Дело №3а-259/2021

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 марта 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А., 

при ведении протокола секретарем Румянцевым М.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-259/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости. Просил установить кадастровую стоимость нежилого здания, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 23 июля 2019 года.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержал административные исковые требования, не согласился с выводами судебной оценочной экспертизы. 

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности в судебное заседание не явился, в письменных объяснениях выразил согласие с выводами эксперта, решение оставил на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» по доверенности в судебное заседание не явился, в письменных объяснениях выразил согласие с выводами эксперта, решение оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО2, показания эксперта ФИО3, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административному истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1127,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН, имеющейся в материалах дела.

Согласно Выписке о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость нежилого здания на дату оценки – 23 июля 2019 года составляет 47 846 461,25 рублей.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом, рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания №670, выполненный ООО «Кейгруп», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 23 июля 2019 года составляет 23 937 000 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Бюро судебных экспертиз и оценки», эксперту ФИО3

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 45 589 453 рублей на 23 июля 2019 года. 

Данные выводы экспертом в заключении судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного ответчика представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Не доверять выполненному экспертом ФИО3 заключению судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 подтвердил свое заключение и опроверг доводы возражений, представленные представителем административного истца.

Опровергая доводы возражений, поступивших со стороны административного истца относительно заключения судебной оценочной экспертизы, эксперт в судебном заседании пояснил, что в соответствии с требованием пп. «б» п. 22 ФСО №7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

По результатам анализа фактических данных о ценах предложений из анализируемого сегмента рынка выявлен рыночный диапазон в размере от 35 000 до 72 464 руб./кв.м. (п. 2.13 стр. 30 Заключения). Рыночный диапазон получен на основании анализа массива предложений нежилой недвижимости г. Сергиев Посад по состоянию на дату оценки, в процессе которого отобрано 11 предложений объектов, являющихся наиболее сопоставимыми с оцениваемым по основным ценообразующим параметрам. В процессе верификации были исключены объекты с ценовыми характеристиками, нетипичными для выборки, в составе которой они представлены.

При реализации сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов использованы объекты в выборках № 2, 8, 20 с ценами предложений 61 489 руб./кв.м., 53 279 руб./кв.м., 35 000 руб./кв.м., соответственно. Выбор объектов обусловлен их наибольшей сопоставимостью с оцениваемым зданием. Цены предложений аналогов соответствуют выявленному рыночному диапазону. Таким образом, по мнению эксперта, вывод рецензента о принадлежности цен аналогов верхней границы рыночного диапазона ошибочен.

При сравнительном анализе объектов по фактору «местоположение» произведен учет локальных характеристик местоположения каждого объекта, включая по параметрам: местоположение в городе, престижность района, качество окружения, линия расположения (обоснование приведено в разделе 2.16, стр. 57). По каждому объекту-аналогу приведены графические материалы, иллюстрирующие характеристики локального местоположения (п. 2.16. стр. 44-49; п. 2.17, стр. 70-77 Заключения).

В сравнительной таблице (п. 2.16 стр. 52 Заключения) приводятся сведения, что все объекты расположены в г. Сергиев Посад, в многофункциональной зоне, корректировка по данному параметру не требуется. По фактору «линия расположения» произведена корректировка в размере -20%, учитывающая расположение аналогов на первой линии улиц, в отличие от расположения оцениваемого объекта на 2-ой линии. Аналогичный анализ произведен при определении арендной ставки объекта в рамках доходного подхода (п. 2.17 стр. 79 Заключения). Таким образом, в данном случае введение дополнительных корректирующих коэффициентов не требуется.

