-п от ДД.ММ.ГГГГ. договора долевого участия в строительстве жилого дома в границах улиц Тухачевского и Владимирской в 

<

адрес>, согласно которому застройщик обязуется в установленный договором срок осуществить строительство и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать кредитору жилое помещение – квартиру, а кредитор обязуется оплатить установленную договорную цену и при наличии разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию принять квартиру в собственность. 

Согласно п. 7 указанного соглашения денежные средства, внесенные кредитором по договору денежного займа должнику считаются оплатой застройщику по основному договору долевого участия. Стороны признают, что факт оплаты кредитором по основному договору подтверждается приходными ордерами должника по договору денежного займа. 

Согласно п. 9 указанного соглашения с момента подписания сторонами настоящего соглашения договор займа прекращает свое действие. Стороны свидетельствуют факт отсутствия каких-либо претензий друг к другу относительно порядка, срока и способа исполнения сторонами своих обязательств по договору займа.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Самарагорстрой» (Застройщик) и ФИО3 (Инвестор) заключён договор долевого участия № №, согласно которому застройщик обязался своими силами и/или с привлечением других лиц построить 17ти этажный 4-х подъездный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями на земельном участке с кадастровым номером № находящемся по адресу: 

<

адрес>, площадью 4674,40 кв.м. и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома, передать Инвестору жилое помещение в жилом доме, а инвестор принял на себя обязательства оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять квартиру в собственность. Объектом договора является соответственно 

<

адрес>, общей площадью 50,62 кв.м. П. 2.2. Договора установлено: «Инвестор оплатил денежные средства по настоящему договору в размере 1 442 100 рублей в момент подписания договора». Данный договор долевого участия зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (Инвестор) и ФИО2 (Новый Инвестор) заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве, согласно которому Инвестор уступает, а Новый Инвестор принимает в полному объёме права, принадлежащие Инвестору по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно п. 6 указанного соглашения на момент заключения настоящего соглашения инвестор исполнил свои обязательства по договору перед застройщиком в полном объеме.

П. 10 соглашения установленол, что ООО «самарагорстрой» уведомлен и согласен с тем, чтот право требования нового инвестора на передачу в собственность квартиры, с момента его возникновения находится в залоге у банка. 

Данное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по 

<

адрес>. 

Установлено, что решением Арбитражного суда 

<

адрес> от 13.06.2012г. по делу № № ООО «Самарагорстрой» признан несостоятельным (банкротом). Конкурсное производство завершено ДД.ММ.ГГГГ, правоспособность прекращена ДД.ММ.ГГГГ.

19.03.2013г. между ООО «Самарагорстрой» и ООО СК «Новый город» был заключен договор купли-продажи №, по условиям которого ООО СК «Новый город» приобрел право аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, предоставленного под строительство жилогт дома, в разделе 3 данного договора содержались условия об обременениях земельного участка и согласно пункту 3.1 указанный земельный участок обременен правами физических лиц, внесших денежные средства на основании договора долевого участия в строительстве указанного жилого дома. (Перечень упомянутых лиц приведен в приложении №, в соответствии со сведениями о регистрации договоров долевого участия, которые содержатся в ЕГРПН и сделок с ним, которое является неотъемлемой частью договора. ФИО2 указан в приложении № под номером 81.

По итогам открытого аукциона в рамках дела о банкротстве ООО «Самарагорстрой» ООО СК «Новый город» приняло на себя права и обязанности застройщика по договору долевого участия № № от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчику переходит право аренды земельных участков, обремененных правами физических лиц, под строительство жилых домов.

Постановлением Администрации г.о. Самара № от ДД.ММ.ГГГГ в разрешение на строительство № № внесены изменения, согласно которому застройщиком жилого дома по адресу 

<

адрес>, является ООО СК «Новый город». Таким образом, ООО СК «Новый город» приобрело функции застройщика и стало стороной договора долевого участия № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Факт оплаты приобретенных прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО СК «Новый город» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №. Жилому дому был присвоен адрес: 

<

адрес>А. 

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют равные права на владение и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Основанием возникновения прав владения, пользования и распоряжения объектов инвестиций является полная оплата инвестором причитающихся с него денежных средств, а также наличие фактического результата инвестиций, то есть объекта недвижимости, возведенного на средства инвестора. Следовательно, у истца возникло право на соответствующую долю.

Поскольку, в соответствии с пунктом 10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства относятся здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подсобных построек, возведенный ООО СК «Новый город» жилой 

<

адрес>А по 

<

адрес> в 

<

адрес> является объектом капитального строительства. 

По общему правилу, установленному ст.55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального характера в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно пунктам 1 и 2 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом; право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения иное вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

В силу ст. 58 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О государственной регистрации недвижимости" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Таким образом, установлено, что обязательства по оплате по договору истцом выполнены в полном объеме, что подтверждается квитанциями. 

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу абзаца 7 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действующего в момент заключения договоров долевого участия в строительстве и договоров об уступке прав, в государственной регистрации права может быть отказано, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Доводы ООО СК «Новый город» о расторжении договора долевого участия № № от ДД.ММ.ГГГГ.05.2008 года в связи с неоплатой, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку представленные ФИО2 доказательства оплаты договора, подтверждают внесение денежных средств по договору участия в долевом строительстве. 

Основанием возникновения прав ООО СК «Новый город», какзастройщика, является договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.,заключенный между ООО «Самарагорстрой» в лице конкурсногоуправляющего, действующего на основании Решения Арбитражного суда

<

адрес> и ООО СК «Новый город», подписанием указанного договора, ООО СК «Новый город» согласилось с тем, что ФИО2, указанный в Приложении №, внес денежные средства на основании договоров долевого участия в строительстве.

Указанный договор купли-продажи ООО СК «Новый город» в установленном законом порядке не оспорен, недействительным не признан, что свидетельствует об отсутствии правовых оснований для расторжения договора долевого участия.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, су4д 

РЕШИЛ:

Обратить взыскание на заложенное имущество на результат долевого участия в строительстве в виде однокомнатной квартиры строительный №, расположенной по адресу: 

<

адрес>А, проектной общей площадью 51,18 кв.м, способ реализации путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества - 1 773 600 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей и расходы по оценке в размере 3 000 рублей. 

Исковые требования третьего лица с самостоятельными требованиями ООО СК «Новый город» к ФИО2, ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» о расторжении договора долевого участия оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Самары в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме. 

Решение изготовлено – 29.03.2019 года.

Судья Вельмина И.Н.