Согласно аннотации «Справочника оценщика недвижимости - 2018», под ред. ФИО4 (приведенного рецензентом в качестве обоснования влияния параметра «местоположение в городе» в размере до 32%) - данный фактор оказывает такое существенное влияние на ценообразование недвижимости в пределах крупных городов, к числу которых нельзя отнести г. Сергиев Посад (численность населения порядка 100 тыс. чел.). Как отмечает автор источника, в качестве признаков, по которым может быть осуществлена классификация территорий города, используется совокупность факторов, определяющих функциональный профиль соответствующей территории. При этом, решающую роль играют различные сочетания промышленно- производственных, организационно-культурных, транспортных, оздоровительных и прочих функций. Поэтому основу для формирования ценовых зон составляют сходство территорий по функциональному профилю. Таким образом, проведенное в расчетах сравнение объектов-аналогов и оцениваемого объекта по зонам расположения (по результатам которого выявлено, что все объекты расположены в многофункциональных зонах) является наиболее приемлемым ввиду их расположения в среднем (по градостроительной классификации) городе.

Аналог №1 (в рамках сравнительного подхода) - расположен на проспекте Красной Армии, являющимся продолжением Московского шоссе, в удалении от центра города; объекты расположены в схожих многофункциональных зонах (в окружении жилой, общественно-деловой, индустриальной застройки), корректировка на район расположения не требуется. Расположение аналога на красной линии скорректировано соответствующей корректировкой (-20%).

Дополнительно эксперт пояснил, что приведенная рецензентом выборка предложений по аренде недвижимости на пр. Красной Армии не применима к анализу, поскольку отражает ставки аренды для торговой недвижимости (большинство приведенных объектов в выборке), тогда как в исследовании проведен анализ в отношении объектов свободного назначения, с потенциальной возможностью использования для размещения объекта смешанного назначения (магазинов розничной торговли, объектов бытовых услуг, офисных помещений), что соответствует составу помещений оцениваемого здания. Кроме того, арендные ставки в выборке составляют максимально расширенный диапазон (299 - 5 000 руб./кв.м., коэффициент вариации 125,5%), что обуславливает некорректность проведенного анализа и использование данных по не сопоставимым объектам (из различных сегментов рынка).

По приведенной в рецензии выборке торгово-офисных объектов на Новоугличском шоссе (районе расположения оцениваемого объекта) диапазон арендных ставок составил 450-1364 руб./кв.м. в месяц или 5 400 - 16 272 руб./кв.м. в год. Полученная арендная ставка согласно расчетам исследования составила 11 783 руб./кв.м. в год (стр. 80 Заключения). Таким образом, полученная в исследовании величина соответствует выявленному рецензентом рыночному диапазону.

Рецензентом приводится выборка предложений аренды в соседнем здании от оцениваемого объекта (ТЦ «Удача»), цены предложений 538 - 798 руб./кв.м. в месяц или 6 456 - 9 576 руб./кв.м. в год. По мнению эксперта, приведенная информация не отражает техническое состояние помещений, предложенных в аренду, их этаж расположения, а также условия аренды. Перечисленные факторы оказывают существенное влияние на уровень арендной ставки, что обуславливает недопустимость использования данной ценовой информации к анализу. Полученная арендная ставка оцениваемого объекта (11 783 руб./кв.м. в год) определена для блоков помещений до 100 кв.м., расположенных на 1 этаже (дальнейший учет этажности расположения помещений произведен при расчете потенциально-валового дохода (стр. 81 Заключения).

Кроме того, рассматриваемый ТЦ «Удача» не сопоставим с оцениваемым по основным конструктивным элементам (ТЦ «Удача» - основной строительный материал сэндвич-панели, смешанные конструкции; оцениваемый объект - из унифицированных железобетонных элементов, 2005 года постройки), по фактору основного строительного материала стен в расчетах также присутствует соответствующая корректировка. Не подтверждена также актуальность приведенной ценовой информации по состоянию на дату оценки (информация выборки рецензии датирована периодом 2018 - 2019 год, дата оценки 23.07.2019). Для расчетов в исследовании по всем объектам-аналогам использована актуальная ценовая информация июня-июля 2019 года, актуальных предложений к аренде помещений в ТЦ «Удача» по состоянию на дату оценки в процессе исследования выявлены не были, что обуславливает отсутствие данного объекта в числе используемых аналогов.

Рецензентом приведена выборка предложений к аренде объекта по адресу Новоугличское шоссе, 75, по состоянию на 2020 год. По мнению эксперта, в выборке отсутствуют сведения о техническом состоянии помещений, предложенных в аренду, их этаж расположения, а также условия аренды, что обуславливает недопустимость использования данной ценовой информации к анализу. Кроме того, в соответствии с требованием п. 8 ФСО №1 информация, датированная после даты оценки, не может быть использована для определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Полученная арендная ставка согласно расчетам исследования (11 783 руб./кв.м. в год (стр. 80 Заключения) соответствует рыночному диапазону значений сопоставимых объектов недвижимости, расположенных в схожих зонах местоположения. Соответствие полученного значения рыночному диапазону также подтверждено приведенной в рецензии выборке торгово-офисных объектов на Новоугличском шоссе (450-1364 руб./кв.м. в месяц или 5 400 - 16 272 руб./кв.м. в год).

Кроме того, как пояснил эксперт, коэффициент арендопригодной площади объекта принят согласно информации, указанной в справочнике: «Справочник оценщика недвижимости - 2017. Том II. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов». При этом, эксперт отмечает, что им для анализа использован источник 2017 года (ввиду отсутствия параметра в более актуальном источнике); поскольку данный показатель в наибольшей степени относится к объемно-планировочным решениям объектов и в минимальной степени зависит от тенденций на рынке недвижимости, использование показателя 2017 года по состоянию на дату определения стоимости, эксперт считает допустимым.

Для расчетов использовалось среднее значение приведенного диапазона (0,78), как наиболее вероятное. Используемый коэффициент отражает величину снижения арендопригодной площади здания в силу невозможности сдачи в аренду ряда помещений общего пользования, к которым относятся: коридоры, площади лестничных клеток, санузлы, вестибюли, тамбуры. Поскольку в техническом паспорте объекта не отражен состав вспомогательных площадей (информация приведена только по типу площадей (основные/вспомогательные, без указания конкретного назначения), сделать вывод о невозможности сдачи в аренду части площади по имеющимся данным не предоставляется возможным. (Например, практически вся площадь мансардного и технического этажей по данным технического паспорта объекта является вспомогательной, тогда как согласно фотоматериалам (приведенным в отчете об оценке) – помещения данных этажей эксплуатируются по основному назначению).

Кроме того, отсутствует подтверждение соответствия приведенного распределения помещений по состоянию на дату оценки (технический паспорт составлен по состоянию на 29.08.2019 года, что соответствует периоду после даты оценки.

Таким образом, эксперт считает, что использование в расчетах показателя, основывающегося на анализе рыночных данных, представляется возможным.

При ответе на возражения административного истца, эксперт также пояснил, что результаты, полученные разными подходами, демонстрируют некоторый разброс значений стоимости, что вполне закономерно. Согласно проведенным расчетам, результат затратного подхода является наибольшим, по сравнению с результатами сравнительного и доходного подходов. Следует отметить, что разброс полученных значений не значителен, величина коэффициента вариации показателей составляет 16,8% (расчет на стр. 94 Заключения), что классифицируется средней изменчивостью вариационного ряда и обуславливает однородность используемой информации.

В соответствии с требованием п. 28 ФСО-7, в процессе согласования результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, были проанализированы достоинства и недостатки этих подходов. По результатам анализа «Методом анализа иерархий» (стр. 95 Заключения) результату затратного подхода присвоен наименьший удельный вес (в размере 0,098), результатам сравнительного и доходного подходов по 0,451. Таким образом, экспертом были учтены все имеющиеся достоинства и недостатки затратного подхода, также учтены при определении весовых коэффициентов в согласовании результатов.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п. 3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением судебной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения следует считать административное исковое заявление административного истца, поданное 26 октября 2020 года в Московский областной суд.

Руководствуясь ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 26 октября 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1127,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 23 июля 2019 года, в размере 45 589 453 (сорока пяти миллионов пятисот восьмидесяти девяти тысяч четырехсот пятидесяти трех) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина 

Мотивированное решение изготовлено 31 марта 2021 года.